报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

武汉市房地产政策延期 - 武汉市住房和城市更新局将《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武房发〔2024〕1号）中第八条"优化新建商品房项目审批服务"政策适用期限延长至2025年12月31日 [1] - 2024年10月1日至2025年12月31日期间在武汉市购买新建商品住房并申请办理不动产权证书时认定为家庭首套住房的购房者可享受契税实缴额度全额补助优惠 [1] - 同期购买新建商品住房并认定为家庭第二套住房的购房者可享受契税实缴额度50%补助优惠 [1]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳，1-5月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比近45%，其中同比增幅大于30%的企业有20家 [1] - 1-5月行业百强房企累计销售操盘金额13137.2亿元（同比-7%），全口径金额14113亿元（同比-8.4%），短期复苏动能不足 [3] - 楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复，叠加房企库存压力增长，销售仍面临严峻挑战 [1][13] 企业梯队分化 - TOP10房企全口径销售额门槛值432.6亿元（同比+8.1%），是唯一回升的梯队；TOP20门槛151.5亿元（同比-13.1%）降幅最大 [4] - 百强房企中民营房企47家（较2024年减少1家），TOP10仅1家民企，资本更倾向国央企和大型房企 [6] - TOP50房企中深业集团、鸿荣源、中建智地业绩同比增幅超100%，电建地产等5家企业增幅超30% [9] 企业性质差异 - 央国企业绩增长占比显著高于民企：央企70%、国企53%增长，混合所有制38%，民营仅32% [9] - TOP31-30梯队业绩增长房企占比58%，其他梯队约40%；TOP10中仅越秀（+26.7%）和华发（+20.6%）增幅超20% [9] 市场趋势与策略 - 核心城市"四限"松绑释放利好，但供应端约束明显（如沪深杭蓉进入"空窗期"），限制成交放量 [13] - 适销楼盘入市短期或延续热度，核心一二线政策尚有放松空间，房企需积极推盘并挖掘结构性需求 [13]

黑色商品日报 黑色商品日报（2025 年 6 月 17 日） 一、研究观点 | 品种 | 点评 | 观点 | | --- | --- | --- | | 钢材 | 螺纹钢：昨日螺纹盘面小幅上涨，截止日盘螺纹 2510 合约收盘价格为 2990 元/吨，较上一交易收盘价格 | 低位整理 | | | 上涨 21 元/吨，涨幅为 0.71%，持仓增加 2.91 万手。现货价格小幅上涨，成交回升，唐山地区迁安普方坯 | | | | 价格上涨 20 元/吨至 2920 元/吨，杭州市场中天螺纹价格上涨 10 元/吨至 3070 元/吨，全国建材成交量 | | | | 11.02 万吨。据国家统计局数据，1—5 月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增长 3.7%，其中，房地 | | | | 产开发投资下降 10.7%，基建投资增长 5.6%，制造业投资增长 8.5%。5 月份我国粗钢、生铁和钢材产量分 | | | | 别为 8655 万吨、7411 万吨和 12743 万吨，同比分别下降 6.9%、下降 3.3%和增长 3.4%；日均产量分别为 | | | | 279.19 万吨、239.06 万吨和 411.06 万 ...

房价变动情况 - 5月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降，同比降幅继续收窄[1] - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，其中上海上涨0.7%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.8%、0.4%[3] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，三线城市环比下降0.3%[3] - 一线城市二手住宅价格环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%、0.5%[3] - 70城中仅无锡、洛阳、南充3个城市二手房价环比上涨[3] 同比数据 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.7%，降幅收窄0.4个百分点，其中上海同比上涨5.9%，北京、广州、深圳分别下降4.3%、5.8%、2.6%[5] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降3.5%，三线城市同比下降4.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点[5] - 一线城市二手住宅价格同比下降2.7%，降幅收窄0.5个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%、3.2%[6] - 二线城市二手住宅价格同比下降6.1%，三线城市同比下降6.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点[6] 市场分析与专家观点 - 2024年四季度政策边际效应递减，小阳春后房价再现下调风险，需更多政策稳信心[1][9] - 新建住宅价格表现优于二手房，核心城市优质改善项目带动数据，但存量项目去化压力仍大[10] - 二手房市场"以价换量"主导，价格下行压力巨大且普遍下跌[10] - 6-8月为传统淡季，若无有力政策出台，房价调整幅度或超4-5月[10] - 建议优化房地产政策，三四线城市需加大产业扶持吸引人口回流[10] 区域分化与典型案例 - 杭州、上海、南宁、乌鲁木齐、沈阳为5月房价环比涨幅TOP5城市[11] - 上海新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，高端盘集中入市拉动均价[12] - 杭州二线城市表现突出，土地市场热度带动周边找房热度上升[12] - 上海、杭州等城市特点为能级高、需求强、年轻人口多、产业支撑好[11] 市场信号与政策预期 - 5月找房热度扩散指数环比提升0.14点，房源在架时长缩短显示去化加快[13] - 国常会释放强烈政策信号，预计各线城市将从供需两端出台系列政策[14] - 专家预计下半年成交量或逐渐回升，市场活跃度将提高[12]

