市场表现与行情回顾 - 上周（2026.3.9-3.13）房地产板块（中信）涨跌幅为-0.2%，同期沪深300指数涨0.2%，万得全A指数跌0.5%，在29个中信行业中排名第14位[3][46] - 过去12个月，房地产板块表现落后于沪深300指数[2] 新房市场数据 - 上周（3.7-3.13）36城新房成交面积163.7万平方米，环比增长24.0%，但同比下降18.3%[3][8] - 截至3月13日，年内36城新房累计成交1196.2万平方米，同比大幅下降32.0%[3][8] - 13城新房去化周期为25.5个月，同比延长9.3个月；其中三四线城市去化周期高达135.2个月[3][21] 二手房市场数据 - 上周（3.7-3.13）15城二手房成交面积162.3万平方米，环比增长12.3%，但同比下降18.4%[3][15] - 截至3月13日，年内15城二手房累计成交1354.4万平方米，同比下降5.7%[3][15] 土地市场数据 - 上周（3.9-3.15）百城土地成交建筑面积1190.1万平方米，环比大幅下降55.2%，同比下降17.9%[3][38] - 上周百城土地成交楼面均价为941元/平方米，环比下降16.4%，同比下降12.8%；土地溢价率为1.8%[3][38] - 截至3月15日，年内百城累计土地成交建筑面积为20262.2万平方米，同比下降5.5%[3][38] 行业融资情况 - 上周（3.9-3.15）房地产企业发行信用债125.8亿元，环比下降11.2%，但同比增长39.2%；净融资额为-11.6亿元[39] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债837.4亿元，同比下降16.8%[39] 政策环境 - 3月13日，“十五五”规划纲要发布，为房地产行业定调：加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度[3][55] - 地方层面，成都拟将单/双缴存人公积金最高贷款额度提高至80/120万元，并阶段性取消贷款次数限制[55][57] 投资建议 - 报告维持对房地产行业“看好”评级，并建议关注三类标的：1）土储优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）业务具防御性的港资开发商[3][7][56] 风险提示 - 主要风险包括：地产调控政策放宽不及预期、行业销售持续下行、以及行业信用风险蔓延和流动性恶化[3][58]

报告行业投资评级 - 谨慎偏多：股指（IH）、股指（IF）、股指（IC）、原油、甲醇、橡胶、焦煤、焦炭、锰硅、硅铁、黄金、白银、铝、碳酸锂、棉花、玉米 [5] - 谨慎看空：螺纹、热卷、铁矿、苹果 [5] 报告的核心观点 - 运输受阻有望缓解，原油高位回落，缓解通胀担忧，美股三大指数齐涨 [1] - 随着上市公司年报和一季报披露，行情将从“预期驱动”转向“盈利驱动”，市场进入“精选阿尔法”阶段 [3] - 长期来看，股指走势将回归国内基本面和政策，地缘政治风险缓解后有望重回震荡上行 [3] 根据相关目录分别进行总结 当日主要新闻关注 国际新闻 - 德国、法国、英国、意大利和加拿大领导人呼吁缓和以色列与黎巴嫩真主党冲突，推动政治谈判解决危机，警告大规模地面进攻后果 [6] 国内新闻 - 自2026年3月16日起，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [7][8] 行业新闻 - 致欧科技全球研发中心（总部）项目奠基，总投资4亿元，建成后将提升全球家居跨境电商领域核心竞争力 [9] 外盘每日收益情况 |品种|单位|3月13日|3月16日|涨跌|涨跌幅| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |标普500|点|6,632.19|6,699.38|67.19|1.01%| |富时中国A50期货|点|14,808.14|14,920.59|112.45|0.76%| |ICE布油连续|美元/桶|103.89|101.02|-2.87|-2.76%| |伦敦金现|美元/盎司|5,018.10|5,003.82|-14.28|-0.28%| |伦敦银|美元/盎司|80.54|80.73|0.19|0.24%| |LME铝|美元/吨|3,439.00|3,392.00|-47.00|-1.37%| |LME铜|美元/吨|12,735.50|12,918.50|183.00|1.44%| |LME锌|美元/吨|3,293.50|3,279.00|-14.50|-0.44%| |LME镍|美元/吨|17,320.00|17,485.00|165.00|0.95%| |ICE11号糖|美分/磅|14.41|14.18|-0.23|-1.60%| |ICE2号棉花|美分/磅|65.80|68.44|2.64|4.01%| |CBOT大豆|美分/蒲式耳|1,200.25|1,155.25|-45.00|-3.75%| |CBOT小麦当月连续|美分/蒲式耳|618.50|597.00|-21.50|-3.48%| |CBOT玉米当月连续|美分/蒲式耳|453.50|454.75|1.25|0.28%| [10] 主要品种早盘评论 金融 - 股指：美国三大指数反弹，上一交易日股指探底回升，3月起业绩确定性强的行业龙头将获资金青睐，市场进入“精选阿尔法”阶段，长期有望重回震荡上行 [3][12][13] - 国债：继续下跌，资金面稳定，美债收益率上行，经济指标回升，短端国债期货有支撑，长端承压 [14] 能化 - 原油：sc夜盘回落，中东局势胶着，预计油价短期维持高位震荡 [2][15] - 