活动概览 - 第五届澎湃城市更新大会将于2025年11月27日举办，主题为“甦生·重聚”，旨在推动城市空间与社会结构的修复[1] - 活动由上海报业集团旗下智通财经主办，地点设于上海张园，该区域被誉为“全球城市最具影响力的历史街区”[2] - 大会在“重生”概念上进一步强调“重聚”，关注人与人、人与历史、人与自然的连接[1] 活动框架与内容 - 推出“澎湃国际街区日”及“澎湃国际街区之夜”，打造全球街区24小时活力展示窗口[2] - 通过“全球街区云游”、“全球街区报告”等形式梳理国内外影响力街区案例[2] - 设置“2025澎湃城市更新年度榜单”，包括“城市更新街区贡献榜样”、“城市更新美好街区榜样”及“街区营造样本”等类别[2] 院士讲坛 - 中国科学院院士常青将发表《从现代建筑的祛魅到当代建筑的返魅》演讲，探讨建筑审美与集体记忆的关系[3] - 中国工程院院士崔愷演讲题目为《街·观念更新》，强调街道作为历史文脉与公共生活载体的双重角色[6] - 两位院士在历史文化街区保护性再生领域拥有丰富实践经验，崔愷院士主持设计国家级和地方重要建筑达200余项[3][6] 大师讲坛 - 由四位全国工程勘察设计大师分享街区更新经验，涵盖历史风貌街区更新、科技融合模式、活力塑造及渐进式更新等方向[8] - 唐玉恩大师参与景德镇陶溪川、张园等街区更新项目，强调在严格保护红线下的适应性再生[9] - 张杰大师主持福州三坊七巷、济南大明湖等项目，为亚洲遗产保护树立典范，并分享科技结合模式[12] - 汪孝安大师认为街区活力取决于城市政治、经济、文化大环境，将探讨如何承载“城市烟火气”[15] - 桂学文大师以武汉昙华林历史文化街区更新为例，分享老旧街区渐进式更新及与周边环境融合经验[17] 全球街区对话 - 邀请济南古城、成都宽窄巷子、上海张园、海口骑楼老街、英国国王十字等全球样本级街区开发运营主体参与对话[20] - 探讨街区更新策略与流量密钥，强调“聚集”作为街区再生的共同底层逻辑[20] - 对话由华东建筑设计研究院有限公司党委副书记、总经理、总建筑师牛斌主持[20] 专家顾问团发展 - 澎湃城市更新专家顾问团成立于2022年，迄今已邀请9位中国科学院、中国工程院院士及9位全国勘察设计大师[21] - 2025年新增顾问包括中国工程院院士崔愷、普利兹克奖获得者克里斯蒂安·德·包赞巴克及茅盾文学奖获得者孙甘露[23] - 顾问团目前拥有10位院士、9位全国勘察设计大师、2位普利兹克奖得主及2位茅盾文学奖获得者[23] 年度榜单影响力 - “澎湃城市更新年度榜单”自2021年推出，填补城市更新领域权威奖项空白[27] - 住房城乡建设部2024年、2025年印发的两批“城市更新典型案例”清单中，多个案例为澎湃榜单历年入选项目[27] - 推荐评审专家包括多位院士、普利兹克奖得主及全国工程勘察设计大师[27] - 2025年榜单将于大会现场发布，推动城市更新价值理念和操作模式迭代升级[28] 街区之夜文化维度 - 澎湃街区之夜设于上海张园，邀请人文学者梁永安、世界设计组织前主席Srini R. Srinivasan、作家孙甘露及沪剧表演艺术家茅善玉参与[29] - 嘉宾将从情感、美学、烟火日常等维度分享街区故事与理想街区生长方向[29] - 活动探讨AI时代街区如何盛放人类真实情感与美好生活期待[35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]

股价表现与交易信息 - 公司股价上涨3.17%至46.22港元，成交额为3087.24万港元 [1] - 公司以6658.8万欧元购入一处物业 [1] 物业收购详情 - 收购物业位于意大利米兰Via Orobia 3，土地面积约14,800平方米，由两个相连部分组成 [1] - 该物业位于大型重建及城市更新项目区域内，该项目将开发2026年米兰-科尔蒂纳冬奥会的奥运村、新建住宅及办公大楼、打造大型公园 [1] 区域发展背景与行业趋势 - 2015年完成的Prada基金会项目对周边区域产生重大正面影响，促进了区域复兴和“共生”发展项目 [1] - 其他领先的奢侈品企业也已在该区域进行投资及设立新总部 [1]

