土地市场整体表现 - 2025年第41周（10月6日-10月12日）土地市场供求规模均处于低位，供应建筑面积284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积304万平方米，环比下降18% [1] - 受月初双节假期影响，优质土地出让频次减少，本周平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低，土拍热度平淡 [1] - 本周土地成交金额为185亿元，环比大幅下降33% [2] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌一宗宅地，位于增城区，出让底价8亿元，起拍楼板价为7130元/平方米 [2] - 重点城市本周共供应住宅用地31幅，平均容积率为1.83 [2] - 苏州相城区挂牌一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米，地块优势为交通便利、临近医疗及教育资源，劣势为缺乏大型商业综合体和轨道交通，周边可比房价约2万元/平方米 [2] 重点城市土地成交 - 广州本周共有3宗含住宅用地出让，其中2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29.0亿元 [3] - 广州海珠区新港西板块地块由中海地产竞得，溢价率7%，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米，扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米，地块需配建大量回迁物业及配套设施 [3] - 广州白云区太和镇地块热度较高，吸引3家房企竞价，经过15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24%，成交楼面价6617元/平方米，该地块采用“公开出让+定向回购”模式，由指定公司以14.99亿元总价回购用于安置房 [4] 高总价与高单价地块排名 - 高总价地块排名前五的城市为广州、南京、无锡，成交总价在10亿至13亿元之间，溢价率均为0% [9] - 高单价地块排名前五的楼板价在17324元/平方米至34083元/平方米之间，同样全部为底价成交，无溢价 [10]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

2025年第39周 Weekly 2025年9月22日-2025年9月28日，第39周土地供应规模大幅上升，成交规模延续高位，土拍热度低位持平。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为695万平方米，环比上升89%，成交建筑面积为648万平方米，环比下 降7%，依旧延续年内高位。本周厦门出让了4宗高总价宅地，合计成交总价81.25亿元，但均由本地国企底 价竞得，土拍热度低位持平，周度平均溢价率1.5%。 供应： 本周供应建筑面积为695万平方米，环比上升89%。 一线城市中北京挂牌2宗宅地，均位于昌平区，合计出 让底价54.1亿元。广州番禺区挂牌1宗宅地，出让底价11亿元。重点城市本周供应宅地72宗，平均容积率1.95。 重点供应地块方面，北京昌平区天通苑歇甲庄村挂牌一宗低密度高总价地块，地块容积率1.65，起拍总价26亿元， 起拍楼板价2.5万元/平方米。地块距离17号线天通苑东站约2公里，未来可换乘13A线，连接望京、西三旗、上地乃 至中关村软件园等重要就业区域。教育和商业主要依赖歇甲庄村规划新建。周边有清河、温榆河公园等生态资源， 生态配套较佳。不过地块周边城市界面较为老旧，且临近拆迁安置房片区。该地块歇甲 ...

土地市场整体表现 - 第38周土地供应建筑面积367万平方米，环比下降25% [1] - 同期土地成交建筑面积699万平方米，环比大幅上升261% [1] - 成交总金额322亿元，环比增长265% [3] - 市场整体热度维持低位，平均溢价率1.5%，较上周下滑1.7个百分点 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌1宗宅地，位于番禺区黄沙岛，起拍价4.2亿元 [2] - 重点城市本周供应含宅用地39宗，平均容积率1.73 [2] - 广州黄沙岛地块为“传世系列”，实际可用建设用地面积1.7万平方米，规划住宅建面1.9万平方米，容积率低至1.1，起拍楼板价2.2万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城挂牌本周总价最高宅地，出让底价19.4亿元，容积率1.2，起拍楼板价1.76万元/平方米 [3] 土地成交详情 - 杭州拱墅区运河新城地块以13.3亿元成交，由越秀地产溢价25.5%竞得，成交楼板价20490元/平方米 [4] - 杭州钱塘区元成单元地块以7.9亿元成交，溢价1.28%，由星耀地产竞得 [4] - 成都成华区地块由龙湖集团以楼板价15800元/平方米竞得 [12] - 成都两宗地块由成都金牛金浦汇以楼板价12100元/平方米竞得，溢价率0% [12] - 义乌北苑街道地块由义乌市盈泰置业以楼板价11446元/平方米竞得，溢价率41% [12] 重点地块与周边市场分析 - 广州黄沙岛地块周边无同类低密高品质楼盘在售，同区位容积率3.0左右的改善性楼盘售价约3.8万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城地块周边2024年末出让的低容积率地块成交楼板价约1.7万元/平方米，新房售价在3万元/平方米至5万元/平方米区间 [3] - 杭州运河新城地块周边新房市场表现优异，当日去化率可达100%，周边在售项目如汀岸印月轩成交均价3.35万元/平方米，宸岸栖月轩、泊缦府售价约3.3万元/平方米 [4]

