公司财务与债务管理 - 公司一笔规模为11亿元人民币的"21万科02"债券展期议案获得通过 [1] - 该债券展期为公司争取了一年的缓冲时间 [1] 市场反应与股价表现 - 1月21日，公司A股（万科A）股价上涨超过5% [1] - 同日，公司港股（万科企业）股价上涨超过3% [1]

“21万科02”债券回售方案通过 - 万科“21万科02”债券2026年第一次持有人会议于1月19日至20日召开 议案一（豁免会议程序）以92.36%同意票通过 议案四（调整回售本息兑付安排及增信）以92.11%同意票通过[2] - 议案四核心条款为“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”组合 具体包括：2026年1月30日实施不超过10万元的固定兑付 剩余本金中40%于同日兑付并注销 剩余60%展期至2027年1月22日兑付[4] - 利息安排为：回售本金（扣除固定兑付后）40%对应在2026年1月22日至29日期间的利息于1月30日随本金兑付 剩余60%对应在2026年1月22日至2027年1月21日期间的利息于2027年兑付日随本金兑付[5] - 万科提供武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为增信担保措施[5] 市场反应与股价表现 - 1月21日 万科股价小幅上涨 截至上午收盘报4.90元/股 涨幅2.3%[3] - “21万科02”回售方案通过后 万科多只境内债大涨 “22万科06”、“23万科01”、“21万科04”早间均因上涨超过20%而临时停牌[7] 对其他债券展期的积极影响 - “21万科02”回售方案高票通过 为万科另外两只处于展期谈判中的债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”增强了信心 市场对其展期成功的预期提升[6][7] - “22万科MTN004”与“22万科MTN005”新展期方案核心条款包括10万元固定兑付 剩余本金40%提前兑付 并提供相关公司应收款等增信保障 同时正寻求将宽限期延长至90个交易日[7] 债券基本信息 - “21万科02”债券余额为11亿元 票面利率3.98% 为7年期债券 到期日为2028年1月22日 附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权及投资者回售选择权[4]

公司股价与市场反应 - 万科企业股价午后显著上涨，截至发稿涨幅达4.31%，报3.63港元，成交额为2.52亿港元 [1] - 盘中股价一度涨超6% [1] 债券展期进展 - 公司一笔余额为11亿元人民币的“21万科02”债券，其展期1年的方案已获得通过 [1] - 该方案是公司本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案 [1] 展期成功的意义与影响 - 分析人士指出，此次展期成功标志着公司在流动性危机中争取到了宝贵的喘息空间 [1] - 业内人士表示，“21万科02”展期方案通过提供了一个样板，可能提高剩余两笔正在谈判的债券（“22万科MTN004”、“22万科MTN005”）展期方案通过的概率 [1]

公司股价与市场反应 - 万科企业(02202)股价午后涨超6%，截至发稿时上涨4.31%，报3.63港元，成交额达2.52亿港元 [1] 债务展期进展 - 万科一笔余额为11亿元人民币的“21万科02”债券，其展期1年的方案已获得通过 [1] - 该方案是公司本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案，标志着公司在应对流动性危机中争取到了宝贵的喘息空间 [1] 对后续债务处理的影响 - “21万科02”展期方案的通过提供了一个样板，基于此，对于万科剩余两笔正在谈判展期的“22万科MTN004”和“22万科MTN005”债券，其展期方案通过的概率较此前可能会有所提高 [1]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司旗下余额为11亿元人民币的“21万科02”债券展期一年方案获得通过，同意票比例为92.11% [1] - 该方案是公司本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案，被视为公司在应对流动性压力时争取到了宝贵的喘息空间 [1] 展期方案具体条款 - **小额兑付安排**：公司将于2026年1月30日对已申报回售的债券，按账户实施不超过10万元人民币的小额兑付，旨在保障小额持有人的流动性 [1] - **回售本金分期兑付**：对于已申报回售的债券本金，其中40%将于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日兑付 [1] - **利息支付安排**：未申报回售部分的利息于2026年1月22日按期支付，已申报回售部分的利息在议案通过后2个交易日内支付，展期部分的票面利率维持3.98%不变，利息随最终本金一并支付 [2] - **增信措施**：公司承诺为展期本息提供资产质押担保，质押物为发行人对项目公司（武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司）的应收款项 [1] 方案通过的原因与影响 - **获得高票支持的原因**：方案提供了即期现金回流（立即兑付40%回售本金及小额兑付）和具体的资产增信措施（项目公司应收款质押），回应了投资者的多样化诉求并增强了偿付保障 [1][3] - **方案的示范效应**：该方案的通过为万科仍在沟通中的另外两笔中期票据（“22万科MTN004”余额20亿元、“22万科MTN005”余额37亿元，合计57亿元）的展期谈判提供了样板，市场预期其通过概率可能因此提高 [3] - **后续解决路径的关键**：未来债务问题的解决取决于公司能否继续提供“足够具体、足够可执行”的资产质押和现金安排，并在资产权属、偿债优先级等关键条款上落到实处 [4]

