本文来自微信公众号：智通财经，作者：王珍，题图来自：AI生成 9月15日起，《住房租赁条例》（下称《条例》）将正式施行。这是中国首部专门规范住房租赁领域的 行政法规，《条例》的出台将更加有效地规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展。 随着《条例》落地时间渐行渐近，有关"房东税"的话题冲上互联网热搜。但业内人士指出，《条例》的 核心是直击2.6亿租房人群的痛点，赋予租客独立备案权，提升了其在租赁关系中的地位，有助于推动 住房租赁市场向规范化迈进，并加快建立租购并举的住房制度。 58安居客研究院院长张波也对智通财经表示，住房租赁市场的有序与健康发展关乎民生福祉，是有效缓 解住房问题的重要途径。《条例》对过去多年来因监管缺失引发的一系列行业乱象和问题，提出了有效 的规范措施。 《条例》第十条明确，除住房租赁合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。 《条例》第十二条指出，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或 者腾退租赁住房。 《条例》第三十九条明令禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用 于居住，违者最高罚款10万元。 至于"房东税"，业 ...

楼市现状 - 深圳龙岗投资客贴20万装修费求接盘 与2017年北京老破小炒至500万形成鲜明对比 [1] - 鹤岗5万一套房 天津武清楼盘单价暴跌60% 杭州法拍房2.3折甩卖成为常态 [1] - 铁岭10万可买精装两居室 阜新市中心房价跌破2000元/㎡ 安徽资源枯竭型城市30万送车位 [1] - 上海浦东次新房挂牌价较2023年缩水15% 业主降价50万仍无人问津 [1] - 北京西二旗二手房挂牌量暴增一倍 上海内环学区房成交价稳定在9万/㎡ [1] 开发商策略 - 首付0元 三年保价承诺成为标配 有楼盘推出"买房送十年物业费 终身免费通马桶"服务 [1] - 万科抛售商业资产回血 恒大转行卖新能源汽车 碧桂园开始种粮食 [4] - 开发商在户型设计和物业服务上下功夫 北京新版《住宅设计规范》取消公摊面积 强制配新风系统 [5] 人口与库存 - 2025年全国人口连续第三年负增长 新生儿跌破900万 60岁以上老人突破3.1亿 [1] - 00后比90后少4700万人 东北某县城全年仅卖出476套房 [1] - 全国商品房待售面积7.8亿㎡ 加空置房可容纳2.1亿人 河北某新城亮灯率不足10% [3] - 河南某地级市库存消化周期38个月 安徽某县城烂尾楼够全县人住两轮 [3] 政策与市场反应 - 中央政府加快保障房建设 五年内建600万套 上海临港新区保障房租金压至市场价50% [4] - 推动现房销售 2025年全国现房销售占比飙升至26.5% 杭州某现房楼盘开盘即售罄 [4] - 降低二套房税率 60个城市试点0.8%税率 租房结婚比例突破40% [4] - 首付降至15% 利率跌破3.09% 长租公寓蓬勃发展 万科泊寓 龙湖冠寓快速扩张 [4][5] - 小品牌公寓陷入价格战 出现"日租房99元"现象 [4]

住房租赁政策影响 - 《住房租赁条例》实施后租客凭备案租赁合同可让孩子就读对口学校 学区房逻辑被颠覆 广州实证研究显示区级重点小学学区房溢价开始下降 [1] - 北京朝阳房东因新规限制群租 90平米三居室月租金从1.2万元降至7500元 加上5%租赁税年收入缩水6万元 [1] - 深圳房东因租客备案需补缴税费 月租6500元房子补缴全年3900元税费 [1] 租赁市场供需变化 - 北京天通苑群租房被拆除后外卖骑手合租成本从月租2500元升至6000元 上海闵行区单间最低租金从1200元涨至1800元 [2] - 链家数据显示城中村农民房租金上涨 可出租合法房源减少15% [2] - 广州70%个体二房东退出市场 因消防改造需投入20万元且面临10万元罚款 [2] 正规租赁企业发展 - 万科泊寓将深圳龙华废弃电子厂改造成500套公寓 月租2000元起 工业用地建设成本仅为商品房1/3 [2] - 全国新增702个工业用地改租赁房项目 [2] - 龙湖冠寓改造北京朝阳公园旧办公楼为长租社区 月租6000元房源三天售罄 [6] 租客权益与区域分化 - 杭州保租房押金仅需一个月租金 资金进入政府监管账户 中介挪用租金超20万元将担刑责 [4] - 北京西城区金融街80平米两居室月租金从1.5万元涨至1.8万元 丰台区同户型租金下降300元 [4] - 广州黄埔区因投放10万套保租房租金下降15% 深圳福田CBD30平米单间月租稳定在4000元 [4] 租金管制与资产价格 - 上海出台租金指导价 内环一室户限价5500元 景瑞地产新项目按指导价定价 [6] - 海淀学区房挂牌价从950万元降至860万元 租客年租金增加2.4万元 [6]

