预售制度、98年的房改、2002年的招拍挂，三大制度开启了中国房地产20多年繁荣发展的盛景。2017年到2021年，行业火热的这五年里，新房销售在17亿 ㎡的台阶上往上走，现房销售的占比在往下走。 2021年，这一年，全国新房的成交量接近18亿㎡，达到历史的峰值，现房成交量是2.2亿㎡，占比也只有13%。行业快跑的年代，现房速度明显跟不上， 期房的存在感更强。 上个世纪50年代，霍英东创造出了"卖楼花"模式，也就是预售制。这一制度让香港的楼市繁荣了许久。 资料来源：国家统计局，亿翰智库 行情越不好，很多负面的内容越容易出现，矛盾越容易激化，预售制再度成为众矢之的，现房销售的呼声更高。 2022年，市场行情开始往下走，期房占比开始往上扬，根据最新的数据，2025年的前5个月，全国新房销售面积是3.53亿㎡，现房销售面积是1.26亿㎡，占 比回到35.6%，这是自2007年以来近20年的最高点。 图表：全国商品房销售面积期房与现房占比 5月上旬，关于现房销售的小作文又一次出现（外媒又一次作妖，扰乱中国市场的预期，给市场带来恐慌情绪）。说的是现房销售或将在全国范围内推 广，得，大家都能未卜先知！ 5月7日，国新办举 ...

中国房地产市场五大巨变 核心观点 - 2024年中国房地产市场将经历五大结构性变革 包括拆迁潮 保障房建设提速 预售制改革 一线城市房价下行 救市政策加码 [1][3][5][7][8] 详细分析 房价走势 - 百城二手住宅均价连续22个月环比下跌至15173元/平方米 99个城市环比下跌仅三亚微涨 [1] - 一线城市核心区域房价显著回调 上海市中心房价较2021年峰值下跌30-40%至6-7万元/平米 [5] 政策导向 - 国务院规划未来五年建设600万套保障房 保障房廉租房占比将提升至60% 商品房占比压缩至40% [3] - 多地放松限购限售政策 2024年或进一步放宽一线城市限购 房贷利率可能降至4%以下 [7] 行业结构变革 - 新一轮拆迁潮聚焦城中村和预制板房 区别于2013-2019年棚改政策 更强调城市更新而非个体暴富 [1] - 预售制逐步改革 政府将提高现房销售比例 同时放开房企融资渠道为取消预售制创造条件 [3] 市场供需关系 - 保障房价格将显著低于周边商品房 大幅降低低收入家庭购房成本 [3] - 高房价 居民收入下降 就业压力及理性购房心态共同推动房价与收入水平挂钩 [5]

然而，反对取消预售制的声音也不绝于耳。反对者担忧，取消预售制将导致开发商融资渠道受限，中小开发商可能因资金链断裂而破产；同时，新建商品房 供应量可能大幅减少，导致房价飙升。 然而，预售制的种种弊端日益凸显，引发高层关注。2023年初，住建部正式提出"现房销售"概念，北京、福州、合合肥、成都、南京等地率先试点现售，雄 安新区更直接全面实施现售政策。与此同时，各大房企也积极提高现售商品房比例。 针对预售制去留问题，北京大学教授姚洋认为，当下正是取消预售制的绝佳时机。"你不建好，购房者就不会买单，这是一个转变的良机。" 姚教授认为， 当前购房者信心不足，正是逐步取消预售制，引导市场健康发展的契机。许多业内人士也认同这一观点，认为取消预售制是未来中国楼市发展的必然趋势， 顺应民意。 中国房地产市场长期以来饱受高房价、商品房预售制度和公摊面积三大顽疾困扰。其中，预售制尤为令人诟病。其弊端显而易见：烂尾楼频现，房屋质量堪 忧，购房者面临巨大的经济风险，市场信心亦遭受严重打击。 我们认为，取消商品房预售制是大势所趋。首先，这将有效避免烂尾楼事件，保障购房者权益。现房销售模式下，购房者可实地验房，满意后再购房，这将 倒逼开发 ...

金十数据5月21日讯，文章称，实行现房销售是构建房地产发展新模式的重要探索。但不可否认的是， 相比预售制，现房销售可能会让房地产企业资金回笼较慢，对企业的资金实力和运营能力形成更大考 验。房地产行业需要在推进现房销售和促进企业平稳发展之间寻找平衡点。从商品房预售制到现房销 售，可能会经历一个过渡期，尚不适宜"一刀切"。一方面，需加大对房地产开发企业的金融支持，开发 资金更充裕的情况下，企业推进现房销售的资金压力就更小，积极性会更高。另一方面，要把推进现房 销售与继续加强预售资金监管结合起来，在有条件的情况下，积极推进现房销售，继续实行预售的，须 把资金监管落实到位，防止资金抽逃，避免出现交付风险，切实保护好购房者权益。 经济日报：有力有序推行现房销售 ...

