政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] - 市场普遍认为政策将有效释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] 公积金政策优化 - 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 拓宽首付筹措渠道 [2] - 允许"又提又贷"并行 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑与公积金优惠挂钩 当前绿色建筑占全市新房比重约60% [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套 利率根据市场利率定价自律机制 银行经营状况和客户风险状况等因素确定 [4] - 二套房利率有望回落 与首套趋同 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 房贷利率统一降至LPR-45BP 原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] 银行层面影响 - 银行间利率竞争或将加剧 对风险管理提出更高要求 可能出现更灵活的浮动利率模式 [5] - 银行不需要再区分首套房和二套房 而是根据借款人资信状况等综合确定利率 [5] - 短期挑战在于风险识别难度上升 长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系 [5] - 未来银行定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 新房和二手房咨询量增加 [7] - 购房者表示政策降低资金压力 加快置换节奏 [7] - 业内预计下半年上海楼市成交量温和回升 房价快速上行概率不大 呈现"量升价稳"效果 [7] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 被视为近年来最佳购房窗口期 [7]

政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区(郊区)的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区(主城区)从LPR-5BP降至LPR-45BP [1] - 调减住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 优化住房公积金政策 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 支持住房公积金"又提又贷" [3] - 对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 购买的第二套及以上住房给予人均60平方米的免税面积扣除 [3] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担 [1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50% 取消利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 [1] - 银行业金融机构根据经营状况 客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平 赋予银行自主定价权 [2] - 政策有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 精准评估风险 提高风险管理水平 [2] - 外环外在符合条件下不限购房套数的政策需要房贷政策有力支持 特别是在传统"金九银十"阶段 [2] 政策实施细节 - 符合上海市住房购买条件的居民家庭包括上海市户籍居民家庭 在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款 [3] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [3] - 个人住房房产税按年征收 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受免税政策 [3]

政策核心调整 - 央行上海总部发布通知 对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整 核心变化是商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房[2][3][4] - 政策调整依据为中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求 旨在促进房地产市场平稳健康发展[4] 利率定价机制具体安排 - 在利率定价机制安排方面 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房[4][5][6] - 银行业金融机构需根据机构经营状况和客户风险状况等因素 合理确定每笔贷款的具体利率水平[4][6] - 政策落实由上海市市场利率定价自律机制指导银行业金融机构进行 以规范市场竞争行为并维护市场秩序[4][6] 政策影响与市场分析 - 此次调整后 上海自贸区临港新片区与6个郊区二套商贷利率从此前的LPR-25BP 核心区二套商贷利率从LPR-5BP 统一降至LPR-45BP 有利于降低居民购房利息支出和减轻房贷负担[6] - 分析师指出 上海本次政策在优化限购和加大公积金支持方面与北京相似 但在降低购房成本方面力度更大 明确不再区分首套和二套商贷利率 并完善房产税政策 整体政策范围更广[7] - 随着北京和上海先后优化楼市政策 市场预期深圳跟进概率增加 此举有助于提振市场预期并促进市场止跌回稳[7]

政策优化内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策[1] - 政策自2025年8月26日起施行 通过放宽限购 加大金融支持和税收优惠等措施刺激房地产市场活跃度[1] 市场影响 - 政策旨在更好满足居民住房需求 预计通过增加交易量和提升市场信心对房产交易服务平台产生积极影响[1] - 房多多盘前股价上涨7.59%至1.45美元 总市值566.16万美元[1] - 贝壳盘前股价上涨5.02%至18.53美元 总市值220.64亿美元[1]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

政策调整内容 - 上海自8月26日起实施房产新政 取消符合条件家庭在外环外购房套数限制 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [1][3] - 商业贷款利率定价机制不再区分首套和二套住房 二套房贷款成本显著下降 以100万元贷款30年期等额本息计算 月还款额减少220元 总利息减少8万元 [4] - 个人住房公积金贷款额度提高 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷" [1][5] 市场影响分析 - 新政预计带来"量提升、价更稳"积极效应 促进新房和二手房市场活跃 尤其利好外环外区域去化 [1][3][6] - 新房市场因品质提升和供应加快 将更好满足改善性需求 带看和签约量呈现上升势头 [6] - 二手房市场因房票增加和市场联动保持活跃 地段好/户型优/租金预期佳的房源表现更突出 [6] 市场反应 - 政策发布后立即引发市场关注 房产销售接到大量客户咨询电话 信息回复应接不暇 [1][7] - 从业者认为政策虽不会造成市场根本性变化 但能有效消化外围库存 并预期后续可能出台更多利好政策 [7] - 结合传统"金九银十"销售旺季 售楼处和中介机构将积极利用政策推动市场交易 [6]

