广州保利新楼盘实地观察 - 公寓产品去化迅速，有台湾买家一次性购入六套，包括38平户型，42平公寓总价约90万元 [1] - 公寓租售比表现突出，双钥匙loft月租金可达4000元以上，租售比超过4% [1] - 住宅产品定位改善，板楼设计一梯一户，单价超5万元，117平和124平户型总价在500-600万元区间 [1] - 现场看房人气旺盛，短时间内观察到超过10组客户到访，显示近期买家活跃度较高 [1] 不同能级城市房地产市场分化 - 广东三线城市已无法通过贝壳平台查询成交价，市场透明度下降 [2] - 广州人均个税为2597.7元，远低于上海(9535.3元)、北京(8772元)和深圳(7126.9元)，甚至低于杭州(4869.3元)，引发对其一线城市房价支撑力的质疑 [6] - 全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一上涨，且一线城市环比跌幅扩大，单月跌幅接近1%，呈现加速下跌态势 [6] 房地产作为投资品的特性分析 - 房地产是永续行业，长期看核心城市房价仍将向上波动，但上涨动力主要来自新建商品房和次新房，而非老旧二手房 [3][8] - 房产会随时间推移而折价，房龄差异导致二手房相对新房均价出现折价，且折价幅度随房龄增加而扩大，时间成为房产的敌人而非朋友 [8][9] - 与股票、黄金等投资品不同，房产的物理折旧特性使其不具备同质化交易特征，老旧房产市场需求显著减弱 [9] - 投资视角应聚焦二级市场（二手房），而非一级市场（新房），因个人投资者主要通过二手房市场实现资产变现 [7] 房产老化对资产价值的实证影响 - 以重庆某2012年建成小区为例，经过十余年时间，小区外观从次新房状态迅速老化至破败不堪，显示商品房物理折旧速度可能快于预期 [10] - 房龄达到40年、50年或70年的老旧房产预计将难以吸引二手买家，长期持有房产面临显著的价值折损风险 [9][10]

政策支持 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超470条 [1] - 多地通过放宽限购、取消限售、发放购房补贴等方式激发市场活力 例如长春对一次性付款购买新房的个人每套发放1.5万元购房消费券 河南对9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭给予补贴 [3] - 北京明确居民家庭购买五环外商品住房不限套数 上海优化房产税政策 深圳放宽非核心区域购房资格 武汉从公积金贷款认定等八个方面完善政策 [3] 市场成交表现 - 9月1日至29日北京新房网签0.32万套 同比增长12.6% 环比增长21.6% [4] - 9月5日至10月6日深圳二手住宅网签3699套 同比增长32.63% 国庆中秋假期期间湖北省房地产销售面积同比增长12.9% [4] - 9月一线城市合计成交160万平方米 环比上升16% 同比上升1% 百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元 环比增长22.1% 同比增长0.4% [4] - 8月份新房和二手房找房热度环比分别上升0.6%和1.0% [4] 房企营销活动 - 房企在国庆中秋假期期间大力促销 核心城市新房供应量显著增加 [6] - 深圳推出"国庆中秋深圳好房活动" 汇聚近百个优质在售楼盘 [7] - 广州有新房项目开盘日销超200套后加推 首日劲销超50套 三日成交超百套 吸引超千组客户到访 另有项目通过社区活动实现成交额突破1.6亿元 [7] 房交会等大型活动 - 辽宁举办全省秋季房交会 重庆启动线上房地产展示交易会 [8] - 武汉金秋购房节集中展示100多个精品楼盘 提供超1万套优质房源 现场人流约2.3万人次 意向成交1652套 [8] - 湖北天门组织乡镇购房需求人群进城看房 现场发放购房消费券 [8] 二手房市场 - 政策降低购房门槛后 二手房成交速度明显提升 客户决策加速 [10] - 深圳罗湖区某二手房交易中心假期日均签约量约15到20单 [10] - 南京和苏州取消商品住房限售政策后 二手房市场咨询量明显活跃 [10]

2025年八大楼价指数计，CCL今年累升1.91%，CCLMass升2.82%，CCL(中小型单位)升2.58%，CCL(大 型单位)跌1.41%，港岛升3.82%，九龙升3.14%，新界东升5.43%，新界西跌0.69%。 今年5月拆息回落，楼价开始见底微升，CCL较5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位升3.78%， 2025年楼价暂时累升1.92%。指数较2025年3月财案前134.89点低位升3.99%，较2024年9月首次减息前 135.86点低位升3.25%，较2021年8月191.34点历史高位跌26.69%。 10月7日油塘朗誉发售56伙，8日湾仔"woodis"公布首张价单50伙，金价破顶，现货金价首度冲破每安士 4000美元大关，9日元朗锦上路"柏珑III"公布首批价单138伙，元朗"朗天峰"价单发售63伙，汇丰控股 (00005)拟私有化恒生银行(00011)，并撤销恒生上市地位，对本地二手楼价的影响将于2025年10月底公 布的CCL才开始反映。 中原城市大型屋苑领先指数CCLMass报142.02点，按周升0.55%，指数创2024年6月底后的66周新高。 CCL(中小型单 ...