万科债券展期方案进展 - 万科一笔债券“21万科02”的展期方案获得持有人会议通过，暂时避免了实质性违约 [3] - 该债券余额为11亿元，有效回售申报数量为10,321,010张，回售价为100元/张 [5] “21万科02”展期方案具体条款 - 增加固定兑付安排：对同意议案的每个证券账户，于2026年1月30日兑付不超过10万元，该部分本金在2026年1月22日至29日期间不计息 [3] - 回售部分本金兑付安排：扣除固定兑付后，40%本金于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日 [3] - 利息支付安排：40%本金对应计息期利息于2026年1月30日随本金兑付，剩余60%本金对应计息期利息于2027年1月22日随本金兑付 [4] - 增信措施：万科以其持有的武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为增信担保，并承诺在议案通过后60个工作日内履行手续 [4] 其他债券展期谈判情况 - 另外两笔债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”也在同日召开持有人会议，讨论的展期方案同样包含10万元固定兑付及首付40%的条款 [5] - 市场观点认为，“21万科02”方案通过后，上述两笔中票的展期方案将有所参照 [5] 公司后续债务压力 - 根据Wind数据，万科在2026年第二季度到期的债务总额约为65亿元 [5] - 有房企内部人士表示，当前发行人能给出40%的首付比例，可能意味着整体重组方案将要出炉，因为“企业手中余粮并不充裕” [5]

核心事件：万科一笔债券展期方案获通过 - 万科旗下债券“21万科02”的展期及增信议案获得债券持有人会议通过 [1] - 该债券余额为11亿元 有效回售申报数量为10,321,010张 回售价格为100元/张 [2] - 市场观点认为 该方案的通过为万科其他正在谈判的债券展期提供了参照 公司暂时有望免于实质性违约 [3] 具体展期方案条款 - **固定兑付安排**：对于同意相关议案的每个证券账户 公司将于2026年1月30日实施不超过10万元的兑付 该部分本金在兑付前一周不计息 [1] - **本金兑付安排**：扣除固定兑付部分后 回售本金的40%于2026年1月30日兑付 剩余60%展期1年至2027年1月22日兑付 [1] - **利息支付安排**：回售本金（扣除固定兑付部分后）40%对应的一周利息于2026年1月30日随本金兑付 剩余60%对应的展期期间利息于2027年1月22日随本金兑付 [1] - **增信措施**：公司将以持有的武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为增信担保 为债券未付本息提供增信 并承诺在议案通过后60个工作日内履行手续 [2] 其他债券谈判进展与公司债务状况 - 另外两笔债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”也在同日召开持有人会议 讨论的展期方案同样包含了10万元固定兑付及首付40%的条款 [2] - 根据Wind数据 公司第二季度将到期的债务总额约为65亿元 [3] - 有房企内部人士认为 当前发行人能给出40%的首付比例 可能意味着整体重组方案将要出炉 [3]

