城市更新战略 - 以城市更新与工商并举为两大核心重点 两者互促互进 城市更新为产业发展拓展空间 工商并举为城市更新提供动力[1] - 高质量推进城市更新 加大改造力度 统筹推进城中村改造、历史文化街区保护活化利用、老旧小区改造及老旧物业提质增效[1] - 持续优化结构性主骨架路网 加快跨河过江通道建设 以提升市政基础设施承载力[1] - 深化城区治理 重点抓好电动自行车规范管理、“门前三包”责任制落实 并推进数字赋能城区治理[1] - 深化绿美荔湾生态建设 推进荔枝湾、白鹅潭等美丽单元建设 重塑“水秀花香”传统风貌[1] 产业发展与商业布局 - 构建“1+5”商圈发展新格局 强化广州聚龙湾太古里、华润万象城等消费新地标引领作用 做优做强白鹅潭世界级地标商圈 并全面提升陈家祠等5个特色商圈能级[2] - 扩大有效投资 加快如意大道等170个重点项目建设 推进储备项目转化[2] - 大力发展现代都市工业 优化烟草、医药等重点行业稳增长措施 培育壮大激光与增材制造、现代中药和高端医疗器械两个重点产业集群[2] - 前瞻布局未来产业 积极拓展人工智能在城市治理、医疗、养老等社会领域的融合应用 规划建设“人工智能+城市服务”示范体系[2] 产业支撑与营商环境 - 夯实产业发展要素支撑 深入实施产业载体建设攻坚行动 增加高质量科技供给 扎实推进“百万英才汇南粤”行动计划[2] - 完善全区招商“一盘棋”工作格局 依托龙头企业、重点项目招引上下游企业[2] - 营造一流营商环境 健全安商暖企长效机制 推动惠企政策兑现“一网通办” 并实施“一企一策”多级联动为企业纾困解难[2]

项目概况与定位 - 广州聚龙湾太古里项目一期滨水生活方式正式启动，标志着由太古地产与珠江实业集团合作打造的项目进入场景呈现阶段 [1] - 项目位于广州荔湾区白鹅潭核心区域，采用太古里标志性的“开放式、低密度”街区形态，旨在构建具有历史人文气息的商业文化空间 [3] - 项目将约1.3公里珠江滨水景观转化为开放的公共空间界面，融合历史文脉、自然生态与城市生活 [3] 项目规模与业态规划 - 项目计划引入超过400家商铺 [3] - 一期建筑面积约5万平方米，预计引进超过100家优质商户，其中约四成（即约40家）为华南或广州首店 [3] - 项目规划包含宠物友好街区、艺术策展空间与多元生活方式业态 [3] - 项目二期预计于2027年启动运营，将引入国际品牌、多元化餐饮、时尚潮流零售、文化艺术等丰富业态，延续开放式街区特色，打造大湾区国际化生活方式 [3] 战略意义与未来发展 - 该项目旨在助力广州加快建设国际消费中心城市，并为粤港澳大湾区商业发展注入新活力 [1] - 珠江实业集团表示，聚龙湾是广州西部重大产业项目，经过五年发展已初见成效，将以引进太古里为契机，将片区打造为文商旅创居融合的世界级滨水区，以高品质项目激活城市发展新动能 [3] - 太古地产中国内地行政总裁表示，该项目不仅是商业项目，更是公司长期扎根广州、持续投入中国内地市场的重要体现 [4]

评级与估值 - 维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价 [1] - 目标价隐含8%上行空间 [1] - 公司当前交易于4.5%/4.7% 2025/2026年股息收益率 [1] - 目标价对应4.3%/4.5% 2025-26年股息收益率 [1] 内地业务表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6% [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2% [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6% [2] - 内地重奢购物中心四季度表现均较前三季度有所提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出 [2] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计将于2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼业务 - 公司香港办公楼整体出租率为91% [3] - 整体出租率同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89% [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业 - 2025年香港太古广场零售额同比增长5.6% [4] - 2025年香港太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 零售额表现跑赢香港社零（2025年同比+1.0%） [4]

