政策支持降低购房成本 - 中国人民银行下调1年期LPR至3.0%和5年期以上LPR至3.5%，均下调10个基点，降低居民购房融资成本 [1] - 5年期以上LPR下调有助于引导各地房贷利率进一步下行，降低购房者置业成本 [1] - "认房不认贷"等政策持续宽松，已为购房者减轻负担 [1] 地方政策提振住房消费 - 上海市探索优化住房公积金使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [2] - 广东省鼓励采用购房补贴、优化住房套数认定标准、商品房收储、房票等形式支持进城农民购房 [2] - 热点城市需进一步降低住房消费门槛，以释放刚需潜力 [2] 购房促销活动与补贴 - 苏州市举办"家在苏州.2025苏心购房季"活动，提供购房合同金额0.5%的补贴 [3] - 中山市对2025年5月1日至6月30日期间购买新建商品住房的购房者给予购房款5‰的电子消费券补贴 [3] - 预计更多城市将优化住房公积金贷款支持并加大购房补贴力度 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 A股主要指数普遍收跌，三大指数震荡下行，沪深两市成交额小幅下滑，行业板块普遍下跌，国内经济基本面小幅走弱，对市场情绪产生一定负面影响，指数上方面临较大压力，虽国内宏观支持政策已相继出台，但仍需等待政策效应发挥，短期预计维持震荡，策略上建议暂时观望 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货数据 - IF主力合约（2506）最新3879.6，环比-2.0；IH主力合约（2506）最新2715.4，环比+2.6；IC主力合约（2506）最新5614.8，环比-39.6；IM主力合约（2506）最新5950.0，环比-48.6 [2] - IF-IH当月合约价差1164.2，环比-4.4；IC-IF当月合约价差1735.2，环比-39.2；IM-IC当月合约价差335.2，环比-9.8 [2] - IF前20名净持仓-30286.00，环比+141.0；IH前20名净持仓-10988.00，环比-889.0；IC前20名净持仓-14118.00，环比+274.0；IM前20名净持仓-35623.00，环比-45.0 [2] - 沪深300最新3913.87，环比-2.5；上证50最新2733.63，环比+5.2；中证500最新5703.28，环比-54.6；中证1000最新6066.10，环比-66.1 [2] 市场情绪 - A股成交额（日，亿元）11397.05，环比-746.67；两融余额（前一交易日，亿元）18111.84，环比-16.56；北向成交合计（前一交易日，亿元）1287.83，环比-8.46 [2] - 上涨股票比例（日，%）16.30，环比-13.55；Shibor（日，%）1.465，环比-0.044 [2] - IO平值看涨期权收盘价（2506）51.40，环比-0.60；IO平值看涨期权隐含波动率（%）13.67，环比+0.52 [2] 行业消息 - 金融监管总局等八部门联合印发《支持小微企业融资的若干措施》，提出加大首贷、信用贷等贷款投放，指导银行加强贷款利率定价管理，降低贷款附加费用 [2] - 上海市印发提振消费专项行动方案，提出加力扩围实施消费品以旧换新，更好满足住房消费需求，增加适合个人投资者投资的债券相关产品 [2] 重点关注 - 5月22日21:45关注美国5月SPGI制造业PMI初值；5月23日7:01关注日本4月核心CPI年率等；5月26日21:00关注欧洲央行行长拉加德发表讲话 [3]

上海房地产新政 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造 [1] - 扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策 [1] - 扩大住房公积金适用范围，探索优化使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [1] 成都房地产调控 - 持续实施住房用地出让"三色管理"，合理控制新增房地产供应 [2] - 推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜 [2] 万科融资动态 - 万科收到深铁集团42亿元借款，并签署借款合同 [3] - 以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70% [3] - 若股东大会未通过股票质押事项，需提供其他担保或偿还借款本息 [3] 高管变动 - 首开股份董事蒋翔宇因个人原因辞职，不再担任公司任何职务 [4] - 绿地控股董事、执行总裁张蕴因退休离任 [5]

