报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 报告的核心观点 - 7月30日中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，虽无增量内容，但财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利宏观环境 [1] - 8月楼市将延续传统淡季，预计成交动能会延续减弱状态，9月开始需关注“金九银十”传统销售旺季是否出现量价基本面好转，预计四季度开始销售有所回升 [5] - 部分房企已出现结构性改善，包括销售布局转换及拿地方面突出表现，四季度出现板块行情概率较大，核心驱动因素包括“金九银十”成交量季节性回升、公积金制度改革及相关政策落地、被忽略但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位 [5] - 多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 重点城市新房成交情况跟踪 - 第31周47城新房成交面积270.7万平方米，环比上升28.9%，环比涨幅扩大19.7个百分点；同比下降2.6%，同比降幅收窄11.8个百分点 [5][16] - 47城新房成交套数2.3万套，环比上升22.3%，环比增速提升14.0个百分点；同比下降8.2%，同比降幅收窄6.0个百分点 [16] - 一线城市新房成交面积49.6万平方米，环比上升13.3%，同比下降6.6%，同比增速较上周下降22.5个百分点 [5][16] - 二线城市新房成交面积122.9万平方米，环比上升23.6%，同比上升14.4%，同比涨幅扩大12.0个百分点 [5][16] - 三四线城市新房成交面积98.2万平方米，环比上升47.1%，同比下降16.4%，同比降幅收窄23.2个百分点 [5][16] 重点城市新房库存情况跟踪 - 截至第31周末，13城新房库存面积7200.3万平方米，环比下降0.4%，同比下降10.1% [5][40] - 13城新房库存套数73.5万套，环比下降0.4%，同比下降11.3% [28] - 13城新房库存面积去化周期15.8个月，环比下降0.7个月，同比下降3.0个月 [5][40] - 一线城市新房库存面积去化周期12.9个月，环比下降0.4个月，同比下降2.8个月 [5][40] - 二线城市新房库存面积去化周期13.9个月，环比下降1.1个月，同比下降1.4个月 [5][40] - 三四线城市新房库存面积去化周期63.7个月，环比下降5.2个月，同比下降3.0个月 [5][40] 重点城市二手房成交情况跟踪 - 第31周23城二手房成交面积220.8万平方米，环比下降5.5%，环比增速较上周下降9.5个百分点；同比上升7.5%，同比涨幅较上周收窄0.8个百分点 [5][55] - 23城二手房成交套数2.5万套，环比下降4.7%，同比上升8.2% [55] - 一线城市二手房成交面积83.8万平方米，环比上升1.4%，同比上升10.3%，同比涨幅较上周扩大1.1个百分点 [5][55] - 二线城市二手房成交面积89.8万平方米，环比下降12.5%，同比下降0.4%，同比增速较上周下降5.2个百分点 [5][55] - 三四线城市二手房成交面积47.3万平方米，环比下降2.6%，同比上升20.1%，同比涨幅较上周扩大5.6个百分点 [5][55] 百城土地市场跟踪 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 第30周百城全类型成交土地规划建筑面积1041.9万平方米，环比下降8.7%，同比下降8.1% [5][67] - 成交土地总价239.3亿元，环比上升27.2%，同比下降56.8% [5][67] - 楼面均价2296.4元/平，环比上升39.4%，同比下降53.0% [5][67] - 土地溢价率6.1%，环比上升2.1个百分点，同比下降0.1个百分点 [5][67] - 一线城市成交土地规划建筑面积68.6万平方米，环比下降74.1%，同比上升22.8% [71] - 二线城市成交土地规划建筑面积438.6万平方米，环比上升0.3%，同比上升4.1% [71] - 三线城市成交土地规划建筑面积534.7万平方米，环比上升21.5%，同比下降18.6% [71] 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积202.1万平方米，环比上升26.5%，同比下降45.0% [87] - 成交住宅土地总价151.9亿元，环比上升35.0%，同比下降64.2% [87] - 成交住宅土地楼面均价7514.5元/平方米，环比上升6.7%，同比下降35.0% [87] - 百城成交住宅类用地溢价率9.4%，环比上升3.4个百分点，同比上升3.4个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 住建部印发通知，提出防范化解工程款拖欠风险，全面推行工程款支付担保，鼓励优先采用保证保险或银行保函，推动实现“见索即付”，严格落实过程结算制度 [103] - 住建部在上海市召开座谈会，研究高质量推进城市更新工作 [103] - 住建部部长倪虹会见欧盟委员会能源与住房委员，就建立住房与建筑节能领域长效合作机制达成共识 [104] - 住建部城市建设司召开视频会议，通报超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新与加装电梯进展 [104] - 财政部、税务总局联合发布公告，自2026年9月1日至2027年8月31日，对能源资源行业企业符合条件的土地按应纳税额减半征收城镇土地使用税 [104] - 北京最新国土空间规划草案公示，要求建设“好房子”与完整社区 [105] - 大连首推二套房公积金贷款贴息，补贴15%利息期限3年 [105] - 广州上半年城市更新固定资产投资完成1209亿元，同比增长33%；一手商品房网签面积507.86万平方米，同比增长10% [105] - 深圳截至6月末，辖内银行累计审批“白名单”项目443个、发放贷款4365.24亿元 [106] - 香港6月全港私人住宅楼价指数升至323.2，环比升0.31%，同比升12.73%；租金指数升至205.8，再创新高 [107] - 北京3宗宅地出让均溢价超10%成交，现场竞价均超百轮，总成交金额约72.78亿元 [107] - 长春自8月1日起施行公积金贷款展期业务 [108] - 无锡挂牌出让4宗住宅用地，总出让面积约17万㎡，起拍总价约30.74亿元 [108] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为5.0%，较上周上升8.3个百分点 [5][111] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为6.3%，较上周上升12.3个百分点 [5][111] - 房地产板块PE为10.42X，较上周下降0.56X [5][111] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为万科A（8.8%）、滨江集团（7.9%）、金地集团（7.4%） [117] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金贸（4.5%）、龙湖集团（4.4%）、建发国际集团（4.0%） [117] 本周重点公司公告 - 陆家嘴2026年半年度营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归母净利润11.08亿元，同比增长35.91% [127] - 珠江股份截至2026年第二季度末，在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计441个，签约建筑面积共计约5041.13万平方米 [126] - 金融街完成金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划发行，实际收到认购资金570,000,000.00元 [129] - 百联股份首次实施A股股份回购，回购股份数1,248,500股，成交总金额9,998,336.00元 [123] - 中天服务拟使用自有资金回购公司股份用于员工持股计划或股权激励，回购资金总额不低于1000万元，不超过1500万元 [124] - 我爱我家控股股东西藏太和先机投资管理有限公司质押30000000股股份，占公司总股本1.27% [125] - 浦东金桥股东上海金桥（集团）有限公司拟将其持有的56,008,403股A股股份无偿划转至浦东新区国资委 [125] 本周房企债券发行情况 - 第31周房地产行业国内债券总发行量63.4亿元，环比下降63.1%，同比下降48.5% [5][133] - 总偿还量96.9亿元，环比下降12.1%，同比上升95.7% [5][133] - 净融资额为-33.5亿元 [5][133] - 本周债券发行量最大的房企为广州城建（20.0亿元）、宝应城投（8.10亿元）、江岸国资（8.00亿元） [133] - 本周债券偿还量最大的房企为安居集团（22.4亿元）、首开集团（15.0亿元）、保利置业集团（10.0亿元） [133] 投资建议 - 建议关注开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国 [5] - 建议关注宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家 [5] - 建议关注以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [5]

核心观点 文章核心观点为：7月政治局会议定调下半年经济工作，强调加大逆周期调节力度，随后国务院及各部门密集部署，聚焦重大工程建设、新型电网与物流网、金融机构治理、税收规范、国防与粮食安全、外贸磋商等领域，政策信号密集释放 政治局会议与高层部署 - 7月30日政治局会议决定10月召开二十届五中全会，部署下半年经济工作，要求实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大逆周期调节力度[2][14] - 会议提出宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作[14] - 会议强调有效扩大国内需求，挖掘服务消费潜力，扎实推进“六张网”规划建设，发展智能经济新形态[14] - 会议指出要营造公平有序市场竞争环境，制定实施全国统一大市场建设条例，综合整治“内卷式”竞争[14] - 会议强调稳定房地产市场，实施一揽子化债方案，深化资本市场投融资综合改革[15] - 7月30日总书记在政治局集体学习中强调政治建军，加强无人智能技术军事应用，深化网络信息体系建设运用[9][15] 国务院常务会议 - 7月31日国常会听取新型电网、物流网建设情况汇报，决定核准辽宁庄河一期工程等四个核电项目[3][16] - 会议要求高质量建设新型电网，加快推进物流网建设，增强枢纽节点、骨干通道功能[3][16] - 会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，拓宽提取和使用范围[3][16] 发改委重大工程与投资 - “十五五”规划109项重大工程加快实施，今年新开工了三峡水运新通道、广州新机场、福建上白石水利枢纽等一批项目[4][20] - 