公司动态：沃尔玛山姆会员店广州新店 - 沃尔玛旗下山姆会员商店与广州开发区管委会签署协议，将落户广州市黄埔区 [2] - 该店为广州东部中心首家山姆会员商店，规划建筑面积约2.15万平方米，计划2026年初启动建设，预计2028年开业 [4] - 山姆会员商店采用会员制模式，以精选商品和具竞争力的价值体验为特点，目前在全国30余个城市布局超过60家门店 [6] 区域商业发展：广州市黄埔区 - 黄埔区正围绕广州市建设国际消费中心城市的目标，重点构建科学城、知识城、海丝城三大商圈体系 [7] - 科学城片区已有萝岗万达、奥园广场、广州黄埔大悦汇等多个项目，并引入温德姆、广州酒家等知名品牌 [8] - 知识城片区已有绿地缤纷城、知识城合景·悠方等项目，吸引悦榕庄、洲际等高端酒店品牌入驻 [10] - 海丝城片区重点推进“保利鱼珠时光”、“西区时光99”及“扶胥十二时”海丝文旅等项目 [12] - 全区限上零售业商品销售总额、限上网络零售额均位居广州市第一，社会消费品零售总额稳居全市第二 [14] 行业趋势：广州市商业格局 - 近期广州多个高端商业项目密集开业，包括山姆会员商店广州荔湾店（广州第3家）、广州白云万象汇及广州聚龙湾太古里首开区 [15] - 新商业体落地标志着广州正加速形成“多核发展”的商业格局，向国际消费中心城市迈进 [18] - 自2021年起，广州社会消费品零售总额与进出口总额双双“破万亿”，2024年社零总额较2020年增长19.9% [20] - 2024年广州国际消费中心城市建设推动打造三级商圈体系及“5+2+4+22”商圈格局，认定首批15个都会级羊城夜市先行区 [20] - 2024年广州全市实有各类市场主体367.07万户，同比增长8%，较2020年增长36% [20] - 为发展首发经济，广州出台相关政策，2024年全年共引入404家首店，并认定首批32个地标性首发载体 [20]

项目概况与定位 - 广州聚龙湾太古里一期于12月23日起逐步开放 是白鹅潭打造世界级商圈过程中首个开放的地标商业 [1] - 项目是粤港澳大湾区首座太古里项目 定位为一座融合自然、人文与艺术的世界级滨水商业地标 [1] 项目分期与规模 - 项目一期区域建筑面积约5万平方米 预计引进超过100家优质商户 [1] - 业内关注的高奢商业位于项目二期 预计2027年四季度揭幕 [1] 首期开业业态与品牌 - 首开区亮相业态以快闪店、轻奢时尚以及餐饮品牌为主 [1] - 12月23日首批开业的主要为咖啡、茶饮及部分服装零售品牌 [1] - 运动时尚品牌Lululemon、被称作中国"克罗心"的SMFK等将陆续开业 [1] 二期规划业态 - 项目二期将引入国际品牌、多元化餐饮、时尚潮流零售、文化艺术等业态 [1] 公共空间与体验 - 聚龙湾的公共区域同日开放 公众可体验"珠江边、榕树下、古仓内"的生态景观与休闲社交空间 [1]

投资评级与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30%目标NAV折让和10%上行空间 [1] - 公司交易于36% NAV折让和5.3%/5.5% 2025/2026年股息收益率 [1] - 采用DPS每年个位数增长的派息政策，建议关注物业销售回款和资产处置现金回收对派息的支持 [1] 内地零售业务表现 - 内地重奢购物中心零售额同比增幅进一步扩大，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里1-3Q零售额分别同比增长42%、8%和6% [2] - 公司作为内地重奢市场整合受益者，重奢品牌拓店改造效果持续显现，其他三项目前三季度亦录得零售额同比正增长 [2] - 新项目广州聚龙湾太古里一期将于2025年底开业，三亚太古里2026年起落成，西安太古里2027年起落成，重点零售物业如期建设中 [2] 香港办公楼业务表现 - 香港办公楼组合3Q25保持92%的较高出租率，环比提升1个百分点 [3] - 出租率保持韧性得益于金融机构等重点租户扩容需求，如富卫香港承租太古坊33万平方呎楼面作为香港总部，租约长达10年 [3] - 1-3Q25公司办公楼平均到期租约调幅降幅为13-15%，公司将保障出租率与租户长期合作关系作为首要目标 [3] 香港零售业务表现 - 1-3Q25香港重奢商场太古广场与大众商场太古城中心零售额分别同比增长3.6%、3.0%，表现跑赢香港社零（同比-1.0%） [4] - 零售额逐季复苏，1H25零售额分别同比增长1.4%、2.0%，得益于重奢品牌零售额在低基数下同比复苏及公司积极开展营销活动吸引多元、年轻化客流 [4] - 考虑香港社零自5月同比转正后改善趋势延续，公司香港零售租金具一定积极因素 [4]

项目概况 - 广州市荔湾区白鹅潭片区拟建跨江缆车项目 正在进行前期水利专项技术评估工作的招标 资格预审申请文件提交截止时间为2025年8月28日 [1] - 项目采购人为广州市润川房地产开发有限公司 但项目建设的具体时间和内容尚未公布 [1] 战略定位与协同效应 - 白鹅潭商务区是广州市重点培育的五大世界级地标商圈之一 荔湾区政府工作报告提出要加快建设白鹅潭世界级地标商圈 [3] - 跨江缆车项目将与华润万象城 广州聚龙湾太古里 山姆会员店等大型高端商业体形成联动 连接荔湾南北两岸 助力打造滨水商圈 [3]

