2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是最高规格的城市工作会议，历史上也就开 过四次，这一次算是第五次。改革开放前开过两次，分别是在1962年和1963年，第三次是在1978年，上 一次是在2015年，也就是10年前。 棚改不重启 "加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造" 在这次会议召开前，市场上传出来一个小作文，核心内容是，棚改将重启，股市很兴奋，反应很热烈。 很多人对棚改重启都有很高的期待，希望能借助棚改的力量把房价往上带一带。但这次会议的表述 是"稳步推进城中村和危旧房改造"，大家所期待的棚改2.0的梦已碎，重启的可能性也并不大，城中村 和危旧房改造的进程也不会像一些人设想的那么激进。 先看2015年的会议表述"深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改 造，加快老旧小区改造。力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造"，目标任务很明 确，很紧迫，工作时间线也很清楚，剩下的就是干，棚改就在全国火热开推，棚改货币化催生了三四线 城市的火热行情，带动了全国楼市持续了5/6年的繁荣。 10年前跟10年后，虽弹指一挥间，但这10年的变化 ...

项目概况 - 远洋建管中标济南宾馆地块城市更新项目，提供全过程代管代销服务，包括前期手续办理、规划设计、工程管理、营销管理等[1] - 项目位于济南市中区大观园街道，占地41亩，总建筑面积8.7万平方米，规划建设酒店、商业、办公、高端商住公寓等复合业态[3] - 项目保留老建筑的同时新建高端商业区域，推动业态升级与空间重构，打造历史与现代融合的活力街区[3] 项目特色 - 济南宾馆前身为1909年建成的"津浦铁路宾馆"，是济南首家西式高级宾馆和开埠史重要见证[5] - 项目秉持"保护为主、修旧如旧、建新如旧"改造策略，保留传统建筑肌理与空间形态，融入商埠元素[5] - 项目旨在打造商埠文化展示窗口，实现新旧建筑的协调统一[5] 公司优势 - 远洋在城市更新领域深耕超过25年，以尊重城市肌理、传承历史文脉的专业能力见长[7] - 公司成功打造成都远洋太古里、杭州乐堤港、武汉远洋里等融合古今风韵的城市地标项目[7] - 在济南已成功打造十余个项目，优异的市场表现和产品力深受委托方信任[7] 业务发展 - 远洋代建业务持续提速发展，在中指研究院"2025年上半年中国房地产代建企业排行榜"中位列'代建新签规模榜'第8位、'政府代建新签规模排行榜'第11位[7] - 中央城市工作会议明确推进城市更新将成为城市工作重要抓手[7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 商品房销售 - 单月销售降幅扩大，成交动能走弱，6月销售面积1.05亿平，同比降5.5%，销售金额1.02万亿元，同比降10.8% [1] - 单月住宅销售均价同环比均走弱，6月住宅销售均价10136元/平，环比降4.5%，同比降5.7% [1] - 6月东部与中部地区销售量走弱，售价同比降幅大，二季度数据较一季度明显走弱 [1] - 预计2025年商品房销售面积同比增速-9%，销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3% [1] 商品住宅库存 - 现房住宅库存压力大，占整体库存比重达近四分之一，6月末住宅现房库存面积约4.08亿平，占全国住宅广义库存面积的25.0% [2] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 房地产投资同比降幅扩大，主要因施工建安投资承压，预计2025年房地产开发投资额同比增速-9% [6] - 竣工面积同比降幅虽收窄，但绝对值处2009年以来同期最低，预计2025年竣工面积同比增速-21% [6] 开发商资金 - 6月房企到位资金降幅收窄，因外部融资改善，预计7月政治局会议表态积极，带动板块行情机会 [6] - 建议关注四条主线：基本面稳定房企、“小而美”房企、经营有变化房企、房地产经纪公司 [6]