今年7550亿元中央预算内投资已基本下达完毕，以工代赈已下达资金395亿元，实施项目7800余个，吸纳带动务工人数达150万人，人均增收1万元以上[4][20] - “十五五”时期新型电网拟投资超5万亿元，地下管网拟投资约5万亿元[4][21] - 拟于年内开工的重大单体项目多数已经实现开工[4][21] 央行下半年工作会议 - 8月1日央行部署下半年八方面工作，与2025年同期相比有四点变化[5] - 货币政策调整为“综合运用并适时调整货币政策工具”，新增“规范信贷市场经营行为，促进降低融资中间费用”[5] - 资本市场方面提出“发挥好两项支持资本市场货币政策工具的作用”[5] - 人民币国际化并入“稳步深化金融改革和对外开放”，提出推进人民币跨境支付系统建设[5] 金融机构治理 - 7月31日四部门联合发布《关于健全金融机构治理的实施意见》，构建产业资本和金融资本“防火墙”[6][7] - 严禁违规跨业经营、杠杆率过高的企业成为金融机构主要股东，建立健全股东不当所得追回制度[7] - 内部绩效考核坚持收益与风险兼顾原则，注重长周期考核，防止短期过度激励[7] - 严格落实高级管理人员绩效薪酬延期支付和追索扣回制度[7] 税收政策调整 - 7月28日财政部、税务总局调整能源资源行业土地使用税政策，自2026年9月1日至2027年8月31日减半征收，之后全额征收[8] - 税务总局表示以增值税法实施为契机，一揽子规范80多项增值税优惠政策[8][19] - 重点聚焦减税规模大、涉税风险高的优惠政策，制定合规享受和错享骗享正面负面清单[8][19] - 严防利用“政策洼地”转引税源和开展不公平竞争[8][19] - 个税方面，年收入居前1%的人申报缴纳个税占总量五成以上，前10%占九成左右[19] 国防与粮食安全 - 7月30日总书记强调政治建军，健全重大项目监管体系，确保建设质量托底、能力托底、廉洁托底[9][15] - 8月1日供销总社发布“十五五”规划，到2030年新建或改造100个左右国家战略性农资储备库、1000个左右县域农资配送中心[9] - 五年内新建改造1000家标准化为农服务中心，全系统耕种防收社会化服务规模突破3亿亩次[9] 外贸动态 - 对美方面，7月30日何立峰与美国财长、贸易代表视频通话，同期摩擦事项增多，涉及301调查、AI企业调查、制裁清单等[10] - 对欧方面，中欧贸易投资磋商机制首次会议后初步商定今年秋季召开第二次会议，双方工作团队已分别开展20余次磋商[10][20] 工业绿色低碳规划 - 7月31日工信部等印发《工业绿色低碳发展“十五五”规划》，推动产业结构和用能结构协同转型[21] - 依法依规淘汰落后低效产能，稳妥有序推进钢铁、有色、建材、石化化工等重点行业化解结构性矛盾[21] - 推动绿色氢氨醇规模化应用，大幅提升国家枢纽节点新建算力设施绿电使用比例[21] - 全面实施碳排放总量和强度双控制度，聚焦钢铁、有色、石化化工、建材、光伏、算力设施等重点行业[22]

核心观点 - 中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入国家安全框架，定调下半年政策方向，同时公积金制度向“住房全生命周期民生保障账户”转型 [2] - 地方政策聚焦新模式探索与规划落地，包括现房销售试点、城市更新机会清单、土地供应优化等 [2] - 第30周新房成交面积环比增长9%但同比减少10%，淡季底部边际改善但需求修复力度有限 [5] 中央政策定调 - 中共中央政治局会议提出稳定房地产市场，实施一揽子化债方案，推进地方中小金融机构改革化险，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策 [2][3] - 国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定(草案)》，要求拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，满足多样化住房消费需求 [2][3] - 住建部印发《完整社区建设可复制经验做法清单(第一批)》，要求各地学习借鉴，推进完整社区建设扩面提质增效 [2][3] - 住建部召开超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新和老旧小区加装电梯工作视频会议 [3] 地方政策落地 - 广州推出首个将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目，标志着“十五五”住房规划政策进入落地阶段 [2][3] - 四川发布首批城市更新机会清单，涵盖1753个项目，计划总投资5218亿元，覆盖老旧小区改造、城市生态修复等八大领域 [2][3] - 武汉发布《城市更新“十五五”规划》，成为首个发布该规划的超大城市，为超大城市更新提供系统方案 [2][3] - 东莞发布《2026年度土地储备计划》，上海印发《上海市加强土地管理“十五五”规划》，共同呈现“严控总量、盘活存量、精准供地”思路 [2][3] - 包头市发布《关于进一步调整优化住房公积金使用政策的通知》 [3] - 青海省8月1日起正式施行《青海省土地管理条例》 [3] 新房成交走势 - 第30周35城新建商品住宅成交面积187.3万平方米，环比增长9%，同比减少10%，较年内周均少7% [5] - 一线城市环比增长15%，同比减少8%，较年内周均少2%，整体表现相对更好 [6] - 二线城市环比增长12%，同比减少10%，较年内周均少4% [6] - 三四线城市环比减少3%，同比减少14%，较年内周均少17% [6] - 深圳、西安、青岛、杭州、南京、宁波等核心城市及少数三四线城市同环比均有较明显增长 [6] - 成都、西安、广州、青岛成交规模相对较高，在10万平方米以上 [6] - 35城总计成交面积187.3万平方米，环比增长9%，同比减少10%，较年内周均少7% [9]