2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

上海土地拍卖总体情况 - 10月20日上海出让6宗涉宅用地，总成交金额198.77亿元，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价184.95亿元 [1][3] - 6宗地块中3宗溢价成交、3宗底价成交，整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳 [2][3] - 本次土拍吸引20余家企业参与，多为国央企及本地城投平台，除杨浦东外滩和徐汇滨江地块外，其余4宗均为联合体拿地 [5] 溢价成交地块详情 - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价148,503元/㎡，溢价率10%，创板块新高，规划建筑面积30,066.68㎡，容积率1.50，吸引3家竞买人 [2][3] - 静安苏河湾地块由招商蛇口、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价81,415元/㎡，溢价率9.03%，规划建筑面积95,033.41㎡，容积率3.64，吸引3家竞买人 [3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元竞得，成交楼面价69,958元/㎡，溢价率14.69%为全场最高，规划建筑面积37,396.65㎡，容积率2.5，吸引4家竞买人 [2][3] 底价成交地块详情 - 松江新城地块由国贸地产、松江交投联合体以底价6.56亿元竞得，成交楼面价21,500元/㎡，规划建筑面积30,520.44㎡，容积率1.2 [4] - 徐汇华泾地块由徐房、汇成联合体以底价26.51亿元竞得，成交楼面价27,703元/㎡，规划建筑面积95,690.71㎡ [4] - 宝山杨行地块由金茂、宝冶联合体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价14,588元/㎡，规划建筑面积120,033.02㎡ [4] 地块区位与市场分析 - 徐汇滨江地块位于内中环间，距黄浦江约800米，景观文化资源优越，周边覆盖4条地铁线，作为上海土地价格高地创新高符合预期 [6] - 静安苏河湾地块地处静安内环，距苏州河约400米，周边商业文化配套成熟，杨浦东外滩地块位于内中环间，紧邻地铁12号线及交通干线，开发潜力受认可 [6] - 本轮土拍持续释放优质地块，结合9月"好房子"建设新政，土地市场理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [6]

上海土地拍卖成交概况 - 10月20日上海出让6宗涉宅用地，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价184.95亿元 [3] - 最终3宗溢价成交、3宗底价成交，总成交金额达198.77亿元 [1][3] - 共吸引约20家企业参拍，多为国央企及本地城投平台 [1][6] 重点地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价148,503元/㎡，溢价率10%，创板块楼面价新高 [1][3] - 静安苏河湾地块由招商蛇口等联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价81,415元/㎡，溢价率9.03% [3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元竞得，成交楼面价69,958元/㎡，溢价率14.69%，为本次最高 [1][3] - 松江新城、徐汇华泾、宝山杨行三宗地块均以底价成交，竞得方均为联合体 [4] 市场分析与前景展望 - 本次土拍整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳 [1][7] - 优质地块持续释放，结合"好房子"建设新政，出让土地具备较高开发潜力 [7] - 土地市场的理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [1][7] - 核心地块因区位优越、配套成熟、交通便捷而备受市场认可，如徐汇滨江地块距黄浦江约800米，静安苏河湾地块距苏州河约400米 [6]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 全国楼市仍呈投资、销售与价格同步下行态势，调整压力持续 [4] - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，同比下降13.9%，降幅较上月扩大1个百分点 [4] - 1-9月新建商品房销售面积65,835万平方米，同比下降5.5%，销售额63,040亿元，下降7.9%，降幅均有小幅扩大 [4] - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积198.09万方，本年累计成交面积7,068.95万方，累计同比下降4.9% [5][13] - 30城近四周平均成交面积165.43万方，同比下降18.1%，环比上升5.9% [5][13] - 分线城市看，一线城市近四周平均成交面积47.86万方，同比下降19.4%，环比上升2.3%；二线城市81.5万方，同比下降4.7%，环比上升8.7%；三线城市36.07万方，同比下降36.7%，环比上升4.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积8,081.77万方，同比下降9.03%，环比下降0.18%，去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积215.09万方，本年累计成交面积8,859.15万方，累计同比上升13.4% [6][19] - 20城近四周平均成交面积166.91万方，同比下降11.6%，环比上升0.6% [6][21] - 截至2025/10/6，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比下降13.4%，挂牌价指数为150.59，环比下降0.19% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地101宗，成交32宗；新增供应商服类土地100宗，成交68宗 [26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66 [26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5,539.5元/平方米，溢价率2.92%，环比上升0.34个百分点；成交商服类土地楼面均价1,715.75元/平方米，溢价率0.75%，环比上升0.01个百分点 [26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.35%，跑输沪深300指数（下跌2.22%）0.12个百分点 [7][32] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，跑赢恒生综合指数（下跌4.11%）1.73个百分点 [7][32] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第6 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%） [37]