土地成交概况 - 西安土地市场集中成交14宗地块 最终成交12宗 流拍2宗 包括未央团结片区57.291亩商住地块和灞桥区32.715亩住宅地块[1] - 成交地块合计658.835亩 其中11宗底价成交 1宗溢价成交 总成交金额61.09亿元[2] - 成交地块包括5宗商业用地(148.07亩)和7宗住宅/商住用地(510.765亩)[2] 商业地块成交 - 雁塔区未来置业以1.894亿元摘得西部大道南侧40.43亩商业地块 楼面价3798.41元/㎡ 该地块为雁南国际荟项目一期 将建设西北首座山姆会员店[2][3][4] - 陕西仁汇房地产以3.056亿元摘得浐灞国际港69.491亩商业地块 楼面价2868.06元/㎡ 母公司为陕西仁汇投资 实际控制人为网红木森(抖音3316万粉丝) 计划建设网红商业综合体[2][7][9] - 其他商业地块包括经开区21.379亩交通用地(西安轨道交通投资摘得 楼面价3552.68元/㎡)和高新区6.486亩商务金融用地(陕西建大铭苑摘得 楼面价2748.78元/㎡)[2] 住宅地块成交 - 招商蛇口以7.38亿元摘得未央团结片区76.876亩商住地块 楼面价6260.76元/㎡ 今年在西安累计拿地金额超23亿元[2][10][11] - 龙翔控股以11.528亿元摘得未央团结片区99.138亩商住地块 楼面价6976.39元/㎡ 首次走出港务区发展[2][10] - 天地源以20.15亿元摘得高新区125.377亩住宅地块 楼面价10481.47元/㎡ 为今年西安单宗总价第二高地块[2][10][13] - 陕西中铎房地产以8.038亿元摘得高新区54.28亩住宅地块 楼面价10096.54元/㎡ 成为今年西安又一万元地[2][13] - 航天基地103.777亩地块溢价2.23%成交 西安尚承泰置业以4.59亿元摘得 为今年西安第6宗溢价成交地块[2][14] 市场热度分析 - 团结片区作为重点城市更新板块 今年已有绿城 保亿 招商蛇口 龙翔等房企进驻 板块热度持续提升[9][10] - 整体土地市场热度不高 主要因开发商拿地谨慎及近期供地量较大[16][17] - 后续还有幸福林带 未央团结片区 长安常宁新区 航天基地等地块将陆续挂牌[17]

