报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - **政策基调延续稳定，供给侧调控精准化**：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - **行业迈入品质提升新阶段**：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - **预期管理加强，城市更新带来投资机遇**：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - **地方政策加速落地，市场分化加深**：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - **投资机会聚焦于结构性受益标的**：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - **2026年政府工作报告方向**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - **中央层面信号**：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - **地方政策案例**：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - **市场创新模式**：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - **房企销售情况**：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - **新房成交情况**：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - **二手房成交情况**：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - **核心投资逻辑**：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - **建议关注公司**：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告延续了稳定房地产市场的目标定位，政策框架兼顾短期稳定与长期转型，体系更加完备、目标更加清晰 [1][2][6] - 政策从供需两端协同发力以稳定市场，需求侧政策更加细化和精准化，供给侧强调盘活存量与优化供给 [2][3][4] - 房地产发展新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 高质量推进城市更新在2026年将进入深化落实阶段，相关配套政策有望持续落位 [5] 政策目标与总体基调 - 政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”的目标定位，体现了中央对市场稳定发展的高度重视 [1] - 政策部署兼顾短期稳定与长期转型，为“十五五”开局之年的市场释放积极信号，旨在强化市场预期和信心 [2][6] 需求侧政策动向 - 首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，表明支持住房需求释放的举措进一步细化和精准化，并将住房政策与人口政策紧密衔接 [3] - 预计2026年需求端政策将继续在降低购房门槛、成本和提高购房意愿上发力，具体措施可能包括：核心城市继续优化限制性政策、降低房贷利率、降低中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市加大购房补贴力度、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持等 [3] - 对初婚初育家庭的关注是今年住房政策的一个亮点，意味着各地政策重心将进一步向源头支持倾斜 [3] 供给侧政策动向 - 延续“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，并首次提出“探索多渠道盘活存量商品房” [4] - 本轮去库存涉及新房和二手房，政策将针对性落位，收购存量商品房将更多由地方主导，且收购二手房将成为重要举措 [4] - 上海三区已试点收购二手住房用于保障性租赁住房，预计未来将有更多城市跟进，以增加保障房供给并打通新房、二手房置换链条 [4] - 同时强调“优化保障性住房供给” [4] 房地产发展新模式与城市更新 - 对于房地产发展新模式的提法，由此前“加快构建”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，意味着构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设，推动高质量发展的长效机制迈出更为坚实的步伐 [6] - 提出“高质量推进城市更新”，意味着2026年是深化落实的一年 [5] - 后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级为“看好”，且为“维持”状态 [6] 报告核心观点 - 报告认为，房地产行业的总目标已从2025年的“止跌回稳”升级为2026年的“着力稳定”，表明当前市场仍需政策发力以实现企稳，预计2026年房地产政策会进一步释放 [1] - 调控方法论从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，思路已从短期刺激需求，转向通过精细化的供给侧改革来重新平衡市场，追求可持续的供需匹配 [2] - 政策对房地产长期定调明确，开发商需要向“好产品、好服务”迭代升级，行业下半场竞争在于内功修炼 [5] 行业定调与目标变化 - 2025年总体目标为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，体现出遏制市场惯性下滑、阻断风险蔓延的急迫性 [1] - 2026年总体目标为“着力稳定房地产市场”，措辞变化体现出当前房地产市场依旧需要政策发力来实现企稳 [1] 调控思路与方法的演进 - 2025年调控核心是“因城施策调减限制性措施”，主要是逆向调节，取消或放松限制性政策，旨在释放刚性和改善性需求，属于需求端的单点突破 [2] - 2026年调控核心演进为“因城施策控增量、去库存、优供给”，与2025年中央经济工作会议形成呼应 [2] - “控增量”指向土地和新开工的源头管理，“去库存”直面地产当前主要矛盾，“优供给”则着眼于未来结构 [2] 存量房与公积金制度改革 - 2026年鼓励多渠道盘活存量商品房，说明收购存量商品房以现有渠道可能有推进的阻力，多元路径还需要继续探索 [3] - 公积金制度改革写入2026年政府工作报告，值得关注 [3] - 公积金制度需要从单一购房支持工具，转型为覆盖“租、购、改、养”全生命周期的住房消费专业互助平台 [3] “好房子”体系与发展新模式 - 2026年，“好房子”工作目标增加了“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，从物理空间建造延伸至全生命周期的居住服务 [4] - 对于“新模式”，2026年表述深化为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，代表未来土地、金融、税收、监管等基础性制度会出现改革，为行业告别旧有的“高负债、高杠杆、高周转”模式奠定基石 [4] 投资建议与看好的企业 - 2026年看好土储布局优质、产品力强、历史库存包袱小、计提减值充分、多元化业务发展均衡的优质企业 [5] - 具体看好的公司包括：华润置地、滨江集团、建发股份等 [5]

