政策环境 - 2026年房地产政策完成根本性转向，从被动纾困升级为主动托底、激活需求、稳定预期的系统工程，政策底与市场底实现双重确认 [2] - 政策组合拳包括“降成本、松门槛、优供给”，房贷利率维持历史低位，首套利率普遍进入3.5%以下区间，部分城市低至“2字头”，首付比例持续下调，限购限贷政策因城施策松绑 [2] - 供给端有地方政府用专项债收购存量商品房转化为保障房、人才房的重磅举措，房企融资“白名单”常态化推进，行业风险快速出清 [2] 市场表现 - 2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，迎来趋势性转正 [3] - 全国13个重点城市1月二手房成交面积环比上涨16%，同比大涨33%，北京连续三个月网签量突破14000套，上海二手房成交创近五年同期新高，深圳同比涨幅高达45.5% [3] - 土拍市场同步回暖，核心城市优质地块溢价率回升，形成“土地—新房—二手房”的正向循环 [3] 金融与成本 - 房贷利率处于近十年最低水平，叠加首付比例下调、税费减免，购房者实际置业成本大幅下降，月供压力显著缓解 [4] - 央行保持稳健宽松的货币政策，市场流动性合理充裕，房贷额度充足、放款提速 [4] - 居民资产配置需求重新转向不动产，资金从金融资产回流优质不动产，推动核心区域房价率先企稳回升 [4] 市场分化特征 - 本轮回暖是深度分化下的结构性牛市，一线与强二线核心城市领涨，弱二线及三四线城市以稳为主，去库存仍是主线 [5][6] - 产品层面分化加剧，高品质住宅、次新房、学区房、配套成熟的改善户型成为市场主流，价格坚挺，而老旧小区、远郊刚需盘等资产持续走弱 [6] - 未来楼市逻辑已变，城市与板块选择至关重要，闭眼买房盈利时代结束 [6] 窗口期与建议 - 当前被认为是政策红利最足、成本最低、风险最小的黄金窗口期，且窗口期正以肉眼可见的速度关闭 [1][6] - 建议优先选择核心城市核心板块，聚焦一线及强二线城市主城区、配套成熟、学区优质、交通便利的区域 [8] - 建议优先选择房龄短、物业好、户型优质、流通性强的次新房或品牌房企新房，并抓住低利率、低首付、税费减免等政策红利窗口期果断行动 [8]

文章核心观点 - 中国房地产市场在经历近四年调整后，于马年（2026年）迎来全面结构性复苏，市场告别单边下行，进入由政策底、市场底、资金底“三底共振”推动的理性回升阶段 [1] - 本轮复苏呈现“核心引领、梯次扩散、全域回暖”的格局，区域分化仍是核心特征，一线及强二线城市率先领跑 [10] - 当前被认为是购房的黄金窗口期，因政策红利最足、价格处于洼地且行业风险降低，但需理性选择，聚焦核心城市及优质资产 [13][14] 政策环境 - 政策基调彻底转向“主动托底、精准发力”，中央层面明确“政策要一次性给足”，调控思路从短期救市转向构建房地产发展新模式 [3] - 国家层面普惠政策集中释放：换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底；个人销售不足2年住房增值税率从5%降至3%（一套500万房产可省约10万元税费）；房贷利率降至历史低点，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%区间；商业用房贷款最低首付比例下调至30% [4] - 地方层面政策松绑“全域覆盖”：超60个城市出台优化政策，核心城市放宽限购限售；多地通过购房补贴、契税补贴（如珠海按新房网签价1%补贴，单套最高3万元）、公积金贷款额度提升等方式刺激需求 [6] 市场表现与数据 - 全国市场筑底完成，价格止跌回升：马年1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%；二手住宅均价跌幅收窄0.12个百分点 [7] - 成交量显著回暖：全国26个重点城市二手房实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%；22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平 [7] - 核心城市领跑复苏：北京1月二手房网签1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房交易创5年同期新高；深圳成交6802套二手房，创近10个月新高 [9] - 强二线城市成为中坚力量：杭州、成都、武汉、重庆等城市新房、二手房成交量环比涨幅连续多月保持在10%以上 [9] 资金与行业基本面 - 市场流动性宽松：广义货币M2持续增长，居民储蓄存款突破160万亿元；MLF利率下行支撑房贷利率走低 [11] - 房企融资环境改善：融资“白名单”制度落地，2025年专项债限额达4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元；近20家房企完成债务重组 [11] - 资产证券化提速：马年1月下旬8单商业不动产REITs发行文件挂网，合计估值321亿元 [11] - 土地市场热度回升，部分核心城市出现“地价倒挂”现象 [11] 市场趋势与区域分化 - 复苏为理性回升，非“大水漫灌”式暴涨，区域分化明显 [10] - 一线核心城市预计全年房价涨幅维持在5%~8% [10] - 强二线城市（如杭州、成都）预计全年房价涨幅维持在4%~7% [10] - 三四线及以下城市预计全年涨幅维持在2%~5%，将终结持续下跌态势 [10] 购房窗口期逻辑 - 政策红利顶峰：限购限售全面取消，房贷利率、首付比例历史最低，换房退税、购房补贴等政策集中 [13] - 价格处于洼地：全国楼市价格已回到2019-2020年水平 [13] - 行业风险降低：房企债务风险逐步化解，预售资金监管强化，交付担忧缓解 [13] 购房策略建议 - 刚需购房者：优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，月供控制在家庭月收入30%以内 [14] - 改善型群体：把握“卖旧买新”政策红利，置换品质更高房源 [14] - 投资者：聚焦核心城市核心板块优质资产，摒弃“炒房”思维，规避三四线非核心及远郊房产 [14]

