财务表现 - 2025Q1营业收入204.48亿元，同比下滑13.9% [1][2] - 归母净利润4.45亿元，同比增长34.0%，主要因结转项目权益占比提升 [1][2] - 毛利率11.8%，同比下降2.7个百分点 [2] - 对联营合营企业投资收益从0.17亿元增至1.26亿元，少数股东损益从6.05亿元降至-0.61亿元 [2] 销售情况 - 全口径销售金额350.7亿元，同比下滑12.7%，行业排名前5 [3] - 权益销售金额238.4亿元，同比下滑4.3%，优于TOP100房企平均(-5.0%)，权益排名升至第4 [3] - 全口径销售面积161.0万平方米，同比下滑13.0% [3] 土地储备 - 新增10宗地块，总规划建筑面积90.2万平方米，同比增长117.1% [4] - 总拿地金额211.8亿元，同比增长138.0%，权益拿地金额138.2亿元，增长96.6% [4] - 平均溢价率17%，同比上升6个百分点，聚焦北京、上海等核心城市 [4] 未来展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为1880.92/1981.17/2094.46亿元，年增速5.11%/5.33%/5.72% [5] - 预计归母净利润49.09/54.45/61.23亿元，年增速21.56%/10.91%/12.46%，3年CAGR14.88% [5] - EPS预计0.54/0.60/0.68元/股，优质项目结转将推动业绩改善 [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][8][33] 报告核心观点 - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [5][33] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [5][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [5][33] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [5][33] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市预计更受益 [5][33] 4月市场销售表现总结 - 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计操盘口径销售金额为10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降幅扩大0.9个百分点 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降幅扩大0.5个百分点 [1][13] - 4月单月TOP100房企操盘口径销售金额为2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4% [1][13] - 4月单月TOP100房企权益口径销售金额为2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9% [1][13] 各梯队房企销售表现分化 - 从1-4月累计操盘口径销售金额看，仅TOP21-30和TOP31-50两个梯队实现同比正增长，其他梯队为负增长 [2][18] - TOP31-50梯队累计操盘销售额同比增长7.3%，增幅最大；TOP21-30梯队同比增长3.5% [2][18] - TOP10梯队累计操盘销售额同比下降11.1%，表现最差 [2][18] - 从1-4月累计权益口径销售金额看，TOP21-30梯队同比增长3.5%，增幅最大；TOP31-50梯队同比增长1.5%；TOP10梯队同比下降8.7% [2][18] - 各梯队销售面积普遍下滑，TOP10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100梯队累计操盘销售面积同比降幅分别为19.0%、17.6%、14.7%、14.7% [19][20][25] 销售门槛变化 - 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售金额门槛增幅最大的是30强门槛，从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4% [3][27] - 10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3% [3][27] - 50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2% [3][27] - 20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0% [3][27] - 100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2% [3][27] 重点房企销售表现与分化原因 - 部分企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显；而在土地市场持续发力的企业，货值储备充足，销售表现相对突出 [4][29] - 1-4月累计操盘销售额前三名为：保利发展806.1亿元、绿城中国710.2亿元、中海地产631.9亿元 [4][30] - TOP40房企中有17家1-4月累计操盘销售额实现同比正增长 [4][30] - 累计同比增速突出的房企包括：鸿荣源（195.3%）、能建城发（188.0%）、深业集团（186.3%）、越秀地产（60.2%）、邦泰集团（58.0%） [4][30] - 部分重点房企1-4月累计操盘销售额同比增速：越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9% [4][30] - 4月单月操盘销售额前三名为：保利发展226.0亿元、中海地产190.9亿元、绿城中国186.3亿元 [29] - 4月单月同比增速突出的房企包括：深业集团284.3%、中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2% [29] 投资配置建议 - 配置方向包括以下五类 [5][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 重点标的财务预测 - 报告列出了部分A股重点公司的投资评级及盈利预测 [7] - 招商蛇口（001979.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.49元，对应PE为18.61倍 - 滨江集团（002244.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.90元，对应PE为11.57倍 - 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为19.60倍 - 华发股份（600325.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为11.90倍 - 建发股份（600153.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为1.39元，对应PE为7.53倍

