房产中介行业现状 - 部分城市中介自掏腰包雇佣"演员"伪装购房者看房，每小时报酬35-60元不等 [1] - 头部中介从业者普遍面临佣金共享、底薪微薄、流动性高企的现状 [1] - 中介刘乾自述"最艰难的一段时期"，业绩难做且担心被裁员，月花销达七八千元 [5] 带看造假现象 - 中介通过本地生活跑腿群发布看房需求，6月以来某200人群已发布近60单看房需求 [7] - 看房价格介于35-60元之间，多数要求看满半小时或一小时 [7] - 看房对象包括总价2000万豪宅和200多万的"老破小" [8] 考核机制问题 - 公司对带看量考核严格，完不成指标需延长在岗时间 [5] - 部分新房带看有100-200元奖励，无真实客户时会雇人看房 [9] - 绝大多数二手房带看无成交时无任何收入，极少数高价值房源业主会提供奖励 [9] 行业历史变迁 - 2008-2018年房地产中介企业从3.4万增至20.6万，从业人员从37.4万增至158.3万 [11] - 2020年中国房地产经纪人达200万，20-39岁占比90%，本科率不足20% [12] - 头部中介改革佣金分配机制，总佣金3%需分配给多个环节参与者 [12] 从业人员数据 - 上海浦东新区2.5万中介年人均成交1.8套房 [12] - 深圳2.68万登记中介年人均成交约2.5套二手房 [13] - 2025年有底薪经纪人占比41.4%，其中40%月薪仅2000-3000元 [14] 行业挑战 - 58.3%经纪人期望"底薪+提成"薪资结构 [14] - 普遍面临获客困难、客户转化难、带看较少等问题 [14] - 超半数经纪人在当前公司工作未满三年，行业流动性高 [14]

中国房地产市场现状 - 2023年新房销售面积和销售额双双大幅下滑 开发商普遍采取降价促销策略 昆山出现八折促销 惠州更有对折促销案例[1] - 二手房市场供过于求 全国13个重点城市2023年上半年挂牌量持续飙升 重庆22万套 成都20万套 上海18万套位列前三[1] - 6月份百城房价数据显示91%城市二手房价下跌 仅1城持平 8城微涨 楼市投资价值明显下降[7] 市场低迷原因 - 疫情后企业裁员降薪导致改善型购房者购买力下降 消费者更倾向储蓄而非房产投资[3] - 刚需群体萎缩 结婚率持续走低 出生率下滑 婚房和大户型需求减少 年轻人继承房产现象普遍[5] - 房价下跌趋势形成 投资炒房者"买涨不买跌"策略转向抛售 进一步增加市场供给[7] 未来走势判断 - 行业调整趋势不可逆转 政策仅能延缓而非改变 未来数年将呈现"稳中有降"的软着陆态势[7] - 若房价大幅下跌将引发多重风险 包括家庭财富缩水 相关行业失业 地方政府财政压力 断供潮及银行系统风险[7] - 若实现稳中有降的软着陆 将带来去泡沫化后的健康市场环境 合理房价水平及稳定经济增长[8]

南京楼市现状分析 房价下跌情况 - 天润城第十一街区楼盘2017年成交单价高达26179元/平，2025年成交单价普遍在10000元左右，最低跌至8694元/平，市值缩水66.8%，每套房跌145万 [4][5][8][11] - 南京江北某购房者2020年以310万购入商品房，2025年以222.7万出售，亏损170万（含房价、利息、装修等） [15][16] - 南京二手房价格近期小幅下滑，目前单价维持在24000元以上，新房单价稳定在30000元左右 [19][21] 市场供需与成交动态 - 高盛预测中国未来几年新住房需求将下降75% [4] - 南京二手房市场6月20日单日成交85套，环比上涨4.9% [16][19] - 当前南京楼市呈现"以价换量"趋势，二手房交易活跃但价格承压 [21] 购房者心态与市场预期 - 部分网友认为南京作为省会城市，房价下跌有限，周边中产阶层可能接盘 [11] - 另有观点指出社会还贷压力大，前期过度借贷导致当前市场调整 [11] - 购房者案例显示高位接盘者面临严重亏损，部分选择割肉离场以缓解压力 [15][16] 行业趋势 - 商品房价格波动反映市场供需变化，南京楼市整体处于稳定震荡状态 [23] - 当前价格水平可能为刚需购房者提供机会，但需谨慎评估长期还款能力 [23]