住房租赁条例实施 - 我国首部住房租赁行政法规正式施行 标志着住房租赁市场进入规范化发展新时代 [2] - 2024年全国租房纠纷投诉量达47 3万件 同比增长12 6% 反映市场急需规范管理 [2] - 条例影响深远 将改变2 6亿租房群体的居住权益 [2] 租购同权政策落地 - 条例明确推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 包括子女教育 医疗等方面 [4][6] - 租购同权政策使租房不再仅是过渡性选择 而是能享受同等权益的生活方式 [6][9] 租赁市场规范措施 - 新规第七条禁止将厨房 卫生间 阳台 车库等非居住空间单独出租 清除"鸽子笼"式隔断房 [6] - 条例规定单间租住人数上限和人均最低租住面积 例如北京每间不超过两人 人均不低于5平方米 [6] - 违规出租最高罚款5万元 违规群租在北京面临3万元重罚 [6] 租客权益保障 - 条例第九条禁止房东未经同意擅自进入租赁住房 终结"随时查房"潜规则 [6] - 第十条明确押金数额 返还时间及扣减情形 房东需提供充分证据才能扣减押金 [6] - 第十二条禁止房东采取暴力 威胁等非法方式迫使租客解除合同或腾退房屋 需提前通知并给予15-30日腾退期限 [6] 租赁合同备案优化 - 新规允许租客自行办理租赁合同备案 解决"房东拒不备案"问题 [7][9] - 备案后的租赁合同可作为申领居住证 提取公积金的合法凭证 [9] - 连续履行租赁合同达到规定期限的租客可享受相应基本公共服务 [9] 租赁市场发展前景 - 条例推动租赁市场从"居者有其屋"向"居者优其屋"转变 促进品质发展 [9] - 租房将成为能享受同等权益和优质居住体验的生活方式 减少对高杠杆买房的依赖 [9]

当租房周期延长至10年以上，年轻人对"家"的定义正在改变，居住体验已成为租客首要考量。这解释了 为何TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达126.3万间，为何带健身房、共享办公空间的新业态 备受追捧。专业机构通过规模化运营，既能降低单房改造成本，又能以标准化服务提升消费体验，形 成"品质—口碑—规模"的正向循环。 站在消费升级的十字路口，《住房租赁条例》的出台恰逢其时。它不仅为2.6亿租客铺就"安居梦"的有 序轨道，更通过激活专业机构力量，让"住得好"从理想照进现实。当市场化主体企业积极响应政策，当 租客开始"用脚投票"选择品质服务，一个"租购同权、品质对标"的住房消费新生态正在成型。这不仅是 行业的蜕变，更是中国城市化进程中民生温度的生动注脚。 当"90后"白领小李在北京签下第三份长租合同时，他不再为房东临时涨租焦虑，也不必因隔断房被拆而 频繁搬家。这个以小李为代表的亿万租客的梦想即将照进现实，同时也折射出中国住房租赁市场正在经 历的深刻变革——《住房租赁条例》将于9月15日起正式实施，2.6亿租客的居住品质将迎来系统性提 升，一个规范化、专业化、品质化的新消费时代正在开启。 长期以来，"群租房火灾" ...

