股东会信息 - 2025年第七次临时股东会12月31日上午10:00现场召开，9:15 - 15:00网络投票[3] - 出席现场3人代表815,845,263股，占30.29%[5] - 参加网络投票357人代表80,580,652股，占2.99%[5] - 出席合计360人代表896,425,915股，占33.28%[5] 审议表决 - 审议事项与通知一致，无修改及新议案[7] - 表决议案五项，第3项特别决议，其余普通决议[8][9] 决议效力 - 律师认为股东会程序合规，决议合法有效[4][6][8][9]

股东会信息 - 2025年第七次临时股东会于12月31日在珠海召开[3] - 360人出席，持表决权股份896,425,915股，占33.28%[3] 股份情况 - 截至12月24日，总股本2,752,152,116股，有表决权2,693,410,816股[3] 议案表决 - 部分募投项目资金变更议案A股同意票占99.0671%[8] - 聘任会计师事务所议案A股同意票占99.0795%[8] - 修订公司章程议案A股同意票占99.0590%[10] 人员选举 - 郭凌勇当选非独立董事，得票占98.6977%[11] - 王跃堂当选独立董事，得票占98.8373%[12] 其他 - 5%以下股东对部分募投项目资金变更议案同意票占95.1228%[13] - 律所见证股东会决议合法有效[15][16]

债券发行 - 本次债券发行规模为人民币480,000.00万元，发行数量为48,000,000张[6] - 可转债每张面值100元，按面值发行，期限6年，自2025年9月22日至2031年9月22日[6] - 债券利率第一年2.70%、第二年2.75%、第三年2.80%、第四年2.85%、第五年2.90%、第六年2.95%[7] - 初始转股价格为7.06元/股[15] - 可转债信用等级和公司主体信用等级均为AAA，评级展望稳定[27][28] 审计相关 - 公司于2025年12月通过审议修订《公司章程》和聘任立信会计师事务所议案[30][31] - 2024年末，立信有合伙人296名、注册会计师2498名、从业人员总数10021名[32] - 2024年立信业务收入47.48亿元，审计业务收入36.72亿元，证券业务收入15.05亿元[32] - 2024年度立信为693家上市公司提供年报审计服务，审计收费8.54亿元[32] - 立信中标公司2025 - 2027年度年报审计项目，成交价格1530万元[40] - 公司拟聘立信为2025年度审计机构，审计费用总额不超510万元[40] - 2024年度公司实际支付审计费用540万元，2025年度审计费用较上年变化未超20%[41] - 中审众环对公司2024年度财务报表出具标准无保留意见审计报告[42] 其他 - 公司修订章程、制度及聘任会计师事务所属正常事项，不影响可转债本息安全和偿债能力[46] - 国金证券将密切关注公司债券本息偿付情况，履行受托管理人职责[46]

