文章核心观点 - 瑞银认为《求是》杂志文章重申房地产行业对中国经济的重要性 与市场近期预期其重要性下降的看法形成对比 可能预示政策将转向稳定市场[1] - 文章带动内房股在1月5日上涨最多7%[1] - 瑞银预计当局可能出台政策以稳定租金并缩小租金回报率与按揭贷款利率的差距 从而提振市场情绪 并估计今年按揭贷款利率可能下调40个基点[1] 政策与市场预期 - 《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的评论文章 指出房地产行业在中国经济发展中扮演举足轻重的地位[1] - 文章内容并无太多新讯息 但重申了房地产业对经济的重要性 这与市场在近期政治局会议后预期楼市重要性下降的看法有所不同[1] - 市场因此憧憬当局可能出台政策稳定租金水平 拉近租金回报率与按揭贷款利率差距[1] 投资建议与选股偏好 - 在选股方面 瑞银较偏好业务模式转变的华润置地[1] - 同时看好受高端购物商场复苏带动的华润万象生活[1] - 对上述两家公司均给予"买入"评级[1]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 后市须重点观察供给侧变化，关注地产开发和多元板块投资机会 [2] - 房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 重点推荐四类标的：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布的个人住房增值税新政，通过统一征收标准、降低交易成本，有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，体现中央稳定房地产市场的鲜明态度，并为有产品力的房企带来机遇，重塑市场竞争格局 [1] - 政策调整：新政将持有不满2年住房交易的增值税率从5%降至3%，税费降幅高达40%，以不含税房价100万元计算，增值税及附加从5.3万元降至3.18万元，减免2.12万元 [2] - 市场影响：新政具有重要信号意义，表明在房地产供需关系发生重大变化的背景下，中央正着力稳定房地产市场，并打开对住房短期交易的软性限制 [3] - 市场趋势：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速，2025年1-11月重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降4%，但二手房成交面积累计同比增长5% [4] - 投资逻辑：交易链条的疏通为稳定市场蓄势，“优供给”政策导向有望推动企业竞争格局重塑 [5] 政策内容分析 - 税率调整：新政将原5%的征收率统一降至3% [2] - 规则统一：彻底取消一线城市政策差异，全国统一免征年限为2年，正式统一了征收标准 [2] - 针对群体：调整主要针对持有两年内的房产交易 [3] 市场影响与趋势 - 流通提速：新政有望进一步促进二手房流通效率，为置换需求释放储备势能 [4] - 三重激励：交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向，形成三重激励，有望稳定未来新房市场 [4] - 市场转型：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速 [4] 投资建议与重点公司 - 推荐逻辑：重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的本地房企，以及受益于稳健现金流和分红优势的物管企业 [5] - 重点推荐公司列表： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，投资评级买入 [9] - 绿城中国 (3900 HK)：目标价13.69港元，投资评级买入 [9] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，投资评级买入 [9] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，投资评级买入 [9] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，投资评级买入 [9] - 绿城服务 (2869 HK)：目标价6.56港元，投资评级买入 [9] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，投资评级买入 [9] - 建发国际集团 (1908 HK)：目标价21.60港元，投资评级买入 [9] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，投资评级买入 [9] - 滨江集团 (002244 CH)：目标价13.18元，投资评级买入 [9] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，投资评级买入 [9] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，投资评级买入 [9] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，投资评级买入 [9] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，投资评级增持 [9] 重点公司最新观点摘要 - 龙湖集团 (960 HK)：作为深耕商业与地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，财务纪律严明，经营具有长期主义，公司价值存在低估，目标价15.21港元 [11] - 绿城中国 (3900 