销售业绩 - 2025年4月公司实现签约销售面积60.12万平方米，签约销售金额147.64亿元 [1] - 2025年1-4月累计签约销售面积205.94万平方米，累计签约销售金额498.34亿元 [1] 新增项目 - 杭州市余杭区地块总计容建筑面积14.86万平米，需支付价款4.16亿元 [1] - 成都市青羊区地块总计容建筑面积19.01万平米，需支付价款16.36亿元 [1] - 北京市通州区地块总计容建筑面积8.68万平米，需支付价款27.08亿元 [1] - 新增项目涉及住宅和商业用途 [1]

纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营业绩** - 2025年第一季度营收204.48亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.45亿元，同比增长34%，主要因上海项目结算权益比例高[4] - 整体毛利率12%，同比下降2.47个百分点，反映行业利润率承压，公司通过精细化管理和夯实资产质量应对[2][4] 2. **资产负债管理** - 2025年第一季度末货币资金881亿元，同比增加49亿元，现金储备充裕[2][5] - 通过补充权益资本和调整债务结构，截至2024年底有息负债综合资金成本降至2.99%，资产负债结构稳固[2][5] 3. **销售和市场表现** - 2025年第一季度签约销售面积145万平方米，签约销售规模350亿元，同比均下降12%，受可售货值规模影响[2][6] - 核心城市房地产市场呈现复苏态势，北京、杭州、成都等地项目表现优于预期[2][6] 4. **投资端动作** - 2025年第一季度在北京、上海等地获取七宗地块，总建筑面积72万平方米，总地价200亿元，坚持区域聚焦和以销定投策略[2][7] - 投资力度随市场变化增加，以销定投，根据销售回款和土地市场机会动态调整投资额度[13][15] 5. **业务板块表现** - 资产运营业务短期内难贡献利润，但长期能带来稳定现金流，产业园区等业务经营能力提升[2][8] - 物业管理服务板块持续优化服务质量，推动业绩增长[2][8] - 城市服务业务营收和归母净利润增速稳步增长，有望成重要收入和利润增长点[10] 6. **提升经营效益措施** - 推动资产盘活，如长租公寓REITs上市和博时蛇口产园REITs扩募计划，平衡业务现金流[2][9] - 通过睿智医药盘活资产，回笼现金支持业务发展并带来利润贡献[9] 7. **行业看法** - 政策支持行业基本面回稳，核心城市销售有韧性，行业规模大，存在结构性机会[11] 8. **销售相关情况** - 2025年4月销售降幅12%，核心原因是货值储备不足，去年年初可售货值约4500亿，今年约3200亿[12] - 公司注重现金流安全，对销售规模无明确目标[12] 9. **开发业务发展** - 短期内开发业务销售规模下滑，但权益比提升，权益销售规模下滑幅度小，长期有信心稳住基本盘[14][15] 10. **融资成本** - 综合融资成本持续下降，得益于宏观环境改善和招商局品牌优势，未来1 - 3年有信心保持行业领先，但难预测具体降幅[3][15] 11. **利润率情况** - 利润率受开发业务结算结构影响大，目前处于底部，下行空间有限，但反弹时间难预测[17][18] 12. **地方政策影响** - 地方政府收储及退换地政策有助于盘活存量资源，增加现金流，优化投资机会，是2025年重点任务[19] 13. **第四代住宅进展** - 积极参与重庆、武汉等地第四代住宅项目，提升住宅品质和品牌形象[20] - 四代住宅项目市场表现优于传统新房库存，通过规划调整促进销售，逐个项目推进[20][21] 14. **REITs影响** - REITs出表处理，回笼资金并带来利润贡献，对商业不动产分类管理，部分资产定位出表类[22] - 2025年4月博士后产业REITs扩募项目集中在深圳，核心持有类资产以自持为主[22] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 根据2024年有息负债规模2000 - 2200亿元和当前综合资金成本，可推算每年利息支出规模，且随资金成本下降，预计未来利息支出减少[16]

财务表现 - 2025Q1营业收入204亿元（-13 9%）归母净利润4 5亿元（+34 0%）扣非归母净利润3 9亿元（+32 4%）[1] - 营收下降主因结转项目权益比例提升带动净利润增长综合毛利率同比下降2 7pct至11 8%期间费用率（不含研发）提升1 2pct至7 1%[2] - （合同负债+预收账款）/年化营业收入=0 86X显示收入端仍存压力但毛利率触底资产减值计提有望减少[2] 销售与拿地 - 2025Q1销售额351亿元（-12 8%）行业排名第五降幅较2024全年收窄但较2024Q4边际趋弱[3] - 2025年可售货值3250亿元预计全年销售承压[3] - 全口径拿地金额200亿元（+102 0%）拿地强度提升至57%（2024全年为22%）核心一二线拿地占比93%（京沪占76%）[3] 财务安全与运营 - 2025Q1末剔除预收账款资产负债率60 5%净负债率51 1%现金短债比1 1短债占比24 7%杠杆水平低位[4] - 2024年末平均融资成本2 99%行业最低[4] - 并表回款/有息负债降至0 73但下行斜率放缓或近底部[4] 持有业务与新模式 - 2024年持有物业全口径收入74 6亿元（+12%）稳定期项目EBITDA回报率6 42%（+0 2pct）[5] - 2025Q1招商积余营收44 6亿元（+19 9%）归母净利润2 2亿元（+15 1%）[5] - 2024年新增代建管理面积898万平REITs平台覆盖多业态存量资产盘活领先[5] 业绩展望与估值 - 预计2025-2027年归母净利润42/45/49亿元对应PE 19 9X/18 6X/16 9X实际PB偏低隐含中长期价值[6] - 销售行业第五拿地改善财务安全持有业务稳健新模式探索领先综合竞争力强[6]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-046 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于召开 2024 年年度股东大会的通知 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）董 事会决定召集 2024 年年度股东大会。本次股东大会采用现场投票与网络投票表 决相结合的方式，现将有关事项通知如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2024 年年度股东大会 2、召集人：公司董事会 3、合法合规性说明：本公司第四届董事会 2025 年第二次临时会议审议通 过了《关于召开 2024 年年度股东大会的议案》，会议的召集、召开符合有关法律、 法规、规章和公司章程的规定。 4、召开时间： 现场会议开始时间：2025 年 5 月 30 日（星期五）下午 2:30 网络投票时间：2025 年 5 月 30 日，其中，通过深圳证券交易所交易系统进 行网络投票的具体时间为：2025 年 5 月 30 日 9:15－9:25，9:30－11:30，13:00 －15:00；通过深圳证 ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第四届董事会 2025 年第二次临时会议通知于 2025 年 5 月 7 日以专人送达、电子邮件等方式送达全 体董事、监事及高级管理人员。2025 年 5 月 8 日，会议以通讯方式举行。会议 应到董事 8 人，实到董事 8 人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公司 章程》的规定。会议审议通过了以下议案： 议案一、关于提名第四届董事会非独立董事候选人的议案 近日，公司董事陶武先生因工作安排，向董事会申请辞去公司非独立董事及 在公司董事会专门委员会的相关职务，辞职后陶武先生将不在公司任职。由于陶 武先生的辞任不会导致本公司董事会成员人数低于法定最低人数，根据法律、法 规、其他规范性文件和《公司章程》的有关规定，其辞职自其辞职报告送达本公 司董事会时生效。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-045 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第四届董事会 2025 年第二次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 上述议案董事会均以 8 票同意，0 票反对， ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8][11] 报告的核心观点 - 公司2025Q1营收下降但归母净利润稳健增长，全年营收有下行压力但业绩展望仍稳健；经营上销售规模维持行业第五，拿地表现改善，财务安全边际高，信用优势巩固，持有业务发展好，新发展模式探索领先，综合竞争力前列；当前估值未反映中长期价值且隐含空间大 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2025年一季度报告显示，报告期内实现营业收入204亿元（-13.9%），归母净利润4.5亿元（+34.0%），扣非归母净利润3.9亿元（+32.4%） [6] 事件评论 - 营收下降但业绩稳健增长：2025Q1营业收入同比降13.9%，综合毛利率同比降2.7pct至11.8%，期间费用率提升1.2pct至7.1%，但归母净利润同比增34.0%，因结转项目权益比例同比提升；截至2024年末，（合同负债+预收账款）/年化营业收入=0.86X，后续收入端有压力，但毛利率处底部区间，资产减值计提有望减少，2025年业绩展望稳健 [11] - 销售降幅收窄，拿地表现改善：2025Q1销售额351亿元（-12.8%），排名行业第五，销售降幅较去年全年收窄，较2024Q4边际趋弱；2025年可售货值约3250亿元，全年销售有下行压力；Q1全口径拿地金额200亿元（+102.0%），拿地强度提升至57%（去年全年22%），核心一二线城市拿地金额占比93%，北京、上海占比76% [11] - 财务安全边际高，运营效率下行斜率放缓：2025Q1末剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率为51.1%、现金短债比为1.1，短债占比为24.7%，杠杆水平低，财务指标安全边际高；2024年末平均融资成本为2.99%，信用优势巩固；2025Q1并表回款/有息负债降至0.73，下行斜率放缓 [11] - 