最近，河南省信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中要求，新出让土 地开发的商品房，一律实行现房销售。现房销售成为当前公众关心的热点话题。 自从我国住房市场化改革以来，新建住房销售主要实行的是商品房预售制。今天，大家已经习惯了房子 还在建设中，只是到售楼处看楼盘模型、样板间，听取售楼人员的介绍，就确定下来购买某一套住房。 过去二三十年，我国处于住房短缺阶段，商品房预售制在推动房地产市场快速发展过程中发挥了积极作 用。而其弊端也一直被诟病。近年来，很多城市积极试点现房销售。"一手交钱，一手交房"的销售模式 会大规模推广吗？ （文章来源：经济日报） 政策层面积极引导推进现房销售。2024年底的全国住房和城乡建设工作会议提出，大力推进商品住房销 售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。这表明，现房销售已是大势所趋。 实行现房销售是构建房地产发展新模式的重要探索。但不可否认的是，相比预售制，现房销售可能会让 房地产企业资金回笼较慢，对企业的资金实力和运营能力形成更大考验。房地产行业需要在推进现房销 售和促进企业平稳发展之间寻找平衡点。从商品房预售制到现房销售，可能会经历一个过渡期， ...

不过，现房销售在逐渐推行的过程，也是房地产企业优胜劣汰和转向新模式的过程。现房销售模式下， 房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，现房销售更加考验企业的 产品力，拥有高产品力的房企在未来也将获得更好的发展机遇。 近年来，全国多地探索推行现房销售，特别是2022年以来，全国超30个省(市)出台现房销售相关政策， 对部分项目进行现房销售试点，或出台配套支持政策，如延长土地出让金缴纳期限、进行购房者契税补 贴、提高公积金贷款额度等。 近日，河南省信阳市住房和城乡建设局官网发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》 的批前公示，规定在文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售，消息出来后引发市场的 高度关注。 过去，关于取消商品房预售制的风声曾让业界"颤抖"。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部 分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较 短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。现房销售因为周转时间拉长、成本增 加，更考验房企的资金实力。由此可见，转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配 ...

本报记者 李贝贝 上海报道 近日，河南信阳市住房和城乡建设局发布相关文件。其中提到，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行 现房销售。值得注意的是，信阳市并非孤例。市场消息显示，多地近期正在研究对新出让土地试点现房销售的办 法，现房销售模式推行或将提速。 不过，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。多名受访人士直言，对比来看，大力推行现房销售模 式，将显著增加房企的资金周转压力，可能引发一定的市场震动、供需不平衡等问题。 朱立东认为，现房销售将带来房企盈利模式的变化。"过去（预售制）追求速度。理论上说，资金周转的速度越 快，盈利的速度也就更快。但现房销售模式下，可能更多需要依靠产品的溢价来创造价值。"朱立东判断，在市场 正常的行情下，同类产品中，产品品质更好的楼盘，其溢价能力更强，这也意味着追求品质的房企更容易脱颖而 出。 市场消息显示，杭州2017年试点现房销售的保利天汇、养云静舍等项目，就因品质过硬成为区域标杆，二手房价 格较周边溢价15%—20%；北京试点现房销售的华曦府项目，通过实景示范区开放提升市场信任度，开盘2小时售 罄249套。 头部房企竞争优势凸显 5月14日，滨江控股执行总裁朱立东 ...

