. 珠海华发实业股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 募集资金验证报告 众环验字(2025)0500014号 目 | | 起始页码 | | --- | --- | | 验证报告 | | | 附件 1: 可转换公司债券实际募集资金情况明细表 | | | 附件 2: 验证事项说明 | 2 | 验 证 报 告 众环验字(2025)0500014 号 珠海华发实业股份有限公司: 我们接受委托,审验了贵公司截至 2025 年 9 月 29 日止发行规模为 4,800,000,000.00 元 人民币的向特定对象发行可转换公司债券(以下简称"可转债")募集资金的实收情况。按 照适用的法律法规、中国证券监督管理委员会（以下简称"证监会"）相关规定、证券交易 所相关业务规则以及可转债募集说明书的要求发行,提供真实、合法、完整的验证资料,保 护资产的安全、完整是贵公司的责任。我们的责任是对贵公司发行可转债募集资金的实收情 况发表审验意见。我们的审验是参照《中国注册会计师审计准则第 1602 号 -- 验资》进行 的。在审验过程中,我们结合责公司本次发行的实际情况,实施了检查等必要的审验程序。 根据贵公司 2024 年 1 ...

公司基本信息 - 公司为珠海华发实业股份有限公司，证券代码600325，证券简称华发股份[1] - 公司成立于1992年8月18日，上市于2004年2月25日[96] 可转债发行情况 - 公司进行向特定对象发行可转换公司债券[1] - 发行情况报告书日期为二〇二五年十月[1] - 截至2025年9月26日，公司收到申购资金48亿元[102] - 截至2025年9月29日，发行总数量为4800万张，募集资金总额48亿元，实际募集资金净额为47.2314328313亿元[102] - 本次发行可转债发行对象共计15名，均以现金方式认购[107] - 定向发行可转债期限为六年，采用阶梯式票面利率，第一年2.70%，第二年至第六年分别在前一年基础上固定增加0.05%[109][110] - 本次可转债初始转股价格为7.06元/股[118] 发行流程 - 2024年12月9日，公司第十届董事局第四十八次会议审议通过多项发行可转债相关议案[97] - 2025年1月10日，公司第十届董事局第五十次会议审议通过多项发行可转债相关修订议案[99] - 2025年4月16日，公司第十届董事局第五十二次会议审议通过多项发行可转债相关二次修订议案[99] - 2024年12月25日，公司2024年第六次临时股东大会审议通过相关议案并授权董事局办理发行事宜[100] - 2025年7月14日，上交所核发发行可转债审核意见通知[101] - 2025年8月4日，中国证监会同意公司发行可转债注册申请[101] 申购与获配情况 - 2025年9月17日公司向117名投资者发出《认购邀请书》[132] - 2025年9月22日9:00 - 12:00接收申购文件，共收到19个有效申购[134] - 东方财富证券申报首年票面利率2.70%，申购金额1.5亿[136] - 民生证券申报首年票面利率2.70%，申购金额3.5亿[136] - 国信证券申报首年票面利率2.70%，申购金额7.68亿[136] - 国信证券获配金额7.28519亿元，获配张数728.519万张[137] - 诺德基金获配金额7.14145亿元，获配张数714.145万张[137] 股东情况 - 发行前截至2025年6月30日，公司前十名股东合计持股1128014073股，占比41.00%[172] - 发行前珠海华发集团有限公司持股724967983股，占比26.34%，为第一大股东[172] - 本次发行前后公司总股本均为2,752,152,116股，持有人转股前不影响股本总额，假设全部转股后预计增至3,432,038,758股[174][175] - 转股后前十大股东合计持股1,312,474,687股，占比38.24%，限售股份数为342,304,673股[174] - 截至报告书签署日，华发集团控制公司29.64%股份为控股股东，珠海市国资委持有华发集团93.51%权益为实际控制人[176] 其他情况 - 本次发行完成后资产总额与负债总额将同时增加，转股后净资产增加，资产负债率下降[177] - 本次募集资金投资项目围绕主营业务，发行后业务结构不会重大变化[178] - 本次发行前公司已完善法人治理结构，发行后继续规范运作[179] - 本次发行不会新增重大不利同业竞争、显失公平关联交易或影响经营独立性情形[180] - 本次发行不会对董事、高管和科研人员结构造成重大影响[182] - 保荐人、联席主承销商、发行人律师均认为本次发行合规，符合相关规定和股东利益[183][186][189]

新策略 - 公司向特定对象发行可转换公司债券发行承销总结及文件已通过上交所备案[1] - 公司将尽快办理本次发行的可转换公司债券登记托管手续[1] - 本次发行具体情况详见同日上交所网站披露的发行情况报告书及相关文件[1]