楼市拐点，真的来了吗？国庆节前夕，楼市利好政策密集出台：银行下调房贷利率和首付比例，上海、深圳等一线城市逐步放松非核心区域限购。一时间， 蛰伏已久的炒房客蠢蠢欲动，沉寂四年的楼市仅用三天便重燃热火。然而，一线城市放松限购、银行降低利率和首付比例，真的能彻底扭转楼市颓势吗？我 们认为，这只是昙花一现，短期刺激成交量回暖，却无法改变房地产市场长期调整的趋势。 当前楼市拐点难现，源于四个根深蒂固的现实问题： 一、居民资产配置失衡：高杠杆下的"房产依赖症"。 经历二十余年繁荣，房产已占据我国居民家庭总资产的77%，远超西方发达国家的40%。这意味着绝大 多数中国家庭将财富过度押注于房地产，形成高杠杆的"房产依赖症"。未来，只有房价持续下跌，才能逐步降低房产占比，回归理性。因此，楼市拐点并非 近在眼前。 二、供过于求的残酷现实：6亿套住房的沉重压力。 住建部数据显示，我国现有住房约6亿套，若每套住5人，可容纳30亿人口。这还不包括每年数千万套的 新建商品房入市。供过于求的局面已形成，市场已由卖方市场转向买方市场。在如此巨大的供给压力下，房价立即出现拐点显然不切实际。 四、租售比严重倒挂：投资价值缺失的"租房时代"。 租 ...

楼市现状 - 2023年中国楼市进入寒冬期 新房库存暴增 二手房挂牌量创历史新高 房价持续下跌 [1] - 2021年上半年全国平均房价达峰值1 1万元/平方米 一线城市突破6 5万-7万元/平方米 [1] - 2023年5月百城新房和二手房环比下跌城市数量分别达54个和83个 较上月增加10个和7个 [1] 库存与销售压力 - 2023年4月末新建商品房库存达6 4亿平方米 同比激增8000万平方米 增幅15% [3] - 开发商采取降价促销策略 包括"买房送停车位"和"送3000元/平方米装修费"等措施 [3] - 南京 成都 杭州等城市二手房挂牌量分别达17万 19万和21万套 北京和上海分别超11万和16万套 [3] 市场驱动因素变化 - 城镇化率已达64% 接近发达国家70-80%水平 未来提升空间有限 [4] - 新生儿数量从2017年1765万骤降至2022年956万 导致刚需和改善型购房需求萎缩 [4] - 疫情冲击导致居民收入下降 储蓄意愿增强 购房行为趋于理性 [4] 未来趋势 - 支撑房价上涨的三大因素（城镇化 人口红利 居民消费信心）已逐渐消失 [5] - 楼市进入新时代 房价只涨不跌观念被打破 未来走势取决于政策调整和经济形势 [4]

中国楼市下跌原因分析 - 核心观点认为将楼市下跌归因于人口出生率下降在方法论上不成立 [2] - 经济学更关注现实情况而非哲学假设 当前14亿人口背景下"人没了"的归谬无实际意义 [4] - 专家指出楼市根本问题在于居民收入与房价比过高 而非人口减少 [6] 中国住房需求现状 - 2024年中国城市人口9亿多 仍有5亿非城市人口待城市化 [6] - 按中国城市人均住房面积计算潜在需求达200亿平方米 按美国标准则需300亿平方米 [6] - 中国20年以上老旧住房占比达三分之二 形成天量级潜在更新需求 [6] 收入与楼市关系 - 居民收入占比过低导致购房能力不足 与人口数量无直接关联 [8] - 以曹德旺为例 其在美国拥有6000平方米房产源于高收入而非生育能力 [8] - 人口增长若伴随低收入反而会加剧楼市困境 [8] 行业问题本质 - 楼市连续四年下跌需分析实际经济因素而非人口预期 [4] - 专家吴晓求指出中国楼市存在"令人发指"的基本事实 [4] - 当前矛盾在于城市化进程中的真实需求与居民支付能力不匹配 [6][8]