HK)：2025年上半年业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度加大，债务结构改善，现金流充裕，目标价13.69港元 [11] - 中国海外发展 (688 HK)：2025年中报盈利短期承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质，目标价19.08港元 [11] - 招商蛇口 (001979 CH)：2025年第三季度营收同比增长43.18%，投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，目标价12.79元 [12] - 招商积余 (001914 CH)：2025年第三季度营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓新签合同额恢复同比增长，目标价15.68元 [12] - 滨江集团 (002244 CH)：2025年前三季度营收同比增长61%，归母净利润同比增长47%，在杭州具备显著深耕优势，待结转资源充裕，目标价13.18元 [13] - 华润置地 (1109 HK)：2025年上半年收入同比增长19.9%，经常性业务贡献稳定增长，“大资管”业务持续落地有望提升资产周转效率，目标价36.45港元 [13] - 中国金茂 (817 HK)：2025年上半年收入同比增长14%，归母净利润同比增长8%，开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度较高，目标价1.81港元 [13]

政策脉络与核心思路 - 近期多项房地产政策相继出台 包括增值税新政 住建部会议精神及北京新政 [1] - 各项政策均旨在践行中央经济工作会议提出的"稳定房地产市场"总体思路 [1] 政策影响与行业趋势 - 疏通房地产交易链条为稳定市场积蓄势能 [1] - "优化供给"的政策导向有望推动行业内企业竞争格局重塑 [1] 投资建议与标的筛选 - 重点推荐兼具"好信用 好城市 好产品"的"三好"地产股 [1] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [1] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企 [1] - 重点推荐受益于稳健现金流且具备分红优势的物业管理企业 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 成材基本面矛盾有限，钢价震荡运行；钢厂盈利率改善，铁水产量微增，螺纹产量增加，淡季需求偏弱，库存维持去化但钢厂库存小幅累库；热卷产量增加，需求回升但持续性存疑，库存下降但仍有压力，出口预计承压；发改委表示“十五五”持续调控粗钢产量等，钢价短期震荡运行 [4][5] 根据相关目录总结 成材情况 - 开工率：高炉开工率78.32%，环比降0.15%，产能利用率84.94%，环比增0.01%；电炉开工率67.63%，环比减1.6%，产能利用率53.22%，环比降1.12% [5] - 资金到位率：截至12月23日，样本建筑工地资金到位率59.71%，周环比升0.18个百分点；非房建项目60.8%，周环比升0.15个百分点；房建项目54.5%，周环比升0.35个百分点 [5] - 供给：螺纹钢产量增加，全国主要钢厂当周产量184.39万吨（+2.71）；热卷产量增加，当周产量293.54万吨（+1.63） [5] - 需求：螺纹需求季节性偏弱，上周表观需求202.68万吨（-5.96）；热卷需求回升，表观需求307.04万吨(+8.76） [5] - 库存：钢材维持去库，螺纹钢总库存434.25万吨(-18.29），社会库存294.19万吨(-18.81)，钢厂库存140.06万吨(+0.52)；热轧总库存377.22万吨(-13.5)，社会库存296.7万吨(-10.6)，钢厂库存80.52万吨(-2.9) [5] - 基差：基差缩小，螺纹主力合约基差172元/吨（-9），热轧主力合约基差 -13元/吨（-14） [5] - 总结：钢厂盈利率升至37.23%，仍处低位；铁水产量226.58万吨，环比增0.03万吨 [5] 价格情况 - 螺纹钢HRB400E20MM全国主要城市汇总均价3316元/吨，环比上周降9元/吨；热轧板卷4.75MM全国汇总均价3288元/吨，环比上周降8元/吨 [9] 原料情况 - 成本端支撑减弱，准一级冶金焦本周1460元/吨，环比降20元/吨；主焦煤吕梁本周1450元/吨，环比降50元/吨；61.5%PB粉青岛港本周797元/吨，环比增2元/吨 [17] 其他相关数据 - 唐山高炉开工率：截至12月26日，唐山高炉开工率93.64%，环比增0.93% [34] - 成交量：截至12月26日，螺纹周均成交量9.49万吨，热卷周均成交量3.05万吨，下游冷轧产量86.48万吨，环比增0.39万吨 [49][53] - 库存：截至12月26日，唐山钢坯库存69.4万吨，环比减4.35万吨；主要钢材品种库存872.79万吨，环比降33.9万吨 [56] - 出口：11月钢材出口998万吨，环比增19.78万吨；1 - 11月，钢材出口量累计1.077亿吨，累计同比增6.7%；11月热卷出口183.03万吨 [66] - 汽车产销：11月汽车产量353.2万辆，环比增17.33万辆；销量342.9万吨，环比增10.69万吨；新能源汽车产量188万辆，环比增10.8万辆；销量182.3万吨，环比增10.8万吨 [70] - 房地产数据：1 - 11月地产投资累计同比降15.9%，房屋新开工面积累计同比降20.5%，房屋竣工面积累计同比降18%，商品房销售面积同比降7.8%，商品房销售额同比降11.1%，到位资金同比降11.9% [73][74]