根据提供的公众号文章内容，以下是总结的关键要点： 百城宅地成交情况 - 2025年1-7月百城住宅用地成交建筑面积1.09亿平方米，累计同比增长0.3% [4] - 同期百城住宅用地成交楼面均价7,391元/平方米，累计同比增长23.7% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建面508万平方米同比降5.7%，楼面均价39,229元/平方米同比涨37.5% [4] - 二线城市成交建面5,151万平方米同比增11.1%，楼面均价8,336元/平方米同比涨19.0% [4] - 三线城市成交建面5,216万平方米同比降8.0%，楼面均价3,360元/平方米同比涨12.4% [4] TOP50房企土地储备 - 2025年1-8月TOP50房企新增土地储备价值6,259亿元，累计同比增长36.3% [5] - 同期TOP50房企新增土地储备面积4,254万平方米，累计同比下降2.0% [5] - 新增土储价值前三名为中海地产664亿元、绿城中国615亿元、保利发展528亿元 [5] - 新增土储面积前三名为中海地产316万平方米、绿城中国283万平方米、保利发展256万平方米 [5] 光大核心30城宅地成交 - 2025年8月光大核心30城成交宅地102宗单月同比降22.1%，成交建面607万平方米单月同比降42.1% [6] - 8月成交总价494亿元单月同比降38.0%，楼面均价8,145元/平方米单月同比涨7.0% [6] - 2025年1-8月光大核心30城累计成交宅地906宗同比增19.4%，成交建面6,247万平方米同比增3.4% [6] - 1-8月累计成交总价7,313亿元同比增32.1%，楼面均价11,707元/平方米同比涨27.8% [6] - 1-8月光大核心30城整体土拍溢价率12.9%，同比提升7.9个百分点 [6] 核心城市占比与均价 - 2025年1-7月光大核心30城宅地成交建面5,640万平方米，占百城比重51.9% [7] - 同期核心30城宅地成交总价6,819亿元，占百城比重84.8% [7] - 核心6城宅地成交建面1,567万平方米占百城14.4%，成交总价4,045亿元占百城50.3% [7] - 1-7月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为25,848元/平方米、11,903元/平方米、7,391元/平方米 [7]

土地市场整体表现 - 前8个月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约10% 但土地出让金同比增长约16% [1] - 一二线城市平均溢价率均超过10% [1] - 8月300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米 同比下降约30% [1] 企业投资动态 - 前8个月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% [1] - 8月拿地企业仍以央国企为主 金额前十企业中8家为央国企 [1] - 部分民企保持投资强度 如滨江集团拿地金额位居前十 [1] 地方政府供地策略 - 供地总量持续收缩 结构优化加速 核心城市通过降低容积率实现"缩量提质" [2] - 新增涉宅用地大多位于核心板块 地块规模较小且容积率较低 [1] - 深圳、宁波通过降低容积率和商业比例成功出让此前流拍或收储地块 [1] 区域市场分化特征 - 重点企业拿地主要集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心区域化特征 利润确定性较强 [1] - 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [2] 市场前景展望 - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 预计房企在核心城市加快推盘节奏 [2] - 一线城市土地市场活跃度提升有望提振整体房地产市场 [2] - 小型地块有利于缩短开发周期 提振开发商拿地积极性 [1]

土地市场整体表现 - 8月全国经营性土地成交面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% 主要因高能级城市优质宅地成交占比下降[2] - 8月土地市场平均溢价率5.6% 为年内第二低点 但一线城市溢价率高达26.64% 创2025年月度新高 二线城市平均溢价率仅2% 为年内最低 市场热度持续分化[1][2] - 截至8月末全国新增土储货值百强房企新增货值总额14193亿元 同比增长17.5% 新增总价7235亿元 同比增长30.8% 新增建面6110万平方米 同比微跌1%[7] 企业投资行为变化 - 8月CRIC重点监测30家典型企业拿地金额约250亿元 环比下降56.6% 创近一年新低 同比上升41% 其中18家企业当月无新增土地入账[1][9][13] - 2025年1-8月百强房企拿地销售比为0.27 较7月末降低0.01 TOP10房企拿地销售比高达0.39 其余梯队仅在0.13-0.17之间 投资态度分化严重[9] - 企业投资呈现"宁缺毋滥"策略 仅聚焦核心城市优质地块 如华润置地与招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元 其余企业单月拿地金额均不足20亿元[9][13][14] 行业集中度与门槛变化 - 销售百强房企投资集中度保持高位 TOP10房企新增货值占百强总货值的70% TOP11-20占比9% TOP21-30占比6% TOP31-50和后50强各占8%[9] - 截至8月末新增土储货值百强门槛值31.9亿元 同比下降6% 新增总价百强门槛值15.4亿元 同比上升12% 新增建面百强门槛值30.4万平方米 同比上升8%[4][5] - 新增货值10强门槛值持续保持在257.1亿元 头部房企与其余房企投资力度差异显著[4] 领先企业土地储备情况 - 2025年1-8月新增土地货值前三名为中海地产1337亿元 绿城中国1144亿元 保利发展1015亿元[15] - 新增土地价值前三名为中海地产664.3亿元 绿城中国615亿元 保利发展528.3亿元[24] - 新增土地建面前三名为中海地产315.8万平方米 绿城中国283万平方米 保利发展255.7万平方米[24]