2026年政府工作报告中房地产政策的核心观点 - 政策定调从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，并更加强化保障和改善民生的属性定位，强调住房政策与人口生育政策结合，兼顾短期稳市场和中长期制度建设[3] - 政策路径与中央经济工作会议保持一致，稳楼市是重中之重，并强化统筹增量和存量，统筹防风险和促发展[3] 行业定调与总体方向 - 行业定调由2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为2026年的“着力稳定房地产市场”和“更大力度保障和改善民生”[7] - 房地产发展新模式的提法由“加快构建”调整为“深入推进”，意味着相关基础制度和配套政策建设预计更加明确[5][7] 需求侧政策 - 需求侧将继续保持因城施策，预计2026年重点核心城市在限购条件上的优化趋势将持续[3] - 政策支持人群更具针对性，包括加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求，住房政策与人口生育政策结合是重要方向[3][7] - 新增“深化住房公积金制度改革”提法，预计2026年公积金政策将更加细化，包括支持提取公积金支付购房首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以发挥其在稳市场中的作用[4][7] 供给侧与存量盘活 - 供给侧时隔多年再提“去库存”，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”[4][7] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并明确“鼓励收购存量商品房用于保障房”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房[4] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置为市场释放住房需求，提升市场活跃度[4][7] 金融支持与风险防范 - 金融侧明确进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范房企债务违约风险[6][7] - 地方政府债务风险的化解表述从“稳妥化解”调整为“积极有序化解”[7] 体系建设与“好房子” - 房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设将深入推进[5][7] - 有序推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，预计更多城市将打造示范项目[5][7]

行业投资评级 - 增持 [1] 报告核心观点 - 2026年两会政府工作报告对房地产的定调是“着力稳定房地产市场，更大力度保障和改善民生”，与中央经济工作会议路径一致，稳楼市是重中之重，同时强化了住房政策与人口生育政策的结合，兼顾短期稳市场与中长期制度建设 [4] - 需求侧政策预计将持续因城施策优化，并更加精细精准，重点支持初婚初育及多子女家庭，深化公积金改革以支持住房消费 [4] - 供给侧时隔多年再提“去库存”，明确鼓励收购存量商品房用于保障房，并加快危旧房改造，以优化供给、改善供求关系 [4] - 房地产发展新模式由“有序搭建”调整为“深入推进”，“好房子”建设将有序推动，相关制度和标准预计更明确 [4] - 金融侧强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，并积极有序化解地方政府债务风险 [4] 行业定调与方向 - 行业定调从2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为2026年的“着力稳定房地产市场”及“更大力度保障和改善民生” [5] - 房地产发展新模式的提法从“加快构建”调整为“深入推进”，意味着基础制度和配套政策建设将更明确 [4][5] - “好房子”建设从“推动建设”调整为“有序推动” [5] 需求侧政策 - 因城施策调减限制性措施预计在2026年将持续，尤其核心城市限购政策将不断优化 [4] - 政策支持人群更具针对性，新增“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求” [4][5] - 深化住房公积金制度改革是新增提法，预计2026年政策将更细化，包括支持提取公积金支付首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以拉动住房消费 [4] - 2025年提法为“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，2026年更聚焦特定家庭群体 [5] 供给侧与存量盘活 - 供给侧明确提及“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房 [4][5] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置释放住房需求，提升市场活跃度 [4] - 2025年对存量商品房的提法是“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，2026年更强调“鼓励”和“多渠道盘活” [5] 金融支持与风险防范 - 金融侧风险防范从发挥“房地产融资协调机制作用”调整为进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范债务违约风险 [4][5] - 地方政府债务风险化解从“稳妥化解”调整为“积极有序化解” [5] 保障性住房 - 保障性住房提法从2025年的“拓宽保障性住房再贷款使用范围”调整为2026年的“优化保障性住房供给” [5]

