业绩总结 - 2022年末就北京环球担保计提预期信贷亏损拨备约6237.1万元[5] - 2024年末计提预期信贷损失拨备7243.3万元[6] 法律相关 - 2025年8月收到诉讼民事判决书[6] - 第一被告需偿还借款本金1.8343268029亿元及利息[7] 抵押情况 - 2022年末抵押物业清算价值为1.95亿元[5] - 2024年末抵押物业清算价值为2.044亿元[6] 责任判定 - 原告对抵押物业在债权范围内享有优先受偿权[7] - 北京环球等被告需对债务承担连带保证责任[7] 影响评估 - 公司认为判决对财务及经营无重大不利影响[8]

数字化转型行业趋势 - 数字化从可选项升级为生存刚需 受技术迭代与经济环境双重压力驱动 [2] - 行业需破解快速变化与技术迭代带来的困局 数字化成为必由之路 [1] - 数字化推动行业价值逻辑重塑 使设施管理从空间运维者向生产力伙伴进化 [3] 客户核心需求维度 - 第一维度要求100%保障业务连续性 实现甲退乙进管理模式 提升员工满意度 [2] - 第二维度要求深度优化成本结构 明确降本增效目标 将人效从行业平均60%提升至70%-80% [2] - 第三维度要求服务品质标准化与创新 传统人力服务模式转变为人机结合 建立客观统一评价标准 [2] 公司数字化方案 - 对内完成经营管理 项目管理 业财一体的数字化1.0基建 实现数据穿透管理盲区 [3] - 对外以工单系统为核心构建精益化管理铁三角 打通派单到闭环全流程 [3] - 实现派单优化 全流程品质管控 自驱绩效可视化三大功能升级 [3] 生态合作战略 - 公司与客户及合作伙伴共建行业数字生态 [1] - 数字化成果需转化为共同的行业价值增量 [3]

公司财务安排 - 公司董事会将于2025年8月26日举行会议审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议内容包括批准中期业绩发布及考虑建议派发中期股息 [1] - 会议还将处理其他事项 [1]

董事会会议 - 2025年8月26日在香港举行董事会会议[3] - 审议及批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩及发布[3] - 考虑建议派发中期股息（如有）[3] 公司人员 - 执行董事为李晓平先生及杨志东先生[4] - 非执行董事为郭莹女士及王银虎先生[4] - 独立非执行董事为崔海涛教授、甘志成先生及刘晓兰女士[4] 公告信息 - 公告日期为2025年8月5日[4]

股份与股本情况 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份数目为50亿股，面值0.01港元，法定/注册股本总额为5000万港元[1] - 2025年7月法定/注册股份数目及法定/注册股本无增减[1] - 截至2025年7月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为12.20348亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为12.20348亿股[2] - 2025年7月已发行股份（不包括库存股份）及库存股份数目无增减[2]

公司荣誉与ESG成就 - 卓越商企服务荣获"ESG公司治理卓越企业"奖项，体现其在公司治理领域的突出表现[1] - 该荣誉是对公司长期ESG实践和治理成果的双重认可，反映其在行业中的标杆地位[3] - ESG投入为公司带来价值成长新机遇，契合全球ESG投资浪潮趋势[3] 公司治理体系亮点 - 构建了涵盖董事会、ESG委员会等五大机构的权责分明治理架构，保障战略执行与决策高效性[5] - 通过《不可碰触的10条红线》等反腐制度强化合规风控，建立全链条风险防控机制[5] - 数字化管理赋能显著：E+FM平台和卓品业务商城实现客户服务全流程线上化，提升运营效率20%以上[6] ESG战略与行业机遇 - 全球ESG投资规模预计从2022年30万亿美元增至2025年50万亿美元，增幅达70%，中国市场新增数千亿ESG资金流入[7] - 公司制定低碳环保管理规范，聚焦能源/废弃物/气候变化应对，并建立动态ESG议题评估机制[8] - 未来三大发展方向：治理体系与业务战略协同、数字化低碳生态建设、可持续社区赋能模式扩展[8] 市场定位与价值前景 - 外资机构对ESG领先企业的青睐将推动公司价值重估，当前治理透明度已获资本市场认可[7][9] - 物管行业示范效应显著，公司通过稳健经营和股东回报创造双重价值（企业价值+社会价值）[9]