市场趋势与数据表现 - 中国楼市在经历四年调整后于2026年迎来标志性转折，市场呈现全面回暖趋势 [1] - 70个大中城市商品住宅价格环比降幅全面收窄，一线城市二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二、三线城市分别收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，结束了长期下行态势，二手住宅均价跌幅也同步收窄 [3] - 核心城市表现强劲：北京二手房连续三个月网签量超1.4万套，深圳成交创10个月新高，上海核心板块成交周期缩短40%，优质次新房挂牌价上涨4%-6% [3] - 强二线城市如杭州、成都、武汉改善需求持续释放，三四线城市也呈现止跌企稳迹象 [3] 回暖驱动因素 - 楼市回暖是政策底、市场底、资金底三重力量共振的必然结果 [4] - 政策层面发生从“微调”到“强托底”的质变，中央在“十五五”开局之年提出“政策一次性给足” [4] - 全国已有超60个城市出台楼市优化政策，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市进入“2字头”，创近二十年新低，首付比例最低降至15% [6] - 税费优惠精准落地，换购住房个税退税政策延续至2027年，不足2年住房增值税率从5%降至3%，一套500万房产可节省近10万元税费 [6] - 地方政府用专项债收购存量房转保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地，加速库存去化 [6] - 资金层面宽松，居民储蓄存款突破160万亿元，M2持续增长，央行维持流动性宽松 [6] - 融资端“白名单”制度落地，2025年专项债限额4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，近20家房企完成债务重组 [6] - 市场层面，价格泡沫得到挤压，全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20% [7] - 市场需求结构优化，90-144㎡改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60% [7] 市场分化特征 - 当前回暖并非“大水漫灌”式普涨，“分化”是核心关键词，红利是政策与价格洼地叠加的结构性机会 [9] - 区域分化显著：一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲成为红利集中地，2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万 [9] - 瑞银预测一线及强二线核心区域房源2026年可能上涨3%-5% [9] - 人口净流出、库存高企的弱三四线城市仍面临较大去化压力，2025年全国三四线城市人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市可能继续小幅下跌，非核心房源成交周期超180天 [9] - 资产类型分化显著：房龄10年内次新房、配套完善地铁盘、品质过硬改善型住宅是红利核心载体 [10] - 三四线城市的老破小、远郊盘因户型落后、配套不足，正逐渐沦为“负资产” [10] 购房策略建议 - 刚需群体应把握“低成本上车”逻辑，当前首套房贷利率、首付比例均处于历史最低，政策红利达顶峰 [10] - 以一套总价300万的刚需房为例，首付15%仅需45万，房贷利率3.5%，三十年月供约1.2万元，较2021年高位节省月供近4000元 [10] - 刚需购房应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，关注教育、医疗、交通等基础配套 [10] - 改善型群体可借助“卖旧买新”的政策红利实现居住品质升级，当前换购税费优惠、公积金额度提升等政策提供了绝佳窗口期 [11] - 改善购房应重点关注户型设计、物业服务和社区配套，优先选择核心城市产业板块的品质住宅 [11] - 投资者需摒弃炒房思维，转向“核心资产保值”，投资逻辑应从“博涨幅”转向“重品质、看运营”，聚焦一线及强二线核心城市的稀缺优质资产 [12] - 投资者需关注租金回报率和资产流动性，以长期持有、现金流覆盖为核心原则 [12]