业绩表现 - 1H25收入同比+20%至87.2亿港元 公司股东应占经常性基本溢利同比-4%至34.2亿港元 物业投资分部同比+1.5%至37.5亿港元 [1] - 考虑资产出售收益后 公司股东应占基本溢利同比+15%至44.2亿港元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.35港元/股 同比+3% 对应当前股息收益率1.66% [1] 业务运营 - 内地购物中心零售额同比增长1%（对比1H24及2024同比-7%） 上海太古汇同比+14% 北京三里屯太古里同比+7% [1] - 内地购物中心租金收入1H25同比+2%至22.7亿港元 [1] - 香港办公楼组合出租率为88%（同比-1ppt） 租金同比-5%至24.6亿港元 但潜在及现有租户咨询量同比增加 [1] - 香港零售方面 太古广场 太古城中心1H25销售额分别同比+1%和+2% 租金收入同比略跌2%至11.7亿港元 [1] 资产处置与投资 - 上半年录得资产出售收益10亿港元 主要来自美国迈阿密购物中心及毗邻地块 合计总对价最高7.60亿美元 [2] - 1H25公司净负债率环比2024年末持平于15.7% [2] - 千亿投资计划中500亿港元投向内地市场 460亿已明确投向 包括广州聚龙湾太古里2025年末分期开业 2026年三亚太古里 2027年西安太古里竣工 [2] 未来发展 - 公司重申股息以中单位数逐年增长指引 [2] - 资产处置方面 下半年迈阿密地块与港岛东中心43层出售将确认 [2] - 住宅销售方面 2H25香港及内地整体新推盘体量将有所上行 [2] 盈利预测 - 预计2025和2026年经常性基本溢利同比-5% +17%至61.7亿港元 72.0亿港元 [2]

广州港资商业发展现状 - 广州高档商业体主要由港资企业运营，包括太古汇、天环、K11、IGC等超级商业IP，这些项目在全国范围内设计包装、品牌意识和招商运营均处于领先地位[1] - 近年来港资企业加速布局广州商业市场，将广州从"商业洼地"转变为港资争抢的"流量码头"[1] - 港资商业在广州消费市场长期占据主导地位，广州太古汇商场租用率达100%，领展中国内地物业组合总收益同比增长29.7%[19] 港资商业新项目动态 - 瑞安新天地首度进入广州，启动占地5万平方米的新青水泥厂工业遗存活化工程，计划2025年完成概念设计，2026年开工[3][5] - 广州聚龙湾太古里将于2027年上半年分阶段落成，将成为全国第五座太古里和粤港澳地区首座滨水太古里[6][8] - 太古汇将进行扩容改造，商场面积从13.8万平增至约20万平[8] - K11 Select项目预计今年开业，定位为"未来生活+"，涵盖住宅、商业、办公等复合业态[10] - 新鸿基在广州南站建设86万㎡的TOD项目ICC，预计2025年起分阶段落成[12][15] 港资商业运营特点 - 港资商业构建沉浸式消费场景，如天环广场以"城市中央公园"形态成为现象级项目[19] - 港资商业注重长期运营能力，将商场生命周期无限延长[19] - 港资企业擅长旧改项目，如瑞安新天地的"天地模式"和广州新青水泥厂改造项目[5][23] 广州商业市场优势 - 2024年广州社会消费品零售总额突破1.1万亿元，近四年平均增速4.5%[20] - 广州拥有272个城中村，2025年计划完成城中村改造投资1000亿元以上，释放大量旧改机会[21][22] - 相比其他一线城市，广州拿地成本更具性价比，并提供政策支持[20] 港资与广州的协同效应 - 港资商业为广州带来高质量发展与创新活力，如天环广场2024年引进25家品牌首店位列广州第一[20] - 广州消费市场潜力与活力吸引港资企业加速布局[20][25] - 港资企业与广州形成"双向奔赴"关系，相互促进发展[16][24]

文章核心观点 成都太古里实现传统与现代融合，为内地高质量城市更新树立典范，太古地产已达成对内地500亿港元投资目标的92%，将继续投资内地市场 [1][4] 成都太古里项目成果 - 项目开业满10年成当地商业地标，彰显太古地产前瞻性理念，尊重在地文化且着眼长期社区营造 [2] - 项目位于成都锦江区核心地段，含开放式低密度街区购物中心和酒店，保留川西传统建筑风格，紧邻大慈寺，年均接待逾3000万访客 [2] - 2022年起分两阶段调整优化，三年超215个品牌开店或升级，约80个品牌携区域乃至全国首店进驻，推动西南地区奢侈品零售及生活方式体验升级 [2] 太古地产零售表现 - 公司保持敏锐市场洞察力，内地项目通过业态升级和品牌调整提升租金收入 [3] - 2024年三里屯太古里租金收入总额上升12%创历史新高，内地商场人流量平均提升5% [3] 太古地产内地投资计划 - 公司在北京、上海、广州、三亚等城市布局多个商业项目，2022年宣布未来10年1000亿港元投资计划，500亿港元投内地，目前已超460亿港元达目标92% [4] - 未来将继续投资内地市场，已引入太古坊产品线到北京，陆家嘴太古源是内地首个住宅项目反馈不错 [4] - 西安、三亚、上海、广州等城市布局的新商业项目预计未来几年陆续建成运营，公司将落实投资中的项目 [4] 太古地产市场态度 - 公司对当下市场环境维持审慎态度，但内地投资500亿港元的步伐不会减慢 [5]