全球经济与地缘格局 - 全球经济进入结构性复苏新纪元，产业链在东西半球重构价值坐标 [1] - 技术革命加速推进，算法重新定义金融疆界，资本流动重塑全球版图 [1] - 地缘政治格局变化成为文明迭代的关键变量 [1] 格隆汇中期策略峰会2025 - 峰会于2025年7月4日-5日在深圳举办，涵盖策略会、思享会、ESG榜单发布及上市公司路演 [4] - 汇聚顶级经济学家、投资机构及上市公司，聚焦中国资本市场变革与发展 [4] - 发布"格隆汇金格奖"ESG卓越榜单，覆盖港股、美股、A股上市公司及优质项目 [4] ESG卓越企业榜单 - **可持续发展类**：第四范式、晋景新能、通威股份等12家企业入选 [4] - **环境友好类**：TCL电子、贝壳-W、蓝月亮集团等12家企业获奖 [5] - **社会责任类**：联想集团、中国平安、中国飞鹤等12家企业上榜 [6] - **公司治理类**：龙湖集团、招商局商业房托、卓越商企服务等12家企业入选 [7] - **创新实践类**：波司登、携程集团-S、信达生物等12家企业获奖 [8] - **信息披露类**：TCL科技、伊利股份、众安在线等12家企业上榜 [9] ESG卓越项目与团队 - **卓越项目**：比亚迪超级e平台、宁德时代骐骥换电解决方案等5个项目入选 [10] - **卓越IR团队**：百奥家庭互动、国泰君安国际、首程控股等10家团队获奖 [10] - **卓越PR团队**：比亚迪、理想汽车-W、优必选等10家团队上榜 [11] - **卓越领袖**：大众公用杨国平、招金矿业李艳等4位高管获评 [12]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司实现营收同比增长8%，归母净利润同比增长3%[7] - 截至2024年12月31日止年度，公司实现收入42.3224亿美元，较2023年同期的39.2681亿美元上升7.8%[53] - 2024年公司总收入4232.24百万元，较2023年的3926.81百万元增加7.8%，其中物业管理服务收入3619.42百万元，同比增加12.4%，增值服务收入570.93百万元，同比下降15.9%，其他业务收入41.89百万元，同比增长60.0%[55][56][57] - 2024年销售成本为3438.78百万元，较2023年的3180.12百万元增加8.1%[58] - 2024年毛利为793.46百万元，较2023年的746.69百万元增长6.3%，毛利率从2023年的19.0%下降至18.7%[59] - 2024年其他收益为16.20百万元，较2023年的52.76百万元下降69.3%[62] - 2024年应收账款等减值损失为110.00百万元，较2023年的96.70百万元增加[64] - 2024年销售及行销开支为48.34百万元，较2023年的45.52百万元增加6.2%[65] - 2024年行政开支为260.16百万元，较2023年的232.70百万元上升11.8%[66] - 2024年财务成本为2.26百万元，较2023年的5.94百万元下降62.0%[67] - 2024年公司净利润为334.97百万元，较2023年的323.35百万元上升3.6%，净利率为7.9%（2023年同期：8.2%）[71][72] - 2024年12月31日，公司使用权资产为589.31百万元（2023年12月31日：无），无形资产为287.86百万元，较2023年的334.91百万元减少47.05百万元[74][76] - 2024年12月31日集团商誉2.2529亿元，较2023年的2.4352亿元减少1823万元，主要因出售附属子公司[77] - 2024年12月31日集团于联营公司权益为5286万元，较2023年的9136万元减少，期间出售频频出奇32%股权获3643万元[78] - 2024年12月31日集团存货2.9534亿元，较2023年的9676万元增加1.9858亿元，因购买车位[80] - 2024年12月31日集团透过损益按公允价值衡量之金融资产为3020万元，较2023年的1.217亿元减少9150万元[81] - 2024年12月31日集团应收贷款约6.2945亿元，含应收贷款总额6.55亿元及亏损拨备2555万元[83] - 