报告行业投资评级 - 无明确投资评级信息 报告的核心观点 - PVC短期反弹高度受限，虽能阶段性反弹但空间有限，因市场高产量、高库存结构短期难改变，03合约前面临高开工、弱需求格局，春节累库预期和远月升水结构限制交易低估值因素空间，且仓单高位多头接货压力大 [1][3] - 氯碱综合利润处于历史低位，明年供应端检修旺季减产力度可能超预期利于行业利润修复，建议看到供应端实质性大规模检修计划再右侧入场 [3] 各相关目录总结 基本面跟踪 - 01合约期货价格4532，华东现货价格4500，基差 -32，1 - 5月差 -300 [2] - 国内PVC现货市场价格僵持淡稳，盘面价格小幅弱势波动，周内供应维持高位，市场成交转淡，华东地区电石法五型现汇库提在4400 - 4540元/吨，乙烯法在4450 - 4600元/吨 [2] 市场状况分析 - PVC估值低位，交易反内卷、政策稳定房地产市场及近月空头止盈带动阶段性反弹，但高产量、高库存结构难改致反弹空间有限 [3] - 冬季是氯碱企业检修淡季，部分装置检修和降负规模有限，03合约前高开工、弱需求，博弈大规模减产预期在03合约之后 [3] - 春节大幅累库预期和远月升水结构限制交易低估值因素空间，PVC仓单高位多头接货压力大 [3] 趋势强度 - PVC趋势强度为0，取值范围【-2,2】，强弱分弱、偏弱、中性、偏强、强，-2最看空，2最看多 [4]

政策背景与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策 包括调整限购和优化信贷 旨在稳定市场并促进交易活跃 预计更多城市将跟进[1] - 中央经济工作会议明确明年地产工作目标为“着力稳定房地产市场” 并提出因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等手段[2] - 扩大内需是战略之举和紧迫任务 地产业关联大规模投资及装修、家电、家具等消费 在内需中占有重要地位 稳定房地产市场对扩大内需至关重要[1] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关 是工业化与城镇化后的普遍转型阵痛[1] - 由于存量新房供给较大 加上二手房加入市场 形成了“供强需弱”的局面[1] - 市场自身处于增量减少阶段 当前难点在于“去库存” 即更快消化存量以实现供需动态平衡[2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升到现在的45% 在主要城市已占60%以上[2] 存量消化路径与措施 - 存量住房由尚未出售的存量商品房和二手房两部分组成[2] - 在人口流入城市 鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 产权转移可快速消化库存并修复市场预期[2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要 可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值 以减少出售压力[2] - 市场存量正逐步消化 一线城市租金回报率正在回升 且因利率下行更具吸引力 市场正朝有利方向发展[3] 政策方向与协同 - 稳定房地产市场应综合施策 发挥协同效应 各城市需根据自身情况平衡好市场和保障、租赁和购买、增量和存量、二手和新房间的关系[3] - 全国主要城市应协同推进政策 在更大范围内产生作用 以提升市场影响力 改善居民预期 增加市场信心[3] - 我国新型城镇化仍有空间 在过去几年优化增量与消化存量的政策配合下 房地产市场正在逐渐企稳[1]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神用好调控自主权 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，是普遍的转型阵痛 [1] - 由于存量新房供给较大，加上二手房加入市场，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场难点在于“去库存”，即更快消化存量以实现供需动态平衡 [2] - 新增量建设主要聚焦于有改善需求的“好房子”和“保交楼”，导致新房在部分城市仍属稀缺 [2] 存量构成与消化策略 - 存量主要由尚未出售的存量住房和二手房两部分组成 [2] - 在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造等方式为二手房增值以减少出售压力 [2] 市场发展趋势与前景 - 预计会有更多城市跟进优化房地产政策 [1] - 市场自身处于增量减少阶段，在政策配合下正逐渐企稳 [1] - 一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，稳定市场需综合施策，平衡好市场与保障、租赁与购买等多重关系 [3]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]

北京市房地产政策优化调整 - 北京市四部门联合印发通知，进一步优化调整住房限购政策 [1] - 政策明确放宽非京籍家庭购房条件 [1] - 多子女家庭在五环内可多购买1套住房 [1] - 商业贷款利率政策不再区分首套房和二套房 [1] - 调整房地产开发项目立项方式，由市区分级核准改为区级备案，旨在优化营商环境并提升房地产投资效率 [1] 全国房地产市场现状 - 今年首11个月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，为今年以来最大跌幅 [1] - 全国房地产开发投资跌幅较去年同期的10.4%进一步扩大 [1] - 在楼市持续低迷的背景下，北京进一步放宽了非京籍家庭的购房条件 [1] 行业未来工作重点 - 中国住房城乡建设部已将“着力稳定房地产市场”列入明年重点工作 [2] - 住建部提出推进现房销售制度，以实现“所见即所得” [2]