文章核心观点 - 文章是一份关于成都市在2025年10月23日至10月29日期间的房地产市场周报，系统性地汇总了土地市场、商品房与二手房成交、新增预售项目开盘表现以及一周行业政策大事件 [1] 土地市场 - 成都金牛区一宗约23.4亩的住兼商用地将于11月21日出让，住宅部分起拍价为13900元/平方米 [2] - 本周（10月24日-10月30日）大成都范围内共成交3宗涉住宅用地，总面积合计约203.6亩 [4] - 具体成交地块包括：彭州市一宗57.8亩住宅用地，成交价407万元/亩；大邑县一宗60.4亩住宅用地，成交价2150元/平方米；东部新区一宗85.4亩住宅用地，成交价3500元/平方米 [3] 商品房成交 - 本周（10月24日-10月30日）成都全市商品房住宅成交总套数为1782套，成交总面积为232,777.94平方米 [5] - 成交呈现波动，单日全市最高成交套数为365套（10月28日），最低为55套（10月26日） [5] - 中心城区成交量普遍高于郊区新城，是市场成交的主力区域 [5] 二手房成交 - 本周（10月24日-10月30日）成都全市二手房住宅成交总套数为4237套，成交总面积为403,222.89平方米 [8] - 二手房成交量显著高于新房，单日全市最高成交套数为881套（10月28日） [8] - 10月25日和26日数据显示异常，其中26日全市成交套数为0套 [8] 新增预售与开盘表现 - 本周大成都范围内共发放39张预售证，其中29个项目包含住宅房源 [9] - 多个新开楼盘去化表现良好：高投万科高新锦曜首开去化约80%，主力总价130-180万 [9]；中铁博雅艺术城首开去化超百套，主力总价500-600万 [9]；龙泉驿区东城金茂晓棠二期加推房源开盘即罄 [9] - 具体项目数据：金牛区中铁博雅艺术城推出138套，认购115套，认购率83%，均价29630元/平方米 [11]；高新西区高投万科高新锦曜推出173套，认购138套，认购率80%，均价13480-13860元/平方米 [11]；龙泉驿区东城金茂晓棠二期推出160套，认购160套，认购率100%，均价18974-20743元/平方米 [11] 行业政策与动态 - “十五五”规划建议发布，明确未来五年房地产发展方向，强调“推动房地产高质量发展”，行业将从规模化扩张转向注重品质与安全的高质量发展阶段 [12] - 规划建议指明了构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理等系统性升级方向 [12] - 成都市修订完善商品房网签备案管理办法，旨在使行政主管部门职责更清晰、业务流程更便捷，并增加了对开发企业逾期未履行备案义务的补救措施，以维护购房者权益 [12] - 广州市发布“好房子”建设指引，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出20条具体标准，包括建议设有中央空调和新风系统的住宅层高不宜低于3.1米，并将防水部位保修期延长至10年 [13]

签约（重庆开发协会供图） 此前，璧山推出了《璧山区推动房地产高质量发展若干措施（试行）》，从土地出让、规划布局、配套建设、预售支持等11个方面提出支 持房地产行业具体举措。 10月27日，在2025年璧山区城市价值暨高品质建设用地推介会上，璧山11宗高品质地块，吸引了保利、金茂、龙湖、绿城、海成、新希望 等50余家品牌房企前来交流洽谈。 据介绍，本次推介会重点推出11宗优质地块，总面积834亩，涵盖居住、商业、文化设施等类型，均位于核心发展板块，区位优越、配套 成熟，具备巨大的发展潜力。玉泉湖活力核心区依托玉泉湖生态资源与多维度交通，适宜建设高端住宅及文化地标；枢纽TOD潜力区域凭 借轨交优势，打造"轨交上的品质居住区"；成熟板块商业明珠位于秀湖生态区，适合布局酒店、会议中心等商业配套；生命健康板块聚焦 康养住宅与复合型社区商业；科学城潜力板块与来凤文旅秘境则分别瞄准科创服务与文旅康养新需求。 活动现场（重庆开发协会供图） 推介会上，璧山高新区管委会、服务业发展区管委会与相关企业分别签订合作开发和投资开发协议。（来源：重庆开发协会） ...

文章核心观点 - 相比“十四五”规划，“十五五”规划对房地产行业需求侧的政策表达更为明确和具体，重点在于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩 [1][2] - 行业有望迈入稳定发展期，蓝筹企业竞争格局将持续优化 [2] 政策导向与市场要素配置 - “十五五”明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”的提法是“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [2] - “十五五”提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”以及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”，表达更加具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [2] 城市更新与城中村改造 - “十五五”提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，对集体建设用地的规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [3] - “十五五”与“十四五”同样提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [3] - “十五五”提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的提法强调了“大力”，未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [3] 行业高质量发展与风险化解 - “十五五”增设“推动房地产高质量发展”议题，并提出了五个可行的推进路径，包括健全资金监管、企业融资、现房销售等制度以保障购房者权益 [4] - 未来五年行业将从增量模式向存量模式转变，结合城市更新和城镇化需求匹配保障房建设转化工程，而“十四五”仅提出“有效增加保障性住房供给” [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配，新房产品将更关注在区位、配套、户型、功能等维度的品质升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] - “十五五”提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4]