2024年12月31日集团贸易及其他应收款项净额约18.0858亿元，较2023年的15.8603亿元增加2.2255亿元[84] - 2024年12月31日集团贸易及其他应付款项为9.4435亿元，较2023年的11.0126亿元减少1.5691亿元[85] - 2024年12月31日集团已发出的财务担保为7243万元，与2023年持平，涉北京环球财务担保诉讼[88] - 2024年12月31日集团资产负债率为26.1%，2023年为29.7%[92] - 2024年12月31日集团现金及等价物为9.3543亿元，较2023年的21.567亿元下降56.6%；权益总额为37.9751亿元，较2023年增加1.4481亿元，增长4.0%[95] - 截至2024年12月31日止年度，集团前五名客户的交易额占总收入的26.7%（2023年：31.5%），单一最大客户的交易额占总收入的9.9%（2023年：15.0%）[141] - 截至2024年12月31日止年度，集团前五名供应商的交易额占总购货额的23.5%（2023年：21.5%），单一最大供应商的交易额占总购货额的8.9%（2023年：7.6%）[142] - 2024年12月31日，公司可供分派储备为约人民币31.73175亿元（2023年：约人民币31.10238亿元）[146] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年公司第三方基础物业服务收入韧性增长，增值服务结构持续优化[7] - 2024年各业务类型收入占比：商务物业55.2%，公共及工业物业14.0%，住宅物业16.3%，增值服务13.5%，其他服务1.0%[25] - 2024年合约面积约为8332万平方米，较2023年同期增长约8.6%[27] - 2024年在管面积约7220万平方米，较2023年同期增长约12.7%[27] - 2024年来自第三方的在管物业面积占比达61.7%[27] - 2024年期初在管面积为6406.6万平方米，新签1569.8万平方米，新收购0万平方米，终止756.4万平方米，期末在管面积为7220万平方米[28] - 2023年期初在管面积为5376万平方米，新签1315.4万平方米，新收购282.5万平方米，终止567.3万平方米，期末在管面积为6406.6万平方米[28] - 2024年新拓第三方项目物业合同128个，总合同额18.8235亿元，年化合同额7.0508亿元[30] - 2024年商务物业收入占基础物业服务收入的64.6%，第三方基础物业服务占比61.4%[30] - 2024年公共与工业物业收入较2023年同期增加23.9%，住宅物业业务收入较2023年同期增加20.4%[30] - 截至2024年底，商务物业在管面积28865千平方米，收入23.38935亿元；公共及工业物业在管面积15536千平方米，收入5.91728亿元；住宅物业在管面积27799千平方米，收入6.88753亿元[31] - 2024年新拓战略客户合同额为9.889亿元，战略客户保有率100%[32] - 2024年业主增值服务占比整体增值服务由46%提升到62.2%，非业主增值服务降至37.8%[35] - 2024年业主增值服务全年营业收入为3.5538亿元，同比增长13.8%[35] 公司业务布局与发展战略 - 公司主营基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务[14] - 公司聚焦商务物业为主航道，服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业[15] - 公司在公共与工业物业领域构建统一市场架构，多引擎业务共驱发展[17] - 公司依托卓越集团20多年地产开发经验，打造高端住宅物业服务典范[20] - 公司持续挖掘第三方业主增值服务潜力，以上海五角场商场为试点探索商业运营管理业务[8] - 公司推动从“数字化”向“数智化”进阶，重点布局AI服务应用场景[8] - 公司执行长期主义发展战略，增强业务自主性，减少对关联业务依赖[13] - 公司以客户为中心，优化业务结构，深化数字化转型，聚焦价值创造[13] - 2025年公司将实施“聚焦增长”外部策略，通过内部驱动提高组织效率[43] - 公司在FM领域坚持战略客户深耕，注重人才培养；在PM领域将在华东区域新增发力点；在住宅领域确保及时交付并提高客户满意度[44][45] - 