土地市场整体表现 - 2025年第41周（10月6日-10月12日）土地市场供求规模均处于低位，供应建筑面积284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积304万平方米，环比下降18% [1] - 受月初双节假期影响，优质土地出让频次减少，本周平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低，土拍热度平淡 [1] - 本周土地成交金额为185亿元，环比大幅下降33% [2] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌一宗宅地，位于增城区，出让底价8亿元，起拍楼板价为7130元/平方米 [2] - 重点城市本周共供应住宅用地31幅，平均容积率为1.83 [2] - 苏州相城区挂牌一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米，地块优势为交通便利、临近医疗及教育资源，劣势为缺乏大型商业综合体和轨道交通，周边可比房价约2万元/平方米 [2] 重点城市土地成交 - 广州本周共有3宗含住宅用地出让，其中2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29.0亿元 [3] - 广州海珠区新港西板块地块由中海地产竞得，溢价率7%，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米，扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米，地块需配建大量回迁物业及配套设施 [3] - 广州白云区太和镇地块热度较高，吸引3家房企竞价，经过15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24%，成交楼面价6617元/平方米，该地块采用“公开出让+定向回购”模式，由指定公司以14.99亿元总价回购用于安置房 [4] 高总价与高单价地块排名 - 高总价地块排名前五的城市为广州、南京、无锡，成交总价在10亿至13亿元之间，溢价率均为0% [9] - 高单价地块排名前五的楼板价在17324元/平方米至34083元/平方米之间，同样全部为底价成交，无溢价 [10]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

2025年第39周 Weekly 2025年9月22日-2025年9月28日，第39周土地供应规模大幅上升，成交规模延续高位，土拍热度低位持平。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为695万平方米，环比上升89%，成交建筑面积为648万平方米，环比下 降7%，依旧延续年内高位。本周厦门出让了4宗高总价宅地，合计成交总价81.25亿元，但均由本地国企底 价竞得，土拍热度低位持平，周度平均溢价率1.5%。 供应： 本周供应建筑面积为695万平方米，环比上升89%。 一线城市中北京挂牌2宗宅地，均位于昌平区，合计出 让底价54.1亿元。广州番禺区挂牌1宗宅地，出让底价11亿元。重点城市本周供应宅地72宗，平均容积率1.95。 重点供应地块方面，北京昌平区天通苑歇甲庄村挂牌一宗低密度高总价地块，地块容积率1.65，起拍总价26亿元， 起拍楼板价2.5万元/平方米。地块距离17号线天通苑东站约2公里，未来可换乘13A线，连接望京、西三旗、上地乃 至中关村软件园等重要就业区域。教育和商业主要依赖歇甲庄村规划新建。周边有清河、温榆河公园等生态资源， 生态配套较佳。不过地块周边城市界面较为老旧，且临近拆迁安置房片区。该地块歇甲 ...

土地市场整体表现 - 第38周土地供应建筑面积367万平方米，环比下降25% [1] - 同期土地成交建筑面积699万平方米，环比大幅上升261% [1] - 成交总金额322亿元，环比增长265% [3] - 市场整体热度维持低位，平均溢价率1.5%，较上周下滑1.7个百分点 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌1宗宅地，位于番禺区黄沙岛，起拍价4.2亿元 [2] - 重点城市本周供应含宅用地39宗，平均容积率1.73 [2] - 广州黄沙岛地块为“传世系列”，实际可用建设用地面积1.7万平方米，规划住宅建面1.9万平方米，容积率低至1.1，起拍楼板价2.2万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城挂牌本周总价最高宅地，出让底价19.4亿元，容积率1.2，起拍楼板价1.76万元/平方米 [3] 土地成交详情 - 杭州拱墅区运河新城地块以13.3亿元成交，由越秀地产溢价25.5%竞得，成交楼板价20490元/平方米 [4] - 杭州钱塘区元成单元地块以7.9亿元成交，溢价1.28%，由星耀地产竞得 [4] - 成都成华区地块由龙湖集团以楼板价15800元/平方米竞得 [12] - 成都两宗地块由成都金牛金浦汇以楼板价12100元/平方米竞得，溢价率0% [12] - 义乌北苑街道地块由义乌市盈泰置业以楼板价11446元/平方米竞得，溢价率41% [12] 重点地块与周边市场分析 - 广州黄沙岛地块周边无同类低密高品质楼盘在售，同区位容积率3.0左右的改善性楼盘售价约3.8万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城地块周边2024年末出让的低容积率地块成交楼板价约1.7万元/平方米，新房售价在3万元/平方米至5万元/平方米区间 [3] - 杭州运河新城地块周边新房市场表现优异，当日去化率可达100%，周边在售项目如汀岸印月轩成交均价3.35万元/平方米，宸岸栖月轩、泊缦府售价约3.3万元/平方米 [4]

