报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 万国和润泽 REIT 均获超百倍认购，AIDC 获市场高度认可，世纪互联上调 2025 财年业绩指引，国产 AIDC 产业链发展或提速，持续看好全球 AIDC 算力产业链、卫星互联网、6G 等七大产业方向 [5][7][8] 根据相关目录分别进行总结 周投资观点 - 2025 年 6 月 18 日全国首批 2 只数据中心 REITs 获批，南方润泽科技数据中心 REIT 认购倍数达 167.06 倍，预计募资 45 亿元，底层资产含多种机柜，参考 2023 年 EBITDA，项目 EV/EBITDA 超 14 倍以上；南方万国数据中心 REIT 认购倍数达 166.10 倍，7 月 14 日启动发售，募资 24 亿元，底层资产有特定机柜规模和电力容量，参考 2023 年 EBITDA，项目 EV/EBITDA 约为 17 倍；IDC REITs 有助于盘活存量资产等 [14][15][16] - 2025 年 6 月 27 日世纪互联上调 2025 财年收入和调整后 EBITDA 指引，原因是批发 IDC 客户迁入快和运营效率提高，持续看好国产 AIDC 产业链发展 [7][18] - 展望 2025 年，AIDC 算力产业链是核心主攻方向，看好 AI 应用、运营商、卫星互联网&6G 等板块投资价值，建议重视七大产业方向，包括 AIDC 机房建设、IT 设备、网络设备、算力租赁、云计算平台、AI 应用、卫星互联网&6G [19] - 本周（2025.06.30—2025.07.04），通信指数下跌 0.10%，在 TMT 板块中排名第三 [27] 通信数据追踪 - 2025 年 5 月底我国 5G 基站总数达 448.6 万站，比 2024 年末净增 23.5 万站；5 月三大运营商及广电 5G 移动电话用户数达 10.98 亿户，同比增长 21.3%；5 月 5G 手机出货 2119.0 万部，占比 89.3%，出货量同比减少 17.0% [29] - 2024 年中国移动移动云营收达 1004 亿元，同比增长 20.4%；中国电信天翼云营收达 1139 亿元，同比增长 17.1%；中国联通联通云营收达 686 亿元，同比增长 17.1% [45] - 2024 年中国移动移动业务 ARPU 值为 48.5 元，同比略减 1.6%；中国电信移动业务 ARPU 值为 45.6 元，同比略增 0.4%；2023 年中国联通移动业务 ARPU 值为 44.0 元，同比略减 0.7% [45]

报告行业投资评级 - 维持对中国数据中心行业的建设性看法，重申对GDS和VNET的买入评级 [1] 报告的核心观点 - 此前GDS和VNET股价因可转换债券/股权融资、地缘政治不确定性、芯片限制和云超大规模企业资本支出不温不火等因素表现不佳，但预计2025年下半年部分不利因素将转为有利因素，支撑股价表现 [1] - GDS的C - REIT发行有助于去杠杆，芯片供应和订单获取的可见性改善将推动2026年订单量增加和收入/EBITDA增长 [4] - VNET在2025年投资者日展示了容量扩张、Hyperscale 2.0愿景和产品路线，虽对2026 - 2027年净收入和调整后EBITDA预测有所下调，但仍维持买入评级 [23][26] 根据相关目录分别进行总结 GDS Holdings - **去杠杆方面**：GDS的C - REIT发行预计7月14日在上海证券交易所上市，隐含2026年EV/EBITDA为16.9倍，扣除再投资后净收益约16亿元人民币，有助于去杠杆；同时关注VNET 8.6亿元人民币的私人REIT/ABS发行进展 [4][8] - **预测修正和估值方面**：基于GDS 2025年第一季度业绩，维持2025 - 2027年收入预测基本不变，将EBITDA预测分别调整 - 7%/0%/ - 2%；12个月目标价调整为37美元/36港元，目标价基于SOTP估值，维持买入评级，GDS/9698.HK有20%/27%的上涨潜力 [9][10] - **业务表现方面**：预计2025年利用面积加速增长，净迁入6.8万平方米；到2028年净债务/调整后EBITDA比率将降至5.1倍 [11][13] - **财务数据方面**：2024 - 2027年预计收入分别为115.45亿元、114.66亿元、129.29亿元和146.54亿元人民币；EBITDA分别为51.35亿元、53.35亿元、60.04亿元和68.28亿元人民币等 [7][16] VNET Group - **投资者日亮点方面**：2019 - 2024年增加555MW数据中心容量，计划到2025年达到近1GW总容量和10万个机柜，2026 - 