住房公积金贷款利率调整 - 5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.35%降至2.1%，5年以上首套利率由2.85%降至2.6% [1] - 5年以下（含5年）第二套利率由2.775%降至2.525%，5年以上第二套利率由3.325%降至3.075% [1] - 新利率适用于5月8日（含）后发放的贷款，存量贷款自2026年1月1日调整 [1] - 预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元 [1] 湖北楼市"五一"销售表现 - 湖北省新建商品住房成交面积同比增长52.5% [2] - 住房博览会围绕返乡置业、教育置业等四大需求推出活动，市场呈现供需两旺 [2] - 黄石市提供异地公积金贷款支持，随州定向发送1.2万条房源短信 [3] - 宜昌"宜居供应链"平台吸引1000余人次认筹 [3] 教育置业推动销售 - 武汉整合"教育+住房"一站式服务，多孩家庭购房补贴范围扩大 [4] - 宜昌组织13批次看房团，1200余名购房者参与，教育家庭占比显著 [4] - 荆门优质学区房4个月网签356套，销售额达2.46亿元 [4] 创业及改善性置业支持 - 武汉降低青年群体置业门槛，十堰推出LOFT公寓满足创业需求 [5] - 随州对创业购房者给予15平方米奖励，荆门人才购房补贴累计兑现2.1亿元 [5] - 武汉二套房公积金贷款额度提升，荆门改善型住房销售回升 [6] - 襄阳假日商品房销售面积同比增45.6%，优质改善产品受关注 [6] 跨界联动营销成效 - 武汉150个楼盘联合家居、汽车品牌，实现选房到购车全流程消费 [6] - 孝感借电竞音乐节促销，5天新房销量同比增26.5% [6] - 跨界活动使购房者停留时长增2.3倍，决策周期缩短40% [7]

深圳五一好房节活动概况 - 活动主题为"筑梦鹏城宜居未来"，首日观展人数约4万人，现场人气爆棚[1][3] - 鹏宸云筑项目加推250套房源，开盘当日去化率达92%[1][3] - 分会场包括南山万象天地和深汕合作区鹅埠街道创业广场，分别展示17家和7个优质楼盘[3][8] 参展房企动态 - 深铁集团携六大TOD住宅项目参展，覆盖刚需、改善、高端全产品线[3] - 深铁推出"全民推荐享3-5万元奖励"计划及五重购房礼遇，包括限时折扣、到访礼等[4] - 针对异地购房者推出专属五重安家礼遇，提供跨城市咨询服务[5] - 安居集团推出"以租换购"政策，租户购指定房源可享最高2.5万元免租优惠[5] 住房金融支持 - 8家商业银行联合提供贷款政策解读、利率优惠等一站式服务[7] - 中国银行推出装修消费贷（最高50万/5年/利率3%）和大额单笔消费贷（最高100万/7年/利率3.2%）[7] - 建设银行建易贷额度达100万，利率低至3%，低于首套房贷利率[7] - 兴业银行面向优质单位提供灵活还款的装修消费贷，额度近百万[7] 展会特色活动 - 深铁展区设置VR看房系统，中原地产等展区提供二手房政策咨询[3] - 南山区会场组织魔术表演、网红直播等互动，深汕会场推出3-5万元装修优惠[3][8] - 政策咨询区服务时间延长至20:00，主会场毗邻地铁少年宫站[7][8]

生育养育保障 - 按照国家部署发放育儿补贴以加大生育养育保障力度 [1] - 推广夫妻共享育儿假并逐步拓展夫妻间共享假期 [1] - 鼓励区县结合实际探索设置中小学春秋假试点 [1] 节假日消费 - 严格落实带薪年休假制度并科学合理安排休息休假 [1] - 鼓励带薪年休假与小长假连休以扩大节假日消费 [1] 住房消费支持 - 多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设 [1] - 持续推进城中村和城乡危旧房改造 [1] - 向低收入住房困难家庭发放租赁补贴 [1] - 支持缴存人提取公积金支付购房首付款同时申请住房公积金个人住房贷款 [1] - 加大租购住房提取住房公积金支持力度 [1] - 支持城镇老旧小区住宅加装电梯提取公积金 [1]