政府工作报告对房地产行业的部署 - **核心观点**：政府工作报告将2026年房地产行业工作任务置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”篇章，强调风险防范，工作重点包括稳定市场、因城施策优化供给、发挥“白名单”制度作用以及构建发展新模式[1] - **具体任务**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设[1] “保交楼”任务完成情况与影响 - **总体完成**：“十四五”期间“保交楼、保交房”任务已全面完成，截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付[3] - **企业交付规模**：2025年交付规模前三的企业分别是碧桂园交付17万套、中海地产13.32万套、保利发展13万套；2025年有5家企业交付超10万套，10家企业交付超5万套，34家企业交付超万套；2025年TOP10房企合计交付99.68万套，相比2024年TOP10总规模下降36%[3] - **头部企业进展**：碧桂园2022-2025年累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段，并将2026年定义为“保交房收官之年”，争取在年中完成大部分任务[3]；绿地控股2025年交付面积超800万平方米（约8万套），2022-2024年累计交付约76万套[4]；融创集团2022-2025年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官[4] - **行业意义**：“保交楼”工作完成有助于修复购房者对期房市场的信心、稳定市场预期、加速行业风险出清、倒逼行业向高质量发展转型，并带动上下游产业链复苏[4] “因城施策”优化供给的具体路径 - **政策方向**：着力稳定房地产市场，措施包括“控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[1][6] - **控增量与去库存**：房地产过剩的城市将严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地；鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，从源头控制新增供给[6]；推动收购存量商品房用作保障性住房等，以快速消化市场存量并拓宽保障房供给渠道，目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于此类收购[6] - **金融工具运用**：2025年专项债券成为盘活存量闲置资源的重要工具，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗，总土地金额超7500亿元；多省市已发行相应专项债券合计超3000亿元，约占拟收储总规模的40%，其中广东发行486亿元居首，湖南发行389亿元位居第二[7] 风险防范与“白名单”制度作用 - **政策定位**：房地产行业风险防范是2026年工作任务之一，政府工作报告提出进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险[1][9] - **制度成效**：截至2025年9月底，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付[9]；2026年初政策指导允许符合条件且已进入“白名单”的项目在原贷款银行进行展期[10] - **融资环境改善**：2025年全年，65家典型房企的累计融资总量为4143.14亿元；2025年12月，房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[10] 房地产发展新模式的构建 - **制度基础**：加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，包括在房地产开发上做实项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制以从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范预售资金监管[10] - **市场展望**：由于市场内生调整较为充分且政策态度积极，2026年住宅市场存在止跌回稳的基础[10]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告延续了稳定房地产市场的目标定位，政策框架兼顾短期市场稳定与长期模式转型，为行业释放积极信号，旨在强化市场预期和信心 [1] 供需两端发力稳市场 - **需求侧政策细化精准化**：首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口政策紧密衔接，体现“惠民生”与“稳市场”结合思路 [3] - **需求侧后续政策预期**：预计将在金融支持、住房公积金、购房税费减免等方面针对初婚初育及多子女家庭出台更多细化政策，政策重心向源头支持倾斜 [3] - **2026年需求端发力方向**：预计核心城市将继续优化限制性政策、降低房贷利率和中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市将加大购房补贴、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持 [3] - **供给侧延续去库存思路**：延续“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”提法，并首次提出“探索多渠道盘活存量商品房” [4] - **供给侧政策新特点**：本轮去库存涉及新房和二手房，收购存量商品房将更多由地方主导，收购二手房将成为重要举措，上海三区已试点收购二手住房用于保障性租赁住房 [4] - **供给侧政策目标**：通过盘活存量增加保障房供给，同时打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放 [4] 构建新模式进入深入推进阶段 - **城市更新高质量推进**：2026年将是深化落实“高质量推进城市更新”的一年，后续金融、财税、土地等配套政策有望持续落位 [6] - **城市更新模式发展**：政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富 [6] - **房地产发展新模式表述变化**：由“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设” [6] - **新模式构建进入新阶段**：调整意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设 [6] - **长期机制建设**：表述变化预示着推动房地产高质量发展的长效机制建设将在2026年迈出更为坚实的步伐 [6]

宏观经济目标 - 2026年GDP增长目标小幅下调至4.5%-5%的区间，作为“十五五”首年，释放了更加重视增长质量的信号 [1][10] - 该增长目标与2035年实现中等发达国家目标隐含的“十五五”和“十六五”期间GDP年均复合增速不低于**4.17%**的要求相匹配 [1][10][11][12] - 2026年CPI涨幅目标继续定在**2%**左右，政策明确要推动价格总水平“由负转正”，去年四季度平减指数为**-0.62%**，赤字率隐含的名义增长率为**5.0%**，高于实际增长目标 [2][12] - 单位国内生产总值二氧化碳排放目标为降低**3.8%**左右，相比2025年“单位GDP能耗降低3%左右”的目标，约束指标从能耗强度调整为碳排放强度，以匹配2030年碳达峰目标 [3][13] 财政与货币政策 - 财政政策保持积极，2026年赤字率拟按**4%**左右安排，赤字规模**5.89万亿元**，比上年增加**2300亿元**，一般公共预算支出规模将首次达到**30万亿元** [15] - 拟发行超长期特别国债**1.3万亿元**支持“两重”建设等，另发行特别国债**3000亿元**支持国有大型商业银行补充资本 [15] - 