城市更新政策导向 - 中央城市工作会议明确推进城市更新是当前和今后城市工作的重要抓手 [1] - 中共中央办公厅、国务院办公厅5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求健全多元化投融资方式，鼓励金融机构参与 [1] - 银行业金融机构主动对接地方需求，加大融资支持力度以推动城市建设高质量发展 [1] 金融支持案例与模式 - 建设银行天津市分行联合多家金融机构为天津第一机床总厂片区更新项目设计结构化融资方案，牵头银团贷款支持历史建筑修缮 [2] - 农业银行温州龙湾支行创新推出安置户专属信贷产品，参照一手房按揭贷款要求解决城中村改造资金问题 [3] - 农发行阿坝州分行投放690万元政策性贷款用于市政基础设施提升改造，预计年减少管网渗漏量超20万吨 [5][6] - 国家开发银行支持上海、长春等地燃气/供排水管网更新，并在湖南岳阳新建3000多个电动汽车充电桩 [6] - 邮储银行天津分行为劝业场历史文化保护项目提供贷款支持 [8] - 浦发银行南京分行为无锡老东门片区更新项目提供30亿元授信 [9] 城市更新重点领域 - 老旧街区、厂区、城中村改造是主要任务，可拉动建筑、建材、绿色能源等领域投资并激发居民消费潜能 [2] - 基础设施改造包括地下管网、排水防涝、垃圾处理、公共消防及交通设施建设 [4] - 历史文化保护涉及巷道照明、河道整治、驳岸改造等，如扬州小秦淮河保护更新项目获国开行融资支持 [8] 经济与社会效益 - 城市更新撬动城市投资与产业升级，成为扩大内需、稳定增长的重要支撑 [2] - 基础设施改造项目惠及城区5万居民（阿坝县案例） [6] - 老东门片区更新将改善居住环境、焕新传统产业并传承文化遗产（无锡案例） [9]

城市发展政策导向 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开 标志着城市发展顶层设计进入新阶段 [1] - 会议明确城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67% 进入从增量扩张向存量提质转变的稳定发展期 [1][2] - 提出建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市目标 [2] 城镇化进程与空间布局 - 中国经历世界史上规模最大 速度最快的城镇化进程 形成京津冀 长三角 粤港澳大湾区 成渝双城经济圈等核心城市群 [1] - 雄安新区从无到有 带动周边城市协同发展 [1] - 大中小城市与小城镇协调发展格局持续优化 [1] 城市更新战略部署 - 城市更新成为高质量发展关键抓手 工作重点转向满足人民群众从"有没有"到"好不好"的需求升级 [2] - 2024年5月出台《关于持续推进城市更新行动的意见》 部署人居环境改善 空间结构优化 城市韧性提升等任务 [2] - 重点推进城中村改造 危旧房更新 老旧管线升级 房屋安全保障等民生工程 [3] 现代化城市建设方向 - 强调"以人为本"核心理念 将民生相关布局置于7大重点任务首位 [3] - 要求人口 产业 城镇 交通一体化规划 发展生活性服务业 完善市民服务热线机制 [3] - 通过"五个转变"和"五个更加注重"推动城市发展理念升级 [3]

城市发展新阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 当前城市工作目标为建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市 [1] - 城市发展背景已从2015年治理"城市病"转变为解决9亿城市人口存量空间的新问题 [1] 城市安全建设 - 城市安全需地上地下同步发力 地下管线存在老旧和错接问题需更新改造 [2] - 地上需加强应急救护和生命线保障 极端降雨需结合地面蓄治渗等综合手段 [2] 城市更新内涵 - 城市更新成为内涵式提质增效重要抓手 涵盖空间结构优化和功能转化 [3] - 更新范围从老旧小区改造扩展至品质提升 文脉传承和绿色低碳等领域 [3] 公共服务建设 - 需扩大公共服务覆盖至9亿城市人口中的非户籍群体 [4] - 基层医疗服务设施不足 需加强社区级便民服务设施建设 [4] - 老龄化社会需增加社区养老设施如老年食堂和驿站 [4] - 公共服务需实现受众普及和设施多元化双重目标 [5] 城市治理转型 - 694个城市需从"大建设"理念转向"大治理"理念 [7] - 城市管理重点转为运营维护9亿人口相关基础设施 [7] - 城市建设需强化以人为本原则 突出人民主体地位 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 当前房地产市场处于调整期，销售和新开工低迷，政策效果有限，建筑钢材需求承压，钢材消费结构转变，未来总需求缓慢回落但有结构性亮点，行业从“量的增长”转向“质的优化”；市场传闻的中央城市工作会议“棚改”重启难复制2015年模式，对房地产及上下游产业链增量拉动有限；需抑制新增供给并探索激发终端有效需求新路径；房地产相关钢材需求继续下探，钢材总需求或缓慢回落、结构调整 [1][5][14] 相关目录总结 会议政策差异 - 2015年棚改货币化安置政策全面推行，政策基调明确、节奏积极，强调加快改造；2025年会议指出城镇化转向稳定发展、城市建设以存量提质为主，强调稳步推进改造，措辞更审慎，“棚改2.0”短期内难成形，对产业链增量拉动有限 [4][5] 经济环境对比 内部经济环境 - 2015年全球经济温和复苏，中国多次降息降准，降低融资成本，市场杠杆放大，地产库销比回落；当前利率环境虽宽松但效果边际减弱，居民和企业对未来收入预期偏弱，加杠杆意愿不足，居民杠杆率高于2015年，买房投资性需求减弱 [6] 外部环境 - 2015年全球处于金融危机后弱复苏，主要经济体推行宽松货币政策，全球流动性充裕，中国出口强劲，大宗商品价格低迷、通胀水平低，为货币宽松提供空间；当前全球经济面临复杂挑战，主要发达经济体维持高利率，地缘冲突频发，外需承压，国内处于人口结构调整与房地产去杠杆周期，内外需求均趋弱，政策传导受阻，市场信心修复缓慢，货币宽松有效性受制约 [7][9] 钢材需求情况 - 房地产市场处于调整阶段，销售、投资与新开工低迷，政策托底效果不佳，建筑钢材需求承压；未来钢材需求结构将从房地产主导向基建、制造业和绿色转型项目过渡，形成“弱地产+稳基建+补短板项目”组合，总需求或缓慢回落、结构调整 [1][14]