核心观点 - 土地市场成交规模延续季节性低位并持续同比回落 但优质地块土拍热度继续保持 月末退税政策显著利好企业现金流和拿地信心 有助于下半年优质宅地土拍热度的维持 [4][7][8] 供求情况 - 供应建筑面积6592万平方米 环比增加6.6% 同比下降9.5% 供应规模连续三月增加 [4][10] - 成交建筑面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% [4][15] - 各能级成交建面均同比回落：一线下降59% 二线下降22% 三四线下降11% [6] - 成交金额方面：一线同比下降47% 二线下降23% 三四线下降3% [6] 市场热度 - 平均溢价率5.6% 为年内第二低点 [5][18] - 一线城市溢价率26.64% 刷新2025年月度溢价率新高 [5][18] - 二线城市平均溢价率2% 三线城市平均溢价率3% [5] - 深圳三宗优质宅地高溢价成交 宝安中心地块溢价35% [18][23] - 土地流拍率7% 维持在近年低位 [21] 政策影响 - 财政部、税务总局完善增值税退税政策 符合条件企业可退还新增留抵税额的60% [8][16] - 退税政策聚焦新拿地企业 相当于减轻约拿地金额5%的税费压力 [8][16] - 政策有望缩短房企留抵税额消化周期 从5年以上大幅缩短 [8][16] - 有助于促进优质新增供应 稳定新房销售热度和规模 [8][16] 重点地块成交 - 总价榜首位为深圳宝安中心宅地 成交总价86亿元 溢价35% [23][24] - 单价榜首位为深圳宝安中心宅地 楼板价59586元/平方米 [26][27] - 两榜20个席位来自12个城市 分布趋于分散 [23] - 深圳龙华民治地块楼板价35030元/平方米 溢价15% [26][27] 后市展望 - 城市更新和土地收储持续改善供给侧确定性 [7][12] - 各地加强供给侧管理 支持存量用地盘活和"商改住"转换 [12] - 优质宅地供应预计增加 更多存量用地将转为有效新增供应 [12] - 行业融资环境有望持续改善 保障性安居工程和高质量新房建设成为市场止跌回稳两大动能 [19]

土地市场整体表现 - 第34周土地供应建筑面积487万平方米 环比大幅上升61% 成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [1] - 成交金额124亿元 环比大幅下降42% 平均溢价率出现大幅回落 本周无10亿元以上高总价高溢价土地成交 [1][3] - 一线城市土地供应稀缺 仅广州新增1宗宅地 上海新增均为商办用地 重点城市供应含宅用地50幅 平均容积率1.82 [1] 重点城市土地供应详情 - 成都成华区挂牌高总价商住地块 起拍价21亿元 容积率3.0 规划建筑面积19.5万平方米 起拍楼板价1.08万元/平方米 商业面积占比近50% [2] - 郑州郑东新区北龙湖挂牌纯宅地 起拍价15.2亿元 容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 属稀缺低密地块 周边新房价格达4万元/平方米以上 [3] - 南通、重庆、无锡宅地供应平均容积率均不高于1.5 反映低密度开发趋势 [1] 典型地块成交分析 - 宁波江北区洪塘地块底价成交 总价19.3亿元 楼板价9574元/平方米 较2022年成交价下降约3700元/平方米 地块经规划调整 宅地比例提升 [3][4] - 杭州下沙单元低密宅地溢价13.88%成交 总价4.9亿元 楼板价1.8万元/平方米 周边新房售价达4万元/平方米 [5] - 宁波地块由城投关联企业宁波城宏置业竞得 南通两宗地块均以楼板价约12356元/平方米底价成交 [10][12] 房企拿地特征 - 地方国企与城投公司活跃 宁波城宏置业、南通中央创新区科创、永康城投等均参与底价拿地 [10][12] - 保利发展以总价8亿元竞得三亚中央商务区地块 楼板价6777元/平方米 [10] - 龙湖集团以楼板价14200元/平方米底价获取成都锦江区地块 [12]