公司在增值服务方面打造明星产品，发力增值代运营和社区零售服务；在创新业务方面通过专项工作组探索和试点[45][46] - 公司持续围绕三大核心能力构筑竞争力，完善专业能力建设、推进数字化转型、进行组织变革和人才培养[48] - 公司计划在部分项目试点“人机协同”服务模式，降低运维人力成本，提升服务响应速度[48] - 公司将以“服务价值重构”为战略引导，实现从被动响应到主动服务、从经验驱动到数据驱动、从封闭管理到开放生态的转型[50] - 2025年公司将贯通“市拓流水线”机制，重塑团队协同能力，深耕供应链变革，落位共享服务中心[50] 公司治理与团队情况 - 李晓平67岁，2020年5月22日获委任为执行董事兼董事长[101] - 杨志东50岁，自2023年8月15日起担任集团行政总裁兼执行董事[102] - 郭莹57岁，2023年8月15日由执行董事调任为非执行董事[106] - 王银虎48岁，2020年5月22日获委任为非执行董事[108] - 崔海涛教授50岁，2024年3月22日获委任为独立非执行董事[110] - 甘志成先生54岁，2020年9月28日获委任为独立非执行董事，拥有超25年相关经验[114] - 刘晓兰女士59岁，2020年9月28日获委任为独立非执行董事[117] - 公司从2024年4月起，不再为非执行董事郭莹女士支付额外董事薪酬[119] - 贾杰41岁，2022年8月加入集团，2022年12月30日任首席财务官，2023年1月6日任联席公司秘书，有逾十五年房地产及物业投资行业经验[121] - 姚晓波40岁，2023年9月1日任卓越商企集团人力资本中心负责人，有近14年行业经验[122] - 刘晓兰女士、李晓平先生、崔海涛教授须在股东周年大会上轮值告退并愿膺选连任[150] - 执行董事、非执行董事及独立非执行董事均与公司订立2024 - 2026年为期三年的服务协议或委任函，可提前三个月书面通知终止[155] - 公司已收到各独立非执行董事确认其独立性，自上市至年报日期全体独立非执行董事均为独立人士[154] - 报告期内及至年报日期，无董事在重大交易、安排或合约中直接或间接拥有重大权益[156] - 报告期内及至年报日期，公司未就业务管理及行政工作签订相关合约[157] - 有关报告期内董事及五位最高薪酬人士的薪酬详情分别载于综合财务报表附注9及附注10[160] - 公司退休及雇员福利计划详情载于综合财务报表附注46[161] 公司股权与股东情况 - 截至2024年12月31日，李华先生、东润控股集团有限公司、Urban Hero Investments Limited所持股份数目均为722,440,000，占公司权益概约百分比均为59.20%[167] - 截至2024年12月31日，肖兴萍女士受控制法团权益股份数目为117,900,000，占比9.66%；实益拥有股份数目为220,000，占比0.02%；配偶权益股份数目为272,000，占比0.02%[167] - 截至2024年12月31日，Ever Rainbow Holdings Limited所持股份数目为117,900,000，占公司权益概约百分比为9.66%[167] - 截至2024年12月31日，李渊先生、Autumn Riches Limited所持股份数目均为63,000,000，占公司权益概约百分比均为5.16%[167] - 2024年12月31日，李晓平先生以配偶权益持有公司股份118,120,000股，占比9.68%；以实益拥有人身份持有272,000股，占比0.02%[163] - 2024年12月31日，郭莹女士以实益拥有人身份持有公司股份75,000股，占比0.01%[163] 公司购股计划情况 - 公司购股计划于2020年9月28日获股东批准及采纳，自采纳日至报告日期，未授出任何购股，剩余年期约为5年[170][171] - 公司首次公开发售前购股计划于2020年9月9日获股东批准及采纳，当日向合资格人士授出28,200,000股股份的购股[172][173] - 2024年1月1日董事未行使购股总数为5,800,000，年内未授出、行使、注销，全部失效[176] - 2024年1月1日其他参与人未行使购股总数为1,504,000，年内未授出、行使、注销，全部失效[178] - 2024年1月1日公司未行使购股总数为7,304,000，年内未授出、行使、注销，全部失效[178] - 