房地产市场政策动态 - 今年以来房地产市场通过收购存量闲置土地及存量商品房、推进"好房子"建设、优化住房公积金贷款政策等措施持续巩固止跌回稳态势 [1] - 6月13日国务院常务会议提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [1][2] - 会议定调"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，未来各部门及各地有望加大政策力度并提升政策精准性 [1] 市场表现与政策效果 - 1-4月新建商品房销售面积28262万平方米同比下降2.8%，降幅比1-3月收窄0.2个百分点 [2] - 5月以来中央层面落实多项政策包括施行"好房子"国家标准、降息、下调公积金贷款利率等提振市场信心 [2] - 5月全国各地累计出台超50条政策，但部分政策落地效率仍有提升空间 [2] 存量土地与商品房收购进展 - 截至5月底各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地金额超4300亿元，实际发行707亿元占比16% [2] - 5月专项债收购存量商品房发行金额仅19.2亿元，整体进展较慢 [2] - 摸底已供土地和在建项目是盘清市场存量的关键一步，将为存量盘活利用和优化新增土地供应奠定基础 [3] 政策优化方向 - 会议明确"提升政策实施的系统性有效性"和"多管齐下"四大方向：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [4] - 盘活存量闲置土地和筹建保障性住房需要多部门合作实现政策协同 [4] - 广州提出"全面取消限购、限售、限价"等优化房地产政策 [5] 未来政策空间 - 激活需求方面各地可落地房票安置、优化公积金贷款、推进住房"以旧换新"、加大购房补贴 [5] - 优化供给方面"好房子"建设配套政策有望发力，高品质住房供给放量可带动改善性需求 [5] - 优化土地新增供应有助于改善房地产市场供求关系 [5]

广州房地产政策优化 - 广州全面取消限购、限售、限价政策，降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策配套金融支持，包括推进城中村改造固定资产投资1000亿元、更新超9000台老旧电梯 [2] - 优化公积金政策，允许提取公积金作为购房首付并同步申请贷款，租房也可使用公积金 [2] 市场反应与购房者情绪 - 部分购房者因政策放宽获得购房机会，如总价1000万以上房源降价至1000万以内成交 [1] - 刚需群体认为当前是史上最宽松购房环境，市场处于底部构筑阶段 [5] - 争议观点：取消限购可能加速房价下行，类比人口政策调整后的报复性下降 [5] 城中村改造与需求释放 - 政策取消限购有助于城中村拆迁户利用房票购置第二套房，避免资产贬值 [7] - 自住房与租房对比：自住房提供归属感、子女教育优势及资产积累属性，租房则流动性强但无资产沉淀 [7][11] 购房决策争议 - 支持购房方认为房贷虽压力大但最终获得资产，租房则长期支出无回报 [11] - 反对购房方认为高杠杆影响生活质量，需根据个人需求与能力选择 [11]

宏观动态 - 5月末广义货币（M2）余额325.78万亿元，同比增长7.9%，狭义货币(M1)余额108.91万亿元，同比增长2.3%，流通中货币(M0)余额13.13万亿元，同比增长12.1%，前五个月净投放现金3064亿元 [1] 汽车数据出境政策 - 八部门就《汽车数据出境安全指引（2025版）》公开征求意见，规定汽车数据处理者向境外提供汽车数据需申报数据出境安全评估的情形包括：向境外提供重要数据、累计向境外提供100万人以上个人信息、累计向境外提供1万人以上敏感个人信息、关键信息基础设施运营者向境外提供个人信息等 [2] 养老金领取政策 - 跨省流动就业领取养老金分三种情况：养老保险关系在户籍省份则在户籍地领取、不在户籍省份且每个参保地缴费均不满10年则在户籍地领取、不在户籍省份且多个参保地缴费均满10年则在最后一个缴费满10年且非临时账户的省份领取 [3] 房地产政策 - 广州优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，计划2025年推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [4][5] 金融机构人事变动 - 厦门国际银行由王非出任党委书记并提名为董事长人选，王晓健因工作变动卸任 [11] - 德意志银行任命Andrew Maynard为亚太区股票执行主管，常驻香港 [12] 市场数据 - A股三大指数下跌，上证指数跌0.75%，深证成指跌1.1%，创业板指跌1.13%，两市成交额约14672.45亿元，较前一个交易日放量约1954.6亿元 [13] - 港股恒生指数收跌0.59%，恒生科技指数跌1.72%，消费股、医药股、科技股跌幅居前，黄金股和油气板块表现强劲 [14][15] 公司动态 - 哪吒汽车关联公司合众新能源汽车股份有限公司进入破产重整程序，公司称此为处置方案之一非最终方案 [16] - 腾讯否认考虑收购Nexon [17] - 阿斯利康宣布荃科得®在华上市，用于HR阳性晚期乳腺癌患者治疗 [17]

房地产政策优化 - 广州市拟全面取消限购、限售、限价要求，降低贷款首付比例和利率 [1][3] - 取消限售、限购政策已于2024年5月及9月全面放开并实施，取消限价虽未发布正式文件但实际已执行 [4] - 广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%，公积金贷款首付比例或有一定下调空间 [4] 住房消费需求支持 - 计划2025年推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [3] - 优化住房公积金使用政策，支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款，优化租房提取措施 [3] 土地资源盘活 - 研究通过出租、入股、合作等方式盘活农村集体闲置土地和农户合法住房 [4] 配套保障措施 - 落实国家育儿补贴政策，加大对符合条件家庭的生育支持力度，扩大生育保险覆盖范围至灵活就业人员、农民工等 [4] - 推动5个学前教育一体化管理资源中心及20个省首批高质量幼儿园共同体建设，新增1～2个幼儿园办托市级示范点，完成"1+11"市区两级托育综合服务中心建设 [4]

房地产政策优化 - 全面取消限购、限售、限价政策，降低贷款首付比例和利率，以更好满足住房消费需求 [1] - 支持缴存人提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策 [1] 城市更新与改造 - 2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台 [1] - 完成城中村改造固定资产投资1000亿元，推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [1]