深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与原有安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] 住房双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调居住功能优先于投资属性，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高端品质项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段抗跌性强，边缘城市商品房流动性持续恶化 [5][6] 房价趋势与资产配置建议 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要由宏观流动性决定，处于上下空间有限的磨底期 [7] - 流动性紧张环境下，投资策略需从进攻转向防守，优先选择能保证现金流的稳定收益资产 [8] - 行业建议放弃"猛涨思维"，关注兼具现金流属性和稳定收益的资产类别 [8]

深圳楼市现状 - 龙华金茂府156平米房产流拍 单价仅7 1万 平米 较此前10-11万 平米均价大幅下跌 总价1410万购入 加上品质提升费和利息成本达1600多万 [1][3] - 深圳楼市去年10月快速成交涨价潮已消退 二手房和新房均陷入降价低谷 鸿荣源尚云新房备案均价半年降约6000元 平米 起价降约8000元 平米 [4] - 南山赤湾片区金众云山海去年开盘价800万左右 现周边楼盘开云府同面积房源总价降至680万 单价约5 5万 平米 较去年购房者短期损失至少100万 [4] 北京楼市现状 - 石景山中海寰宇天下天镜价格从7-8万 平米降至6万出头 朝阳御翠园 北熙区价格突降 [4] - 海淀西山观复更名为翠湖玖章 价格降至6 5万 平米 较开盘均价直降近万元 创2020年后海淀新盘价格新低 [4] 房地产行业趋势 - 4月新增贷款仅2800亿 不及去年同期的二分之一 反映房地产行业持续低迷 [7] - 去年10月抄底购房者被套牢 严重打击楼市核心抄底力量 削弱市场抄底信心 [8] - 央行持续放水但资金未流入楼市 居民资金流向提前还贷 谨慎消费或储蓄 房价阴跌导致资产信心崩溃 [10]

智通财经APP获悉，中指研究院称，今年以来，当前宏观政策对楼市支持力度不断加大，核心城市市场维持修复态势，优质地块持续推出，"好房子"建设 加速，民企拿地家数和金额均有所增加，有一定补仓意愿。但整体来看，当前拿地企业仍以央国企为主，仍延续了2022年以来的趋势。从销售端来看，房 企销售额仍处于下降通道，5月销售平淡。销售端压力或将继续向投资端传导，因此，民营房企的信心实质性提升，需要销售回暖的带动。 民企拿地家数和金额均有所增加，有一定补仓意愿 分析2025年前5月拿地金额TOP100企业中民企的构成，当前积极拿地主要为两类，一类是经营稳健的大中型品牌房企，其在当年市场形势下有一定补库存 需求，近年维持一定拿地规模，如龙湖、滨江、大华；一类是区域性中小房企，抓住市场机遇拓储，如兴耀房产集团、海成集团等，成为市场新生力量。 从民企总部所在地来看，主要为浙江、四川等地的民营房企，特别是浙江，24家房企中有9家为浙江房企，浙江省民营经济发达、房地产市场韧性较强， 吸引了许多民营房企投资。 从民营房企背景来看，部分房企背靠实业背景母公司，拥有一定资金优势，也有发展房地产业务意愿和能力。如得力房产是得力集团旗下的房地产 ...

武汉5月房地产市场表现 - 5月武汉新建商品住房网签销售面积达83万多平方米 环比增长38.91% 同比增长21.32% [1] - 中心城区成交量46.74万平方米 环比增幅超五成 同比增幅近四成 [1] - 市场呈现供需两旺的"红五月"行情 专家认为政策效应集中释放 [1][2] 招商天青府项目销售情况 - 5月24日首开当日去化近九成 端午加推1号楼引发热销 日均来访超百组 日均成交近十套 [1] - 项目定位武汉第四代住宅试点 主打"空中庭院+宋韵美学" 户型面积107-154平方米 赠送空中花园 [2] - 定价策略1.68万-1.8万元/平方米 精准切入刚需和改善需求 光谷科技白领占比超六成 25-35岁刚改群体为主力 [2] 市场驱动因素 - "汉九条"政策叠加公积金和商业贷款利率下调 显著降低购房成本 [2] - 武汉推进"好房子"建设 新上市项目首次去化率达七成左右 为市场平均水平的2-3倍 [2] - 光谷片区四代住宅热度最高 品质改善项目热销重塑市场信心 [2] 购房者特征 - 看房人群多为全家出动 部分客户首次看实体楼即签约 [1] - 典型案例为荆州来汉创业家庭 因130平方米四房户型及超100%得房率成交 [1] - 购房需求与子女教育挂钩 光谷广场周边个体经营户占比显著 [1][2]

