北京德恒（深圳）律师事务所 关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2023 年度股东大会的 法律意见 北京德恒律师事务所 DeHeng Law Offices 深圳市福田区金田路 4018 号安联大厦 B 座 11 楼 电话:0755-88286488 传真:0755-88286499 邮编:518026 4 北京德恒(深圳)律师事务所 关于深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年度股东大会的法律意见 北京德恒（深圳）律师事务所 关于深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年度股东大会的 法律意见 德恒【06F20240201】号 致:深圳市物业发展(集团)股份有限公司 深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称"公司 ")2023年度股 东大会(以下简称"本次会议")于 2024年4月19日(星期五)召开,北京德 恒(深圳)律师事务所(以下简称"德恒")受公司委托,指派徐燕松律师、陈 子寒律师(以下简称"德恒律师")出席了本次会议。根据《中华人民共和国公 司法》(以下简称"《公司法》")、《中华人民共和国证券法》(以下简称"《证 券法》"）、《上市公司股东大会规则》（以下简称"《股东大会规 ...

股东出席情况 - 出席股东大会股东（代理人）15人，代表股份360,705,951股，占比60.5233%[5] - 中小股东出席13人，代表股份19,523,124股，占比3.2758%[6] 议案表决情况 - 《2023年度董事会工作报告》等多项议案同意比例超99%[7][10][11][13][14][15] - 《关于预计2024年度日常关联交易的议案》总计同意比例99.2959%[17] - 中小股东对利润分配预案同意比例98.7836%[18] 其他信息 - 律师事务所为北京德恒（深圳）律师事务所[19] - 公告发布时间为2024年4月20日[22]

会议时间 - 2024年4月19日下午14:30现场会议[2] - 2024年4月19日网络投票，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[3][4] - 2024年4月12日股权登记，B股4月9日或更早买入可参会[4] 会议地点 - 深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层会议室[7] 审议事项 - 审议2023年度董事会、监事会等多项工作报告[8] 投票相关 - 第6至8项议案对中小投资者单独计票披露[8] - 第8项议案关联股东回避表决[10] 其他 - 独立董事在股东大会述职[11] - 2024年4月13 - 18日9:00 - 16:30、4月19日9:00 - 14:10登记[12] - 网络投票代码360011，简称为物业投票[17]

业绩数据 - 2023年总资产169.88亿元，净资产47.04亿元，营业收入29.65亿元，利润总额7.07亿元，纳税总额2.81亿元[41] - 近十年累计分红18.72亿元，累计纳税总额81.87亿元[41] 用户数据 - 2023年物业服务在管面积4137.21万平方米，在管产业园区1007.78万平方米[41] 未来展望 - 2023年12月发布未来三年（2023 - 2025年）股东回报规划[189] 新产品和新技术研发 - 2023年设施之家智慧园区综合设施管理系统通过信创环境测试获评估证书[154] 市场扩张和并购 - 集团完成观澜蚌岭项目控股收购，土地整备约13万平方米、开发建设用地约7万平方米、计容建筑面积约40万平方米[56] - 完成景恒泰公司100%股权转让及回款工作[65] 其他新策略 - 2023年重点工作方针为“提速、放大、赋能、见效”[26] - 围绕“产城空间资产运营 空间数字孪生运营”两大核心模式互动发展[27] - 利用“国贸云”平台构建智慧物业管理服务客户端[27] - 推动产城空间开发等四大业务协同发展[28] - 在深圳、东莞、扬州等地“五盘齐发”加快工程建设项目[29] - 针对不同利益相关方建立多样化沟通渠道披露信息[162] - 以“横向到边，纵向到底”延伸风险和合规管理至下属企业[182] - 2023年修订完善多项公司治理制度文件[181] - 2023年开展风控合规专题培训，培训人数达120人[184] - 2023年11月举行全面风险管理与内部控制手册培训[185]

