住房条件改善 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间) 惠及3000多万群众 [1] - 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 适时调整优化房地产政策 [1] 城市人居环境提升 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 加装电梯12.9万部 增设停车位340多万个 养老托育等社区服务设施6.4万个 [1] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [1] - 打造"口袋公园"1.8万多个 城市绿道2.5万公里 [1] 住房与城建领域改革 - 深化住房和房地产领域改革 加快构建房地产发展新模式 完善住房供应体系 [2] - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度 建立人、房、地、钱要素联动新机制 [2] - 深化城市建设领域改革 健全城市体检和城市更新一体化推进机制 [2] - 建立城市建设运营投融资新体系 构建城市高效能治理新模式 [2]

房地产市场总体成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 存量住房市场规模持续扩大 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [1] - "十四五"期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套间 惠及3000多万群众 [1] 房地产政策优化调整 - 住房城乡建设部坚持因城施策精准施策一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率 对居民卖旧买新换购住房给予退税支持等方式降低居民购房成本 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策 [2] 保交楼工作推进机制 - 国家省市成立三级工作专班上下联动 压实地方政府房地产企业金融机构各方责任 [2] - 按照市场化法治化原则一楼一策推进分类处置 对符合条件的项目通过城市房地产融资协调机制纳入白名单给予融资支持 [2] - 对资不抵债的项目加快推进破产重整或清算 在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置 [2] 住房保障体系建设 - 建立了包含公租房保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [3] - 坚持货币补贴和实物保障相结合 以需定建以需定购筹集保障性住房房源 [3] - 指导各地建立住房保障轮候库制度 健全保障性住房申请轮候准入使用退出等管理机制 [3]

土地市场 - 成都通过拍卖形式成交4宗住宅用地，总成交面积约195.6亩 [2] - 其中3宗地块以起始价成交，1宗地块（编号025-039）成交价15800元/平方米，高于15000元/平方米的起始价 [3] - 地块竞得方包括成都金牛金浦汇建设开发有限公司、成都旭琅置业有限公司等地方性开发企业 [3] 商品房成交数据 - 本周（9月11日-9月17日）成都商品房成交总套数为1322套，成交总面积为167,516.99平方米 [6] - 日度成交数据显示，9月13日和9月14日成交量显著偏低，分别为51套和53套，远低于周内其他日期超过200套的水平 [6] - 中心城区是成交主力，周内日均成交套数（除13、14日外）在168-213套之间，而郊区新城日均成交套数在22-73套之间 [6] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数为4205套，成交总面积为405,636.24平方米，成交量显著高于新房 [9] - 成交数据在9月14日记录为零，9月15日达到周内峰值1061套，随后日度成交回落至750-800套区间 [9] - 中心城区二手房成交活跃，周内有四天日成交套数超过600套，而郊区新城日成交套数多在120-160套之间 [9] 新增住宅供应 - 大成都范围内本周共发放16张预售证，其中10个项目包含住宅房源 [10] - 新增住宅预售项目分布在邛崃市、温江区、龙泉驿区等多个行政区域，单个项目预售面积从1,664.36平方米至38,433.92平方米不等 [11] - 主要新增供应项目包括云锦学里（预售面积38,433.92平方米）、锦城拾云雅园（预售面积32,182.8平方米）等 [11] 行业政策与动态 - 全国层面，商品房待售面积已连续6个月减少，市场呈现分化调整态势，政策利好效应逐步显现 [12] - 首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行，旨在解决市场突出问题 [12] - 地方层面，成都武侯区保障性租赁住房项目上新713间房源 [13]；重庆市出台措施，对在特定期间内中心城区新购商品住房并提供补贴以促进住房消费 [14]

