市场整体表现 - 2025年1月14日，上证指数报收4126.09点，下跌0.31%，深证成指报收14248.6点，上涨0.56% [1] - 房地产开发板块整体表现弱于大盘，当日板块较上一交易日下跌1.23% [1] 板块个股涨跌情况 - 板块内领跌个股为华夏幸福，收盘价1.96元，单日跌幅达10.09% [1][2] - 板块内涨幅居前的个股包括黑牡丹（涨3.42%）、电子城（涨2.20%）和盈新发展（涨1.95%） [1] - 部分龙头房企股价下跌，万科A下跌2.90%，保利发展下跌2.78% [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出，净流出金额为18.61亿元 [2] - 游资与散户资金呈净流入状态，净流入额分别为3.11亿元和15.50亿元 [2] - 个股资金流向分化，华联控股主力净流入1.49亿元，主力净占比15.39%，而盈新发展主力净流入7101.17万元，但游资净流出8253.66万元 [3]

华泰柏瑞沪深300ETF（510300）成立日期2012年5月4日，最新规模4255.81亿。今年以来收益2.84%， 同类排名3918/5520；近一年收益31.24%，同类排名2791/4203；成立以来收益122.33%。 1月14日，万科A跌2.9%，截至发稿，报4.69元/股，成交13.37亿元，换手率2.88%，总市值559.55亿元。 万科A股价已经连续3天下跌，区间累计跌幅5.44%。 资料显示，万科企业股份有限公司位于广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心,香港中环花园 道1号中银大厦43楼A室，成立日期1984年5月30日，上市日期1991年1月29日，公司主营业务涉及房地 产开发和物业服务。主营业务收入构成为：房地产开发及相关资产经营业务80.17%，物业服务 16.23%，其他(补充)3.61%。 从万科A十大流通股东角度 数据显示，华泰柏瑞基金旗下1只基金位居万科A十大流通股东。华泰柏瑞沪深300ETF（510300）三季 度减持591.63万股，持有股数1.16亿股，占流通股的比例为0.97%。根据测算，今日浮亏损失约1621.01 万元。连续3天下跌期间浮亏损失3126.2 ...

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

公司债券兑付安排 - 万科企业股份有限公司为稳妥推进公司债券"21万科02"本息兑付工作，将召开债券持有人会议审议相关兑付安排的调整事项 [1] - 本次持有人会议的最终议案将由会议召集人中信证券股份有限公司在1月16日前发出补充通知进行公告 [1] - 持有人会议的具体时间等安排将在上述补充通知中同步说明 [1]

会议基本信息 - 公告日期为2026年1月14日[6] - 会议为2021年住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）2026年第一次债券持有人会议[9] 会议相关安排 - 目的是审议本期债券本息兑付安排调整事项[9] - 召集人为中信证券股份有限公司[9] - 最终议案2026年1月16日前发补充通知说明[9]

核心观点 - 位于上海浦东核心地段的复地万科活力城正以22亿元的价格寻求整体出售 该项目是万科与复地集团合作开发的标杆商业体 出租率高达97% 年租金收益2.1亿元 但双方因各自的财务压力和战略调整而选择出售 反映了当前房地产行业深度调整背景下企业的战略取舍 [2][8][13] 项目概况与运营 - **项目背景**：项目源于2007年万科在浦东北蔡御桥板块启动的百万平方米“造城”计划 为分摊风险与复地集团合作 双方股权比例为六四开 [3][4] - **开发规模**：合作双方在御桥板块累计开发了近80万平方米住宅以及约30万平方米的商业及办公综合体（复地万科活力中心） 此次出售的购物中心是其中一部分 [4][5] - **项目资质**：项目位于浦东新区沪南路2229号 地处三林、北蔡、康桥三镇交汇处 建筑面积约10.92万平方米 可租赁商业面积5.78万平方米 [6] - **区位与客流**：项目地下直通地铁11号线与18号线御桥站 紧邻中环高架 三公里范围内覆盖超10万户家庭 五公里内常住人口近百万 自2019年12月开业以来定位“城市家庭会客厅” 引进超200家品牌 开业三天客流突破53万人次 [7] - **运营数据**：项目由复星系旗下的豫园复悦生活运营 2023年销售额达15.25亿元 年客流超1424万人次 出租率96.31% 目前出售信息显示出租率保持在97% 年租金收益为2.1亿元 [7] 出售方动因分析 - **万科方面**：出售主要为了缓解流动性危机和债务压力 自2024年以来已持续出售包括广州天河万科广场、上海七宝万科广场等在内的多个大型购物中心 2026年债务压力加剧 出售上海陆家嘴滨江万科中心（报价约20亿元）及上海活力城是其回血自救的关键动作 [9][10] - **复星方面**：出售既是应对同业竞争的现实选择 更是集团战略转向、聚焦主业的必然步骤 负责项目运营的豫园股份业绩连年下滑 归母净利润从2022年的38.26亿元跌至2024年的1.25亿元 2025年前三季度净亏损4.88亿元 同比骤降142.1% 复星集团已对豫园股份进行战略调整 重心转向珠宝时尚等主业 并相继出售了IGI集团股权、金徽酒部分股份、上海真如广场、宁波星健兰庭康养项目（1.5亿元）等非核心资产 [11][12][13]