新增被执行信息 - 万科企业股份有限公司与长沙市万科企业有限公司于2026年1月14日被湖南省长沙市中级人民法院立案执行，执行标的约10.9亿元（1,089,965,950.00元）[1] - 这是公司自2023年5月（涉及金额3393元）以来的首次被执行事件，也是债券展期事件后首次发生被执行事件[2] 股权冻结情况 - 公司存在14起股权冻结事项，均发生在2025年，对应股权数额合计约27.58亿元[2] - 股权冻结案件集中在广东省、湖南省、辽宁省、江苏省以及上海市[2] - 部分具体冻结案例包括：冻结在万纬物流发展有限公司的股权2.5亿元、在深圳市万科发展有限公司的股权5.7亿元（两起）、在万科建筑技术发展（深圳）有限公司的股权1亿元等[3] 债券展期进展 - 2025年11月以来，公司旗下两笔本金合计57亿元的境内债（“22万科MTN004”和“22万科MTN005”）先后寻求展期，前期展期方案接连被否[4] - 2026年1月中旬，公司提交了第三版展期方案，明确了增信标的[4] - “22万科MTN004”本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，原2025年12月15日到期的应付利息6000万元宽限至2026年1月28日内支付[5] - “22万科MTN005”本金展期12个月至2026年12月28日，原到期应付的1.11亿元利息宽限至2026年2月10日内支付[7] - 两笔债券展期期间票面利率维持3%不变，新增利息利随本清[6][7] 展期方案增信措施 - “22万科MTN004”提供三家项目公司（深圳荣兴房地产、廊坊万恒盛业房地产、北京友泰房地产）的应收款质押作为增信担保[6] - “22万科MTN005”提供三家项目公司（深圳中万华凯实业投资、西安伊合源实业、深圳万信未来城制造）的应收账款质押作为增信担保[8] - 增信担保手续需在议案获表决通过之日起60个工作日内落实，若未按期执行，债权人可宣布债券本息立即到期[6][8] 替代兑付方案 - 两笔债券的议案三和议案四均设置了固定兑付安排，对同意议案的每个持有人账户于2026年1月28日兑付10万元，该部分本金在宽限期内不计息[7][8] - “22万科MTN004”议案三要求剩余本金的40%于2026年1月28日兑付，其余60%展期一年[7] - “22万科MTN004”议案四要求剩余本金的5%于2026年1月28日兑付，该部分本金在宽限期内不计息[7] - “22万科MTN005”议案三要求剩余本金的40%于2026年1月28日兑付，其余60%展期一年，并支付相应利息[8] - “22万科MTN005”议案四要求剩余本金的5%于2026年1月28日兑付，该部分本金在宽限期内不计息[8] 会议安排 - “22万科MTN004”及“22万科MTN005”的债券持有人会议被安排于2026年1月21日举行[8] - “22万科MTN004”的议案表决截止日为2026年1月26日，“22万科MTN005”的表决截止日为2026年1月27日[8]

核心观点 - 万科针对三只密集到期的债券提出了包含部分兑付与增信措施的新展期方案 标志着公司债务危机处理策略出现关键转变 向市场传递出积极化解债务的决心 受此消息影响 公司股票与债券价格均大幅上涨 [2][3][6][46][47] 市场反应 - 2026年1月15日 万科A股价直线拉升 涨超5% 港股万科企业同步上涨 涨超7% [3][51] - 同日 万科多只境内债券价格普遍大涨 其中“22万科04”、“23万科01”、“22万科02”和“22万科06”均涨超20% 触发盘中临时停牌 [3][6][51][54] - 深交所当日发布了关于“21万科04”、“23万科01”、“22万科04”、“22万科02”、“22万科06”及“21万科06”等多只债券盘中临时停牌的公告 [6][54] 债券展期新方案详情 - **针对“21万科02”债券**：该债券余额为11亿元 发行票面利率3.98% 原行权日为2026年1月22日 公司决定不赎回 [9][57] - 公司新增了两项核心议案：议案四为“部分兑付+剩余展期” 即对支持议案的账户先行兑付不超过10万元本金 并于2026年1月30日兑付回售部分本金的40% 剩余60%展期一年至2027年1月22日兑付 [13][61] - 议案五为“小额兑付+长宽限期” 给予回售部分本金兑付60个交易日宽限期（截至2026年4月27日） 并在固定兑付基础上于1月30日兑付剩余回售本金的5% [13][22][23][61][70][71] - 展期期间利率维持原票面利率3.98%不变 并提供增信措施 [11][19][59][67] - **针对“22万科MTN004”与“22万科MTN005”债券**：此前展期一年的方案均未获通过 [6][54] - 新方案为持有人提供了从“全额展期”到“部分兑付”的差异化选择 例如“40%本金兑付+60%展期一年”或先兑付5%本金等方案 [34][82] - 为换取空间 议案申请将本息兑付宽限期由30个交易日大幅延长至90个交易日 [34][82] - 公司在部分议案中承诺向同意议案的持有人先行实施10万元的固定兑付 并以深圳、廊坊及北京三家项目公司的应收账款作为质押增信 [34][82] 公司面临的背景与压力 - 公司面临巨额债务到期、展期谈判初步遇阻、国际评级机构下调评级等多重压力 市场此前对其债务重组甚至违约的传闻甚嚣尘上 [2][35][36][38][50][83][84][86] - 最重要的大股东深铁集团的支持方式发生转变 2025年11月双方协议约定深铁在2025年初至2026年6月期间提供总额不超过220亿元的股东借款额度 但要求每笔借款必须提供足额资产抵押或股权质押 标志着无条件“输血”阶段近尾声 公司财务灵活性降低 [41][45][89][93] 公司应对策略 - 债务谈判策略发生关键改变 从最初被市场认为缺乏诚意的“全额展期”方案 转向提供部分兑付、增长宽限期及实质性增信筹码的多维度方案组合 [26][34][74][82] - 管理层曾表示将全力以赴从经营和融资两端筹措资金 具体路径包括促进销售回款、推进大宗资产交易、加快非主业退出以及争取各类融资 [45][93]