政策定调与市场潜力 - 中共中央政治局常委、国务院总理李强定调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，需进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展 [1] - 总理强调，收购存量商品房用作保障性住房是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手，要落实好相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施 [1] - 中指研究院政策研究总监陈文静表示，总理的表态提振了市场预期，明确了促进住房消费的多项举措，未来政策有望加快落实 [1] 房地产在内需中的定位 - 此次调研是关于全方位扩大国内需求的重大活动，总理强调要以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力 [2] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次表态对房地产在整个内需的带动效应方面做了充分肯定，是当前增强对房地产业信心的重要体现 [3] - 随着楼市下行将近4年，房地产在政策领域的定位已从投资回归到大宗消费，2022年《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》及近期《提振消费专项行动方案》均提及促进居住消费健康发展 [3] - 严跃进认为，“房地产有较大的发展空间，也可以释放出较大的市场潜力”的表述非常重要，当前政策面以非常高的规格讲到了房地产市场对提振内需的作用，将明显提振市场信心 [3] 一线城市市场表现与政策预期 - 以一线城市为代表的超大特大城市是住房消费市场最重要的组成部分，国家统计局数据显示，3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2% [4] - 具体来看，3月北京一手房价格下降0.2%，二手房价格则上涨0.5%，领涨一线城市，上海、深圳一手、二手房价格均在上涨，二、三线城市价格则延续持平或下降趋势 [4] - 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，重点城市止跌回稳趋势更明显，主要因前期流入人口多、积累的刚需庞大，以及老市民改善潜力大，近年来政策降低门槛和成本对需求释放效应明显 [4] - 陈文静认为，北京在支持刚性和改善性住房需求上仍有较大政策空间，短期优化调整相关政策存在预期，特别是调减限制性政策 [5] - 据中指研究院监测，2024年以来全国超30城优化、取消限售政策，近期重庆、南京、无锡全面取消限售，目前北京、上海、杭州、成都、苏州等地尚未完全取消限售政策，预计短期将有更多城市跟进 [5] 存量房收购与保障性住房 - 总理在调研中强调要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量，并聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善政策以支持居民刚性和改善性住房需求 [2][3] - 陈文静指出，2024年以来中央及监管部门已落地多项支持收购存量商品房用作保障性住房的措施，如保障性住房再贷款、专项债等资金支持先后落位，但当前收购过程中仍存在多项卡点 [5] - 预计更多配套举措或已在路上，在进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间 [5]

文章核心观点 3月以来多地发文促进住房消费，威海发布16条措施，业内认为优化公积金政策或成各地落实促需求政策重要抓手，更多城市有望跟进 [2][4][9] 威海发布16条措施促进住房消费 - 加大公积金支持力度，无房职工租房提取额度提至每人每年14400元，二套房首付比例降至20%，购买现房最高贷款额度提10%，购买高品质住宅最高贷款额度提30万元 [4] - 引导企业优惠，开展群团购活动，拓展销售新模式，举办异地推介活动 [4] - 落实换购住房个税退税政策，鼓励房企助力“以旧换新” [5] - 推进老旧小区改造，带动设备更新和消费品以旧换新 [5] - 保障刚性住房需求，开展保障性住房筹集，收购存量商品房作租赁住房，推动租赁补贴资格确认并联审批 [5] 多地发文促进住房消费 - 山西住建厅等7部门鼓励住房消费，提出支持企业优惠、用足公积金和个税退税政策等5项工作 [7] - 昆明推动住房消费回暖，商贷首付最低15%，优化公积金贷款认定标准，推广灵活就业人员参缴，二孩、三孩家庭公积金贷款额度上浮 [7] - 青岛开展促销活动不少于50场，实施青年人才购房券政策，发挥公积金保障作用 [8] - 中办、国办发文强调满足住房消费需求，推动楼市止跌回稳 [8][9] - 中指研究院陈文静称优化公积金政策或成各地落实促需求政策重要抓手，更多城市或跟进 [9]

