文章核心观点 新城控股2024年业绩答卷持续盈利、轻装上阵，在归母净利润、融资、商业运营、建管业务等方面表现良好，具备韧性和稳定性，未来发展前景可期 [1][2] 业绩表现 - 2024年实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，整体毛利率达19.80% [2] - 2024年合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米，回款金额411亿元，回款率达102% [2] - 2024年商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元年度目标 [2] 财务状况 - 截至报告期末，在手现金余额102.96亿元，净负债率为52.44%，经营性现金流净额为15.12亿元且连续7年为正 [3] - 期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，合联营的权益有息负债降至32.73亿元 [3] - 2024年如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp [3][4] - 2024年成功发行两笔中期票据，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [3] 商业运营 - 2024年不含税物业出租及管理收入120.29亿元，同比增长14亿元，占营业收入的13.52%，毛利84.40亿元，占总毛利由32.73%提升至47.89%，毛利率高达70.17% [5] - 2024年新增开业15座吾悦广场，截至年末已布局173个综合体项目，开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97% [6] - 吾悦商管商业体量稳居行业前三位，2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开业吾悦广场5座 [7] 建管业务 - 2024年完成逾10万套房交付工作 [1][8] - 2024年新城建管累计管理项目超100个，商业综合体管理项目超60个，累计管理总面积超1600万平方米，新增签约面积超710万平方米，基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10” [8] 发展前景 - 开发业务有望减亏，后续恢复土拍后有望获取优质项目重回增长轨道 [9] - 吾悦广场有望受益于三四线城市复苏和“提振消费”政策，凸显消费需求增长红利 [9]

文章核心观点 尽管外部环境充满挑战，新城控股2024年度业绩可圈可点，在利润与现金流指标上守住底线，展现稳健经营态势，其回款销售、代建代管业务及商业管理优势为未来可持续发展奠定基础 [1] 扣非净利大增 稳健财务驱动韧性生长 - 2024年公司实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米，回款金额411亿元，回款率达102%，交付超10万套物业 [2] - 2024年公司营业收入890亿元，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，整体毛利率19.80% [2] - 报告期内公司在手现金余额102.96亿元，经营性现金流净额15.12亿元，连续7年为正 [2] - 公司净负债率52.44%，期末融资余额536.50亿元，同比压降34.29亿元，合联营权益有息负债降至32.73亿元 [3] - 2024年公司如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，平均融资成本5.92%，同比下降28个bp [3] - 2024年公司发行两笔中期票据，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率4.97%，抵押率约50% [3] 多元业务优化布局 筑牢安全底线 - 2024年公司商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元年度目标 [4] - 2024年不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占营业收入13.52%，毛利84.40亿元，占总毛利由32.73%提升至47.89%，毛利率达70.17% [4] - 2022年底公司成立新城建管，2024年累计管理项目超100个，商业综合体管理项目超60个，累计管理总面积超1600万平方米，新增签约面积超710万平方米，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10” [4][5] 夯实运营内核 打造商业护城河 - 公司商业以“深度运营”“用户思维”为核心，采用“Mall + X”模式打造新型商业空间，构建丰富商业形式 [6] - 公司不断打造升级吾悦品牌，2024年将“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，发布“五边形经营理念” [6] - 报告期内公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及管理输出173座，商场开业数量居境内外上市公司之首，出租率达97.97%，客流总量达17.66亿人次，同比增长19%，会员人数4370万人，同比增长32% [6] - 自2021年起公司商业持续性经营收入大幅超出当期利息支出，2024年达3.34倍 [7] - 公司明确2025年商业发展目标，计划实现商业运营总收入140亿元，新开业5座吾悦广场 [7]