2036年目标为10GW容量；提出Hyperscale 2.0愿景，有X1、X2、X3三条产品线 [23] - **预测修正和估值方面**：基于VNET 2025年第一季度业绩，维持2025年预期收入和调整后EBITDA预测基本不变，将2026 - 2027年净收入预测下调2 - 3%，调整后EBITDA预测下调1%；12个月基于EV/EBITDA的目标价调整为12美元，维持买入评级 [25][26][39] - **业务表现方面**：预计2025年数据中心容量达到1GW，2036年达到10GW；2025年第二季度预计新增47W迁入，批发利用容量同比增长92%，但月服务收入环比/同比下降 [27][35] - **财务数据方面**：2024 - 2027年预计收入分别为82.59亿元、93.16亿元、108.76亿元和128.26亿元人民币；EBITDA分别为24.30亿元、28.10亿元、34.88亿元和43.61亿元人民币等 [21][41][42]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 头部企业格局 - 阿里巴巴以2593 64亿美元市值位居榜首 [3] - 小米集团-W以1887 85亿美元排名第二 [3] - 拼多多以1470 61亿美元位列第三 [3] - 美团-W和网易分别以938 78亿美元和841 2亿美元占据第四、第五位 [3] 中游企业分布 - 东方财富(501 56亿美元)、京东(462 29亿美元)、中芯国际(432 57亿美元)位列第8-10名 [4] - 快手-W(328 84亿美元)、腾讯音乐(301 42亿美元)、百度(296 85亿美元)组成300亿美元市值梯队 [4] - 理想汽车(277 73亿美元)和贝壳(212 17亿美元)领跑200亿美元区间 [4] 细分领域代表 - 新能源汽车领域：小鹏汽车(179 69亿美元)和蔚来(79 49亿美元)分列第17、24位 [4] - 游戏行业：三七互娱(55 06亿美元)、昆仑万维(57 44亿美元)、完美世界(40 38亿美元)进入榜单 [5][6] - 软件服务商：金蝶国际(68 41亿美元)、用友网络(61 11亿美元)、金山软件(60 7亿美元)集体上榜 [5] 尾部企业特征 - 第40-50名企业市值集中在36-53亿美元区间 [5][6] - 网宿科技(36 1亿美元)和光环新网(36 19亿美元)为榜单门槛企业 [6] - 教育类公司新东方(84 18亿美元)与好未来(61 24亿美元)仍保持上榜 [4][5]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 头部企业格局 - 阿里巴巴以2641 6亿美元市值位居榜首，显著领先第二名小米集团-W(1925 84亿美元) [3] - 拼多多(1476 01亿美元)与美团-W(963 67亿美元)分列第四、第五名，形成电商与本地生活服务双巨头格局 [3] - 网易以842 15亿美元市值位列第六，保持游戏与内容领域头部地位 [3] 中坚企业分布 - 京东(468 06亿美元)和中芯国际(449 86亿美元)分别代表电商与半导体制造领域进入前十 [4] - 百度(297 16亿美元)与腾讯音乐(296 92亿美元)市值接近，显示内容生态企业竞争胶着 [4] - 造车新势力中理想汽车(279 81亿美元)领先小鹏汽车(175 09亿美元)和蔚来(78 81亿美元) [4][5] 细分领域代表 - 金融科技板块东方财富(502 8亿美元)和同花顺(200 64亿美元)同时入围前二十 [4] - 人工智能代表企业科大讯飞市值达151 93亿美元，超过中通快递(144 28亿美元)等物流企业 [4] - 哔哩哔哩(87 7亿美元)与新东方(84 25亿美元)体现文教娱乐领域估值分化 [4] 尾部企业特征 - 50强门槛为网宿科技35 71亿美元，与榜首阿里巴巴相差74倍 [6] - 游戏公司三七互娱(53 03亿美元)与完美世界(39 38亿美元)市值差距反映行业集中度 [5][6] - 企业服务软件商金蝶国际(68 05亿美元)和用友网络(61 68亿美元)排名相邻 [5] 货币折算说明 - 所有美元/港元市值均按当日汇率中间价统一折算，确保横向可比性 [6]