公司公告核心内容 - 万科A公告称，将于2026年1月16日前发布关于“21万科02”债券本息兑付安排调整的最终议案 [1] - 关于债券持有人会议的具体时间等安排，公司将在后续的补充通知中进行说明 [1] 债券相关安排 - 本次公告涉及对“21万科02”债券的本金和利息兑付安排进行调整 [1] - 公司计划在2026年1月16日这一截止日期前，确定并公布最终的调整方案 [1]

公司信息 - 股票简称万科A代码000002，万科H代码299903，债券简称21万科02代码149358[1] 债券会议 - 召开2021年住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）2026年第一次债券持有人会议审议本息兑付安排调整事项[2] - 会议召集人中信证券将在2026年1月16日前公告最终议案及会议时间等安排[2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，二十届四中全会提到推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力[5] - 2025年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（26/1/3-26/1/9）房地产（申万）板块指数上升5.1%，跑赢主要市场指数（上证指数+3.8%，深证成指+4.4%，创业板指+3.9%，沪深300+2.8%）[5][8] - 个股方面，涨幅前五分别为：城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)[5][8] - 个股方面，跌幅后五分别为：海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，同比下降41.3%[12] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交35.2万平米，环比下降45.0%；二线城市（15城）成交71.6万平米，环比下降55.3%；三四线城市（23城）成交29.7万平米，环比下降7.5%[12] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），42个重点城市新房合计成交155万平米，环比上月同期下降30.1%，同比下降46.6%，年初至今累计成交同比下降46.6%[19] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降47.6%；二线城市累计成交同比下降50.8%；三四线城市累计成交同比下降32.0%[19] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，同比下降13.2%[33] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交77.4万平米，环比上升0.8%；二线城市（9城）成交110.8万平米，环比上升42.1%；三四线城市（9城）成交17.6万平米，环比上升88.2%[33] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），21个重点城市二手房合计成交214万平米，环比上月同期下降16.1%，同比下降23.9%，年初至今累计成交同比下降23.9%[37] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降30.3%；二线城市累计成交同比下降21.1%；三四线城市累计成交同比下降5.9%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：国务院常务会议部署实施财政金融协同促内需一揽子政策，提出要扩大公租房保障范围[49]；2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策，发挥增量政策和存量政策集成效应[49] - **因城施策**：上海住建委进一步健全公平竞争审查机制、规范工程招标代理行为[49]；河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房[49] - **公积金政策**：沈阳将首付15%政策期限延长至2026年底，商转公贷款限额由60%提至80%[49]；成都将公积金购房代际互助政策延续至2026年底[49] - **土地市场**：上海2026年首拍收金45.7亿元，越秀地产拿下浦东新区地块[50]；北京丰台区2026年计划供应10宗地块，多为城中村、棚户区改造项目[50] 公司动态 - **销售业绩（2025年12月单月）**：保利发展121.6亿元(-18.9%)；招商蛇口258.4亿元(-14.5%)；新城控股13.5亿元(-57.8%)；中国金茂128.2亿元(-16.0%)；金地集团24.0亿元(-54.5%)；绿城中国197亿元(-9.2%)；中国海外发展398.3亿元(-1.0%)[51] - **融资活动**：中国海外发展公开发行2026年第一期公司债券，规模不超过25亿元，品种一（3年期）票面利率区间1.60%-2.60%，品种二（5年期）区间1.80%-2.80%[51] - **人事变动**：万科A郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务[51] - **其他**：贝壳-W于1月2日至1月8日期间连续进行股份回购[53] 投资建议与关注标的 - 报告建议关注以下五类标的[5]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

行业整体表现与趋势 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点[3] - 2025年前三季度单季度中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17%[4] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，近两年已进入高位平台期，新签面积增速大幅放缓，行业进入“精耕期”[5] - 代建市场规模行业占比预计将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟市场20%-30%的行业渗透率，仍有发展潜力[8] 头部企业竞争格局 - 2025年有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达到45%[5] - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅超过50%[3] - 绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业[4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位[7] 企业转型与业务模式 - 传统房企由开发商向服务商转型是发展趋势，代建成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择[3] - 龙湖、金地、新城在自投项目赛道的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的水平，显示业务重心转移[7] - 着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至，可将产品标准化、运营效率、品牌信任等核心能力快速复制，实现“能力变现”且不占资本[7] - 代建企业积极探索城市更新、旧改、保障性住房建设等领域，并通过代建代运营模式获取资源[5][8] 市场驱动因素与机遇 - 国家大力推进保障性住房建设、城中村改造以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需求[8] - 当前市场环境下，购房者需要更多优质项目，代建能让头部企业的产品标准覆盖更广，轻资产模式能聚焦做对产品、做好服务[8] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为重要委托方拿地意愿增加，提供了新的发展机遇[9] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，成为一种新的拓展方式[9]