涉及行业和公司 - **行业**：航空、快递、房地产、保险 - **公司**：春秋、顺丰、东航、国航、运达、人通、京东物流、中通、建法、绿城、华人之地、华人万象、健发国际、新华、平安、友邦、人保集团 核心观点和论据 航空行业 - **需求强劲**：五一假期休闲需求韧性高，航空需求双位数增长，国际增长超20%，高于市场预期；长航线需求强劲，国内裸票价中单位数上涨，含油票价因燃油附加费同比降低小幅下跌[2]。 - **新定价模式**：春秋航司探索新定价模式，前期低价销售使销售进度符合或超预期，再逐渐涨价，效果不错，未来旺季航司可能采用[4][6]。 - **OTA合作调整**：航司积极探索与OTA新合作模式，要求OTA及时反馈需求和出票信息；3月起航司APP功能优化，京沪线东航和国航合作，旅客可自由迁转，提高灵活性[6][7][8]。 - **合作意义**：航空与集运行业客户结构相似，可参考集运合作模式，降低销售和营销成本，改善成本和效率[9][10]。 - **市场担忧缓解**：需求侧休闲需求有韧性，商务需求与资本开支增速有关，贸易战摩擦降级；汇率方面，美金对人民币汇率不强，降低成本；油价难明显上涨；竞争层面有新探索，对航空行业信心更充足，价格拐点临近，端午和暑假是观察窗口[11][12]。 快递行业 - **短期竞争激烈**：行业价格竞争比想象激烈，运达、人通、京东物流业绩有负面压力，短期压制盈利展望和估值[13]。 - **中长期利好整合**：加速行业整合，看好中通中长期发展；顺丰短期盈利增长展望最强，得益于成本效率提升[13][14]。 房地产行业 - **取消预售制度**：短期内全国全面铺开可能性低，因会减慢开发商资产周转率，加剧流动性风险，减少购地和新开工投入，拖累宏观经济，增加地方政府财政压力；若实施，对开发商ROE有压力，影响行业估值，部分开发商可收获值下降，需平衡杠杆率和销售规模；对物管商部分收入有影响，案场销售管理等收入未来一两年可能下降[15][16][17]。 - **4月市场弱化**：4月房地产市场快速弱化，成交量和成交价加速下跌，二手房成交价环比下降加速；领先指标恶化，来访量下滑、挂牌量创新高、新访区划率下降，预计5、6月房价下跌速度进一步扩宽；政策端缺乏扶持，建议关注优质国企开发商，首选华人之地，也推荐健发国际[20][21][23]。 - **触底时间后移**：将房地产销售量触底时间从明年一二季度后移到明年下半年甚至27年一季度，因宏观经济波动和领先指标弱化，去库存时间可能更长；一线城市可能明年上半年、二线城市26年底或27年初稳住，一二线城市都稳住房地产市场才算触底[32][33][34]。 保险行业 - **负债端改善**：二季度延续改善态势，有分化，大部分公司比一季度好，风险产品调整速度加快，一季度增速一般的公司二季度增速提升，增速高的公司可能放缓[25]。 - **权益和利率表现**：一季度大盘小幅下跌，大部分保险公司权益投资仍取得正表现；二季度权益回升，利率从1.6出头底部回升至1.7左右，缓解了市场对利润和净资产的担忧[26]。 - **监管热点**：保险公司增配高股息股票受偿付能力制约，新华和平安一季度重分类债权资产提升核心偿付能力充足率；未来偿付能力规定可能修订；代理人暴行合一文件落地，相关利益可能受影响；传统险预定率可能下降，三季度销售有推动但力度较小[27][28][29]。 - **财险和友邦表现**：财险股价相对较弱，市场情绪好但估值未显便宜，基本面好但市场已充分定价；看好友邦股价未来表现，新业务价值增长超预期，汇率变动对内含价值和新业务价值有正向贡献，但需关注美元走势对香港保险业务的影响[29][30][31]。 其他重要但可能被忽略的内容 - 泰国航线受地震影响需求恢复停滞，票价同比下降但降幅收窄；日本航线需求旺盛，但因运力增加，运价同比下跌[3]。 - 全球很多国家采用新房预售机制且行之有效，原因是资金监管制度健全、执行严格，国内应优化开发商资金监管制度[19]。

购房后无法实地查看房屋状况，交房时发现墙体裂缝、渗漏等质量问题，影响居住体验；开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，购房者依然需要 按时偿还高额房贷；开发商擅改规划，一些承诺配套设施无法兑现……随着问题和弊端的显现，近年来舆论关于取消商品房预售制、推行现 房出售的呼声也日渐高涨。 在房地产市场深度调整背景下，全国多地探索推行现房销售，特别是2022年以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，对部分项目 进行现房销售试点，或出台配套支持政策，如延长土地出让金缴纳期限、进行购房者契税补贴、提高公积金贷款额度等。 日前，地方楼市政策迎来新的重大突破——河南省信阳市住房和城乡建设局发布的《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》明 确，"文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售"。信阳也由此成为今年全国首个明确全面落实现房销售的城市。 新规："一律实行现房销售" 5月6日，信阳市住房和城乡建设局在其官方发布信息称，为贯彻落实国家、省房地产相关政策，持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产 市场化风险、去库存、控增量工作，该局根据信阳市房地产市场运行情况，起草《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》 ...

作 者丨张敏 编 辑丨张伟贤 按照该文件， 信阳将成为近年来我国第一个全面实施商品房现售制度的城市。 近期，有关商品房现售制度的讨论逐渐升温。有消息称，为重塑购房者的信心，现房销售有 望在国内大规模推广。但考虑到当前房地产业流动性相对紧张的现状，这一做法似乎又不具 备足够的合理性。 现售制度要颠覆的，是沿用了数十年的商品房预售制度。过去多年来，该项制度为房地产企 业提供了重要的融资渠道，并助力房地产业实现高速发展。但在行业进入深度调整期时，这 项制度反而加剧了风险敞口。 5月1 3日，一则有关商品房现售制度的新闻引发了市场关注。 河南信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中明确提 及，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。文件称，该条款的适用范围 为中心城区，各县可参照执行。 近年来，高层提出改革商品房预售制度，一些地方政府也开始做出部署。但由于行业流动性 风险的存在，其步伐较为谨慎。 一个事实是，这一沿袭了多年的基础性制度，正逐渐失去存在的基础。但其如何退出，又关 乎市场稳定和金融安全。商品房预售制度，正在走向"十字路口"。 调整的关口 商品房预售制度，是指房企将 ...