重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [1] - 广州一手住宅网签量6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [1] - 北京二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签3917套，环比同比均上涨 [1] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] 上海楼市独立行情 - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [4] - 上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [4] - 5月上海共有9个楼盘实现"日光"，其中润雲金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [3][4] 二线城市楼市分化 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [5] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [5] 价格走势 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [6] 政策支持 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [7] - 湖南省推出"湘十条"，重庆市推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9] 年中营销活动 - 北京城市副中心首届房展会吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿元 [10] - 房企在6月发力营销，推出优质项目和优惠措施 [10]

端午节期间房地产市场表现 - 湖北省商品房销售面积同比增长14.9%，武汉、襄阳、宜昌等地通过线上线下联动促销活动推动市场止跌回稳 [2] - 武汉市推出"政策+服务+场景"联动降低安居成本，中建壹品汉韵公馆等热门楼盘举办端午主题活动吸引看房群体 [3] - 襄阳市在"襄十二条"政策下提供最高11万元购房奖励，襄投置业推出认购享亚洲游轮旅行等跨界促销 [3] - 十堰市在高铁站设置咨询点并推出教育基金补贴，每平方米优惠200～500元，额外赠送最高1万元教育基金 [3] 地方促销政策与活动 - 南京溧水区利用龙舟赛人气现场推介"溧7购"新政，涵盖限时购、人才购等7类优惠 [4] - 昆山开通"看房团"主题班车吸引购房意向客户，刚需和改善型需求仍是市场重点 [4] - 广州黄埔区云锦项目单日成交破千万元，某江景项目成交逾两千万元，万科黄埔新城单日成交16套 [5] - 高邮市端午期间成交商品住房53套、6879.03平方米，成交金额3951.11万元 [7] 重点城市交易数据 - 上海端午假期新建商品住宅成交4.61万平方米，同比增加87.40%，部分项目触发限售或积分制 [7] - 龙湖集团全国日均销售额环比5月周末提升26%，云河颂、御湖境等高端产品线表现突出 [7] - 某品牌房企华东公司受阴雨天气影响来访量不高，与"五一"假期热度差距明显 [9] 市场分化趋势 - 苏州部分楼盘在优惠刺激下到访量上涨，但整体分化明显；上海郊环外新盘去化不理想 [9] - 北京多数楼盘延续折上折、特价房源等促销，改善型"好房子"项目热度高于刚需盘 [9] - 中指研究院预计6月政策保持宽松，专项债收储等政策落实或支撑核心城市销售，但分化行情延续 [9]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 年中冲刺临近，成交环比有望延续回升，6月房企年中冲刺，营销加码叠加优质供应增加，重点城市成交有望延续弱复苏趋势，环比或延续回升，同比因上年高基数或小幅下滑 [3] - 重申“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，当前楼市调整时间及空间相对充足，5月降息降低居民置业压力，部分核心城市核心区供应步入“空窗期”，市场有望企稳回升，市场修复和购房者预期扭转需时间，一线城市新房价格自2024年11月已逐步企稳 [3] - 短期板块或维持震荡，建议投资者关注中线布局，短期市场对楼市修复持续性存疑，一揽子金融出台后政策预期降低，中长期“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳趋势未变，2024Q4部分热点城市核心区及优势产品已复苏，“好房子”企稳有望形成价格锚，带动整体楼市企稳，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展等；估值修复房企，如新城控股、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3] 政策环境监测 - 多地出台稳楼市政策，5月28日福建支持收购存量商品房当大学生宿舍、人才房，29日深圳明确配售型保障性住房细则，30日重庆发布六项措施满足住房消费需求，湖南出台“湘十条”促进房地产市场平稳健康发展 [3][5] 市场运行监测 成交 - 新房环比回升，后市有待观察，上周（5.24 - 5.30）重点50城新房成交2.2万套，环比升5.8%，重点20城二手房成交2万套，环比降9.4%；5月（截至30日）重点50城新房日均成交同比降5.3%，环比升9.1%，重点20城二手房日均成交同比降2.7%，环比降16% [3][9] 库存 - 环比微降，去化周期18.4个月，16城取证库存9132万平，环比降0.1%，去化周期18.4个月 [3][12] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001下行4.52BP至1.57%，R007上行7.06BP至1.70%；截至5月30日，OMO存量（MA10）余额为10885.1亿元，较5月23日增加3849.8亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [13] 境内债 - 上周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比上升，总发行量49.1亿元，总偿还量79亿元，净融资额 - 29.9亿元；25年地产债到期压力整体小于24年，25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿，同比24年减少约2.96%，26年8月是债务到期压力最大的月份，到期规模约588.19亿 [15] 地产股 - 上周房地产板块涨0.95%，跑赢沪深300（ - 1.08%），当前地产板块PE（TTM）39.43倍，估值处于近五年95.64%分位 [3][18] - 上周上市房企50强涨跌幅排名前三为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产，排名后三为建业地产、远洋集团、时代中国控股 [21] - 部分房企有相关事项，招商积余董事章松新辞任，增补杨蕾为董事候选人，还中标四个非住业态项目；绿城中国与贝好家联合竞得佛山禅城原体育中心地块；万科向境外金融机构借款68.72亿港元，期限2年；保利发展85亿可转债完成发行，募集资金净额84.79亿 [24] - 重点公司对比给出部分房企最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [25]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 年中冲刺临近，成交环比有望延续回升，6月预计重点城市成交延续弱复苏趋势，环比或回升，同比因上年高基数或小幅下滑 [3] - 重申“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，当前楼市调整时间及空间充足，部分核心城市核心区供应步入“空窗期”，一线城市新房价格自2024年11月已逐步企稳 [3] - 短期板块或维持震荡，建议关注中线布局，中长期“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳趋势未变，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企，估值修复房企，经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [3] 政策环境监测 - 多地出台稳楼市政策，如福建支持收购存量商品房当大学生宿舍、人才房，深圳明确配售型保障性住房细则，重庆发布六项措施满足住房消费需求，湖南出台“湘十条”促进房地产市场平稳健康发展 [5] 市场运行监测 成交 - 新房环比回升，后市有待观察，上周重点50城新房成交2.2万套，环比升5.8%，重点20城二手房成交2万套，环比降9.4%；5月重点50城新房日均成交同比降5.3%，环比升9.1%，重点20城二手房日均成交同比降2.7%，环比降16% [9] 库存 - 环比微降，去化周期18.4个月，16城取证库存9132万平，环比降0.1% [13] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001下行4.52BP至1.57%，R007上行7.06BP至1.70%，截至5月30日，OMO存量（MA10）余额为10885.1亿元，较5月23日增加3849.8亿元 [14] 境内债 - 上周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比上升，总发行量49.1亿元，总偿还量79亿元，净融资额-29.9亿元；25年地产债到期压力小于24年，26年8月到期压力最大，到期规模约588.19亿 [15] 地产股 - 上周房地产板块涨0.95%，跑赢沪深300（-1.08%），当前地产板块PE（TTM）39.43倍，估值处于近五年95.64%分位 [3] - 上周上市房企50强涨跌幅排名前三为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产，排名后三为建业地产、远洋集团、时代中国控股 [21] - 重点公司对比展示了部分房企的股票代码、最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [25]