可转债基本信息 - 定向发行可转债发行总额480,000.00万元，数量4,800万张，面值100元，按面值发行[7][6] - 期限六年，第一年票面利率2.70%，后续每年递增0.05%[8][9] - 初始转股价格7.06元/股，采用每年付息一次方式[19][11] 转股与赎回条款 - 转股期自发行结束（T+4日）满六个月后首交易日至到期日[17] - 特定情况按公式调整转股价格，存续期不设转股价格修正条款[20][23] - 转股期内股价条件满足或未转股余额不足3000万元，公司有权赎回[26][27] 回售条款 - 资金用途改变或最后计息年度股价条件满足，持有人可回售[28][29] 发行安排 - 2024年12月9日董事局、12月25日股东会审议通过相关议案[39][42] - 2025年7月14日上交所、8月4日证监会同意发行[43] - 9月17日启动发行，9月22日接收申购文件[44][46] 认购情况 - 15名投资者获配售，首年票面利率2.70%，合计获配48亿元[49] - 各认购对象资金来源及备案情况[51][52][53] 合规情况 - 发行履行必要程序，定价、配售等符合规定[60] - 认购对象选择公平公正，资金信息真实准确完整[60][61]

发行流程 - 2024年12月9日、12月25日分别召开会议审议通过多项与本次发行相关议案[8] - 2025年1月10日召开会议审议通过多项发行方案修订稿议案[9] - 2025年4月16日召开会议审议通过多项发行方案二次修订稿议案[9] - 2025年1月9日珠海市国资委同意公司向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过55亿元[11] - 2025年7月14日上海证券交易所认为公司本次发行申请符合条件[12] - 2025年8月4日中国证监会同意公司本次发行的注册申请[13] 认购情况 - 2025年9月17日向117名投资者发出认购邀请文件[15] - 2025年9月22日9:00 - 12:00收到19名认购对象提交的有效《利率询价申报表》[17] - 申购首年票面利率有2.70%、2.90%、3.00%等[18][19] - 非特定投资者申购须缴纳1000万元申购保证金，3家私募证券投资基金已缴纳[19] 发行结果 - 本次发行最终首年票面利率为2.70%，发行规模4800万张，募集资金总额480000万元[22] - 发行对象最终确定为15名，获配金额从1.32776亿元到7.28519亿元不等[22] - 截至2025年9月26日收到申购资金48亿元[25] - 截至2025年9月29日，扣除发行费用后实际募集资金47.2314328313亿元[26] 发行对象 - 本次发行的认购对象包括国信证券、诺德基金等15家机构[29] - 15家认购对象均为专业投资者（A类），产品风险等级与风险承受能力匹配[32] 合规情况 - 本次发行过程符合规定，发行结果公平、公正，相关法律文件合法、有效[28] - 发行对象不包含发行人和联席主承销商相关关联方[39] - 发行认购对象具备主体资格且未超三十五名[39] - 本次发行已获得必要批准和授权[41] - 发行过程和认购对象符合相关规定及决议要求[41] - 发行涉及的法律文件真实、合法、有效[41] 后续事项 - 本次发行的可转换公司债券上市需向上交所申请手续[41]

股价表现与交易情况 - 10月14日公司股价上涨2.09%，报收5.38元/股，成交金额7079.85万元，换手率0.48%，总市值148.07亿元 [1] - 当日主力资金净流出17.07万元，特大单买入411.80万元（占比5.82%），卖出304.95万元（占比4.31%） [1] - 今年以来股价下跌4.54%，近5个交易日下跌1.82%，近20日下跌1.28%，但近60日上涨8.91% [2] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务为房地产开发与经营，房地产开发收入占比90.32%，其他业务占比7.23%，物业服务占比2.45% [2] - 2025年1-6月公司实现营业收入381.99亿元，同比增长53.76%，但归母净利润仅为1.72亿元，同比大幅减少86.41% [2] - A股上市后累计派现81.48亿元，近三年累计派现21.42亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为5.56万户，较上期增加2.09%，人均流通股49518股，较上期增加4.84% [2] - 南方中证500ETF（510500）为第七大流通股东，持股3282.32万股，较上期增加447.12万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为新进第九大流通股东，持股2809.35万股，工银可转债债券（003401）退出十大流通股东之列 [3] 行业分类与业务构成 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [2] - 概念板块包括增持回购、融资融券、社保重仓、中盘、低价等 [2]

资金使用与归还 - 2024年11月4日公司同意用13.3亿元闲置募集资金临时补流[1] - 闲置募集资金使用期限不超12个月[1] - 2025年10月11日公司归还13.3亿元募集资金至专用账户[1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

（文章来源：证券日报） 证券日报网讯 10月10日晚间，华发股份发布公告称，截至2025年9月30日，公司通过上海证券交易所交 易系统以集中竞价交易方式累计回购公司股份5，200万股，占公司目前总股本的比例为1.89%。 ...