甲醇：夜盘回落，国内煤（甲醇）制烯烃装置开工负荷下降，沿海甲醇库存上升 [16] - 橡胶：天胶处于季节性低产阶段，国内产区将开割，预计胶价震荡偏强 [17] - 聚烯烃：周一收阳，夜盘回落，中东热度增加，关注装置开工情况 [18] - 玻璃纯碱：期货均小幅回落，玻璃库存有待消化，纯碱有库存消化压力 [20] 金属 - 贵金属：夜盘震荡整理，原油价格回落，美元指数走弱，长期上行趋势不改 [21] - 铜：夜盘收涨，精矿供应紧张，冶炼产量高增长，铜价短期区间波动 [22] - 锌：夜盘收低，精矿供应紧张，冶炼产量增长，锌价跟随有色整体走势 [23] - 铝：夜盘下跌，地缘冲突使中东铝厂减产风险累积，短期地缘驱动为主，长期有支撑 [24] 黑色 - 双焦：夜盘震荡，焦煤供应压力显现，刚需走弱，预计铁水产量回升带动刚需改善 [25] 农产品 - 蛋白粕：夜盘偏弱运行，巴西大豆收获进度低于同期，美豆期价回落，连粕受供应不确定性支撑 [2][26] - 油脂：夜盘偏弱运行，马棕库存压力缓解缓慢，地缘冲突或使棕榈油供应减少 [27] - 生猪：全国生猪市场弱势企稳，价格较去年同期下跌约30%，预计多数地区以稳为主 [28] - 白糖：郑糖主力隔夜小幅回落，原糖短期震荡，巴西产量下调或对冲供应过剩 [29] - 棉花：郑棉主力隔夜增仓上行，增发加贸进口配额落地，中长期棉价或上涨 [30][31] 航运指数 - 集运欧线：EC下跌4.03%，欧线主逻辑回归供需定价，4月货量或上升，运价预计震荡上行 [32]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][41] 报告核心观点 - 报告认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持“看好”评级[41] - 报告核心观点基于政策端与市场端的综合判断：政策端，多部门出台重要政策，积极扭转土地市场供需关系，并展现出坚决稳住楼市的强大信心；市场端，尽管短期销售数据承压，但土地市场已显现积极信号，年初土拍市场较为火热[41][5] 政策与行业动态 - **自然资源部提出土地供应新机制**：2026年3月5日，自然资源部等发布通知，明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[4][11][13] - **政策影响深远**：该政策意味着全国土地市场将进入“存量时代”，普通商品住宅新增土地供应将大幅减少，未来土地市场热点有望从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造”[11][12] - **存量土地盘活已有资金支持**：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43%[12] - **“十五五”规划定调房地产发展**：2026年3月13日发布的“十五五”规划纲要中，第十四章节提出“推动房地产高质量发展”，要求加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[4][12] - **住建部表态稳定市场**：住房城乡建设部部长倪虹表示，将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市[3][13] 市场销售端表现 - **全国新房成交面积同比下降**：2026年第11周，全国30城新房单周成交面积186.4万平米，单周同比下降6%；年初至今累计成交面积1569.9万平米，累计同比下降20.8%[5][14][15] - **一线城市新房成交亦下降**：2026年第11周，一线城市新房单周成交面积52.1万平米，单周同比下降6.5%；累计成交面积381.1万平米，累计同比下降22.3%[18][19] - **全国二手房成交面积同比下降**：2026年第11周，全国15城二手房单周成交面积171.1万平米，单周同比下降18.8%；累计成交面积1511.4万平米，累计同比下降8.7%[5][22][23] - **一线城市二手房成交下降**：2026年第11周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积45.1万平米，单周同比下降16%；累计成交面积399.6万平米，累计同比下降9.6%[26][27] - **总体判断**：新房和二手房成交面积同比均下降，反映出“小阳春”成色略有不足[3][41] 市场投资端表现 - **土地成交面积单周暴增，累计仍降**：2026年第11周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2656.5万平方米，单周同比大幅增长448%；但年初至今累计成交面积25655.7万平方米，累计同比下降9%[5][29][30] - **土地成交价格下降，总价上升**：2026年第11周，全国100大中城市土地成交楼面价为959元/平米，同比下降36%；但由于成交面积大增，土地成交总价达299.2亿元，同比增长249%[5][34] - **土地溢价率稳步提升**：2026年第11周，平均溢价率（4周移动平均）为6.0%，报告指出年初土拍市场较为火热，土地溢价率稳步提升[5][34] - **重点城市土拍活跃**：3月以来，上海、杭州、宁波等城市进行了土地出让，其中上海收金68亿元，绿城溢价6.6%竞得地块；保利在杭州溢价竞得两宗宅地，总价48亿元；绿城在宁波竞得两宗宅地，总价11.4亿元[39][40] 投资建议与推荐标的 - **维持“看好”评级**：基于政策支持与市场企稳预期，报告维持行业“看好”评级[1][41] - **推荐三类标的**： - **强信用房企**：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[3][42] - **住宅与商业双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[3][42] - **优质物管公司**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[3][42]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [1][41] 报告核心观点 - 尽管当前销售数据表现疲软，但近期多项重要政策出台，旨在扭转土地市场供需关系并坚决稳住楼市，报告对政策效果持积极预期，认为在政策作用下房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持“看好”评级 [3][41] - 土地市场正进入“存量时代”，新增建设用地将优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发，未来土地市场热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [11][12] - 投资建议聚焦三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的房企，以及服务品质突出的优质物管公司 [3][42] 政策与规划要点 - **自然资源部新政**：2026年3月5日，自然资源部等联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确提出建立健全**新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制**，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发 [4][11][12][13] - **“十五五”规划纲要发布**：2026年3月13日，“十五五”规划纲要正式发布，第十四章“推动房地产高质量发展”提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [4][12] - **部委表态**：住房城乡建设部部长倪虹在2026年3月9日表示，将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，**坚决稳住楼市** [3][13] - **政策影响**：新政将限制建设用地无序扩张，缩短征地周期，利于城市更新和保障房项目快速落地，标志着土地市场进入“存量时代” [11] - **存量盘活规模**：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超**7700亿元**，专项债实际发行超**3350亿元**，占比约**43%** [12] 市场销售端表现 - **全国新房成交**：2026年第11周，全国30城新房单周成交面积**186.4万平米**，单周同比下降**6%**；累计成交面积**1569.9万平米**，累计同比下降**20.8%** [5][14][15] - **一线城市新房成交**：2026年第11周，一线城市新房单周成交面积**52.1万平米**，单周同比下降**6.5%**；累计成交面积**381.1万平米**，累计同比下降**22.3%** [18][19] - **全国二手房成交**：2026年第11周，全国15城二手房单周成交面积**171.2万平米**，单周同比下降**18.8%**；累计成交面积**1511.4万平米**，累计同比下降**8.7%** [5][22][23] - **一线城市二手房成交**：2026年第11周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**45.1万平米**，单周同比下降**16%**；累计成交面积**399.6万平米**，累计同比下降**9.6%** [26][27] - **市场总体评价**：新房和二手房成交面积同比均下降，反映出“小阳春”成色略有不足 [3][41] 市场投资端表现 - **土地成交面积**：2026年第11周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**2656.5万平方米**，单周同比大幅增长**448%**；前11周累计成交面积**25655.7万平方米**，累计同比下降**9%** [5][29][30] - **土地成交价格与金额**：2026年第11周，全国100大中城市土地成交楼面价为**959元/平米**，同比下降**36%**；土地成交总价**299.2亿元**，同比增长**249%** [5][34] - **土地市场热度**：2026年第11周，平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%**，报告指出年初土拍市场较为火热，土地溢价率稳步提升 [5][34] - **重点城市土拍**：3月上海出让3宗土地收金**68亿元**，其中一宗溢价**6.6%**；杭州两宗宅地总价**48亿元**；宁波两宗宅地总价**11.4亿元** [39][40] 投资建议与推荐标的 - **维持“看好”评级**：基于政策端积极信号及对市场企稳的预期 [3][41] - **推荐三类标的**： 1. **强信用房企**：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][42] 2. **住宅与商业双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][42] 3. **优质物管标的**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][42]