高盛近期发布的《2025年中国房地产展望：触底在望》引发了广泛的关注与讨论。报告中，三个预测格外引人注目，尤其是关于中国楼市未来走势的预言。 首先，高盛预测到2025年底，新房市场价格将趋于稳定。接下来，他们预示，未来几年的价格可能会继续下滑，跌幅预计在20%至25%之间。最后，他们提 到，到2027年，新房市场的销售额将稳定在约8万亿元左右。 高盛这一预测背后的逻辑究竟是什么？他们主要依据两点：一是与房地产相关的债务总额已高达59万亿；二是至2024年底，房地产市场的库存将达到93万 亿。巨大的债务压力和过剩的库存量，使得高盛预测中国楼市仍将继续下跌。 然而，这并非高盛首次提出关于中国房价的预言。上次他们曾预测，房价要等到2027年三季度才会企稳，而如今的预测却提前至2025年底。如此迅速的调 整，让人不禁怀疑高盛是否忘记了自己曾经的预测，难免让人觉得前后逻辑不太一致。对于这些金融大鳄的预测，我们作为普通人确实无需过度关注，毕 竟，他们的预测准确性往往并不高。我们可以将其视为参考，但不必全盘接受，避免轻易被外界的声音影响。 那么，现实中的中国房地产市场又是怎样的呢？事实上，当前市场的表现也让人难以判断未来的 ...

证券研究报告 "核心区+好产品"率先止跌回稳，重申 关注中线布局 地产行业周报 行业评级：地产 强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2025年6月9日 请务必阅读正文后免责条款 1 核心摘要 2 周度观点：核心区及好房子率先止跌回稳逐步被验证及市场接受。本周受端午假期影响，重点50城新房备案口径成交环比降33.4%，尽 管短期成交存在波折，但随着核心城市核心区供需格局改善，叠加过去限价带来的优质住房相对稀缺，"核心区+好产品"正率先止跌 回稳。随着半年末房企加大营销力度及优质房源供应，预计短期成交环比有望恢复上行，但同比由于上年高基数或小幅下滑。 短期结构性复苏有望延续，中期为产品力与拿地能力的竞争。当前市场主要担忧在于：1）核心区供给有限、年内诞生多个"地王"， 房企能否获取充足货量及保障利润率；2）随着好房子供应增加，是否会步入新的价格战，进而影响去化或利润率。我们认为短期无需 过度担忧：1）主要房企销售规模及利润较高点已明显回落，边际增量优质项目带来业绩弹性较大；2）当前高价地主要集中核心城市 核心区，供应仍相对有限，且得益于限价放开与得房率提升，预计去化率有望维持高位。中期将是产品力、拿地能力的 ...

证券研究报告 "核心区+好产品"率先止跌回稳，重申 关注中线布局 行业评级：地产 强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2025年6月9日 请务必阅读正文后免责条款 1 地产行业周报 核心摘要 2 周度观点：核心区及好房子率先止跌回稳逐步被验证及市场接受。本周受端午假期影响，重点50城新房备案口径成交环比降33.4%，尽 管短期成交存在波折，但随着核心城市核心区供需格局改善，叠加过去限价带来的优质住房相对稀缺，"核心区+好产品"正率先止跌 回稳。随着半年末房企加大营销力度及优质房源供应，预计短期成交环比有望恢复上行，但同比由于上年高基数或小幅下滑。 短期结构性复苏有望延续，中期为产品力与拿地能力的竞争。当前市场主要担忧在于：1）核心区供给有限、年内诞生多个"地王"， 房企能否获取充足货量及保障利润率；2）随着好房子供应增加，是否会步入新的价格战，进而影响去化或利润率。我们认为短期无需 过度担忧：1）主要房企销售规模及利润较高点已明显回落，边际增量优质项目带来业绩弹性较大；2）当前高价地主要集中核心城市 核心区，供应仍相对有限，且得益于限价放开与得房率提升，预计去化率有望维持高位。中期将是产品力、拿地能力的 ...