楼市整体表现 - 端午假期30大中城市新建商品房成交面积合计26 6万平方米 同比有所下降 但一二线城市表现良好 一线城市成交面积增长4 5% 二线城市增长3 3% [1] - 5月核心城市成交保持修复态势 深圳成交同环比上涨 广州新房成交面积创新高 上海迎来"红五月" [1] - 上海端午假期新房成交面积4 61万平方米 同比增加87 40% 郊区项目销售状况好转 [2] - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套 同比涨幅超20% 其中一手住宅网签3162套 同比增长25 6% 二手住宅网签4687套 同比增长18 3% [3] - 5月广州新房成交面积70 83万平方米 创今年最高月度纪录 [3] - 北京5月新建商品住宅销售面积环比基本持平 同比增长22 2% [3] - 上海5月新房成交面积超60万平方米 同比增加23 7% 40个项目入市 供应环比增加49 2% 同比增加30 2% [3] 区域分化与项目表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 但郊区老项目及低能级城市项目普遍面临压力 [1] - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区项目去化率普遍低于50% [3] - 上海5月成交面积TOP10中 均价10万+的楼盘占6个 前五均为改善类产品 [7] - 杭州核心区项目如三塘 江湾新城触发社保摇号 最低中签率仅10 3% [4] - 成都新入市新规产品去化率可达100% 但5月整体成交面积同环比分别下降18 3% 15 1% [5] 产品趋势与市场热点 - 优质新盘成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素 [1] - "好房子"产品如四代宅 低密洋房成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类产品 [7] - 深圳金光华禾玺御府项目新规产品使用率提升 开盘首日售出291套 去化率约4成 [6] - 上海招商序 江湾金茂府等新产品实得率超80% 部分户型达90% 认购率破120% 开盘去化超9成 [7][8] - 5月一线城市新房价格环比上涨0 90% 上海受改善项目带动环比上涨1 47% 为百城涨幅最大 [9] 开发商策略与政策影响 - 开发商通过折扣返佣 新规产品等方式吸引购房者 [1] - 5月央行出台稳楼市金融支持政策 降准降息提振市场信心 [2] - 房企推盘积极性提升 如广州"五一"前多个纯新项目集中开盘 带动成交回升 [3] - 上海高端改善型产品为成交主力 如绿城潮鸣东方成交3 2万平方米 网签均价超19万元/平方米 [7]