政策利好持续释放下，湖南楼市尤其核心城市呈现企稳向好态势。 红网时刻新闻记者 卢欣 长沙报道 政策红利与企业优惠共振，三湘大地掀起秋季置业热潮。 2025年的"金九银十"传统房产销售旺季如期而至，湖南省多个城市推出系列支持政策与市场活动，围 绕"安居""畅购"等主题，打出"政策+活动+企业优惠"组合拳，着力提振房地产市场信心，推动住房消费 稳步回暖。 在政策引导、市场调整与需求迭代的多重因素作用下，湖南楼市正在经历一场温和而深刻的变化。 政策组合拳精准发力 长沙、岳阳、株洲、湘潭等地近期密集出台或细化了多项楼市支持政策，覆盖公积金贷款、人才引进、 多子女家庭、以旧换新等多个方面，形成多维度的政策支撑体系。 "以旧换新"成为多地共同抓手。长沙市推出"以旧换新"购房补贴政策，对一年内卖旧买新的家庭或个 人，按新房总价1%给予补贴，单套最高3万元。 岳阳市则对换购新建商品住房的个人，在出售原有住房后给予每套3000元补贴，并对出售自有住房后一 年内重新购房的，提供个人所得税退税优惠。 多子女家庭与人才获重点支持。岳阳市明确，对符合生育政策的三孩及以上家庭，购买新建商品住房最 高可获10万至20万元不等的购房奖励。 ...

《楼市"金九银十"：你的钱包准备好了吗？》 ——多地撒钱发补贴，返乡置业迎来最佳"上车"时机，这波优惠到底有多香？ 国庆节临近，不仅是回家团聚的时刻，还是楼市的"热闹季"。朋友圈里，突然多了不少晒购房合同的动态，甚至平时不关心房贷的同事也开始研究起了购 房利率。怎么回事？原来，各地政府最近"撒钱"，购房补贴、房交会、消费券轮番上阵，楼市似乎比旅游景点还要热闹。 从广西到吉林，各地纷纷推出购房"大礼包"。广西直接拿出1.2亿元购房补贴，每套新房可领1万元现金，连车位都有1000元补贴，先到先得；延吉市则不 甘示弱，每平方米补贴500元，最高可享5万元补贴，还有家电券、税费减免、贷款优惠等一系列组合拳。河南则通过上百场房展会为购房者提供优惠，激 发市场热情。广东中山更瞄准港澳同胞，推荐购房者可获得3%的现金奖励，政策力度可见一斑。 返乡置业，高涨动力，购房意愿暴增 每年国庆返乡置业是传统的高峰期，但今年，在各地政府补贴政策的加持下，返乡购房的热度更是直线飙升。一些外出务工的年轻人纷纷表示，"与其在 大城市租房，不如回老家买房"，二三线城市的房价本就相对亲民，再加上政府的现金补贴和开发商的优惠，购房门槛大大降低。 ...

政策动向 - 国务院采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 北京对五环外住房限购及公积金政策实施精准松绑 维持核心区调控框架 [1] - 上海放开外环区域购房套数 明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [2] - 福州出台16条支持政策 包括精简规划建设审批 优化容积率计算规则 优化项目规划管理 优化项目验收机制和支持项目预售回款 [2] 区域市场表现 - 2025年8月福州五区住宅签约2515套 环比7月增加460套 创年内新高 [3][6][12] - 2025年8月福州八县市区住宅签约841套 环比7月减少207套 [3][14] - 2025年8月福州全市住宅签约3356套 环比7月增加253套 增幅8.15% 连续三个月上涨 [8] - 2025年1-8月福州五行政区累计签约11859套 签约面积1162899平方米 八县市区累计签约10582套 签约面积1197324平方米 [3] 项目层面表现 - 晋安区8月签约2008套 环比7月增加648套 占据五区整体份额79.84% 主要因安商房楼盘"东栾郡"集中备案 [4][5][9][12] - "东栾郡"单盘8月19-24日期间签约1652套 占据五区8月总签约量三分之二 [5] - 福清市8月签约248套 长乐市签约180套 分别位列八县市区前两位 [8][14] 面积指标分析 - 2025年8月福州五区签约面积215920平方米 环比7月增长 创年度首个突破20万平方米的月份 [3][4] - 八县市区因户型面积较大 8月签约面积104213平方米 套均面积123.91平方米 高于五区的85.85平方米 [3][10] - 晋安区8月签约面积155862平方米 套均面积77.62平方米 [9] - 福清市8月签约面积41968平方米 套均面积169.22平方米 为各区县最高 [10]