董事李晓平先生、郭莹女士及其他参与人购股行使价均为5.36港币[176][178] - 首次公開募股前股票期權計劃可授予期權的最大股份數為25,705,159股，分別佔公司截至上市日期和本報告日期已發行股本的2.14%和2.11%[183] - 購股權計劃及公司任何其他購股權計劃可授出的購股權的最高股份數目為120,000,000股，分別佔公司於上市日期及本報告日期已發行股本的10%及9.83%[183] - 報告期內，7,304,000份首次公開發售前購股權已失效，截至本報告日期，可供發行股份數目為0股，約佔本報告日期已發行股份總數的0%[183] - 截至本報告日期，購股權計劃可供發行的股份總數為120,000,000股，佔本報告日期已發行股份總數約9.83%[183] - 行使購股權計劃及任何其他計劃授出及尚未授出的所有未行使購股權時可發行的

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司收入稳健增长且维持高派息 2024 年实现收入 4232.24 百万元同比增 7.8% 股东应占利润 312.09 百万元同比增加 3.1% 全年股息为每股现金 13.94 港仙按年下降 26.6% [7] - 在管面积持续推动物管收入增加 2024 年物业管理服务收入为 3619.42 百万元占营收 85.5% 同比增加 12.4% 合约面积和在管面积同比分别增长约 8.6%和约 12.7% [7] - 主动压降非业主增值服务 2024 年增值服务收入约为 570.93 百万元同比下降 15.9% 占营收 13.5% 主要因非业主增值服务主动压降 业主增值服务收入同比增长 13.8% [7] - 毛利率有所下降但仍处行业偏高位 2024 年毛利率从 19.0%降至 18.7% 基础物业管理服务和增值服务毛利率均有下降 其他业务毛利率上升 [7] - 预计公司 2025 - 2026 年 EPS 分别为 0.28 元、0.31 元 给予公司 2025 年动态 8 - 10XPE 合理价值区间在 2.24~2.80 元人民币（2.43~3.03 港元） [7] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3 月 28 日收盘价为 1.38 港元 52 周股价波动为 0.975 - 1.691 港元 总股本/流通 A 股为 12.20 亿股 总市值/流通市值为 16.8 亿港元 [2] 市场表现 - 与恒生指数对比 1M、2M、3M 绝对涨幅分别为 0.73%、10.40%、6.98% 相对涨幅分别为 -1.39%、-3.34%、-9.91% [4] 主要财务数据及预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3926.81|4232.24|4680.19|5213.44|5836.07| |（+/-）YoY（%）|11.3%|7.8%|10.6%|11.4%|11.9%| |净利润（百万元）|302.69|312.09|342.45|379.49|416.29| |（+/-）YoY（%）|-25.0%|3.1%|9.7%|10.8%|9.7%| |全面摊薄 EPS（元）|0.25|0.26|0.28|0.31|0.34| |毛利率（%）|19.0%|18.7%|18.3%|17.8%|17.3%| |净资产收益率（%）|8.5%|8.4%|8.4%|8.5%|8.6%|[6] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值 (亿港元)|EPS（元）|PE（倍）|PEG（2025）| |----|----|----|----|----|----| | | | |2024|2025E|2026E|2024|2025E|2026E|2025PE/(2024 - 26 年净利润复合增速)| |1209.HK|华润万象生活|801|1.59|1.83|2.08|20.37|17.70|15.54|1.01| |1516.HK|融创服务|53|-0.15|0.16|0.19|—|10.20|8.38|0.21| |2869.HK|绿城服务|138|0.25|0.29|0.33|16.13|14.14|12.30|0.72| |1995.HK|永升服务|39|0.27|0.31|0.38|7.69|6.73|5.46|0.45| |均值| | | | | |14.73|12.19|10.42|0.59|[8] 