2025年1-5月房企销售表现 头部房企销售下滑 - 2025年前5个月全口径销售额破千亿房企仅保利发展1家(1161.1亿元)，较2024年同期减少2家(保利/中海/万科) [1] - 头部三强销售额同比均下滑：保利减少152亿元(-11.6%)，中海减少113.2亿元(-11.1%)，华润置地减少58.5亿元(-6.3%) [1] - TOP10房企总销售额呈现"不佳"态势，万科销售额同比暴跌443.3亿元(-43.7%)，招商蛇口减少107.1亿元(-13.8%) [3][4] 逆势增长的地方国资房企 - 越秀地产销售额同比增加超百亿(2025年507亿元 vs 2024年400.2亿元)，华发股份增加74亿元(432.6亿元 vs 358.6亿元)，建发房产增加14.4亿元(561亿元 vs 546.6亿元) [3][4] - 电建地产销售额同比近乎翻倍，2025年前5个月达222.5亿元 [6] - 中国铁建/绿地控股/保利置业销售额同比均实现增长 [6] 中尾部房企剧烈分化 - TOP20房企中金茂/龙湖/融创/碧桂园销售额均下滑，金地集团跌幅超50%(140.5亿元 vs 294.8亿元) [7][8] - 新城控股/旭辉集团销售额不足90亿元，排名跌出TOP40 [7] - TOP31-50梯队房企销售规模同比提升，显示市场结构性分化 [8] 行业动态与政策环境 市场供需格局变化 - 楼市增量需求不足导致百强房企陷入存量博弈，"你多吃了，别人就少吃了" [9] - 中海南京项目六折甩货清盘，反映头部房企现金流压力 [9][10] 政策刺激效果有限 - 2025年5月央行推出组合政策：降准释放1万亿元流动性/公积金贷款利率降0.25个百分点/首套房利率降至2.6% [10] - 多地首付比例已降至15%，但政策效果尚未充分显现 [11] - 6月市场反弹需依赖核心城市限购放松/契税减免/二手房流通环节优化等进一步刺激 [11]

5月楼市分化表现 - 百城新建住宅均价16815元/平方米，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24% [1] - 上海、广州新房价格分别以1.47%、1.25%环比涨幅领跑核心城市 [1][2] - 不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势，一线/二线/三四线环比分别下跌0.37%/0.78%/0.76% [1][4] 新房市场结构性特征 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅居首（1.47%），深圳唯一下跌（-0.09%）[2] - 二线/三四线城市新房价格环比分别+0.06%/-0.11%，无锡（+0.77%）、南通（+0.38%）表现突出 [2] - 上海高端改善盘集中入市，保利·海玥外滩序（12.64万/㎡）、前滩公馆（12.47万/㎡）等9个项目"日光" [3] - 二线城市改善盘同质化竞争导致价格松动，部分区域出现降价 [3] 二手房市场量价背离 - 深圳5月二手房录得量5727套（环比-13.2%），仍超5000套荣枯线，网签量4687套（环比-18.2%）[5] - 上海5月二手住房成交161万㎡（1.9万套）同比+14%，为2022年以来同期最高值 [6] - 140城二手房挂牌量达521.7万套，较年初增长5.8%，大户型挂牌量增长显著 [6] - 改善型新盘竞争加剧+业主置换需求增加，导致二手房价格调整明显 [6] 6月市场趋势展望 - 政策环境保持宽松，专项债收储、城中村改造等政策落实为关键变量 [1][7] - 房企年中冲刺或加大促销力度，核心城市市场有望保持修复 [1][7] - 28城6月预期平均去化率34%（环比-11pcts），一线城市去化率43%表现最佳 [7] - 一二线新房成交热点将集中在中心区高品质项目，外围区域或继续以价换量 [8] - 二手房大户型挂牌量持续增加，价格整体承压但跌幅或趋缓 [8]