威海市住房消费促进政策 - 发布16条措施促进住房消费 包括组织促销活动 推动以旧换新 加大公积金支持力度 [2][3] - 公积金政策调整：无房职工租房提取额度由每人每年12000元提高至14400元（增幅20%） 购买第二套住房首付比例由30%下调至20% 购买现房最高贷款额度提高10%（双人申请由100万元增至110万元 单人申请由60万元增至66万元） 购买高品质住宅最高贷款额度增加30万元（双人申请130万元 单人申请90万元） [3] - 落实换购住房个人所得税退税政策 出售自有住房后一年内重新购房可享受退税优惠 鼓励房企以第三方评估价抵顶旧房房款支持以旧换新 [4] - 推进老旧小区改造 带动电梯更新 家电以旧换新 适老化改造等消费投资 [4] - 以需定建保障性住房 支持收购存量商品房用作租赁住房 优化公租房申请流程 [4] 其他地区住房消费政策 - 山西省提出5项住房消费鼓励措施 包括房企优惠让利 公积金提额 个税退税等支持以旧换新和小换大需求 [5] - 昆明市推动住房消费回暖：商业性个人住房贷款首付比例统一降至15% 优化公积金贷款认定标准 二孩/三孩家庭购买首套住房公积金贷款额度最高上浮20%/30% [6] - 青岛市开展不少于50场住房促销活动 实施青年人才购房券政策（博士10万元 硕士5万元） 支持以旧换新和公积金保障 [6] 中央政策导向与行业影响 - 中办、国办首次在促消费文件中明确更好满足住房消费需求 强调稳楼市是提振消费和扩大内需的重要组成部分 [7] - 政策着力点包括城中村改造 专项债收购存量商品房 公积金利率调整及使用范围扩大 其中优化公积金政策成为各地落实需求的重要抓手 [7]

文章核心观点 山西省7部门联合印发《山西省持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年行动计划》，要求推动房地产市场止跌回稳，落实政策支持住房需求，优化供应，推进保交房，完善制度构建新模式，明确4方面19项重点工作并提出相关要求 [1] 各目录总结 正向引导市场预期 - 提前谋划“十五五”住房发展规划 [2] - 编制发布住房发展年度计划和住宅用地供应计划 [2] - 做好住宅用地信息公开 [2] - 加强房地产政策宣贯 [2] 优化土地及住房供应 - 支持保障性住房用地供应 [2] - 合理控制新增房地产用地 [2] - 做好闲置存量土地处置 [2] - 强化房地产“净地出让” [2] - 打造“好房子”建设试点 [2] 鼓励居民住房消费 - 组织商品房促销活动，利用重要时间窗口开展促销月活动，支持企业优惠让利、创新模式、宣传政策、推介房源，支持家电家装企业促销 [2] - 支持住房“以旧换新”，用足公积金提额、个税退税等政策释放改善性需求 [2][3] - 发挥住房公积金支持作用，优化使用政策，规范管理，拓展数字化场景，推动新增贷款发放额正增长，做好灵活就业人员参保工作 [3] - 提升在售项目基础设施配套 [2] - 提升物业服务质量 [2] 加快项目建设交付 - 推进保交房项目交付销号，发挥专班作用，用好“白名单”制度，年底前完成任务，督促重点难点项目交付 [3] - 加快实施城中村改造 [3] - 加快房地产项目开工建设 [3] - 推动商品房销售制度改革 [3] - 推动实现“交房即交证” [3] 行动计划要求 - 省房地产高质量发展工作专班有关单位加强协调，靠前服务，跟踪指导，建立联络员机制，加强信息共享 [4] - 各市压实责任，统筹推进任务，定期通报进展 [4] - 各市住建（房管）部门发挥牵头协调作用，制定市级计划并报送省住建厅备案 [4]