行业与公司 * 行业聚焦于中国房地产租赁市场 特别是一线和二线城市的住宅租赁与保障性住房领域[1][4][9] * 公司涉及租赁企业 包括机构化运营集中式出租住房项目的运营商 以及参与保障性住房市场的大型开发商和资管系企业 例如华润有巢REITs项目被提及[10][12][14] 核心观点与论据 * 中国一线城市租金回报率从1.5%左右升至1.7%-1.9% 但由于CPI低位甚至负增长 实际投资机会并不乐观 2023年起一线城市租金回报比加CPI已低于无风险收益率 需警惕房价下探风险[1][4] * 提升实际租金回报率需提高租金或降低购房成本 鉴于全球通胀放缓及中国GDP增速下降导致CPI下行 降低房价是主要途径 无风险收益下降可部分缓解房价下探压力 例如10年期国债收益降至1.7%时对房地产价格下探压力有所减轻[1][7] * 二线城市租金回报率加CPI在2024年开始回升 如长沙和武汉在2023年分别提升0.3个百分点和0.6个百分点 2024年达到3.9%-4.1% 表明二线城市房价企稳 与一线城市形成对比[9] * 租赁企业面临房价上涨、租金增长乏力挑战 盈利能力受损 现金流承压 运营压力增大 扩张能力削弱 资产估值与再融资风险增加 例如部分国内城市租金回报率仅为2%-3% 而融资成本普遍高于3% 商业地产资本化率从5%降至3%[10] * 政策红利通过低价土地供应、税收优惠、财政补贴、REITs融资及"租购同权"等措施推动保障性住房市场发展 例如华润有巢REITs项目地价仅为同区域住宅用地20%左右 个人出租住房增值税税率从5%降至1.5% 专业化出租企业房地产税按4%征收 原为12% 深圳对新建出租住房最高补贴1500元/平方米[12] * 热点城市机构化运营集中式出租住房项目房间数量同比增长35% 低于2023年的55% 但武汉、天津、青岛等市增长速度超过或接近70% 利率下行显著降低融资成本 国企系大型开发商通过重资产进行规模扩张 资管系占比增加[14] 其他重要内容 * 租金回报率是衡量房产投资价值的重要指标 经过通胀调整后具有可比性 例如过去16年间中国一线城市租金回报率约1.5%加上2%通胀相当于国外平均3.5%水平[3] * 中国住房持有成本较低源于长期货币宽松、缺乏房产税及房价上涨预期 导致居民倾向购房而非出租 影响租赁市场发展 并降低对租金回报的要求[6] * 美国房地产增加值占GDP比重为13.8% 远高于中国的5.9% 差异主要源于统计方式不同 美国按市场价格虚拟出租出房租纳入GDP核算 中国主要处于评估和研究阶段[15] * 中国在2016年改进核算方法 使用市场租金法计算城镇居民自有住房服务产出 农村仍用成本法 2002年核算体系用成本法 2016年调整折旧率 城镇居民从每年4%调低至2% 农村从2%调高至3%[16] * 新核算标准下城镇居民自有住房服务产出参考市场租金估算 但许多低等级城市仍用成本法 未来随租房市场完善将逐步实现租金法核算[17] * 中国加快住房普查数据收集 包括房屋地理位置、面积、结构、质量、房龄等信息 为市场租金法提供数据支撑 并为未来征收持有环节税种提供基础[18]

住房保障政策 - 财政部宣布"十四五"时期支持筹集各类保障性住房约780万套 [1] - "十四五"时期计划改造老旧小区16万个 [1] - 政策目标为帮助城市困难人群实现住有所居 [1]

上海土地市场 - 上海第七批次集中供地出让5宗住宅用地，总面积139,929.87平方米，总规划建筑面积237,146.94平方米，总起始价98.67亿元，最终收金111.16亿元 [1] - 本次土拍3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，反映出市场活跃度及房企对上海房地产市场的信心 [1] 保障性住房金融支持 - 农业发展银行南平市分行发放福建省首笔保障性住房收购贷款4900万元，用于收购179套总面积1.88万平方米的已完工未售商品房 [2] - 该分行新增投放贷款6345万元，支持收购延平区671套已建成未售商品房，两笔贷款均用于补充保障性租赁住房供给 [2] - 人民银行对金融机构该笔贷款本金给予100%保障性住房再贷款扶持，此举有助于房地产企业盘活存量资产并优化资源配置 [2] 公司股权与控制权变动 - 珠光集团通过国有股权无偿划转受让大横琴集团90.21%股权，进而间接控制世联行30.58%表决权股份，新股东入驻或带来资源整合与业务协同机遇 [3] - 红星美凯龙股东红星控股持股比例由23.51%降至19.95%，其持有的1.55亿股股票将全部以抵债形式向普通债权人进行分配，或促使公司治理结构优化 [5] 企业债务重组进展 - 花样年境外债务重组获得持有现有票据78.43%的债权人支持，公司已将提前同意费截止时间延长至2025年9月23日，一般同意费截止时间延长至2025年10月10日 [4]