持有业务稳健发展，新模式探索领先：2024年主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct）；2025Q1招商积余营收44.6亿元（+19.9%），归母净利润2.2亿元（+15.1%）；2024年代建业务新增管理面积约898万平；公司拥有三个境内外上市REITs平台，新模式探索领先 [11] 财务报表及预测指标 - 利润表：预测2025 - 2027年营业总收入分别为1657.19亿元、1467.41亿元、1309.71亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为41.68亿元、44.74亿元、49.13亿元 [16] - 资产负债表：预测2025 - 2027年资产总计分别为8323.40亿元、8046.16亿元、7838.62亿元，负债合计分别为5410.59亿元、5084.66亿元、4823.64亿元 [16] - 现金流量表：预测2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为246.01亿元、195.37亿元、121.16亿元，投资活动现金流净额分别为 - 29.37亿元、 - 30.90亿元、 - 33.39亿元，筹资活动现金流净额分别为 - 81.17亿元、 - 67.65亿元、 - 56.88亿元 [16] - 基本指标：预测2025 - 2027年每股收益分别为0.46元、0.49元、0.54元，市盈率分别为19.92X、18.55X、16.89X，市净率分别为0.73X、0.72X、0.70X [16]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"招商蛇口"） 于 2024 年 10 月 16 日召开第三届董事会 2024 年第十二次临时会议，于 2024 年 11 月 1 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易 方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券 交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册 资本，回购价格不超过 15.68 元/股。回购的资金总额不低于人民币 3.51 亿元且 不超过人民币 7.02 亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股 份方案之日起 12 个月内。 上述内容详见公司于 2024 年 10 月 17 日、2024 年 11 月 2 日在巨潮资讯网 分别披露的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的公告》（公告编号： 【CMSK】2024-098）、《回购报告书》（公告编号：【CMSK】2024-114）。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司回购股份资金来源中的自筹资金，为招商银行股份有限公司深圳分行提供的 股票回购贷款。 证券代码： ...

北京五一楼市成交表现 - 招商蛇口北京公司璀璨时代项目五一期间累计到访超500组客户 云璟揽阅项目销售总额约1.8亿元 招商序项目开放5天吸引超2000组客户[1] - 保利发展北京公司五一期间实现销售额7.05亿元 中建壹品（北方）销售额达6.1亿元 其中元启项目销售36套[1] - 中海丽金府项目宣布五一期间销售3.2亿元 并计划二期加推[3] 项目营销策略与客户动态 - 御翠园推出20套七折特价房 最低价格7万元/平方米 金茂璞逸丰宜针对不同户型提供8万-15万元税前外联佣金[3] - 招商序项目开启冻资后首日锁定超150组客户 中海万吉玖序项目新取预售证 共计332套房源 批准销售均价11万-13万元/平方米[3] - 北京金隅望京云尚项目出现客户接待压力 18名销售难以应对集中到访的看房者[3] 土地市场与开发商动向 - 中铁建地产经过219轮竞价以7.7552亿元竞得北京通州区地块 楼面价约35796元/平方米 溢价率达21.9% 为三年来首次在京公开市场拿地[3] - 拿地后中铁建迅速启动策划销售团队招聘 强调"高薪金、优福利"待遇[4] 好房子标准对市场影响 - 北京"好房子"新规允许阳台部分面积不计容积率 允许设置挑空空间提高得房率[7] - 购房者主动咨询得房率指标 丰台区某项目套内使用率平均达90% 最高户型达95%[11] - 58安居客数据显示五一期间全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨3.9% 较4月整体上涨2.5%[6] 产品设计趋势与竞争格局 - 行业关注点从得房率延伸至公共空间品质 包括会所、风雨连廊、架空层等多元空间重构[1][4] - 龙湖观萃项目通过首层架空、风雨连廊等设计提供全龄活动场所 五一期间销售28套约1.54亿元[4] - 越秀北京认为产品力核心体现于户型设计 强调从"有房住"向"住好房"过渡需聚焦家庭陪伴与社交场景[11] 市场情绪与客户行为变化 - 部分购房者因好房子新政推迟决策 期待更优质房源出现[6] - 自住需求客户对得房率指标敏感 在区位和总价近似条件下优先选择高得房率项目[11] - 分析师指出存量项目需通过价格调整或多元化营销手段避免直接竞争[13]