文章核心观点 公司2024年业绩报告显示营收下降但归母净利润增长 商业输出运营能力强 有望受益于消费提振政策 公开债务违约风险低 预计2025 - 2027年收入和归母净利增长 维持“推荐”评级 [1][2][5] 业绩情况 - 2024年公司实现营收889.99亿元（yoy - 25.32%） 归母净利润7.52亿元（yoy + 2.07%） 扣非归母净利润8.70亿元（yoy + 183.07%） [1] 营收分析 - 房地产开发业务实现营收760.41亿元（yoy - 29.16%） 毛利率11.72%（yoy - 2.19pct） 因高地价项目结转且结转体量降幅大 [2] - 物业出租及管理实现营收120.29亿元（yoy + 13.15%） 毛利率70.17%（yoy + 0.27%） [2][3] 盈利分析 - 归母净利在营收下滑时正增 原因一是商业管理业务提质增效带动整体毛利率至19.8%（yoy + 0.75pct） 二是开发业务减值计提大幅下降 [2] 商业运营情况 - 2024年新开吾悦广场15座 截至年末在136个城市布局200座 已开业及委托管理在营173座 开业面积1601.07万平方米（yoy + 6.8%） 出租率97.97%（yoy + 1.49pct） [3] - 2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次（yoy + 19%） 总销售额905亿元（不含车辆销售 yoy + 19%） 年末会员人数4370万人（yoy + 32%） [3] 行业趋势与公司机遇 - 2024年全国新开商业项目数量下降 市场进入存量市场 但低线城市单位商业面积未饱和 消费意愿走高 新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58% 吾悦广场有望受益 [3] - 2025年政策以提振消费为主旋律 公司吾悦广场布局下沉市场 作为下沉市场商管龙头有望优先受益 [4] 债务情况 - 2030年前待偿规模约173亿元 约46个未做经营性物业贷款的开业经营性物业估值约368亿元 按抵押率最少可获184亿元新增融资 公开债务违约风险低 [5] - 截至2024年底整体平均融资成本5.92%（yoy - 0.28pct） 2024年在中债增担保下发行2笔共29.2亿元中期票据 年末获银行集团授信总额度849亿元 [5] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为796.5、734.4、710.9亿元 归母净利分别为9.4、11.8、14.4亿元 对应PE分别为31.5x、24.9x、20.4x 维持“推荐”评级 [5]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 多因素致2024年公司归母净利润增速高于营收，紧抓销售资金回笼，坚守商业开业节点，融资渠道畅通且成本下行，商业地产运营良好，“地产开发 + 商业运营”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级 [6][7] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 行业为房地产，大股东是富域发展集团有限公司，持股61.09%，实际控制人是王振华，总股本22.56亿股，流通A股22.56亿股，总市值295亿元，流通A股市值295亿元，每股净资产26.99元，资产负债率73.1% [6] 财务数据 利润表相关 - 2024年营业收入890亿元，同比下降25.3%，归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%；预计2025 - 2027年营业收入分别为619.43亿元、441.03亿元、328.13亿元，同比分别下降30.4%、28.8%、25.6%；净利润分别为7.6亿元、7.79亿元、8.94亿元，同比分别增长1.1%、2.5%、14.8% [3][5] - 2024年毛利率19.8%，同比提升0.8个百分点；净利率0.8%；ROE为1.2%；EPS（摊薄）为0.33元；P/E为39.2倍；P/B为0.5倍 [5] 资产负债表相关 - 2024年末资产总计3071.93亿元，负债合计2245.2亿元，归属母公司股东权益608.69亿元 [8] 现金流量表相关 - 2024年经营活动现金流14.19亿元，投资活动现金流13.5亿元，筹资活动现金流 - 90.88亿元，现金净增加额 - 63.19亿元 [10] 主要财务比率相关 - 成长能力方面，2024 - 2027年营业收入增速分别为 - 25.3%、 - 30.4%、 - 28.8%、 - 25.6%；营业利润增速分别为 - 33.6%、 - 20.5%、2.5%、15.0%；归属于母公司净利润增速分别为2.1%、1.1%、2.5%、14.8% [9] - 获利能力方面，2024 - 2027年毛利率分别为19.8%、19.9%、20.0%、21.2%；净利率分别为0.8%、1.2%、1.8%、2.7%；ROE分别为1.2%、1.2%、1.2%、1.4% [9] - 偿债能力方面，2024 - 2027年资产负债率分别为73.1%、68.5%、61.0%、53.0%；净负债比率分别为39.9%、31.4%、20.5%、9.2% [9] - 营运能力方面，2024 - 2027年总资产周转率分别为0.3、0.2、0.2、0.2；应收账款周转率分别为156.9、183.7、183.7、183.7 [9] 业务情况 房地产开发销售 - 2024年实现合同销售面积538.8万平米，同比下降44.4%，合同销售金额401.7亿元，同比下降47.1%，全口径资金回笼411.3亿元，全口径资金回笼率102.4% [6] 商业运营 - 2024年末在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.1万平米，出租率97.97% [6] - 2024年期内吾悦广场客流总量17.7亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售额966亿元；期末会员人数4370万人，较2023年末增长32% [6] - 2024年商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座 [6] 融资情况 - 2024年在中债信用增进担保下完成2笔共计29.2亿元中期票据发行，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率4.97%，抵押率约50%，期末整体平均融资成本5.92%，较2023年末下降0.28个百分点 [6] 投资建议 - 维持原有预测，预计公司2025 - 2026年EPS分别为0.34元、0.35元，新增2027年EPS预测为0.40元，当前股价对应PE分别为38.7倍、37.8倍、32.9倍，维持“推荐”评级 [7]