业绩相关 - 纳入评价范围单位资产总额、营业收入占公司合并报表对应总额均为100.00%[5] 制度建设 - 2023年完成多项治理层面制度修订与增补[7] - 2023年发布《财务手册》等并修订《全面预算管理规定》等[12] - 2023年制定《建设工程重大招标采购管理工作实施细则》[14] - 2023年制定发布《工程质量管理指引汇编》等完善工程项目制度[14] - 2023年修订《安全生产和职业健康管理制度汇编》[14] 组织管理 - 2023年对董事会专门委员会委员进行优化调整[8] - 2023年组织实施人力资源信息系统开发优化工作[10] 公益活动 - 2023年“红色旗帜、红色行动”公益献血活动730人参与，560人成功献血，总量超19万毫升[10] 风险管理 - 每季度开展重大风险跟踪监测，每半年开展全面风险排查[11] - 2023年印发《全面风险管理手册》[11] 内控标准 - 明确财务报告内控潜在错报金额不同缺陷对应比例[17] - 明确非财务报告内控直接财产损失金额不同缺陷对应比例[19] 审计工作 - 审计部完成治亏扭亏等专项审计及年度投资后评价工作[16] 内控情况 - 报告期内未发现财务、非财务报告内部控制重大或重要缺陷[21][22] - 报告期内无其他内部控制相关重大事项说明[23]

目 录 专项说明 -- l 2023 年 度 营 业 收 入 扣 除 情 况 表 -- -2 关于 深 圳 市 物 业 发 展 (集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2023 年 度 营 业 收 入 扣 除 情 况 的 专 项 说 明 天 职 业 字 [2024]20153-2 号 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统审计报告是否由具有执业许可的会计师事务所出具 ， 选 报告编码:京24FM7 关于对深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年度营业收入扣除情况的专项说明 天职业字[2024]20153-2 号 深圳市物业发展(集团)股份有限公司全体股东: 我们按照中国注册会计师审计准则审计了深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简 称"深物业集团")2023年度财务报表,包括 2023年12月 31 目的合并及母公司资产负债 表,2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益 变动表,以及相关财务报表附注,并于 2024年3月29日出具了天职业字[2024]20153 号无 保留意见的审计报告。 根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司自律 ...

业绩影响 - 各项资产减值准备合计23201.86万元，减少2023年度利润总额[8] 坏账准备 - 期末坏账准备余额24703.81万元，本年新增计提1990.21万元，转回5.72万元[4] - 按账龄计提坏账准备，不同账龄预期信用损失率不同[2][3][4] 存货跌价准备 - 期末存货跌价准备余额22183.36万元，本年新增计提21217.57元，减少12.54万元[5] - 东莞、扬州项目分别计提存货跌价准备18714.12万元、2503.45万元[7] 决策与审计 - 2024年3月29日审议通过计提及减少资产减值准备议案[1] - 聘请评估公司测算在建项目可变现净值，减值准备经审计[5][8]

业绩总结 - 2023年度公司房地产开发项目收入12.35亿元，占营业收入总额的41.64%[6] - 2023年度营业收入为29.65亿元，上期为37.09亿元，占比75%[1] - 2023年度营业总成本为27.45亿元，上期为31.42亿元[1] - 2023年度投资收益为7.06亿元，上期为198.13万元[1] - 2023年度净利润为4.50亿元，上期为5.29亿元[1] 财务数据 - 2023年末货币资金为274.88亿元，较2022年末增长81.14%[21] - 2023年末应收账款为5.03亿元，较2022年末增长19.73%[21] - 2023年末存货账面价值110.97亿元，占资产总额的比例为65.32%[8] - 2023年末流动负债合计为103.40亿元，较2022年末增长37.76%[23] - 2023年末非流动负债合计为19.44亿元，较2022年末下降49.50%[23] 审计相关 - 审计认为公司2023年财务报表在重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况等[2] - 注册会计师识别出房地产开发销售收入确认与计量、存货可变现净值评估为关键审计事项[6][8] 会计政策 - 公司在开发产品完工等条件满足时确认房地产开发项目收入[6] - 公司存货按成本与可变现净值孰低计量[8] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额本期为 - 2.64亿元，上期为1.05亿元[28] - 投资活动产生的现金流量净额本期为6.27亿元，上期为1.52亿元[28] - 筹资活动产生的现金流量净额本期为8.60亿元，上期为 - 6.60亿元[28] 股权与股份 - 公司注册资本595,979,092元，股份总数595,979,092股，每股面值1元[49] - 有限售条件的流通股份A股1,898,306股，无限售条件的流通股份A股526,475,543股、B股67,605,243股[49] 子公司相关 - 本期纳入合并报表范围的子公司共60家[51] - 29家子公司适用小型微利企业税收政策至2027年12月31日[189]