华发股份近期上海土地获取与市场策略 - 公司于12月26日通过协议出让方式，联合陆家嘴集团及周浦城建，获得浦东新区周浦镇一宗“城中村”改造地块，这是公司首次在上海以协议出让方式获取土地 [1][8] - 该地块土地面积为3.86公顷，容积率2.0，土地用途为普通商品房，出让年限70年，出让价格为人民币19.3792亿元 [2][9] - 项目公司“上海信浦东岸置业有限公司”的股权结构为：华发持股45%，陆家嘴持股40%，周浦城建持股15% [1][8] 地块具体规划与管理要求 - 地块要求配建不小于900平方米的公共服务设施，包括老年活动室、生活服务点、文化活动室和居委会，建成后需无偿移交政府 [2][9] - 地块对住宅套型有要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的一定比例 [2][9] - 受让人需整体持有社区配套商业物业，且项目公司的出资比例、股权结构及实际控制人在土地出让期间不得改变 [2][9] 华发在上海土地公开市场参与度变化 - 公司在上海土地公开市场的高光期在2023年，当年参与了25幅地块竞拍并拿下4幅 [3][10] - 但参与度急剧下降，2024年仅出现2次，2025年仅出现1次，几乎绝迹于集中土拍市场 [3][10] - 参与度下降主要有两方面原因：一是上海土拍规则改为“价高者得”后，公司资金实力相比龙头央企不占优势；二是公司现有项目去化速度不快，影响了拿地节奏与资金 [3][11] 公司在售项目去化情况分析 - **青浦赵巷项目（华发虹桥四季/嘉荟华盛）**：自2024年6月首开至2025年12月30日，累计推出609套住宅，已销售277套，销售率为45.5% [3][12] - 该项目最新一批房源（98套）于2025年12月3日推出，截至报道时网签数为0 [4][13] - **松江洞泾项目（华发海上都荟/松耀华苑）**：自2024年3月首开，累计推出956套住宅，已销售808套，销售率为84.5%，去化情况相对较好 [5][14] - 但松江项目为总套数约2500套的超级大盘，目前推盘量不足一半，在市场下行背景下后续去化压力较大 [6][15] 公司当前战略重心与未来拿地策略 - 公司当前首要任务是优先去化库存、回笼资金，在保证经营安全后再图进取 [7][16] - 协议拿地成为一条折中路线，其优势在于地价相对便宜，且采用联合开发模式，安全垫厚实，同时与当地国企合作能提升运营效率 [8][17] - 公司采取“公开市场”与“协议出让”双管齐下的拿地策略，以拓展在上海的可持续发展途径 [8][17]

评选背景与框架 - 2025年度NEWS品牌样本评选以“新消费、新场景、新运用”为切入点，突出AI+、绿色低碳转型与品牌社会责任三大核心方向，旨在挖掘高质量发展标杆企业[1] - 评选体系从创新、活力、智慧、可持续四个维度评估品牌，分别对应NEWS四个字母所代表的含义[2] - 评选紧扣“十四五”规划收官之年高质量发展核心要求，将企业在AI+、绿色发展、品牌社会责任三大关键维度的发展作为关键标尺[3] AI+ 维度实践与案例 - “AI+”的核心是通过人工智能创新重塑业务模式和创造全新价值，而不仅是提高效率或技术叠加[3] - 腾讯以长期主义推进AI战略，其混元模型在2025年密集发布三十余个模型，加速走向真实场景[3][11] - 学而思、松鼠Ai智能老师、松延动力等企业以“AI+”为突破口，突破技术瓶颈，重构发展模式[3] - 爱尔眼科在2025年其眼科数字人底座入选省级数字新基建项目，AI智慧诊疗覆盖全周期[17] 绿色发展维度实践与案例 - 企业通过在生产经营全生命周期贯彻环境友好与资源高效理念，追求与自然和谐共生，这成为面向未来的核心竞争力[4] - 比亚迪早在2008年提出太阳能、储能和电动汽车“三大绿色梦想”，后又发布“电车治污、云巴治堵”战略，绿色可持续发展战略清晰且具有前瞻性[4] - 比亚迪在2025年成为出口增长最快的车企之一，2025年前11个月海外销量超91万辆，远超2024年全年总和，出海足迹覆盖超110个国家和地区[10] 品牌社会责任维度实践与案例 - 品牌社会责任意味着企业超越对利润的单一追求，主动承担对员工、消费者、社区及更广泛社会的责任，实现商业价值与社会价值的统一[4] - 中国农业银行将金融服务深植田间地头，打通县域普惠金融发展的“最后一公里”[4] - 中国农业银行在2025年县域贷款规模突破万亿元，科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融与数字金融业务实现较快增长[9] - 海底捞以公益行动拓展企业价值边界，让公众感知“不一样的海底捞”[4] - 北京链家在2025年举办20000多场线下社区活动，突破传统中介角色，将服务点升级为社区互动中心[15] 2025年度NEWS品牌样本名单 - 综合评估市场领导力、创新与创造力、可持续发展、AI+应用能力等，共选出39家样本企业[6] - NEWS年度影响力品牌（9家）：中国农业银行、比亚迪集团、腾讯、山西汾酒、滴滴、北京链家、海底捞、爱尔眼科、华发股份[6] - NEWS年度责任践行力品牌（9家）：雅培、西凤酒、金地集团、建发地产集团、及象教育、老乡鸡、美凯龙、集美家居、慈铭体检[6] - NEWS年度创新引领力品牌（8家）：完美中国、斑马口语、喜临门、珍宝岛药业、迪巧、尚品宅配、中建玖合、金隅地产北京管理中心[6][21] - NEWS年度AI+先锋品牌（6家）：学而思、十方融海、高途教育科技集团、松鼠Ai智能老师、松延动力、美年健康[6][22] - NEWS年度行业突破力品牌（7家）：如新（中国）、慕思集团、茉酸奶、甜啦啦、美敦力、沃森生物、水星家纺[6][23] 部分标杆企业2025年关键表现 - **腾讯**：2025年其游戏国际市场收入突破200亿元[11] - **滴滴**：2025年其核心平台季度日均订单量突破5000万单[14] - **山西汾酒**：通过产品与饮用方式创新吸引新生代，省外市场销售额在2025年实现较快增长[13] - **华发股份**：其深圳前海冰雪世界项目试运行两月有余，累计接待游客已超70万人次[18] - **爱尔眼科**：与平台合作搭建“线上+线下”服务网，半年覆盖近300城超600家机构[17]