城市更新政策与战略 - 党的二十届四中全会提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 城市更新战略强调以文化为底色进行旧城改造，并非简单“拆旧建新”或“缝缝补补”，而是用心设计以提升城市温度和厚度 [2] - 作为银川老城核心区，兴庆区承担着银川近60%的城市更新任务 [2] 具体改造项目与规模 - 兴庆区今年计划实施34个老旧小区改造项目，总建筑面积39.76万平方米，惠及居民4713户 [2] - 改造工程采用“一小区一方案”的策略，以贴近老百姓需求 [2] - 老旧小区改造的环境提升工程已进入收尾阶段，例如北安小区已完成排水管道铺设并等待路面回填 [1] 改造内容与成效 - 具体改造内容包括加装照明、粉刷楼道、重新铺设路面和地下管网等，解决了环境设施老旧、路面损坏、夜间照明不足等问题 [1] - 生态休憩廊道建设是城市更新的一部分，例如红花渠区域配备了橡胶步道、健身器材、遮阳亭等设施，成为城市中心区域的生态休憩空间 [2] - 改造显著提升了居民满意度，有居民因环境改善而彻底打消搬家念头，并提到新建小公园利用率高，成为市民尤其是老年人下象棋、唱歌、跳舞的活动场所 [1][2]

公司股价表现 - 普拉达股价上涨3.17%至46.22港元，成交额达3087.24万港元 [1] 公司资产收购 - 公司以6658.8万欧元代价购入位于意大利米兰Via Orobia 3的一幅土地，面积约14,800平方米 [1] - 该物业位于受大型重建项目“Scalo di Porta Romana”影响的区域，此项目将开发2026年冬奥会奥运村、新建住宅及办公楼并打造大型公园 [1] 区域发展前景 - 2015年完成的Prada基金会项目已对周边区域产生重大正面影响，促进了区域复兴和“共生”发展项目 [1] - 该区域已有其他领先的奢侈品企业进行投资并设立新总部 [1]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

城市更新的政策背景与战略定位 - 住房和城乡建设部召开全国推进会，强调城市更新需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫，因地制宜、探索创新 [2] - 中办、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出主要目标：到2030年，城市更新行动取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，经济业态更加丰富 [2] - 城市更新是当前房地产业构建新发展模式的重要组成部分，正在积极推进中 [2] - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市 [2] 城市更新的规划重点：安全与便民 - 规划需突出安全和便民，老旧小区普遍面临电力、燃气、排水系统老化或缺失，安全事故屡见不鲜，提升城市安全韧性和系统整治安全隐患是重中之重 [3] - 住建部将继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊 [3] - 规划需建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，优先补齐民生领域公共服务设施短板，合理满足人民群众生活需求 [3] - 针对区域老龄化特征，可缩短部分区域15分钟生活圈，措施包括持续推进适老化建设和加快公共场所无障碍环境建设改造 [3] - 城市更新着力点是“更新”，而非大拆大建，要求实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行，不搞“面子工程”，避免成为传统房地产开发的“第二阵地” [3] 城市更新的资金与运营模式 - 资金投入是基础保障，主要来自政府财政性资金、社会资本和更新区业主三方面 [4] - 2024年，财政部安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目，地方提供配套资金 [4] - 仅靠财政投入不够，需调动社会资本力量，强化政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，明确投资者有合理收益原则以调动其积极性 [4] - 社会资本是城市更新最重要的资金来源渠道，相关模式仍有探索空间 [4] 城市更新的治理：“硬件”与“软件”协同 - 城市更新需同时更新“硬件”（基础设施）和“软件”（城市服务系统，如现代物业管理） [5][6] - 全国推进会强调要抓好系统治理和基层治理，推动“城市管理进社区”、“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化 [6] - “硬件”和“软件”的更新均需要居民配合 [6] - 在规划、资金、运营、治理四个方面着力是推动城市更新工作良性快速推进的重要抓手 [2]