市场现状 - 2025年末一线城市新房价格同比上涨2.5%，核心地段现房去化周期缩短至8个月，学区房溢价回升至15% [5] - 成都、杭州二手房成交量创历史新高，成都取消限售后挂牌量激增三成 [5] - 三四线城市库存压力巨大，部分城市房价跌回2018年水平，开发商降价15%仍难去库存 [5] - 国房景气指数连续6个月低于95，房企施工面积下降9.1%，新开工量锐减20% [5] 租赁市场 - 《住房租赁条例》实施，禁止厨房阳台居住、限制单间租住人数，规定押金退还期限 [6] - 杭州、成都要求长租公寓资金纳入监管账户，北京"租购同权"试点后地铁旁长租公寓入住率超95% [6] - 90后成为租赁主力，40%接受终身租房，福州将45-90㎡保租房配备智能家居且租金低于市场价20% [6] 供给端改革 - 房企加速去库存，北京某楼盘价格从400万降至245万，融资成本下降至3.09% [8] - 《住宅项目规范》强制推行"好房子"标准，要求100%覆盖适老化设施并提升10%得房率 [8] - 300个城市住宅用地出让金增长27.5%，一线城市土地炙手可热，三四线城市流拍率高 [8] - 国有房企主导收并购，恒大等十余家出险企业债务重组获批，REITs试点扩容至商业地产且年化收益率达5% [8] 需求端刺激 - 50多个城市降低购房门槛，西安、成都将二套房首付比例压至15% [10] - 公积金政策灵活化，允许提取用于老旧电梯更新，"四个减免"政策覆盖主要城市 [10] - 深圳部分业主降价15%抛售，上海二手房成交量创21个月新高 [10] - 武汉对二孩家庭发放6万购房补贴，三孩家庭补贴翻倍，杭州允许网签合同办理子女入学 [10] - 存量房贷利率下调至3.3%，100万贷款月供节省800元，重定价周期缩短至3个月 [10] 中央政策 - 《政府工作报告》首次写入"稳住楼市"，住建部要求制定"人房地钱"联动方案 [13] - 央行降准0.5%释放1万亿资金，5月LPR下降10个基点至3.5% [13] - 国务院部署全国土地和烂尾楼摸底，白名单贷款扩容至8.5万亿 [13] - 地方政府获自主权收购存量房作保障房，武汉推"契税全额补贴"，杭州保障房供应增至5万套 [13] - 住建部划定"政策红线"，现房销售比例纳入考核，强制推行节能65%的绿色建筑标准 [13]

住房租赁条例核心内容 - 中国首个住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2023年9月15日实施 对房东 租客 中介机构 住房租赁企业 地方政府等多方提出明确要求[1][4] - 条例标志着住房租赁从"市场自发行为"升级为"政府主导的民生工程" 将"租购并举"从法规层面得到更充分支撑[16][27] - 条例实施将有助于增加税收 强化政府对租赁市场的监管能力 要求租房必须签合同并备案 备案后需缴税 清理灰色地带[11] 对租房人的影响 - 条例在住房质量 合同 押金 退租等多方面保障租客权益 禁止卫生间 过道 地下储藏室等不适合居住空间单独出租[5] - 明确规定房间最多居住人数和人均面积 明令禁止拥挤危险的隔断房和"胶囊式"群租[6][8] - 规范押金管理 要求押金金额 退还时间 扣减条件必须写入合同 无正当理由不得克扣[9] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房 约束房东擅自带人看房行为[9] 对住房租赁企业的规范 - 要求企业不得非法买卖或公开个人信息 加强租客隐私保障[9] - 规定从事转租经营的企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示 通过该账户办理资金收付业务[9] - 此举将压缩"长收短付""高进低出"等操作空间 缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继[10] - 未按规定办理住房租赁合同备案且拒不改正的 将处以2万至10万元罚款[11] 对租赁市场的影响 - 预计未来租金将更为平稳 涨幅与居民可支配收入增长基本匹配 旺季租金表现也将更平稳[20] - 条例对房租水平影响中性 租金最终取决于供需关系和经济发展水平[21] - 租赁市场将形成"政府保障+市场主体"双轨制 保障性租赁住房快速扩容 市场化主体通过长租社区开发等方式占据主导地位[27] - 市场将更集中化 散户房东私下交易减少 部分个人房东可能通过"托管"方式降低管理成本[27] 行业未来机会 - 存量资产盘活 支持企业改造老旧厂房 商业办公用房等用于租赁 开发商可将滞销商品房改造为租赁住房获取稳定现金流[29] - 大数据+AI赋能行业 构建数字化平台优化房源配置和定价策略[29] 实施难点 - 监管难度大 市场主体众多 房源分散 跨部门协调监管面临挑战[32] - 企业合规成本增加 加速行业优胜劣汰[32] - 条例不管小产权房 违法建筑租赁 部分租赁活动仍处灰色地带[32] - 提高备案率和纳税率是最大难题 需通过大数据等手段逐步推进[32] - 租购同权存在矛盾 如租客孩子读书问题可能引发本地条款冲突[34] 市场数据 - 2023年中国租房人口接近2.6亿 2025年有望突破3亿大关[15] - 预计2025年末中国房屋租赁市场规模达3.2万亿元 2025-2030年复合增长率7.5%[15] - 2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%[27]