首批IDC公募REITs投资人名单公布 - 南方万国数据中心REIT（508060）预计募资24亿元，认购价格3.000元/份，共8亿份，报价区间每份2.840元-3.021元，无限接近上限 [1] - 南方润泽科技数据中心REIT（180901）预计募资45亿元，认购价格4.500元/份，共10亿份，报价区间每份3.950元-4.531元，无限接近上限 [1] 南方万国数据中心REIT战配投资人情况 - 战配机构投资人53个，限售期主要为36个月，部分为24个月和12个月 [1] - 产业投资人包括北京首源欣荣投资、北京金控资本（24个月）、云南能投资本（12个月） [1] - 保险机构包括中英人寿保险、国寿（24个月）、平安健康险（12个月）等 [1] - 券商参与方包括银河证券、中信建投、国泰海通、华福证券等，限售期多为36个月 [1] - 私募机构包括CPE源峰、上海睿投私募、弘毅等 [1] 南方润泽科技数据中心REIT战配投资人情况 - 战配机构投资人75个 [1] - 产业投资人包括江苏苏豪投资、四川九洲创业投资、山东铁路发展基金等 [1] - 保险机构包括中国保险投资基金、东吴人寿、中意资管等 [1] - 券商参与方包括华泰证券、中信证券、国泰海通等 [1] - 私募机构包括CPE源峰、上海睿投、弘毅、深圳恩泽等 [1] 投资人类型分布 - 南方万国数据中心REIT投资人类型包括产业投资人、保险、券商、私募、公募、FOF、资管、信托、财富管理、担保等 [1] - 南方润泽科技数据中心REIT投资人类型还包括期货机构 [1]

万国数据C-REIT发行 - 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金(C-REIT)最终发售价定为每份额人民币3元 [1] - C-REIT发行8亿份额 占IPO完成后已发行份额的100% [1] - 所得款项总额为人民币24亿元 [1] - 隐含EV/EBITDA为16.9倍 每份额隐含股息收益率为5.2% [1] 资产出售与资金安排 - 万国数据将出售一家持有总企业价值约人民币23.19亿元的数据中心资产的项目公司100%股权 [1] - 出售完成后将收取净现金所得款项约人民币21.11亿元 [1] - 公司将再投资人民币4.8亿元认购IPO中C-REIT所发行份额的20% [1]

C - REIT发行情况 - 首次公开售最终发售价为每份额3元[4] - 发行份额800,000,000份，占IPO后100%[4] - 收取所得款项总额2,400百万元[4] 估值与收益 - 按发售价隐含EV/EBITDA为16.9倍[5] - 按发售价每份额隐含股息收益率为5.2%[5] 万国数据交易情况 - 向C - REIT售项目公司股权，企业价值约2,319百万元[5] - 出售后收取净现金约2,111百万元[5] - 终止合并约62百万元净债务及其他负债[5] - 再投资480百万元认购20%份额[5] 万国数据运营收入 - 运营管理数据中心资产，年费用收入约5百万元[5]

文章核心观点 公司宣布中国REIT在上海证券交易所首次公开募股的最终发行价为每股3元，将带来一系列资产交易和财务变化 [1] 分组1：C - REIT IPO情况 - 中国REIT在上海证券交易所首次公开募股最终发行价为每股3元，机构簿记建档完成后确定该价格，超额认购166倍 [1] - 中国REIT将总共发行8亿单位，占首次公开募股完成后已发行单位的100%，总收益为24亿元人民币 [1] - 基于2026年预计EBITDA 1.418亿元，最终发行价对应的隐含EV / EBITDA为16.9倍；基于2026年预计可分配现金流1.248亿元，隐含股息收益率为5.2% [2] 分组2：GDS资产交易与财务变化 - GDS将向C - REIT出售项目公司100%股权，企业总价值约23.19亿元，完成出售后将获得约21.11亿元净现金收益，还将剥离约6200万元净债务和其他负债 [3] - GDS将再投资4.8亿元认购C - REIT首次公开募股中发行单位的20% [3] 分组3：GDS后续运营 - GDS将继续根据服务协议运营和管理转移至C - REIT的项目公司旗下的数据中心资产，每年将获得约500万元经常性费用收入 [4] 分组4：GDS公司介绍 - GDS是中国领先的高性能数据中心开发商和运营商，设施位于主要经济中心及其周边，数据中心净面积大、功率容量高、效率高且关键系统有多重冗余 [5] - GDS对运营商和云服务中立，客户可接入主要电信网络和大型公有云，提供托管和增值服务，有24年服务交付记录，客户主要为超大规模云服务提供商等 [5] - GDS持有DayOne Data Centers Limited 35.6%的非控股股权，该公司在国际市场开发和运营数据中心 [5]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 头部企业格局 - 阿里巴巴以2719.38亿美元市值位居榜首，显著领先其他公司 [3] - 拼多多以1497.59亿美元排名第四，与第三名市值差距达1221.79亿美元 [3] - 美团-W（965.23亿美元）、网易（853.42亿美元）分列第五、六名，形成第二梯队 [3] 中游企业竞争 - 