项目概况 - 济南城发·七彩新筑配售型保障性住房项目于8月28日起开放实楼装修交付样板间 [1] - 项目总建筑面积约25万平方米 规划建设26栋住宅 提供1900套精装房源 [3] - 项目位于历城区七彩路与虎山北路交叉口东南侧 为济南市重点保障性住房工程 [3] 户型设计 - 首批开放A-1地块9号楼80平方米户型和14号楼114平方米户型的实楼装修交付样板间 [1] - 项目户型面积从80平方米到128平方米不等 满足不同家庭居住需求 [3] - 采用全明设计 保证户户通透采光充足 秉持绿色建筑二星标准 [3] 工程进展 - A-1 A-2地块已有4栋主体结构封顶 其他楼栋多已施工层数过半 [6] - 采用轻质高强ALC条板墙墙体施工 断桥铝型材与三玻两腔LOW-E玻璃门窗安装 [6] - 创新应用BIM建模技术指导 实现全流程数字化管理 提升施工效率与质量管控水平 [6] 参观安排 - 开放时间为每日上午9:00-11:30 下午14:00-17:00 工作日上午时段人流较少 [5] - 参观需实名预约 未预约到访无法参观 周末参观建议提前3-5天预约 [5] - 项目热线电话为0531-86909916和0531-86909917 供意向市民预约使用 [5] 物业服务 - 济南万科物业服务有限公司中标该项目物业服务 [6] - 万科物业将以精细化管理和温度服务为社区生活注入全新活力 [6] - 物业入驻被视为对项目品质生活的全新升级 [6]

城市存量资源激活 - 全面摸底城市房屋 设施 土地等资产资源底数 [2] - 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置传统商业设施等存量房屋 [2] - 建立建筑功能转换和混合利用相适应的规划调整机制 [2] - 加强规范存量城市基础设施资产管理以提高运行效能 [2] - 优化产权归集 整合 置换和登记政策以盘活存量低效用地 [2] 住房建设与社区发展 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 [2] - 加快构建房地产发展新模式满足刚性和改善性住房需求 [2] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 [2] - 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [2] - 实施物业服务质量提升行动 [2] 城市更新与改造 - 稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [2] - 持续推动城镇老旧小区改造 [2] - 一体化推进城市体检和城市更新 [2] 产城融合发展规划 - 坚持人口 产业 城镇 交通一体规划 [2] - 建设创新型产业社区和商务社区 [2] - 科学制定实施城市更新专项规划 [2] - 创造宜业 宜居 宜乐 宜游城市环境促进产城融合 [2] - 因地制宜发展保障性住房实现职住平衡 [2]

住房公积金政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付款比例降至15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策与多子女家庭购房等政策不叠加使用 [1] 提取与贷款组合政策 - 购买保障性住房可同时提取住房公积金支付购房款并申请贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] 保障性租赁住房支持措施 - 租住保障性租赁住房且连续缴存住房公积金满3个月 本人及配偶在成都市无自有产权住房的可按实际房租支出提取 [1] - 可签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [1]

政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款最低首付款比例为15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策不与多子女家庭购房等政策叠加使用 [1] 提取政策 - 允许提取住房公积金支付购房款同时申请住房公积金贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] - 缴存人购买保障性住房可提取本人父母、子女、配偶的住房公积金 [2] - 缴存人及配偶可在购房五年内申请每月提取一次 父母子女符合条件可在购房一年内提取一次 [2] 租赁支持 - 租住保障性租赁住房且符合条件者可按实际房租支出提取住房公积金 [2] - 允许签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [2] - 当年办理过租房提取的缴存人购买保障性住房可继续以购房或偿还贷款本息申请提取 [2]