公司担保情况 - 截至2025年12月29日，公司及子公司担保总额为866.34亿元 [1] - 担保总额占公司2024年经审计净资产的438.79% [1] - 其中为子公司提供的担保总额为800.47亿元 [1]

担保情况 - 为武汉华发置业有限公司提供9亿元担保，无反担保[1] - 截至公告日，对外担保总额866.34亿元，占2024年经审计净资产438.79%[1][15] - 截至2025年12月29日，为子公司担保总额800.47亿元[15] 财务数据 - 武汉华发置业2025年9月30日资产总额125.60亿元，负债129.70亿元，净额 -4.09亿元[8] - 武汉华发置业2025年1 - 9月净利润4071.94万元，2024年 -6372.95万元[8] 股权交易 - 转让武汉长盛20.9%股权给光曜致新，对价9亿元[4]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

研究背景与核心观点 - 亿翰智库自2020年起持续深耕房地产服务领域研究，研究体系从“双十佳”房企服务力深度调研，演进至2021年的“服务力TOP50”专项研究，并于2024年升级为“超级服务力”评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核 [1] - 行业正处在从“产品交付”向“服务运营”转型的关键时期，单一的产品交付能力已难以构成可持续的竞争壁垒，“服务力”的竞争已演进为一场关于“预见性”的体系化较量 [21][55] - 研究正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》，旨在为行业锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑 [3][40] 集团级榜单排名 - 发布“2025中国房企超级服务力TOP50”榜单，排名前五的房企依次为：绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口 [6][42] - 榜单中位列前十的房企还包括：华发股份（第6位）、中国金茂（第7位）、龙湖集团（第8位）、万科地产（第9位）、中建智地（第10位） [6][43] - 评选出“房企社群运营典范”，包括华发股份、华远地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口五家企业 [9][44] 区域级标杆评选 - 评选出“综合实力标杆区域”，包括：保利发展江苏公司、华润置地北京公司、绿城中国浙江区域、中国金茂上海公司、中国铁建地产华东公司 [12][46] - 评选出“完美交付标杆区域”，包括：龙湖集团华南公司、建发房产东南区域、招商蛇口浙江公司、中国铁建地产华东公司、中海地产辽宁公司 [13][47] - 评选出“社区运营项目典范”，均为交付两年内的项目，包括：绿城中国武汉的湖畔云庐、华润置地上海的时代之城、首创城发万宁的首创南燕湾、金茂中国上海的张江金茂府、新希望地产重庆的D10 [15][49] 北京区高端项目服务力榜单 - 发布“中国名盘·豪宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括建发海晏、缓合·北京、万柳书院、恒基天汇、北京中国府、招商玺、广渠金茂府、优山美地、北京天誉、龙湖颐和原著 [17][51] - 发布“中国名盘·高端住宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括丽苑太和、印香山、北京隅·海明、中建宸园、金茂·璞逸丰宜、颐海漂颂、中海丽金府、紫京宸园、唐宁one熙典华庭、中海甲叁號院 [19][53] 前置服务与预见式体系 - 中国铁建地产华东公司构建了“早介+风控”预见式服务体系，以上海熙语项目为例，实现了从风险预控到现场执行的无缝衔接，做到“在建造之初，便看见居住之后” [21][55] - 华发华南珠海片区推动“客服全面前置”，创新打造“优+服务官”体系与“专属服务群”模式，在签约后即为业主配备专属服务团队，通过月度家书、工程进度报告、生日关怀等动作，在交付前建立情感连接 [21][55] - 华发华南大区搭建“全周期风控体系”，将风险管控节点系统化前置，并创新“交付专家人才库”应急机制，可跨区域调度专家支援以保障交付时效 [23][57] 品质保障与匠心交付 - 华发南京项目以“超预期兑现”为目标，硬件上实现约45%的高绿化率及“南北双园”布局，交付执行上配备高达1:2服务保障比的陪验与快修团队，执行“15分钟响应、随验随修不过夜”的标准 [24][58] - 中建智地构建“全程可感的匠心交付体系”，恪守1:1实景还原，并通过N对1高定级陪验机制、“交付即办证”等创新服务提升交付效率与体验，并在交付后持续开展社区焕新与服务迭代 [26][60] - 华发成都锦江上院实施“全程陪伴式交付服务”，交付前启动客户大使提前介入机制进行预验房排查，交付期内由客户大使、房修工程师、楼栋管家组成“一对一”服务小组，提供全程上门维修及生活支持 [28][62] 社区服务与长效共生 - 华润置地上海片区着力构建长效信任关系，核心在于建立透明、严谨的沟通与品质保障体系，明确区分“概念示意”与“交付标准”，并以合同为准绳进行承诺管理 [30][64] - 招商北京构建了刚柔并济的社区响应运营框架，一方面通过跨部门协同建立高效服务基底，另一方面在流程中注入人文关怀，从归家引导、便民物资到文件核验、钥匙封装，并建立持续的设备维护与环境保障机制 [30][64] 社群运营与生态构建 - 华润置地上海片区着眼于构建可长期存续的自循环生态，通过机制设计连接公共服务与产业资源，例如在康养社群中联动医疗、保险机构，在太极拳社群通过初期培育最终推动业主实现自主组织与费用自理 [32][66] - 华发华南珠海片区将社群运营系统化升级，构建分层治理结构及“标准化+个性化”SOP体系，并创新采用“内容共创”模式，让业主成为活动发起人与主理人，房企退居平台提供资源支持，并通过整合WTA赛事等高端资源打造“超级华粉节”IP [34][68] - 中国铁建地产华东公司通过“邻里家宴”IP营造美好生活，在第六届“美好生活”业主节期间，活动跨越8月至10月，覆盖6座城市、14个项目，吸引超4000位业主参与，实现了从“企业主导”到“业主共创”的转变 [36][70]

公司治理与人事变动 - 公司于2025年12月23日召开职工代表大会，选举夏文杰为第十一届董事局职工董事 [1] - 选举产生的职工董事将与2025年第七次临时股东会选举的非职工董事共同组成公司第十一届董事局，任期与第十一届董事局一致 [1] - 夏文杰符合《公司法》及公司章程规定的董事任职条件，不存在不得担任董事的法定情形 [1] 新任职工董事个人履历 - 夏文杰，男性，1978年出生，拥有大学本科学历，为中共党员 [3] - 其职业经历包括：曾任工商银行珠海分行公司业务部会计及信贷经理、珠海铧创投资管理有限公司业务拓展部总监、珠海华发集团财务有限公司副总经理及董事 [3] - 在公司内部，曾任总裁助理、副首席资金官等职务 [3] - 现任公司职工董事、首席资金官、资金管理中心总经理 [3]