住房租赁市场规范 - 条例首次以行政法规形式规范住房租赁市场 明确租赁双方权利义务关系 重点保护承租人权益 [2] - 针对"串串房"等劣质房源问题 规定出租房需符合建筑消防等强制性标准 不得危及人身安全 [2] - 禁止厨房阳台等非居住空间单独出租 要求单间租住人数和人均面积符合地方政府标准 [2] 租赁合同与权益保障 - 要求租赁合同实名备案 明确押金数额及返还规则 禁止出租人无理由扣减押金 [3] - 出租人需给予合理腾退时间 禁止使用暴力威胁等非法手段迫使承租人搬离 [3] - 针对口头协议纠纷频发问题 强化书面合同法律效力 平衡租赁双方地位 [3] 企业经营行为监管 - 租赁企业发布房源需图片与实物一致 禁止虚假宣传和隐瞒重要信息 [4] - 转租企业须设立公示资金监管账户 通过专户办理资金收付 防范"长收短付"风险 [4] - 建立租金监测机制 定期公布区域租金水平信息 减少市场信息不对称 [5] 租购同权与供给优化 - 鼓励盘活老旧厂房商业用房等存量资产 增加市场化租赁住房供给 [6] - 推动租购住房享受同等公共服务权利 促进承租人城市融入 [6] - 房企长期持有租赁住房可获稳定现金流 助力房地产发展模式转型 [6] 信用体系与违规惩戒 - 建立租赁企业及从业人员信用评价制度 违规行为记入全国信用信息平台 [5] - 对承租人行为进行约束 禁止损坏房屋结构或私改水电燃气线路 [5] - 设定具体处罚措施 为市场治理提供法律依据 [5]

住房租赁条例核心观点 - 《住房租赁条例》共7章50条，将于2025年9月15日起施行，是住房租赁领域的里程碑文件 [1] - 条例加速构建房地产发展新模式，规范市场行为，推动"租购并举"住房制度 [1] - 条例剑指存量时代，加力盘活存量市场，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [1][2] - 条例重拳整治住房租赁乱象，构建系统性监管框架，提高违法成本 [2][3] 加速构建房地产发展新模式 - 住房租赁是提振消费的重要一环，需求真实且连续，没有非理性行为 [1] - 条例规范市场行为，有利于市场化、专业化租赁企业健康发展 [1] - 健全住房租赁法治保障体系，为"租购同权"铺路 [1] 盘活存量市场 - 房地产供求关系进入存量时代，部分城市出现结构性供大于求 [1] - 鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，监管"二房东"行为 [2] - 支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁 [2] - 培育多元市场主体，整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业或成主导者 [2] - 举措有助于拓宽REITs产品资产来源，推动"市场化+政策性"双轮驱动住房供给体系 [2] 整治住房租赁乱象 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，要求人均居住面积符合市级政府标准 [3] - 强化租住双方权益保障，约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为 [3] - 针对租赁企业及中介机构不规范行为，设立"资金监管账户"，虚假房源发布者最高罚10万元 [3] - 举措有利于清理"灰色供给房"、强化经纪机构责任边界、推动行业向"机构化、平台化"转型 [3] 条例总体影响 - 推动"租购并举"住房体系，吸引资本规范参与，保障租户合法权益 [3] - 标志住房租赁市场迈入制度化、法治化发展轨道，进入高质量发展新阶段 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 《住房租赁条例》发布标志住房租赁市场进入规范化新阶段 利于租赁企业及经纪机构规范经营、有序竞争 推动建立租售并举住房制度 [9] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》 9月15日起施行 这是我国首部住房租赁领域专门法规 旨在规范住房租赁市场 推动租购并举住房制度建立 提升市场透明度与稳定性 [5] 权责双轨规范 - 《住房租赁条例》禁止非居住空间单独出租 要求人均租住面积符合标准 整治群租房安全隐患 强制实名签约与合同备案 明确押金扣减约定 禁止无理由克扣 规定房东擅自进入租客房间或暴力驱赶违法 承租人需合理使用房屋 禁止损害公共利益行为 长期稳定租约可享受与购房者同等公共服务 推动“租购同权”落地 [6] 全链条合规管控 - 《住房租赁条例》要求租赁企业具备相应资金与管理能力 开业30日内报送信息并公示 房源信息需真实完整一致 虚假宣传最高罚10万元并纳入信用黑名单 转租企业须设资金监管账户 防止资金链断裂 强制建立租赁档案并报送房源信息 转租超10套（间）自然人视同企业监管 [7] 中介服务透明化 - 《住房租赁条例》要求经纪机构实地查看房源 核对权属信息 编制住房说明书 禁止为不符合标准住房提供中介服务 从业人员需备案 禁止兼职或多机构执业 服务项目明码标价 禁止代收租金押金 通过经纪机构签约须代办合同备案并承担信息查验责任 违规将面临处罚 [8] 投资建议 - 推荐租赁市场渗透率提升、房地产后服务市场前景广阔的标的 如贝壳、我爱我家 [9] - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企 如绿城中国、招商蛇口等 [9] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的标的 如华润置地、新城控股等 [9] - 推荐“好房子 好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的 如华润万象生活、绿城服务等 [9]