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-043 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为南通招创提供担保的公告 本公司拟按51%的股权比例为南通招创向招商银行股份有限公司南通分行 申请的7亿元借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过3.57亿元，保证期间 为自担保书生效之日起至借款到期之日或垫款之日起另加三年。南通招创的另 外两方股东南通市中央创新区科创产业发展有限公司、江苏炜赋建设发展有限 公司亦将按各自股权比例为上述贷款提供连带责任保证。 为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司南通招创置业有限公司（以下简称"南通招创"） 向招商银行股份有限公司南通分行申请开发贷款人民币7亿元，贷款期限为3年。 本公司拟按51%的股权比例为上述开发贷款业务提供连带责任保证，担保本金金 额不超过人民币3.57亿元，保证期间为自担保书生效之日起至借款到期之日或 垫款之日起另加三年。 公司于2024年3月15日、2024年6月26日分别召开了第三届董事会第十次会 议及2023年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度 ...

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下滑但归母净利显著增长，积极补充优质土储、融资成本低且重视市值管理，伴随优质项目结转盈利能力有望持续恢复，维持“推荐”评级 [1][2][3] 业绩表现 - 2025Q1公司实现营收204.5亿元（yoy -13.9%），归母净利4.5亿元（yoy +34.0%） [1][2] 销售与土储 - 2025Q1公司实现销售面积145.8万㎡（yoy -12.5%），销售金额350.7亿元（yoy -12.8%） [1] - 2025Q1公司新增土储建面72.4万㎡，总地价200.2亿元，权益地价115.4亿元，权益比例57.6%，拿地强度升至57.1% [1] - 新增土储分布于核心一二线城市，北京、上海新增土储总地价152.9亿元，权益地价70.6亿元 [1] - 4月初公司再以27亿拓展北京通州地块 [1] 盈利增长原因 - 2025Q1少数股东损益占比降至 -15.3%（去年同期为65%），带动归母净利显著增长 [2] 毛利率情况 - 2025Q1毛利率为11.8%（yoy -2.7pct），随着2021年后核心城市项目结转，盈利能力有望恢复 [2] 融资与市值管理 - 25Q1公司新发10亿规模中期票据，票面利率2.05% [2] - 24年Q4公司宣布回购金额3.51 - 7.02亿，截至2025Q1末累计回购金额占拟回购金额上限的37.75% [2] - 2025年4月公司发布加快回购股份公告 [2] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年营业收入分别为1590.8、1557.4、1654.0亿元 [3] - 预计公司2025 - 2027年归母净利分别为45.1、49.8、55.1亿元 [3] - 对应PE分别为18.4x、16.7x、15.1x，维持“推荐”评级 [3]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]

房企"五一"营销活动 - 保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂和金地集团等多家房企在长假前夕发布项目营销活动消息，包括买房送黄金、到访报销高铁票、总经理直签房源等揽客促销活动 [2] - 招商蛇口徐州公司推出购买商办产品最高赠送888克黄金，购买住宅最高赠送88克黄金的活动 [3] - 招商序项目认购指定房源送88克黄金，购房享受116666元专属优惠礼金，同时购买住宅和车位减少2万元房款 [4] - 广州地铁地产珑玥上城、科城新世代、凯德·中新里等推出限时秒杀特惠房，中建海丝城、康大龙祥汇等推出九八折活动 [4] - 金地集团北方区域公司推出优惠购房好礼活动，如北京金地华萃西山墅项目最高可享240万元折扣优惠，到访领取戒台寺门票和家电等豪礼 [4] - 金地天津时光印项目推出京冀客户报销高铁票（最高120元/人）活动，金地沈阳中央公园、首府金地城、九阙府各推出15套总经理直签房源 [4] - 南山地产联动深圳、北京、上海等八城项目推出"八城钜惠，N重好礼"活动，上海南山璞缦项目提前一周准备示范区实景打造 [5] 行业营销策略与竞争 - "五一"假期是第二季度业绩的重要营销节点，公司上下十分重视，总部负责人将到售楼处现场"督战" [2] - 信达地产华中区域公司提前部署全域营销策略，明确各部门职责，细化指标达成路径，强化跨部门协作效率 [4] - 各一线营销团队全面动员，集体宣誓，以冲刺姿态迎战二季度关键节点 [4] - 新盘竞争激烈，房企提前约好客户假期看房，目标是五天吸引千人到访售楼处 [5] - 品牌房企在"五一"节点积极推货，加速营销去化，传递出行业止跌回稳的积极信号 [5] "好房子"标准与市场影响 - 住建部发布的"好房子"标准《住宅项目规范》于5月1日起正式施行，成为市场关注的新焦点 [6] - 广州市累计有16个项目抢跑推货，出现今年以来周度推货量最高纪录 [7] - "好房子"标准落地是房地产市场从"增量市场"向"品质生活"转型的重要标志，将深刻改变供需关系并重塑行业格局 [7] - 未来住宅产品升级换代将是市场趋势，刚需项目通过"好房子"升级增强性价比，高端项目提高定价空间增加利润率 [7] - 房企能否以品质和服务赢得消费者信任将成为未来竞争的关键所在 [7]