上海二手房市场近期表现与前景 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增加26.69%，市场呈现暖冬行情 [3] - 2025年末传统淡季市场表现活跃，交易中心人流密集，购房者加快入市步伐 [4][5] - 2026年1月工作日二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套，成交活跃 [6] 市场价格与房东预期变化 - 当前房价相较历史高点有显著下降，有案例显示房价较最高点下降近200万元，二手房“跌出了性价比” [4] - 上海二手房挂牌总量持续缩水，2026年1月个别周度新增挂牌仅3000多套且消化迅速，房东降价“砸盘”案例近两个月已很少见 [6] - 中原地产报价指数自2025年12月中旬起连续反弹，房东预期转变，市场出现“还价难”现象，部分房东选择撤牌等待后市 [6] 成交结构与刚需市场特征 - 2026年1月上海二手房成交以低总价刚需房源为主，总价300万元以内房源占比达68.92% [8] - 近两个月低总价刚需房源价格趋于稳定，止跌信号明显，部分小区挂牌价出现小幅上涨，市场看空预期好转 [8] - 当前购房者以结婚、子女入学等真实刚需为主，在热门小区可能出现多组客户同时谈价的情况，购房者心态较为急切 [8] 行业参与者对后市展望 - 行业从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季充满期待，认为3月份购房者可能集体入市，带动市场形成“小阳春” [3][8] - 行业分析认为，若3月、4月市场势头旺盛，将对潜在购房者产生带动作用，而若5月、6月市场能继续保持稳定，将对市场信心形成更强支撑 [8]

核心观点 - 近期中国房地产市场出现积极变化 市场活跃度回升 成交量有所增长 价格降幅明显收窄 尤其以北京二手房市场表现最为显著 [1][4][6] 二手房价格变动 - 1月份北京二手住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较去年12月的1.3%显著收窄 为四个一线城市中降幅最小 [1][4] - 自去年6月以来 北京二手房价格除去年9月环比下降0.9%外 其余月份环比降幅均在1%以上 1月份0.2%的降幅是一个明显变化 [4] - 1月份四个一线城市二手住宅销售价格整体环比下降0.5% 降幅比上月收窄0.4个百分点 其中上海 广州 深圳分别下降0.4% 0.7%和0.6% [4] - 二 三线城市二手房价降幅在1月份也有所收窄 [4] - 根据数据表 1月份70个大中城市中 仅扬州(100.4) 惠州(100.3)等极少数城市二手房价环比微涨 绝大多数城市环比下降 但降幅普遍较小 [3] 新房价格变动 - 1月份新房价格变化相对平稳 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 其中上海环比持平 北京 广州 深圳分别下降0.3% 0.6%和0.4% [4] - 根据数据表 1月份70个大中城市中 大连(100.2) 上海(100.0) 福州(100.1) 厦门(100.1) 长沙(100.1) 惠州(100.1) 泸州(100.0) 大理(100.0)等城市新房价格环比持平或微涨 [5] 市场成交量与活跃度 - 2月上旬（临近春节） 北京二手房成交量接近5千套 日均成交量近500套 尽管受节假日因素影响 但成交量仍保持一定活跃度 [6] - 市场反馈显示 部分片区或小区成交价格出现企稳甚至回升迹象 [6] - 从2月已产生的市场数据看 1月份楼市的回暖态势仍在持续 [6] 市场趋势判断与展望 - 基于1月份及2月上旬的数据 近期楼市在成交量和价格方面均出现积极变化 [6] - 但仅凭一两个月的短期数据尚不足以判断市场已进入全面回暖或形成“小阳春” 节后尤其是3月份的市场表现更具参考价值 [7]