文章核心观点 - 行业认为，“十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过优化供给等多路径推动市场步入平稳健康发展区间 [1][2] - 行业判断，未来五年行业将步入提质增效新阶段，行业格局和盈利将趋于稳定，蓝筹开发商基本面将持续优化 [3] “十五五”规划政策导向 - 2026年3月5日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要（草案）》摘要明确提出“推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式” [2] - 政策要求健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系，以实现更高水平住有所居和推动市场平稳健康发展 [2] - 政策从防风险、提品质、促转型等多维度提供纲领性指引，为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调 [3] 行业发展路径与模式 - 行业将通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径，多层次优化住房供给 [1][2] - 行业将加快构建房地产发展新模式，推动市场逐步步入平稳健康发展区间 [2] 行业基本面与格局展望 - 行业基本面在持续大额回落后，将在7-8万亿平方米的基础上构建底部，该底部存在真实需求支撑 [3] - 经过“十四五”期间的供给侧改革，“十五五”时期蓝筹开发商预计将具备更好的市场竞争格局 [3] - 行业总量发展阶段在“十四五”与“十五五”期间存在明显差异，未来五年将步入提质增效发展新阶段 [3] 土地政策与市场影响 - 自然资源部等部门发布的通知预示土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用 [3] - 该政策将加速不同能级城市土地供应格局分化：超大城市和强二线城市将进一步强化存量主导，而普通二线及三四线城市则面临转型压力，需通过政策创新和市场化手段破解存量盘活瓶颈 [3] 后续政策预期 - 行业判断“十五五”规划纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实阶段 [3]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 自然资源部38号文并非土地断供，而是转向，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，或将加速城市更新 [1] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（3.7-3.13）34个重点城市新房合计成交217.5万平米，环比上升20% [2][3]。其中，一二线城市成交206万平米，环比上升21.6%；三四线城市成交11.4万平米，环比下降3.9% [3]。3月（3.1-3.13）34城新房成交同比下降16.6%，降幅较2月收窄6.9个百分点 [2][6]。其中，一二线同比下降13.5%，降幅收窄9.1个百分点；三四线同比下降48.3%，降幅扩大16.5个百分点 [2][6][7] - **二手房成交量**：上周（3.7-3.13）13个重点城市二手房合计成交111万平米，环比上升9% [2][11]。3月累计成交同比下降26.9%，降幅较2月扩大0.2个百分点 [2][11] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘75万平米，成交83万平米，成交推盘比为1.12倍 [2][19]。截至上周末（2026/3/13），15城合计住宅可售面积为8796.8万平米，环比下降0.1% [2][19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.04个月 [2][19] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [2][27]。自然资源部印发《自然资源要素保障通知》（38号文），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [2][27][32] - **地方政策**：广西印发城市更新五年行动方案，提出推动一批优质城中村改造项目，并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式 [2][27][32][34]。成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制 [2][27][33]。福州优化调整了住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取等6个方面 [2][27][33] - **REITs动态**：星河集团商业不动产REITs正式申报 [2][27][33] 公司动态总结 - **房企业绩**：多家房企披露2025年度业绩，陆家嘴营收181.7亿元（同比+24%），归母净利润12.2亿元（同比-19%）[2][37][38]。浦东金桥营收59.7亿元（同比+118.9%），归母净利润10.7亿元（同比+7.1%）[2][37][38]。太古地产营收160.4亿港元（同比+11%），经常性基本溢利62.6亿港元（同比-3%）[2][37][38]。