土地成交概况 - 西安土地市场集中成交14宗地块 最终成交12宗 流拍2宗 包括未央团结片区57.291亩商住地块和灞桥区32.715亩住宅地块[1] - 成交地块合计658.835亩 其中11宗底价成交 1宗溢价成交 总成交金额61.09亿元[2] - 成交地块包括5宗商业用地(148.07亩)和7宗住宅/商住用地(510.765亩)[2] 商业地块成交 - 雁塔区未来置业以1.894亿元摘得西部大道南侧40.43亩商业地块 楼面价3798.41元/㎡ 该地块为雁南国际荟项目一期 将建设西北首座山姆会员店[2][3][4] - 陕西仁汇房地产以3.056亿元摘得浐灞国际港69.491亩商业地块 楼面价2868.06元/㎡ 母公司为陕西仁汇投资 实际控制人为网红木森(抖音3316万粉丝) 计划建设网红商业综合体[2][7][9] - 其他商业地块包括经开区21.379亩交通用地(西安轨道交通投资摘得 楼面价3552.68元/㎡)和高新区6.486亩商务金融用地(陕西建大铭苑摘得 楼面价2748.78元/㎡)[2] 住宅地块成交 - 招商蛇口以7.38亿元摘得未央团结片区76.876亩商住地块 楼面价6260.76元/㎡ 今年在西安累计拿地金额超23亿元[2][10][11] - 龙翔控股以11.528亿元摘得未央团结片区99.138亩商住地块 楼面价6976.39元/㎡ 首次走出港务区发展[2][10] - 天地源以20.15亿元摘得高新区125.377亩住宅地块 楼面价10481.47元/㎡ 为今年西安单宗总价第二高地块[2][10][13] - 陕西中铎房地产以8.038亿元摘得高新区54.28亩住宅地块 楼面价10096.54元/㎡ 成为今年西安又一万元地[2][13] - 航天基地103.777亩地块溢价2.23%成交 西安尚承泰置业以4.59亿元摘得 为今年西安第6宗溢价成交地块[2][14] 市场热度分析 - 团结片区作为重点城市更新板块 今年已有绿城 保亿 招商蛇口 龙翔等房企进驻 板块热度持续提升[9][10] - 整体土地市场热度不高 主要因开发商拿地谨慎及近期供地量较大[16][17] - 后续还有幸福林带 未央团结片区 长安常宁新区 航天基地等地块将陆续挂牌[17]

根据提供的公众号文章内容，以下是总结的关键要点： 百城宅地成交情况 - 2025年1-7月百城住宅用地成交建筑面积1.09亿平方米，累计同比增长0.3% [4] - 同期百城住宅用地成交楼面均价7,391元/平方米，累计同比增长23.7% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建面508万平方米同比降5.7%，楼面均价39,229元/平方米同比涨37.5% [4] - 二线城市成交建面5,151万平方米同比增11.1%，楼面均价8,336元/平方米同比涨19.0% [4] - 三线城市成交建面5,216万平方米同比降8.0%，楼面均价3,360元/平方米同比涨12.4% [4] TOP50房企土地储备 - 2025年1-8月TOP50房企新增土地储备价值6,259亿元，累计同比增长36.3% [5] - 同期TOP50房企新增土地储备面积4,254万平方米，累计同比下降2.0% [5] - 新增土储价值前三名为中海地产664亿元、绿城中国615亿元、保利发展528亿元 [5] - 新增土储面积前三名为中海地产316万平方米、绿城中国283万平方米、保利发展256万平方米 [5] 光大核心30城宅地成交 - 2025年8月光大核心30城成交宅地102宗单月同比降22.1%，成交建面607万平方米单月同比降42.1% [6] - 8月成交总价494亿元单月同比降38.0%，楼面均价8,145元/平方米单月同比涨7.0% [6] - 2025年1-8月光大核心30城累计成交宅地906宗同比增19.4%，成交建面6,247万平方米同比增3.4% [6] - 1-8月累计成交总价7,313亿元同比增32.1%，楼面均价11,707元/平方米同比涨27.8% [6] - 1-8月光大核心30城整体土拍溢价率12.9%，同比提升7.9个百分点 [6] 核心城市占比与均价 - 2025年1-7月光大核心30城宅地成交建面5,640万平方米，占百城比重51.9% [7] - 同期核心30城宅地成交总价6,819亿元，占百城比重84.8% [7] - 核心6城宅地成交建面1,567万平方米占百城14.4%，成交总价4,045亿元占百城50.3% [7] - 1-7月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为25,848元/平方米、11,903元/平方米、7,391元/平方米 [7]