京东（471.37亿美元）、快手-W（337.84亿美元）、腾讯音乐（298.01亿美元）占据第八至十名 [4] - 百度（295.78亿美元）与理想汽车（287.2亿美元）市值接近，竞争激烈 [4] - 贝壳（213.25亿美元）、同花顺（201.4亿美元）等企业市值集中在200亿美元左右 [4] 细分领域代表 - 新能源汽车领域：理想汽车（287.2亿美元）、小鹏汽车（174.04亿美元）、蔚来（79.49亿美元）均上榜 [4][4][4] - 软件服务类：金山软件（69.79亿美元）、用友网络（62.01亿美元）、金蝶国际（70.04亿美元）表现突出 [5][5][5] - 游戏行业：三七互娱（54.48亿美元）、完美世界（40.7亿美元）、恺英网络（58.75亿美元）进入榜单 [5][6][5] 尾部企业分布 - 市值低于100亿美元的企业占比达52%，如昆仑万维（57.52亿美元）、美图公司（51.33亿美元） [5][5] - 榜单末位的云赛智联市值仅37.63亿美元，与头部企业相差超70倍 [6] - 部分传统IT服务商如东华软件（42.29亿美元）、中国民航信息网络（39.26亿美元）仍占据席位 [6][6] 数据计算规则 - 每日更新排名，美元与港元按当日汇率中间价折算 [6] - 覆盖电商、社交、游戏、新能源车、软件服务等多个科技子行业 [3][4][5][6]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：债市（利率债、信用债、保险次级债、城投点心债）、数据中心REITs - **公司**：华泰人寿、阳光人寿、同方全球人寿、中华财险、财信人寿、紫金财险、民生银行、恒丰银行、渤海银行、万国数据、润泽科技、锦鸡股份、莲花控股 纪要提到的核心观点和论据 债市 - **利率债**：2025年利率债市场预计窄幅震荡，央行收紧政策可能性低，收益空间有限，整体持中性观点，不看空但向上空间亦受限。论据为最新货币政策委员会例会删除择机降准降息表述，短期内央行进一步宽松可能性不大，但收紧除非10年国债收益率创新低，当前经济状况使央行收紧可能性低[1][2]。 - **信用债**：信用利差预计进一步压缩，机构或寻求信用下沉以获取更高收益。理财规模增长和存款利率下调将推动理财规模显著增长，利好中低评级信用债。论据是利率无法提供足够收益，去年许多投资者因长久期信用债受伤，今年理财规模预计增长1.5万亿左右且存款利率下调[1][3]。 - **保险次级债**：市场规模相对较小，但较高利差提供投资机会。未来投资者结构可能偏向市场化机构，增加交易量和市场认可度。风险评估应侧重国有大型保险公司，关注寿险公司的利差损风险。期限结构以5 + N为主，需关注中小型保险公司资本补充债的不赎回风险。建议关注收益率在2.5%以上的长久期保险刺激债。论据是保险次级定期资本补充类工具总规模约5000亿，远小于银行相关工具的6 - 7万亿，目前主要由保险机构互持，中小型保险公司发行的资本补充债有不主动赎回情况[1][5][6][7][8]。 - **城投点心债**：提供高收益且无汇率风险，境外城投点心债收益可达5 - 6%，远高于境内。建议有QD额度的投资者通过香港购买，以获取更高性价比。论据是同样主体境内城投可能只有2.5%的收益，且点心城投是人民币计价[1][10]。 数据中心REITs - **发展现状**：自2024年以来持续扩容，表现出色。截至目前，共有66只REITs上市，总市值突破2000亿，2024年新增29只。今年以来中证Reits全收益指数整体上涨15%，相比2024年初累计涨幅达32%。论据为相关市场数据统计[11]。 - **特点**：具有天然壁垒，客户粘性高，租约期限长，收益稳定性较高。与传统产权类REITs在运营模式、收益稳定性及估值逻辑方面存在显著差异，对技术和运维高度依赖，运营更专业化。论据是数据中心行业技术密集型特点，客户迁移成本高，租约期限长，以及监管对REITs估值要求和数据中心底层资产特性[11][12][13][14][16]。 - **投资建议**：建议关注并参与两单获批的数据中心REITs的发行，以锁定上市初期溢价收益。论据是原始权益人处于行业领先地位，底层资产有优势，新资产上市初期发售份额有限可能供不应求，且具有不动产和科技双重属性可能有较大溢价空间[17][18]。 其他重要但可能被忽略的内容 - 保险刺激债中，相比永续债，资本补充债风险更低，因为永续债可能长期不赎回，而资本补充债大概率会在第十年末兑付，更倾向于投资资本补充债而非永续债[9]。 - 数据中心REITs底层资产是IDC设备及其附属经营权，不考虑持续资本投入情况下底层资产残值可能较低，具有技术迭代风险及对运维能力要求高特点，从现金流结构上看更像经营权类REITs，对偏好高派息率投资者更具吸引力[16]。