拟安排地方政府专项债券**4.4万亿元**，并单列并提高用于项目建设的额度，以鼓励增量项目投资 [14][15][16] - 2026年将发行新型政策性金融工具**8000亿元**，高于去年的**5000亿元**，考虑到去年四季度部分项目开工将落于今年，今年可用于投资的准财政工具增量不低 [4][14][16] - 货币政策方面，将优化创新结构性工具，充分发挥数据要素、知识产权等无形资产作用，引导金融机构支持科技创新等重点领域 [6][19][20] 投资政策导向 - 政策导向进一步“稳投资”，中央预算内投资拟安排**7550亿元**，并安排**8000亿元**超长期特别国债资金用于“两重”建设 [15][16] - 去年固定资产投资同比**-3.8%**，中央经济工作会议提出推动投资“止跌回稳”，若今年投资重回正个位数增长，资本形成的收缩压力将明显减轻 [4][14] - 政策鼓励民间投资，引导其向高技术、现代服务业等新赛道拓展 [16] 消费促进措施 - 促消费是政策重点之一，将设立**1000亿元**财政金融协同促内需专项资金，运用贷款贴息、融资担保等方式支持扩大内需 [5][17][18] - 安排超长期特别国债**2500亿元**支持消费品以旧换新 [5][17][18] - 将释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，其中“康养”为今年新增，显示出对老龄化时代消费潜力的重视 [5][17] - 支持推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假制度 [5][17][18] - 中国入境消费占GDP比例仅**0.5%**，较**1-3%**的国际基准有较大提升空间，政策提出优化入境消费环境 [5][17] 科技创新与产业发展 - 科技创新与扩大内需并列构成政府工作报告两大重点 [6][19] - 鼓励央企国企带头开放应用场景，打造集成电路、航空航天、生物医药、低空经济等新兴支柱产业 [7][19][20] - 建立未来产业投入增长和风险分担机制，培育发展未来能源、量子科技、具身智能、脑机接口、6G等未来产业，其中未来能源、脑机接口为较去年新增 [7][19][20] - 提出“打造智能经济新形态”，具体包括促进新一代智能终端和智能体推广、实施超大规模智算集群等新基建工程、加快发展卫星互联网等 [7][19][21] 房地产政策 - 房地产政策框架基本稳定，方向涵盖“控增量、去库存、优供给”、支持多子女家庭改善性需求、盘活存量商品房用于保障房、深化公积金制度改革、建设“好房子”等 [8][23] - 主要政策弹性在于因城施策去库存 [8][23] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，有利于防止个案风险扩大化 [8][23] 区域发展规划 - 区域发展规划在延续京津冀、长三角、粤港澳大湾区、雄安新区、长江经济带、黄河流域、成渝地区双城经济圈等基础上，较去年新增“推动长江中游城市群等加快发展” [9][24] - “以武汉都市圈为中心，推进长江中游城市群联动发展”是“十五五”期间需要重视的区域发展方向 [9][24] 资本市场改革 - 政策强调持续深化资本市场投融资综合改革，健全中长期资金入市机制，完善投资者保护制度，拓展私募股权和创投基金退出渠道，提高直接融资、股权融资比重 [9][25] - 相较于去年强调“稳市机制建设”和“发行上市制度改革”，今年更重视中长期制度建设 [9][25] 财政资源统筹 - 提出“加大财政资源和预算统筹力度，提高国有资本收益收取比例”，这可能是“十五五”期间的方向之一，有助于在政府性基金预算弹性不足的背景下，强化财政支出能力 [7][22]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 报告核心观点是围绕2026年政府工作报告中“着力稳定房地产市场”的表述展开，认为在目前楼市整体承压的阶段，稳定房地产市场成为重要工作方向，行业将逐渐进入高质量发展阶段，估值有望迎来整体修复 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 行业现状与政策背景 - 2025年全年商品房成交面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元，同比下降12.60% [3] - 房价方面，2025年5月以来，一线和二线城市商品住宅价格环比持续下降；2026年1月，一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1% [3] - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，延续了2025年中央经济工作会议的表述 [3] 盘活库存与优化供给 - 截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，其中待售商品住宅4.0亿平方米，同比增长2.8%，增速已逐渐收窄 [3] - 按现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [3] 需求侧支持措施 - 在需求方面，政策提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 深化住房公积金制度改革，包括提高贷款额度和扩大使用范围，例如上海将家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] 保障性住房与城市更新 - 优化保障性住房供给，加快危旧房改造，例如上海已启动收购二手房用于保障性租赁住房的试点 [3] - 高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 根据第七次人口普查数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模较大 [4] 房屋品质与融资支持 - 再提“好房子”建设，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 融资方面，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险；截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款已超过7万亿元 [4] 发展新模式与相关消费 - 深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度 [4] - 政府工作报告还提及活跃线下消费，商业地产的购物中心、文旅园区等作为线下消费的重要场景有望受益 [4] 投资建议与看好的公司 - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] - 报告看好的公司包括：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注的公司分为五类： 1) 优质开发：绿城中国、中国海外发展 2) 优质物管：绿城服务 3) 优质商业：恒隆地产 4) 代建龙头：绿城管理控股 5) 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]