房地产市场分化趋势 - 5月百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，同比增长2.56%；二手住宅平均价格为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下降7.24% [1] - 一二线城市新房价格环比上涨，上海以1.47%涨幅领先，广州以1.25%涨幅紧随其后；三四线城市新房价格环比略有下降 [1] - 一线、二线以及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别为0.37%、0.78%和0.76% [1] 新房市场表现 - 5月新房市场呈现"核心城市稳定、三四线城市调整"的分化态势，优质改善型项目推动价格上涨 [2] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，上海环比涨幅达1.47%；二线城市新房价格环比微涨0.06%；三四线城市价格环比下跌0.11% [5] - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增长24%；前5月累计成交266万平方米，同比增长9% [8] 重点城市项目表现 - 上海绿城·潮鸣东方项目销售均价195000元/平方米，去化率100%；翡雲悦府项目销售均价107400元/平方米，去化率100% [10] - 广州海珠区保利天奕、天河区保利天曜、番禺区亚运城、黄埔区黄埔新城等楼盘成交活跃 [11] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下降14.4%，同比增长25.6% [8] 政策影响 - 5月央行降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点 [10] - 5年期以上LPR从3.60%下调至3.50%，减轻购房者负担 [10] - 政策组合拳持续发力降低购房成本，传递稳定楼市信号 [11] 二手房市场表现 - 5月百城二手住宅均价同比跌幅扩大至7.24%，环比跌幅较4月增加0.23个百分点 [12] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，成交量保持活跃；二线及三四线城市环比分别下跌0.78%及0.76% [15] - 上海5月二手住宅成交面积161万平方米（1.9万套），同比增长14%，为2022年以来同期最高值 [15] 重点城市二手房数据 - 深圳5月二手房成交4687套，东莞2760套，佛山4735套，均超过新房成交量 [17] - 深圳翠竹苑项目57.5平方米房源挂牌价325万元，单价5.65万元/平方米，较2021年同户型成交价下降约24% [17] - 深圳华润城润府一期82.59平方米房源成交总价946万元，单价11.45万元/平方米 [19]

房地产市场现状 - 2025年房地产处于关键节点 楼市止跌回稳基调不变 持续宽松政策在意料之中 [1] - 5月新房供给显著回落 成交环比持平 累计同比保持正增 京沪深等热点城市表现强劲 [3] - 5月百城新房均价16815元/平方米 环比上涨0.30% 同比上涨2.56% 二手住宅均价13794元/平方米 环比下跌0.71% 同比下跌7.24% [4] - 新房市场好转但二手房市场深度调整 楼市回暖仍需较长时间 [4] 市场驱动因素 - 新房价格上涨主要受结构性供给影响 核心城市优质改善项目带动成交活跃 存量项目价格承压 [4] - 二手房市场以价换量 价格吸引力不足导致成交量难以上升 [4][6] - 房地产产业链影响数十个甚至上百个行业 关乎众多就业问题 [3] 未来市场展望 - 6月是开发商半年业绩关键节点 房企可能通过降价促销提升去化效果 [6] - 未来市场走势取决于政策持续性 经济基本面和企业行为 [7] - 5月初金融政策出台后房贷利率下调 6月政策预计保持宽松基调 核心城市市场有望修复 [7] - 市场修复将是漫长过程 核心城市6月表现只是开始 持续复苏需政策和经济支撑 [7] 购房建议 - 自住购房者应选择优质房产 避免与周边次新房相比无优势的项目 [8] - 避免大幅提价的尾盘 这类房产价格已脱离价值支撑 [8]

上海5月楼市运行情况 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米 同比增长17% [1] - 一手住房成交62万平方米 同比增长24% 市场热度持续 [1] - 二手住房成交161万平方米（1.9万套） 同比增长14% 创2022年以来同期新高 [1] 二手住房市场趋势 - 自2024年10月起连续8个月成交量突破1.5万套荣枯线 [1] - 单月成交同比连续正增长 显示市场流通性显著增强 [1]