业绩总结 - 2024年度预计日常关联交易总金额为40,558.09万元[2] - 2023年度同类别日常关联交易实际发生金额约38,139.70万元[2] - 2023年物业管理服务小计收入较之前减少20.64%[10] - 2023年出租物业小计收入较之前增长4.57%[10] - 2023年向关联方采购商品、接受劳务小计金额较之前增长16.24%[10][11] - 2023年租赁物业小计金额较之前减少326.59%[11] - 2023年总计金额较之前减少11.31%[11] 关联方业绩 - 深圳市投资控股有限公司2023年1 - 9月主营业务收入20629896.79万元，净利润1204825.45万元[12] - 深圳会展中心管理有限责任公司2023年1 - 9月主营业务收入39021.14万元，净利润5492.66万元[13] - 深圳市深投物业发展有限公司2023年1 - 9月主营业务收入17469.75万元，净利润925.62万元[15] - 深圳深港科创园区运营发展有限公司2023年1 - 9月主营业务收入83.90万元，净利润30.52万元[16] - 深圳湾科技发展有限公司2023年1 - 9月总资产803,660.52万元，净资产347,020.82万元，主营业务收入66,369.06万元，净利润24,852.72万元[17] - 河北深保投资发展有限公司2023年1 - 9月总资产703,484.44万元，净资产239,590.07万元，主营业务收入222,466.21万元，净利润57,275.23万元[18] - 深圳市深福保（集团）有限公司2023年1 - 9月总资产423,813.68万元，净资产241,127.37万元，主营业务收入25,718.41万元，净利润5,774.06万元[19] - 深圳市城市建设开发（集团）有限公司2023年1 - 9月总资产3,011,194.32万元，净资产856,350.55万元，主营业务收入247,597.44万元，净利润56,167.49万元[21] - 深圳市建筑设计研究总院有限公司2023年1 - 9月总资产176,549.61万元，净资产35,299.27万元，主营业务收入109,374.54万元，净利润707.96万元[22] 关联交易情况 - 向关联方销售商品、提供劳务预计金额30,466.87万元，截至披露日已发生3,951.91万元，上年发生28,878.33万元[6] - 向关联方采购商品、接受劳务预计金额9,415.60万元，截至披露日已发生1,407.11万元，上年发生8,250.84万元[6] - 承租关联方物业预计金额675.62万元，截至披露日已发生147.51万元，上年发生717.49万元[6] - 2023年向多家关联方提供服务实际与预计金额有差异[9] 其他要点 - 公司日常关联交易以公允市场价格为定价基础[25] - 日常关联交易协议根据前期协议有效期滚动签署[26] - 关联交易对公司未来财务和经营无不利影响，不影响独立性[27] - 独立董事同意《关于预计2024年度日常关联交易的议案》[29] - 深投控持有公司57.247%股权，为第一大股东[23]

会议信息 - 公司第十届监事会第20次会议于2024年3月29日召开，5名监事实到[3] 议案表决 - 《2023年度监事会工作报告》等多项议案表决全票通过，部分需提交股东大会审议[4][5][6][7] - 《关于预计2024年度日常关联交易的议案》3票同意，需提交审议[7]