报告核心观点 报告围绕宏观经济、固收市场和行业个股展开分析 宏观层面探讨城市更新规模、经济增速变数及金融数据对社融的影响 固收市场关注股债跷跷板效应、各类债券数据及转债配置建议 行业个股对多家公司进行业绩点评和投资评级分析[1][6][9] 宏观策略 城市更新点评 - 2025年7月中央城市工作会议强调以城市更新推动城市发展 “十五五” 期间城市更新预计完成至少4.48万亿元总投资 每年近9000亿元 需求主要来自城中村和老旧小区改造等[1][18] - 老旧小区与基础设施改造预计贡献2.35万亿元 城中村改造预计贡献2.13万亿元 资金来源包括专项债、城市更新基金等[1][18] 经济数据点评 - 二季度实际GDP增速5.2% 名义增速有待提高 三大需求领域好于去年 但消费、出口有预支风险 房地产销售Q2走弱[2][20] - 政策端关注政策性金融工具落地、消费政策增量和 “反内卷” 演进 是下半年经济再平衡关键[2][21] 金融数据点评 - 2025年上半年新增社融22.83万亿元 6月新增社融4.20万亿元 政府债券和新增贷款支撑社融增长[22] - 货币政策宽松处观察期 短期总量宽松加码概率低 7月或加大流动性投放[23] 固收金工 股债跷跷板效应分析 - 本周10年期国债活跃券收益率上行 股市牵动债券收益率明显 短期债市或受股市影响收益率上行 但幅度有限[6][24] - 目前经济复苏趋势未确立 债市更偏向流动性驱动 预计窄幅波动 收益率上行至1.7%可配置[6][24] 转债配置建议 - 从评级、风格和生命周期三个维度寻找下半年机会 建议提高转债欠配资金配置比例 注意风格高低切换[7][27] 各类债券数据跟踪 - 绿色债券本周发行29只 规模348.25亿元 较上周减少 成交额623亿元 较上周增加[7][28] - 二级资本债本周发行2只 规模530亿元 成交量1855亿元 较上周减少[7][30] 广核转债分析 - 广核转债网上申购 募集资金用于核电站项目 债底估值98.62元 转换平价101.3元 预计上市首日价格126.83 - 140.94元 中签率0.0140%[31] 行业个股 锅圈 - 2025年中报业绩超预期 预计H1净利润同比上涨111% - 146% 收入双位数增长 净利率提升[9][33] - 上调2025 - 2027年营收和归母净利预期 维持 “买入” 评级[9][33] 水井坊 - 2025H1业绩预告营收和净利润下滑 Q2强化库存管控 开瓶营销拖累吨价和盈利[10][35] - 调整2025 - 2027年归母净利润预期 维持 “增持” 评级[10][35] 新和成 - 以营养品业务为基础 发展香精香料和新材料业务 维生素产品价格筑底 蛋氨酸景气上行[36][38] - 预计2025 - 2027年归母净利润增长 首次覆盖给予 “买入” 评级[36][38] 博瑞医药 - BGM0504片IND申请获受理 有望年内进入临床1期 具备成为BIC潜力[12][39] - 维持2025 - 2027年归母净利润预测 上调评级至 “买入” 评级[12][39] 炬芯科技 - 25Q2业绩创新高 营收和归母净利润大幅增长 大力投入研发 端侧产品AI化转型效果好[14][40] - 略上调2025 - 2027年营收和归母净利润预期 维持 “买入” 评级[14][40] 美图公司 - 生活场景出海和生产力场景开拓进展大 AI提升用户体验和付费率 生产力工具验证产品力[41][43] - 小幅下修盈利预测 维持 “买入” 评级[41][43] 安踏体育 - 25Q2及上半年各品牌零售流水有不同程度增长 安踏品牌推进渠道升级 FILA增长符合预期 其他品牌快速增长[44] - 维持25 - 27年归母净利润预测 维持 “买入” 评级[44] 完美世界 - 2025H1业绩符合预期 《诛仙世界》利润释放 《异环》二测表现出色 影视聚焦提质减量[46] - 上调2025 - 2027年EPS预期 维持 “买入” 评级[46]