政策导向与战略重要性 - 住房城乡建设部强调将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [1] - 中央城市工作会议指出要大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升等六方面工作，走出中国特色城市现代化新路子 [1] - 近期审议通过的“十五五”规划建议强调大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] 金融支持的具体案例与模式 - 农业银行江苏苏州分行为太湖新城数字经济终端产品研发制造基地二期项目投放近5亿元贷款 [2] - 农业银行江苏苏州分行为狮山未来城项目发放首笔1500万元“产业园区贷”，用于打造产研一体和数字应用示范区 [3] - 国家开发银行湖北分行为黄石市供排水系统升级改造项目创新融资模式，提供超过8100万元贷款支持 [4][5] - 浦发银行南京分行为南京玄武区梅园地块文化保护项目提供5亿元授信，为无锡老东门片区更新提供30亿元授信 [6] - 浦发银行上海分行作为牵头行投入42亿元支持上海青浦区老城厢历史风貌保护性开发项目 [6] - 浦发银行北京分行为北京隆福寺地区改造升级项目提供2.7亿元贷款支持 [6] 项目成效与产业融合 - 黄石市供水系统改造后供水能力达到54万吨/天，漏损率明显下降 [5] - 农业银行通过智慧厂区升级服务助力域内智能终端设备、具身机器人、工控系统等高端装备制造企业提升智能化水平 [2] - 狮山未来城项目规划打造“数字总部圈”、“创新产业圈”与“生态交往圈”环环相扣的产城融合新典范 [3] - 苏州太湖湾项目旨在实现数字经济与先进制造业、现代服务业的深度融合 [2]

城市更新项目模式 - 项目历时30余年，惠及居民超过100万人，实现“拎马桶”现象基本清零 [1] - 采用“全市统筹、区为主体”的政府引导、企业参与、社会支持多元投入机制 [1] - 通过空间置换、存量挖潜，在闲置空间辟出“半平方米卫生间”以优化资源配置 [1] 跨部门协同机制 - 建立跨部门联席会议制度，涉及住建、规划、城管、民政等10余个子系统 [2] - 在具体项目中组建专项工作组，例如住建部门优化户型，水务集团定制排污方案，共同破解近300种不规则房型难题 [2] - 确立旧改“一把手”责任制，将各部门力量整合以打通治理堵点 [2] 精细化实施策略 - 推行“一户一策”和“一户一档”模式，针对不同家庭需求进行个性化改造，如为老人增设扶手 [3] - 创新“抽户改造”模式，通过置换底层房屋建设共用卫生间，平衡历史风貌保护与功能改善 [3] - 居民深度参与改造过程，例如蕃瓜弄通过26场讨论会形成方案，杨浦区收集百余条优化建议 [3] 治理理念与成效 - 项目践行“人民城市为人民”理念，将资源整合锚定民生导向，强化系统思维和群众立场 [3] - 治理体系实现全面升级，将“群众小事”作为“治理大事”，使城市更新兼具高度与温度 [4]

城市更新项目概况 - 高质量完成主城区271条背街小巷综合整治 [1] - 系统推进背街小巷综合整治、拆违治乱、老旧小区改造等工作 [1] - 同步推进街巷整治与老旧小区改造，重塑街巷风貌 [2] 具体改造措施与设施增建 - 将271条小巷分门别类，系统、精准施治 [1] - 着力对背街小巷实施"微手术"，新增11处家长等候区、2300个充电桩，规范设置351个限时摊位 [1] - 新铺设雨污管道、整齐的人行道与明亮的路灯 [2] - 街角新建小游园和移动图书馆 [2] 改造后的社会效益 - 解决路面破损、占道经营等难题 [2] - 道路畅通有序，因争道路、抢地方引发的矛盾减少一大半 [2] - 车辆乱停乱放问题得到解决，车位增多，道路拓宽 [1] - 200多米的钟家庄街道晋回南巷从"堵心路"变为"暖心街" [1] 文化元素的融入与特色打造 - 将本地具有代表性、传播力和认同感的文化元素融入其中 [2] - 因地制宜打造一批承载记忆、留住乡愁的精品街巷 [2] - 镌刻"驿路商帮"千年往事的浮雕和景墙 [3] - 利用老照片、旧门牌与修复的砖雕木饰复刻市井风情 [3] - 利用废弃角落打造"微型文化廊"作为居民休憩之地 [3] 未来管理方向 - 探索构建"一巷一策"长效管理机制 [3] - 推动背街小巷从改好向管好、用好深化 [3] - 在保留原有肌理的同时，让街巷成为展现城市文明、延续历史文脉的风景线 [3]