房地产行业长期发展潜力 - 地产大佬孟晓苏认为房地产行业仍具有巨大发展潜力与空间 尽管近期房价呈现下跌态势 但从全球范围和长期视角来看 房价总体呈现上涨趋势 [2] - 孟晓苏提出楼市三期说：短期看供求 中期看地价 长期看发钞 [2] 供求关系分析 - 楼市并非供不应求 而是存在天文数字的供过于求 存量面积待建面积达127万亿平米 按2024年全年销售面积不到10亿平计算 十年内无需再盖房 [4] - 孟晓苏的"短期看供求"观点应修正为"中期看供求" 因当前供求矛盾无法在短期内解决 [4] 地价与房价关系 - 地价占房子销售价格的近60% 理论上地价上涨会带动房价上涨 [5] - 中国房地产并非有效市场经济 而是地方财政的后院经济 土地出让金是地方财政主要收入来源 导致地价持续上涨 1-4月土地出让金大涨25% 但房价自2021年后持续下跌 [5] - 行政权扭曲市场价格 城投负债拿地进一步加剧供求失衡 房价未随地价上涨 [5] 货币与房价关系 - 楼市具有金融属性 货币供应与商品供应的平衡法则决定房价走势 流入楼市的货币减少导致房价下跌 [6] - 长期看发钞暗示货币贬值是规律 人民币也不例外 [7] - 房地产负债加城投负债接近200万亿 发钞改变楼市价格趋势的可行性存疑 可能引发系统性金融危机 [9] 结论与修正 - 孟晓苏的楼市价格三期说原理正确 但结论错误 无论是供求关系 地方财政对土地价格的依赖 还是货币工具 都无法支持楼价上涨的结论 [9] - 只要土地财政存在 供求矛盾就无法解决 楼价短期和长期均难以上涨 [9]

房企销售表现 - 保利发展5月签约面积130.41万平方米同比下降32.88%，签约金额285.12亿元同比下降19.26%，1-5月累计签约面积561.20万平方米同比下降24.96%，签约金额1161.61亿元同比下降11.54% [2] - 中国海外发展5月销售额238.5亿元同比增长21.1%，销售面积81.91万平方米同比下降19.1%，同期收购三幅地块权益建筑面积30.56万平方米，权益土地出让金17.9亿元 [2] - 保利发展成功发行30亿元中期票据，发行利率2.15%，注册额度50亿元有效期2年 [2] 热点城市二手房成交 - 北京5月二手房网签量14277套同比上涨6.7%环比下降8.3% [3] - 上海5月一二手住房合计成交223万平方米同比增长17%，其中一手住房62万平方米同比增长24%，二手房161万平方米同比增长14% [3] - 深圳5月二手房录得量5727套同比增长17.6%，单月超5000套显示市场韧性 [3] 土地市场动态 - 北京6月出让多宗地块总金额130.6亿元，昌平北四村地块成交价23.95亿元楼面价3万元/平方米，海淀宝山村地块成交价27.78亿元和33.64亿元楼面价5.51万元/平方米和5.6万元/平方米，石景山西黄村地块成交价45.23亿元楼面价2.75万元/平方米 [4] - 广州5月出让5宗住宅用地总成交55.69亿元均为底价成交，杭州出让2宗临平区地块总成交11.02亿元均为底价成交，拱墅区一宗涉宅地块溢价率高达40.33% [4] 房企拿地策略 - 多数房企拿地态度谨慎聚焦一二线城市，渝开发表示将聚焦核心城市群及高潜力区域，优先选择与公司战略契合的优质地块，同时合理分析财务承受能力并灵活调整投资节奏 [5]

楼市现状分析 - 主城区次新房价格普遍下跌，业主选择低价抛售现象增多 [1] - 福州2021年首套房利率达5.75%，300万房产月供1.7万，对比2015年100万房产月供5300元，高杠杆购房者压力显著 [3] - 杭州勾庄案例：300万次新房降价至240万抛售，亏损60万，反映高利率时期购房者的资金链脆弱性 [3] 业主抛售核心原因 - **资金链断裂**：2021-2022年高位接盘业主面临裁员或降薪风险，月供1.2万案例显示家庭收入难以覆盖房贷 [3] - **户型过时**：次新房得房率70%-75%对比新房100%+得房率（如139平户型实得139平+20平露台），置换需求驱动抛售 [4][7] - **恐慌性抛售**：济南绿地城110平房产一年降价40万引发连锁反应，小区整体房价下跌15% [9] 杭州亚运村房源单价从6万跌至4.8万，单月直降100万 [10] 银行政策影响 - 贷款审批收紧，2000万资产家庭仅获100万贷款且需搭配200万存单，普通刚需购房者更难获贷 [11] - 资金流向高净值客户，炒房客转向12%-24%高利贷，市场流动性进一步恶化 [12] 行业长期趋势 - 人口负增长导致需求减少，房地产从业者面临失业压力，中介需转型（如短视频运营）提升竞争力 [13][14] - 未来楼市将分化，地段优、品质高的房产抗跌性强，调整期需理性评估置换需求 [15] 产品设计迭代 - 新房设计优化：139平户型实现三卫+高得房率，对比五年前143平次新房仅两卫+110平套内，产品力差距显著 [4][6][7] - 上海徐汇案例：120平新房新增玄关和家政间，功能性超越140平次新房，推动置换需求 [7][8]