城市更新双引擎 - 文化与科技融合成为城市更新的核心驱动力 当前中国城镇化率超过65% 城市发展进入存量提质阶段 中央城市工作会议明确从大规模增量建设转向存量提质增效 [1][2] - 国际案例显示文化科技融合是城市竞争新焦点 伦敦南岸艺术区通过数字艺术改造工业区 新加坡智慧国提升城市效率 [2] 空间载体创新 - 工业遗产活化利用三维激光扫描 虚拟现实等技术 北京首钢园将高炉筒仓改造为科幻主题乐园 数字艺术展览 实现工业遗址保护与现代体验双赢 [3] - 历史街区微改造结合物联网大数据 广州永庆坊打造智慧街区管理平台 保留岭南文化同时引入现代创意业态 [5][6] - 公共空间升级案例 上海徐汇滨江引入西岸传媒港等数字产业 工业锈带转型为文化商业科技综合体 [9] 新兴业态培育 - 数字内容产业跨越式发展 虚拟制作 AI特效降低影视成本 北京798艺术区聚集数字艺术设计企业 带动周边商业升级 [11] - 创意设计产业连接文化与科技 深圳华侨城创意文化园举办设计周 上海虹口区建设北外滩设计产业集群 促进经济转型与空间审美提升 [13] - 文旅融合产业兴起智慧旅游 数字景区 广州永庆坊结合骑楼与数字艺术 成都夜游锦江项目融合灯光秀AR技术再现蜀文化 [15] 数字治理升级 - 智慧城市治理应用CIM平台 苏州姑苏区构建14.2平方公里数字孪生古城 实现建筑古树数字化管理 [17] - 公共服务创新案例 深圳图书馆之城平台实现全市资源共享 老旧社区改造引入人脸识别门禁 智能垃圾分类设备 [20] - 社会参与机制优化 线上公众平台通过VR展示规划方案 区块链技术记录资金使用增强透明度 [22][23] 未来发展趋势 - 从单点更新转向全域更新 从硬件更新转向软硬协同 政府主导转向多元共治 功能需求转向体验价值 [24]

钢材价格反弹行情 - 6月份以来国内钢材市场强势反弹，截至7月11日热轧卷板主力合约2410价格报收3273元/吨，相比6月初低点上涨221元/吨，涨幅为7.24% [1] - 华东地区现货价格上涨130元/吨，涨幅为4.1% [1] - 热轧卷板中期底部可能已经出现，但下半年仍有二次探底风险 [1] 价格反弹驱动因素 - 宏观预期转好：中美贸易冲突缓和、中央财经委员会第六次会议强化供给侧改革预期、城市更新利好消息提振市场情绪 [2] - 热轧卷板供需格局优于预期：6月份汽车、机械产销量增速均在10%以上，热轧卷板表观消费量连续3周保持正增长 [2] - 成本支撑：焦煤及铁矿石价格强势表现 [2] 宏观环境分析 - 海外方面美联储可能9月启动降息，2026年后可能多次降息 [3] - 国内货币政策空间可能随美联储降息打开，中美或同步进入宽松周期 [3] - 7月底中共中央政治局会议可能释放政策加码信号，铜油比和金油比组合预示经济处于复苏早期 [3] 需求端分析 - 上半年热轧卷板表观消费量同比增长1.2%，螺纹钢表观消费量同比下降3.8% [4] - 1-5月粗钢表观消费量同比下降3.16%，考虑净出口的总需求同比下降0.76% [4] - 出口动能可能减弱：宁波集装箱出口货运指数美西航线连续5周下降66.9%，韩国越南出口同比回落 [4] - 制造业投资韧性主要来自"两新"政策，但政策效应已开始减弱 [5] 细分行业表现 - 前5个月设备工具购置费用同比增长17.2%，增速连续2个月放缓 [5] - 第二季度乘用车销量增速保持10%以上，经销商库存低位 [5] - 下半年消费品以旧换新资金1380亿元低于上半年的1620亿元 [5] - 家电排产计划下降明显，工程机械虽有基建支撑但政策边际效应可能递减 [6] 市场交易行为 - 热轧卷板主力合约与现货价格基本平水，相较河北唐山带钢价格升水102元/吨 [7] - 期现正套建仓锁定部分现货流动性，下游空单回补和期现反套平仓强化正反馈 [7] - 唐山地区卷带现货库存连续3周回升7.08万吨 [7] - 6月份广东佛山乐从镇现实需求较5月下降20%-30% [7]