现楼按揭市场表现 - 2025年8月现楼按揭登记量达6,629宗 较7月5,429宗按月回升22.1% 创23个月新高[1][2] - 增长动力来自楼市交投畅旺及新居屋入伙 高宏苑贡献约850伙 安柏苑约120伙[1] - 首8个月现楼按揭累计39,842宗 按年增长18.2%[3] 银行现楼按揭竞争格局 - 前四大银行市占率合计77.5% 较上月提升4.3个百分点[2] - 中银香港以33.8%市占率居首 按月增2.5个百分点 连续11个月保持冠军[2] - 汇丰银行市占率23%排名第二 恒生银行13.7%第三 渣打银行7%第四[2] 楼花按揭市场动态 - 8月楼花按揭登记376宗 较7月下降52.6% 创三个月新低[3] - 主要因朗天峰项目上月集中登记 SIERRA SEA项目贡献约140宗[3] - 首8个月楼花按揭累计4,314宗 按年大幅增长90.5%[3] 银行楼花按揭竞争格局 - 中银香港市占率30.1% 按月增3.4个百分点 超越汇丰重夺首位[3] - 汇丰银行市占率25.5%降至第二 恒生银行13.8%第三 渣打银行8.5%第四[3] 市场驱动因素 - 5-7月拆息下跌带动按息下调 减轻供楼负担[1] - 转买为租及买楼收租需求持续活跃 金融市场造好提振信心[1] - 美国减息预期及施政报告潜在利好政策支撑市场势头[1]

周末成交表现 - 中原地产十大屋苑周末录得7宗成交 按周减少1宗或12.5% 零成交屋苑达6个[1] - 美联物业十大指标屋苑周末录得9宗成交 按周增加12.5% 连续两周上升但维持单位数水平[1] - 按区域分布：新界区成交最活跃共5宗（嘉湖山庄占4宗） 九龙区2宗 港岛区零成交[1] 月度成交数据 - 中原地产统计8月十大屋苑共录159宗成交 较7月减少20.5%[1] - 美联物业统计8月十大屋苑录158宗成交 较7月194宗环比下降18.6%[1][3] - 15大屋苑周末成交15宗 按周显著增加36.4%[1] 区域市场分化 - 港岛区三大指标屋苑（太古城/康怡花园/海怡半岛）8月仅录46宗成交 环比下跌23.3%[3] - 九龙区四大指标屋苑8月录65宗成交 环比减少12.2%[3] - 新界区三大指标屋苑8月录47宗成交 环比下降21.7%[3] 市场动态与驱动因素 - 港岛区新盘低价开售及九龙区货尾盘减价对二手市场形成压力[1] - 港股向好带来财富效应 一手市场热销促使资金涌入楼市[2] - 15大指标屋苑周末预约看楼量连续6周上升 反映刚性需求旺盛[2] 政策预期与市场展望 - 市场期待9月美联储减息决策及施政报告利好政策出台[1][2] - 优质盘源逐渐枯竭制约二手交投 维持稳步向好局面[2] - 若施政报告措施超预期 可能成为二手楼市突破向上的契机[2]

金融统计数据核心观点 - 2025年7月金融数据显示住户贷款减少4893亿元 其中短期贷款减少3827亿元 中长期贷款减少1100亿元[3] - 前七个月人民币贷款增加12.87万亿元 住户贷款仅增加6807亿元 其中短期贷款减少3830亿元 中长期贷款增加1.06万亿元[1] 房地产销售数据表现 - 2025年1-6月新建商品房销售面积45851万平方米 同比下降3.5% 其中住宅销售面积下降3.7%[4] - 同期新建商品房销售额44241亿元 下降5.5% 其中住宅销售额下降5.2%[4] - 房产销售额下降直接导致新增房贷减少 首付比例降低政策未能抵消销售额下滑影响[4] 房贷需求结构性变化 - 住户部门中长期贷款主要构成部分为房贷 7月份减少1100亿元显示房贷规模缩水[3] - 提前还贷现象增加 叠加新购房贷款需求不足 共同导致房贷总量下降[6] 人口结构对需求影响 - 人口红利减弱导致新增住房需求逐步减少[4] - 总人口负增长改变市场预期 间接影响当前购房决策[4] 投资属性与观念转变 - 房价持续下跌使买房赚钱效应消退 投资性需求减少[5] - 95后和00后群体购房观念转变 更倾向租房解决住房问题[6] - 大城市租房性价比凸显 月供1.2万元可租住优于购买同价房产的居住品质[6] 市场预期与行为变化 - 未来预期转差及不确定性增大促使居民选择提前偿还房贷[6] - 楼市销售下滑与房价下跌形成负反馈循环 进一步抑制房贷增长[6]

香港私人住宅楼价指数 - 2025年7月香港私人住宅楼价指数为287.9点，环比上升约0.42%，连续四个月上涨 [1] - 楼市受印花税政策及发展商去库存带动，租务旺季推动租金指数上升，租客"转租为买"促使交投回暖 [1] - 整体楼市转势向好，预计楼价持续上升 [1] 香港私人住宅租金指数 - 2025年7月私人住宅租金指数为196.3点，环比上升0.56%，连续八个月上涨 [1] - 租金升至过去五年最高水平，主要受各项人才计划推动 [1] - 未来租金走势取决于政策推动"转租为买"、宏观经济发展及息口趋势 [1]