核心财务表现 - 前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31% [1][2] - 归母净利润较上年同期大幅减亏超过11亿元 [1][2] - 销售毛利率同比提升4.12个百分点至11.03% [1][2] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，达到50.49亿元 [1][3] 营收与利润改善驱动因素 - 房屋集中交付项目总体量增大，带动房屋销售收入同比大幅增加 [2] - 项目去化与结算效率显著提升，期内结利项目收入增加且毛利提高 [2] - 公司对项目成本实施精细化管控并优化产品结构 [2] 现金流与资金状况 - 经营性现金流的根本性转变有效缓解短期流动性压力，并为后续项目开发及债务偿还提供资金基础 [3] - 控股股东首开集团拟提供不超过30亿元的永续债融资，以补充核心资本并优化债务结构 [4] - 公司于7月发行12亿元私募债“25首股03”，票面利率低至2.79%；8月再发行两期私募债，合计规模14.06亿元 [4] 战略布局与土地储备 - 9月以4.46亿元底价成功竞得北京市朝阳区呼家楼南里地块，该地块位于东北三环CBD核心板块，规划地上建筑规模7588平方米 [5] - 前三季度京内项目结利面积31.64万平方米，京外项目结利面积53.06万平方米，总计84.70万平方米，形成京内外协同贡献营收的均衡布局 [6] - 该核心地块项目预计将成为公司新的利润增长点，提升在高端住宅市场的竞争力 [5] 行业背景与公司定位 - 公司是北京市属国有大型企业，连续多年入围沪深房地产上市公司TOP10等多项行业榜单 [2] - 业务战略立足传统住宅开发，并推进与房地产相关联的多元化转型，构建增量开发、存量更新、多元转型的业务体系 [2] - 十五五规划建议指出要推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，为行业转型指明方向 [6]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...

核心财务表现 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 业绩增长得益于政策利好、核心城市深耕、内部运营管理加强及门店布局优化 [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现GTV 1566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市占率稳中有进，杭州市场保持头部稳定 [3] - 精细化运营体系是关键竞争力，包括密集社区服务网络、海量楼盘字典、精准客户需求洞察能力 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务GTV达259亿元，同比增长9.3%，逆势增长 [4] - 同期北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] - 增长得益于精准风险管控、营销数字化投入（如“夏季新房节”）及一二手房源联动优势 [4] - 推出“跨区域联动VIP服务”，打破传统区域服务壁垒，强化竞争优势 [4] 行业政策与展望 - “止跌回稳”政策导向下，各城市预计将持续出台支持性政策以激发市场活力 [5] - 行业将从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向，强调“好房子、好服务、好维护”的全生命周期管理 [6] - 城市更新将为经纪企业提供多元业务机遇，从传统交易服务扩张至社区生态运营 [6] 公司竞争优势与战略 - 公司拥有数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络，形成竞争壁垒 [6] - 数字化赋能精准匹配能力，叠加社区深耕优势，难以复制 [6] - 未来将持续拓展业务边界，助力行业高质量转型，满足“住更好”的民生需求 [6]

10月23日的四中全会对房地产只提了十个字：推动房地产高质量发展。此次《"十五五"建议》增加了许多，并涉及多个方面： 从以上6点来看，核心仍是推动房地产高质量发展，只是更进一步从不同维度发力。归根到底还是用"保障+市场"的方式让人民群众住上"好房子"。对行业 自身而言，这也是房地产行业摆脱旧有路径依赖、穿越周期、实现健康可持续发展的根本出路。 核心城市购房限制性政策 仍有优化空间 《"十五五"建议》在建设强大国内市场，大力提振消费部分提出"完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。" 当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出，仅剩部分城市还有所保留，在这其中，北京、上海、深圳的限购政策最受关注。 房地产未来五年终于定了！ 10月28日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《"十五五"建议》），基本确定未来五年房地产发 展方向。 2025年8-9月，北京、上海、深圳先后调整限购政策，三城均采用"分区域差异化松绑"策略，但宽松力度与范围各有侧重。 北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保 ...

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

房地产发展新模式构建 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2] - 加快房地产发展新模式的构建是“十五五”时期的第一任务，围绕商品房尤其是商品住宅落实制度是核心内容 [6] - 实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等是重点落实的政策方向 [3] 住房供给体系优化 - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给”，要求供给精准匹配地方需求特征 [3] - “十五五”是改善性住房供给的全面发力阶段，供给量大的片区要结构性收缩，需求潜力大的要以需定供 [6][7] - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [2] - 构建“市场+保障”双轨体系，结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地有效供应 [8] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，与房屋市场进入存量房时代相关 [2][7] - 重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用，科技赋能提升全链条效率 [8] 城市更新与区域发展 - 城市更新从“实施”升级为“大力实施”，完善工商业用地使用权续期法律法规将对其产生积极支撑 [4] - 核心城市群将引领高质量发展，通过优化土地供应、完善基础设施吸引高端人才和产业，推动住房需求升级 [9][10] - 打破公积金使用地域限制、推动跨区域住房信息共享，促进人口、资金合理流动 [10] 政策限制清理与消费促进 - 明确完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施，一些城市的住房限制性政策将有清晰退出表 [10] - 未来将清理影响公积金跨区域使用的不合理隐性限制，推动公积金资金在城市群都市圈中使用 [10]