核心观点 - 万科就“22万科MTN004”债券召开持有人会议，提出四项议案，核心目的是通过延长宽限期、调整本息兑付安排及提供增信等措施，避免在1月28日宽限期结束时发生违约 [2] 议案一：调整中期票据本息兑付安排 - **本金兑付展期**：本期中期票据本金兑付时间展期12个月，调整后于2026年12月15日偿付全部本金 [5] - **利息支付安排**：2025年12月15日到期的应付利息6000万元在宽限期（2026年1月28日）内支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [5] - **展期期间利率**：展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3.00%不变，新增利息随本金一同支付（利随本清） [5] - **提供增信措施**：公司承诺以持有的三家项目公司（深圳市荣兴、廊坊万恒盛业、北京友泰）的应收款质押，为本期票据未付本息提供增信担保，并承诺在议案通过后60个工作日内完成相关手续 [6] 议案二：延长本期中期票据宽限期 - **宽限期延长**：将本期中期票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日，宽限期届满日为2026年4月29日 [8] - **避免违约条件**：若在90个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或经持有人会议豁免，则不构成违约 [8] 议案三：本期中期票据本息兑付安排调整 - **固定兑付安排**：对于参会并至少同意议案三或议案四中任一议案的每个持有人账户，公司将于2026年1月28日实施10万元的兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日期间不计息 [10] - **本金分期兑付**：本期票据本金（扣除固定兑付部分）的40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期一年至2026年12月15日兑付 [11] - **利息支付细节**：2025年12月15日到期的6000万元利息，以及分期兑付的40%本金在44天（2025年12月15日至2026年1月28日）内的利息，均于2026年1月28日支付，宽限期内未偿付利息不计复利 [12] - **展期利率**：剩余60%本金在展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）利率维持3.00%，利息随本金支付 [12] - **提供增信措施**：承诺以持有的三家项目公司应收款质押作为增信担保，手续安排同议案一 [13] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，按债券初始到期日顺序设定偿付安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [13] 议案四：延长宽限期及兑付部分本息 - **延长宽限期**：内容同议案二，将宽限期由30个交易日延长至90个交易日，届满日为2026年4月29日 [16] - **固定兑付安排**：内容同议案三，对符合条件的每个持有人账户于2026年1月28日兑付10万元，该部分本金在指定期间不计息，实际兑付本金按债权登记日与实际持有日的孰低原则计算 [17] - **本息兑付安排**：2025年12月15日到期的6000万元利息于2026年1月28日兑付，不计复利；本金（扣除固定兑付部分）的5%于同日兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日不计息，宽限期内未偿付本金按3.00%计息 [18] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续兑付中按债券初始到期日顺序安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [18]