文章核心观点 - 当前房地产市场出现的回暖迹象被定性为“技术性反弹”，而非市场根本性反转，行业仍面临巨大下行压力 [3] - 2026年初密集出台的各类政策旨在稳定市场、消化库存，本质是一场“信心保卫战”，但政策效果面临居民购买力不足的严峻挑战 [3][4][6] - 行业未来将呈现“大分化”趋势，仅有少数核心资产能保持稳定，绝大多数普通房产的金融属性将持续减弱，建议普通民众谨慎对待，优先降低负债而非盲目投资 [13][14][15][18] 数据幻象：一线城市的“技术性反弹” - 2026年初部分一二线城市房价环比跌幅收窄，主要源于年底置业需求与政策刺激带来的成交量短期回升，属于“技术性反弹” [3] - 2025年12月，70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市有67个，二手房价格环比下跌0.7%，同比暴跌6.1%，且无一城市环比上涨，市场整体下行趋势未改 [3] 政策逻辑：应出尽出与信心保卫战 - 2026年开年政策密集出台，节奏加快，源于高层定调房地产为“大宗消费品”，并要求政策“应出尽出” [3] - 政策组合拳（如国家队收房、限跌令、贴息、税费减免）的核心目的是鼓励“以旧换新”和加杠杆，以将开发商及地方政府的高库存转移至居民家庭资产负债表 [4] - 房地产行业深度绑定地方财政、金融系统和多个上下游行业，政策目标是避免“硬着陆”，实现“软着陆”，其底层逻辑是一场“信心保卫战” [6][7][9] 市场需求：居民购买力与杠杆意愿不足 - 居民部门正在“加速去杠杆”，房贷增速连续11个季度为负，消费贷增速创历史新低，表明居民不愿新增借贷且积极提前还贷 [11] - 无房贷家庭比例已接近六成，居民在住房杠杆管理上“更趋审慎”，超过一半的家庭计划在未来三个月削减消费 [11] - 居民收入增长放缓，削弱了中低收入群体的消费能力，导致对背负长期房贷接盘房产持高度谨慎态度 [12] 行业趋势：漫长分化与投资建议 - 楼市趋势并非V型反弹，而将是一场漫长而残酷的“大分化” [13] - 仅有极少数核心城市、核心地段的“好房子”可能企稳或微涨，绝大多数普通城市、普通地段的房产将回归居住属性，金融泡沫被挤压 [14][15] - 对普通人而言，2026年的首要任务不是“趁机抄底”，而应是量体裁衣、捂紧钱包、降低家庭负债、增加收入并囤积现金以应对不确定性 [16][18][19]

深圳二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月深圳二手房成交量录得6,802套，创近10个月新高 [1][3] - 成交量环比增长2.9%，同比大幅增长45.5% [3] - 市场已连续11个月录得量破5,000套，表明市场已走出低谷 [3] 市场热度与需求结构 - 元旦期间，行业门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [3] - 市场呈现“两头热”特征：龙岗中心城以277套领跑，刚需需求活跃；同时南山蛇口、华侨城、后海等高端片区表现亮眼，刚需与高端置业需求同步升温 [5] - 核心区表现突出，龙岗、福田、罗湖、南山四大核心区贡献超七成成交量 [3] 区域市场表现 - 龙岗区以1,454套成交量蝉联全市第一 [3] - 盐田区以35.1%的环比增幅领涨，光明、龙华等区域也同步增长 [3] 市场趋势与展望 - 当前市场回暖依托政策红利持续释放、城市基本面韧性支撑与置业预期全面改善的三重利好，筑底企稳基础牢固 [6] - 市场信心持续修复，为后续“小阳春”行情奠定了坚实基础 [3][6] - 展望后续，随着春节后置业小阳春到来，市场将延续稳中有进、优质领跑的主基调，二手房成交热度与价格企稳趋势将进一步巩固 [6] - 整体市场将稳步步入健康回暖、量稳质升的良性发展轨道 [6]