国内房地产市场调整 - 房地产市场正经历深刻调整 印证李嘉诚关于房价大洗牌的预言 [1] - 调整源于多年积累的矛盾 并非突发事件 [1] 房企经营状况 - 2022年千亿销售额房企减少21家 百亿规模房企减少28家 [3] - 2023年近400家房地产企业申请破产 反映市场购房需求急剧萎缩 [3] - 大型房企面临资金链断裂和债务危机 行业洗牌加剧 [3] 购房贷款需求 - 4月居民中长期贷款(主要为房贷)减少1156亿元 出现罕见负增长 [3] - 5月居民中长期贷款增加1684亿元 但仍处于历史低位 [3] - 居民收入下降 对未来预期悲观 购房更加理性 [3] 楼市价格走势 - 5月百城新房价格环比下跌城市达54个 较4月增加10个 [4] - 5月百城二手房价格环比下跌城市达83个 较4月增加7个 [4] - 44个城市新房和二手房价格双双下跌 较上月增加9个 [4] 二手房市场 - 5月多地二手房挂牌量激增 上海达20万套 重庆武汉超20万套 [5] - 炒房者抛售房产导致供应骤增 价格下行压力加大 [5] - 市场交易持续低迷 供大于求现象显著 [5] 受影响群体 - 投机炒房者面临高价抛售压力 套现难度加大 [5] - 房地产从业人员面临失业或转行风险 [5] - 银行金融机构因房贷需求萎缩面临业绩增长压力 [5]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 短期板块或维持震荡，当前板块主要分歧在于政策预期升温带来中期交易性机会与市场对楼市企稳缺乏信心及对短期政策效果存分歧 [3] - 重申关注中线布局，看好库存结构优、拿地及产品力强的房企，其短期有望受益细分市场企稳，中期有望把握发展红利 [3] - 现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显，主流物企现金流和利润表现突出，分红比例提升，股息率有吸引力 [3] - 个股建议关注库存结构优化等房企、估值修复房企、净现金流及分红稳定的物管企业和经纪公司贝壳 [3] 根据相关目录分别进行总结 政策环境监测 - 西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则，深圳城市更新配建出售型保障性住房可按比例调整为商品住房 [3][5] 市场运行监测 - 成交环比回升，后市有待观察，本周重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%；6月重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%，重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7% [3][8] - 库存环比微升，去化周期18.5个月，截至6月20日16城取证库存9166万平，环比升0.03% [3][11] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格分化，R001下行1.42BP至1.45%，R007上行0.99BP至1.59%；截至6月20日，OMO存量（MA10）余额为9131.1亿元，较6月13日减少1343.3亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [12] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降，总发行量为55.9亿元，总偿还量为93.6亿元，净融资额为 -37.7亿元；25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元 [17] 地产股 - 本周房地产板块跌1.69%，跑输沪深300（ -0.45%）；当前地产板块PE（TTM）38.43倍，高于沪深300的12.83倍，估值处于近五年93.67%分位 [20] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股、融创中国、中骏集团控股，排名后三为雅居乐集团、远洋集团、宝龙地产 [23] - 重点公司对比展示了绿城中国等多家公司的股票代码、最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [26]

楼市现状 - 2023年放开疫情管控后楼市进入调整周期 新房成交量和面积双双下滑 二手房挂牌量激增 成都重庆突破20万套 上海超18万套 [1] - 7月百城二手房价指数显示96座城市同比下跌 [1] - 政府出台"救市"政策包括放松限购限售 下调房贷利率至4%以下 上调公积金贷款额度 推出"认房不认贷"政策 [1] 市场低迷原因 - 三年疫情冲击导致居民收入锐减 购房能力下降 [3] - 2021年下半年以来房价持续下跌 房地产"财富效应"消散 炒房客退出市场 [3] 专家建议与争议 - 专家建议动用百姓15万亿存款中的三分之一刺激房地产消费 [4] - 该建议引发争议 网友认为存款是"救命钱" 高位接盘难以接受 [4] 市场预期 - 政府政策旨在避免短期剧烈波动 实现"软着陆" 稳中有降是大概率 [6] - 当前处于长期调整阶段 政策只能短期延缓波动 难以扭转长期趋势 [6] - 专家"动用存款支撑高房价"建议忽视民生福祉和市场风险 [6]

楼市现状 - 6月百城新建住宅房价环比上涨城市仅37个 下跌城市达45个 二手房市场仅8个城市上涨 91个城市下跌 [1] - 全国13个重点城市二手住宅挂牌量飙升至199万套 较年初增长25% 其中上海武汉西安增速分别达82% 72%和40% [1] 政策应对 - 2023年全国100多个城市出台楼市调控政策300多次 20多个城市取消限购或限售 [3] - 银行房贷利率降至4%以下 郑州南京等城市允许使用公积金支付首付款 [3] 需求端变化 - 老龄化社会导致住房需求降低 年轻人结婚率和生育率下降使购房主力军萎缩 [4] - 城市居民多套房现象普遍 年轻人可继承父辈房产进一步降低刚需购房比例 [4] - 房价持续下跌导致炒房热退潮 新房销售惨淡 二手房挂牌量激增 [6] - 疫情后收入预期下降使改善性购房需求显著减少 商品房供大于求局面持续恶化 [6] 行业趋势判断 - 房地产行业已高速发展30多年 当前正经历由盛转衰的调整期 [3] - 在刚需减少 炒房热退潮 改善性需求下降三重压力下 楼市面临严峻挑战 [6]