财务报表分析和预测 利润表 - 营业总收入 2024 - 2027E 分别为 4232、4680、5213、5836 百万元 增长率分别为 7.8%、10.6%、11.4%、11.9% [9] - 营业成本 2024 - 2027E 分别为 3439、3824、4287、4827 百万元 占销售收入比例分别为 81.3%、81.7%、82.2%、82.7% [9] - 毛利 2024 - 2027E 分别为 793、856、926、1009 百万元 [9] - 净利润 2024 - 2027E 分别为 335、367、407、443 百万元 占销售收入比例分别为 7.9%、7.9%、7.8%、7.6% [9] 资产负债表 - 现金及现金等价物 2024 - 2027E 分别为 935、2000、2592、3221 百万元 [9] - 总资产 2024 - 2027E 分别为 5140、5780、6659、7597 百万元 [9] - 总负债 2024 - 2027E 分别为 1343、1615、2087、2582 百万元 [9] - 股东权益 2024 - 2027E 分别为 3798、4165、4572、5015 百万元 [9] 现金流量表 - 经营活动现金净流量 2025E - 2027E 分别为 1059、590、618 百万元 [9] - 投资活动现金净流量 2025E - 2027E 分别为 -94、-82、-69 百万元 [9] - 筹资活动现金净流量 2025E - 2027E 分别为 100、84、80 百万元 [9] - 现金净流量 2025E - 2027E 分别为 1065、592、629 百万元 [9] 比率分析 - 净资产收益率 2024 - 2027E 分别为 8.4%、8.4%、8.5%、8.6% [9] - 总资产收益率 2024 - 2027E 分别为 6.1%、5.9%、5.7%、5.5% [9] - 投入资本收益率 2024 - 2027E 分别为 8.2%、8.0%、8.0%、7.8% [9] - 营业总收入增长率 2024 - 2027E 分别为 7.7%、10.6%、11.4%、11.9% [9] - 归母净利润增长率 2024 - 2027E 分别为 3.1%、9.7%、10.8%、9.7% [9] - 资产负债率 2024 - 2027E 分别为 26.1%、27.9%、31.3%、34.0% [9] - 流动比率 2024 - 2027E 分别为 3.01、3.03、2.85、2.72 [9] - 速动比率 2024 - 2027E 分别为 2.68、2.85、2.68、2.58 [9]

文章核心观点 未来房地产行业将从高周转增量发展转向精细化存量运营，卓越商企服务作为非住商业物业管理企业面临机会与挑战，2024年业绩筑底企稳，未来1 - 3年有望保持稳健增长 [1][5] 2024年业绩表现 - 营收42.3亿元，同比增长8%，归母净利润3.12亿元，同比增长3%，呈现筑底企稳态势 [1] - 合约面积首破八千万平方米，同比增长8.6%，一线、新一线城市在管面积占比超75%，长三角地区占比首达30% [2] - 非住物业第三方在管面积占比超60%，全年新签第三方合同总额首破18.8亿元，高端制造等重点业态市占率提升 [2] - 关联交易收入降至4.2亿元，同比降30%，关联交易占比不到10% [3] - 毛利润和归母净利增长，第三方业务快增，独立性增强，全年派息率50%，年化股息回报约11%，累计现金分红超10亿元 [4] 市场环境与应对策略 - 住宅服务物企进场使非住市场“内卷”，公司凭借专业服务独立运营，强化商业物业赛道竞争力，在拓客和品质服务发力 [1] - 以“以服务促续约、以品质拓增量”为长期发展策略，实现存量战略业务100%合同保有，超700万平方米战略客户新拓园区高标准交付 [2] 2025年展望 - 未来1 - 3年收入和业绩稳健增长，第三方物管业务保持两位数以上增速 [5] - 依托大客户资源巩固基本盘，深化高端制造等业务布局，增强服务价值和客户黏性 [5] - 推出“卓越生活服务”住宅物业服务子品牌，整合多元化服务方案，拓展服务边界 [5] 数智化转型 - 2025年是部署项目数字化全流程第二年，已部署人力等模块，将深入开发环境业务板块数字化 [6] - 密切关注AI在业务场景的成熟应用，识别提效技术后快速部署落地 [6]