浙江省二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月全省二手住宅成交量达2.77万套，同比增长16.1%，环比增长2.6%，创近6个月新高，成交量连续3个月增长 [1] - 11个设区市中，9个城市成交量环比上升，8个城市同比上升，市场回暖势头十足 [1] - 杭州1月二手住宅网签量达7063套，环比增长5.6%，同比增长17.1%，创近7个月新高，成交量实现“三连升” [2] - 宁波1月二手住宅网签5205套，同比增长36.3%，成交量为近6个月次高水平 [2] - 温州1月网签2606套，环比增长2.6%，创近4个月新高，同样实现“三连升” [2] - 嘉兴1月网签3154套，同比大增41.9%，环比增长1.7%，创近8个月新高 [2] - 湖州1月网签2010套，同比大幅增长46.3%，环比增长4.1%，创近8个月新高 [2] - 绍兴、金华、衢州、舟山、台州等地成交量均呈现同比或环比增长，其中衢州同比增幅达39.4%，舟山环比增幅达9.6% [2] 市场回暖的驱动因素与结构性特征 - 市场回暖受春节假期较晚、增值税与购房个税政策以及持续“以价换量”策略共同作用 [3] - 杭州市场以刚需购买力为主导，总价200万元以下二手住宅成交占比达49.5%，总价300万元以下房源合计占比达72.8% [3] - 杭州超过五成（52.2%）的200万元以下房源成交集中在临平、余杭、萧山三个区域，刚需正大规模向外围或新兴板块外溢 [3] - 成交量企稳回升很大程度上源于“以价换量”，近远郊刚需房价格已达到部分客户心理价位 [3] - 低利率环境下置业需求持续释放，同时置换型业主在低总价段房源上提供更大幅度价格让步，有效承接了市场刚性需求 [3] - 年初学区房热度快速回升，与家长为三四月份成交高峰期提前布局密切相关，价格调整后核心学区资源仍吸引特定需求入场 [4] 市场先行指标与未来展望 - 杭州贝壳研究院数据显示，1月新签单量环比提升11%，达到近6个月新高 [2] - 贝壳合作门店的二手新增客房比（新增客户与新增房源的比例）在1月达到近13个月的最高值 [2] - 带看转定金比的速度，达到自去年11月以来的最高值 [2] - 业内人士预计，2月受春节长假季节性影响交易节奏可能放缓，春节假期结束后购房需求有望进一步释放，带看量与成交量或将在3月迎来一波复苏 [5] 市场心态与长期趋势 - 谨慎乐观成为购房者主流心态，价格合理、具有性价比的房源更受青睐 [6] - 市场印证了楼市投资属性减弱而居住属性增强，整体趋向“量价趋稳、结构优化”的可持续发展态势 [6]

2026年1月楼市表现 - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%，呈现“淡季不淡”甚至创阶段性新高的走势 [1] - 热点城市热度显著：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定的态势 [2] 市场结构性特征 - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降，未出现过去反弹时期的“双攀升” [1] - 二手住房价格下跌势头缓解：1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 二手房市场驱动因素 - 2025年下半年调整后，部分区域二手房价趋于友好，如广州天河北部分老旧小区总价200万-300万，天河东次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探至2%左右 [2] - 对许多房源，公积金可覆盖贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”主导，部分家长春节前提前购置学位房 [2] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 交易结构与价格段变化 - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求与低价房源供应适配的体现 [4] - 1月份热点城市高价二手房交易增长：以广州为例，90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三个面积段交易占比相比去年第四季度均上升约0.5-2个百分点，合计占比达52.3% [3] - 广州珠江新城、金融城等高价板块成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场 [4] 市场循环与潜在挑战 - 前期二手住房交易活跃，将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌（春节后再挂牌）因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间（议价空间收窄，降价卖房仍是主流） [4] - “卖旧买新”置换链条存在挑战：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间成交占比降幅较大 [4][5] - 考虑到新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] 政策举措与市场展望 - 近期上海在三个区推出收购二手住房用于保障性租赁住房试点，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点，促进“卖旧买新”消费升级 [5] - 前期房价充分调整后，在价格层面实现供需阶段性适配，前期观望人群入市，预计此轮楼市热度会延续到3月份 [3] - 2026年开年楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或将延续到3-4月份 [5]

2026年1月楼市表现 - 全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [1] - 热点城市表现突出：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降 [1] - 二手住房价格下跌势头缓解，1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 市场交易结构与驱动因素 - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定态势 [2] - 房价调整后趋于友好：例如广州天河北部分老旧小区二手房总价在200万-300万，天河东部分次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探到2%左右 [2] - 公积金可覆盖部分房源贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”需求主导，部分家长春节前提前购置 [2] - 高价二手房交易增长：广州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上面积段二手房交易占比合计达52.3%，较去年第四季度上升约0.5-2个百分点 [3] - 高价板块如珠江新城、金融城成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 市场格局与循环机制 - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场，此为2024年以来楼市运行基本态势 [4] - 二手房交易活跃将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求和低价房源供应适配的体现，将带动刚需入市 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间 [4] 潜在挑战与政策应对 - 置换链条存在堵点：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间降幅较大 [4][5] - 新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] - 上海在三个区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点 [5] - 楼市从探底到夯实底部并走出L型或V型走势，需要政府在供需两端精细化施策，并在改善经济基本面、就业、社会保障、新型城镇化及培育新质生产力等方面持续发力 [5]