拟续聘的会计师事务所名称：致同会计师事务所（特殊普通合伙） 新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"新城控股"）于 2025 年 3 月 27 日召开第四届董事会第八次会议，审议通过了《关于续聘公司 2025 年度审计 机构的议案》。公司拟续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称"致 同"）为公司 2025 年度财务审计机构和内部控制审计机构，并提请股东大会授权 公司管理层决定其 2025 年度审计报酬、办理并签署相关服务协议等事项。现将相 关事宜公告如下： 证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-018 一、拟续聘会计师事务所的基本情况 （一）机构信息 新城控股集团股份有限公司 关于续聘会计师事务所的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 截至 2024 年末，致同从业人员近六千人，其中合伙人 239 名，注册会计师 1,359 名，签署过证券服务业务审计报告的注册会计师超过 400 人。 致同 2023 年度业务收入 27.03 亿元（270,337.32 万元 ...

审计委员会人员变动 - 2024年5月29日选举产生第四届审计委员会，主任委员陈冬华[1] - 2024年12月23日调整人员，主任委员仍为陈冬华[1] - 2025年1月8日陈冬华申请辞职，待补选生效[1] - 2025年补选后，主任委员为李连军[2] 审计工作情况 - 2024年度审计委员会召开8次正式会议[3] - 审阅2023 - 2024年多期财报，认为真实准确完整[5] - 2023年度审计机构为普华永道中天，2024年为致同[5][6] - 认为2024年变更审计机构恰当[6] 检查与评估结果 - 审计监察中心检查重大事件及资金往来，无违法违规[7] - 公司开展内控自评与优化，无重大和重要缺陷[7][8]

业绩数据 - 2022 - 2023年经审计每股净资产分别为26.37元、26.63元[7] - 2024年3 - 9月每股净资产分别为26.77元、27.23元、27.28元（未经审计）[7] - 自2015年上市以来公司累计现金分红145.95亿元[8] 估值计划 - 2024年连续12个月收盘价低于每股净资产触发估值提升计划[2][5] - 2025年3月27日董事会通过估值提升计划[6] - 公司将采取七项措施提升投资价值[2][7][8] 计划说明 - 计划不代表对业绩等指标承诺，目标实现有不确定性[3][15] - 长期破净时每年评估计划效果，需完善经董事会审议后披露[14] - 触发条件且日平均市净率低时将在业绩说明会专项说明[14]

借款额度 - 公司可向新城发展及其关联方申请不超150亿借款额度，含已使用未到期余额60.91亿[2][6] - 借款年利率不超8%（不含税金）[2][6] - 2024 - 2026年可向新城悦服务及其子公司申请不超10亿借款额度，已使用未到期余额5.02亿[11][12] 股权结构 - 新城发展间接持有公司67.20%股份[4] 财务数据 - 2023年末新城发展资产总额377.09亿、负债286.58亿等[4] - 2024年中新城发展资产总额358.49亿、负债269.14亿等[4] 市场扩张和并购 - 公司收购上海万圣部分项目公司权益和债权，交易金额2.23亿[11] 其他 - 借款议案已通过董事会审议，尚需股东大会批准[8] - 过去12个月无其他非日常关联交易[13]

人员情况 - 截至2024年末致同从业人员近六千，合伙人239名，注会1359名[1] - 项目合伙人近三年签上市公司审计报告1份、挂牌公司2份[1] - 签字注会有17年行业经验[2] - 项目质量复核合伙人近三年复核上市公司6份、挂牌公司1份[2] 处罚情况 - 致同近三年受行政处罚2次、监管措施15次、自律措施9次[3] - 58名从业人员近三年受处罚11次、监管16次、自律8次、纪律1次[3] 业务审核 - A类业务由业务质量控制委员会抽3位委员审核，B类抽1位[4] 风险保障 - 致同职业保险累计赔偿限额9亿元，2023年末职业风险基金815.09万元[10] 业务评价 - 公司认为致同具备业务资质，2024年度审计规范有序[11]

会议情况 - 新城控股第四届监事会第五次会议于2025年3月27日召开，3名监事全到[1] 财务相关 - 公司2024年计提各类资产减值准备30.40036089亿元[2] - 2024年度不派现、不送股、不转增股本[5] 报告与议案 - 通过《公司2024年度监事会工作报告》等多项报告及议案，均需股东大会审议[1][3][6] - 续聘致同会计师事务所为2025年度审计机构[4]