招商积余营收192.7亿元（同比+12.2%），归母净利润6.5亿元（同比-22.1%）[2][37][43][44] - **房企经营数据**：多家房企公布2026年2月单月销售数据，招商蛇口签约销售金额77.7亿元（同比-25.6%），保利发展101.3亿元（同比-36.7%），中国金茂53.3亿元（同比+20.6%），新城控股12.23亿元（同比-37.6%）[2][37][38][42] - **融资与回购**：新城发展子公司发行3.6亿美元担保优先票据 [37][42]。越秀地产拟发行共计10亿元公司债 [37][42]。贝壳-W耗资约500万美元回购公司股份91.5万股 [43][44] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，相对收益为-0.72%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第14位 [2][45]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为23.9倍和18.7倍 [2][48] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.39%，相对收益为-1.57%，板块表现弱于大市 [2][50]。板块平均2025、2026年预测PE分别为14倍和13倍 [53][56] 投资分析意见与推荐标的 - **优质房企**：推荐建发国际、滨江集团、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [2] - **商业地产**：推荐新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [2] - **二手房中介**：推荐贝壳-W [2] - **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近 政策面更趋积极 行业格局显著优化 优质房企盈利修复将更早且更具弹性 板块当前配置创历史新低 部分优质企业估值处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] - 自然资源部38号文并非土地断供 而是土地供应转向 要求新增建设用地与存量盘活挂钩 或将加速城市更新进程 [1] 行业数据总结 - **新房成交**：上周(3.7-3.13)34个重点城市新房合计成交217.5万平米 环比上升20% 其中一二线城市成交206万平米 环比上升21.6% 三四线城市成交11.4万平米 环比下降3.9% [2][3] - **新房成交月度趋势**：3月(3.1-3.13)34城一手房成交337.7万平米 同比下降16.6% 较2月同期降幅收窄6.9个百分点 其中一二线城市同比下降13.5% 降幅收窄9.1个百分点 三四线城市同比下降48.3% 降幅扩大16.5个百分点 [2][6][7] - **二手房成交**：上周(3.7-3.13)13个重点城市二手房合计成交111万平米 环比上升9% 3月累计成交同比下降26.9% [2][11] - **库存与去化**：上周15城合计推盘75万平米 成交83万平米 成交推盘比为1.12倍 截至上周末(3/13) 15城合计住宅可售面积为8796.8万平米 环比下降0.1% 3个月移动平均去化月数为27.9个月 环比上升0.04个月 [2][19] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 健全租购并举的住房制度 [2][27] - **土地供应新政**：自然资源部38号文要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制 年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 新增用地优先保障重大项目和民生事业 原则上不用于经营性房地产开发 [2][27][32] - **地方政策**：广西印发城市更新五年行动方案 提出推动优质城中村改造项目并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式 成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制 福州优化调整公积金贷款套数认定等政策 [2][27][32][33][34] - **REITs进展**：星河集团商业不动产REITs已正式申报 [2][27][34] 公司动态总结 - **房企业绩**：陆家嘴2025年营收181.7亿元 同比增长24% 归母净利润12.2亿元 同比下降19% 浦东金桥营收59.7亿元 同比增长118.9% 归母净利润10.7亿元 同比增长7.1% 太古地产营收160.4亿港元 同比增长11% 经常性基本溢利62.6亿港元 同比下降3% [2][37][38] - **房企经营数据**：2月单月销售数据中 招商蛇口签约金额77.7亿元 同比下降25.6% 保利发展签约金额101.3亿元 同比下降36.7% 中国金茂签约金额53.3亿元 同比上升20.6% 新城控股合同销售金额12.23亿元 同比下降37.6% [2][37][38][42] - **物管公司业绩**：招商积余2025年营收192.7亿元 同比增长12.2% 归母净利润6.5亿元 同比下降22.1% [2][43][44] - **融资与回购**：新城发展子公司发行3.6亿美元担保优先票据 越秀地产拟发行共计10亿元公司债 贝壳-W耗资约500万美元回购公司股份91.5万股 [37][42][43][44] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.53% 沪深300指数上涨0.19% 相对收益为-0.72% 表现弱于大市 在31个板块中排名第14位 [2][45] - **地产个股表现**：涨幅前五位为绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST阳光、首开股份 跌幅后五位为财信发展、*ST荣控、新黄浦、深深房A、新城控股 [2][45][46] - **地产板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率(PE)均值分别为23.9倍和18.7倍 [2][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.39% 相对收益为-1.57% 表现弱于大市 [2][50] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率(PE)分别为14倍和13倍 其中华润万象生活分别为22倍和20倍 绿城服务分别为13倍和11倍 [2][53][56]

报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - “十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间 [2][4] - “十五五”纲要为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调，行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求，未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，蓝筹开发商市场竞争格局将更好 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，判断十五五纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实 [4] 行业规划与定位分析 - “十五五”规划纲要草案摘要提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。” [4] - 与“十四五”纲要相比，“十五五”纲要的行业定位从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”转变为“推动房地产高质量发展”，并新增“加快构建房地产发展新模式”和“推动房地产市场平稳健康发展”的行业目标 [7] - 房地产高质量发展包含六大重点任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5][6] 市场格局与基本面判断 - 通过“十四五”供给侧改革后，“十五五”期间蓝筹开发商应该具备更好市场竞争格局，行业将迈入格局和盈利稳定阶段 [4] - 行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求 [4] - 土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，超大城市和强二线城市进一步强化存量主导，普通二线及三四线城市则面临转型压力 [4] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值数据，例如：万科A 2026年预测EPS为0.09元/股，对应PE为51.67倍；保利发展2026年预测EPS为0.49元/股，对应PE为13.04倍；中国海外发展2026年预测EPS为1.62元，对应PE为7.25倍 [7]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）下跌4.2%，跑输沪深300指数3.1个百分点，在29个行业中排名第25位[4][45] - 上周（2026/2/28-3/6）36城新房成交面积132万平方米，环比增长69.3%，但同比下降26.1%[4][9] - 同期15城二手房成交面积144.5万平方米，环比增长79.9%，但同比下降17.2%[4][15] 库存与去化周期 - 13城新房库存为7674.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为25.2个月，同比延长9.0个月[4][23] - 分城市能级看，三四线城市去化周期高达129.8个月，环比大幅延长10.9个月[4][23] 土地市场情况 - 上周（2026/3/2-3/8）百城土地成交建筑面积1388.1万平方米，环比下降37.0%，但同比大幅增长186.2%[4][38] - 同期百城土地成交楼面均价为578元/平方米，环比下降62.3%，同比下降67.3%[4][38] 行业融资情况 - 上周（2026/3/2-3/8）房地产企业发行信用债15支，合计金额137.9亿元，环比激增2411.8%，但同比下降35.9%[39] 政策动态 - 2026年3月5日政府工作报告强调着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量房用于保障房等[4][56] - 地方层面，郑州拟对购买装配式商品住房的公积金贷款额度最高上浮20%，太原优化公积金政策延长贷款年限[56] 投资建议 - 报告推荐关注三类标的：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）受益于香港楼市企稳的港资开发商[4][8]