行业集中度 - 2025年1-4月销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，头部企业市场集中度持续提升[1][23] - 销售TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50及后50强房企新增货值占比分别为14%、6%、7%和3%，资源进一步向头部倾斜[23] - 百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，中国金茂、滨江集团、绿城中国等头部房企拿地销售比显著高于行业均值[23] 土地市场表现 - 前4月百强房企新增土储货值、总价、建面分别为8309亿元、4285亿元和3915万平方米，同比分别增长23.6%、41.5%和3.2%，核心城市优质地块供应推动金额增幅显著[21] - 全国300城4月经营性土地成交建面2698万平方米，同比下降23%，但环比上升50%，南京、杭州等核心城市成交活跃，平均楼板价同比上涨14%至3280元/平方米[14] - 百强门槛值分化明显：新增货值门槛17.6亿元（同比-7%）、总价门槛8.1亿元（同比+26%）、建面门槛19万平方米（同比+3%）[17][18] 企业投资动态 - 花海置新、绿城中国、中国金茂位列新增土地货值前三，分别为642.2亿元、642.0亿元和608.7亿元，中海地产、保利发展紧随其后[3] - 新增土地价值榜单中，中国金茂以355.9亿元居首，绿城中国（355.0亿元）、华润置城（329.4亿元）分列二三位；绿城中国同时以153.0万平方米领跑新增建面榜单[8] - 央国企为竞拍主力，多数房企尚未重启投资，头部企业加速优化高能级城市土储，中小房企受流动性压力收缩投资半径[13][26] 区域市场分化 - 北京、杭州、广州、南京等一线及强二线城市土地溢价率攀升，核心地块频现高溢价成交，三四线城市量价持续回缩[26] - 杭州、南京、厦门单城成交总价超50亿元，南京、杭州等5城成交建面超50万平方米，优质用地占比高位支撑楼板价[14] - 市场回暖呈现结构性特征，三四线城市复苏动能不足，改善需依赖区域经济基本面修复及政策持续性[26]

行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

行业整体表现 - 2025年4月新房成交环比回落，规模与去年同期基本持平 [12][13] - 百强房企4月销售操盘金额2846.8亿元，环比下降10.4%，同比下降8.7% [13][14] - 5月新房成交预期延续低位波动，同比或持平去年，呈现弱修复态势 [14][21] 房企销售排名 操盘金额TOP10 1. 保利发展（806.1亿元） 2. 绿城中国（710.2亿元） 3. 中海地产（631.9亿元） 4. 华润置地（616.1亿元） 5. 招商蛇口（473.1亿元） [2][4] 操盘面积TOP10 1. 保利发展（394.3万平方米） 2. 绿城中国（310.2万平方米） 3. 万科地产（305.6万平方米） 4. 中海地产（298.5万平方米） 5. 华润置地（262.6万平方米） [2][4] 全口径金额TOP5 1. 保利发展（876.1亿元） 2. 华润置地（685.0亿元） 3. 中海地产（665.2亿元） 4. 招商蛇口（497.8亿元） 5. 绿城中国（477.2亿元） [8][9] 梯队门槛变化 - TOP20房企销售门槛同比下降8.9%至112.6亿元 - TOP10/30/50门槛同比提升，TOP100门槛下降3.1%至17.9亿元 [17] 区域市场特征 - 京沪深杭蓉等核心城市一二手房成交环比均降，需求进入瓶颈期 - 武汉、天津等二线城市呈现止跌企稳迹象，弱二线及三四线城市去化压力仍大 [21] 数据说明 - 统计口径为企业操盘数据，含代建业务，时间跨度为2025年1-4月 [6]