限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍居民家庭和连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍单身人士在外环外不限购 外环内限购2套 非沪籍单身人士满足社保条件后在外环外不限购 外环内限购1套 [2] - 非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的首套公积金贷款最高额度从160万元上浮15%至184万元 [3] - 二套公积金贷款最高额度从130万元提高至149.5万元 [4] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款且不影响贷款额度计算 实现"又提又贷" [5][6] 信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房贷款利率 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [6]

政策核心观点 - 上海市六部门联合发布通知，旨在优化调整房地产政策措施，以更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策调整涵盖调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等四大方面 [1] - 该通知自2025年8月26日起正式施行 [1][8] 调减住房限购政策 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，购房范围涵盖新建商品住房和二手住房 [2][7] - 成年单身人士按照居民家庭标准执行住房限购政策 [2][7] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在内环内限购1套住房 [2] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [3][8] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [3] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [3] - 支持提取本人及配偶的住房公积金支付新建预售商品住房的首付款 [3][8] - 提取公积金支付首付款不影响其公积金贷款额度的计算 [3][8] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [4][8] - 具体利率水平将根据市场利率定价自律机制要求、机构经营状况及客户风险状况等因素合理确定 [4][8] 完善个人住房房产税政策 - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [5][8] - 对购买的第二套及以上住房，在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除 [5][8] - 此项房产税政策自2025年1月1日起符合条件的购房者可享受 [5]

上海楼市政策优化调整 - 上海自2025年8月26日起优化房地产政策措施 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等政策 [1] - 调减住房限购政策中 符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [1] 地产行业市场表现 - 8月25日午间A股地产行业领涨 中证800地产指数涨超4% [1] - 万科A涨停封板 绿地控股 华发股份 滨江集团等涨超5% [1] - 地产ETF（159707）场内价格一度上探5.5%创年内新高 放量成交超9400万元 资金净申购3700万份 [1] 行业数据与前景 - 2025年1-7月房地产行业各项销售数据仍处低位 但"止跌回稳"政策基调延续 [1] - 核心城市购房政策持续优化 市场信心仍处修复期 [1] - 随着稳销售 稳资金等政策持续落地 行业有望迎来底部企稳 [1] 地产ETF产品特征 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数 汇集市场13只头部优质房企 [2] - 前十大成份股权重超9成 具有明显的头部集中度优势且央国企含量高 [2] - 在行业出清大背景下 龙头地产或更具弹性 [2] 投资建议 - 继续看好房地产板块的中长期配置机会 [1] - 建议关注布局一二线城市 基本面稳健 安全边际较高的房企 [1]

公司表现 - 万科A股价以7.22元涨停价报收，涨幅达10.06%，创近一年来单日最大涨幅，成交额达41.59亿元，总市值回升至861.40亿元，较前一交易日增加78.7亿元 [2] - 港股万科企业大幅上涨13.15%，报5.85港元，显示资本市场对公司的整体看好 [2] - 上半年实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超9成 [2] - 经营服务业务稳步增长，全口径收入284亿元，经营效益保持行业前列 [2] - 获得大股东深铁集团强力资金支持，年内累计提供243.69亿元股东借款，有效缓解流动性压力 [2] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] 行业动态 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [3] - 李强总理再提"房地产"，释放积极信号，明确"止跌回稳"依然是政策目标，有利于稳定市场预期 [3] - 北京率先落地优化房地产政策，调整优化限购政策、加大公积金政策支持，预计上海、深圳或将跟进优化限购政策 [3] - 更多城市有望取消限售政策，住房消费的限制性措施有望进一步调整优化 [3] - 中央层面存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启 [3] 板块表现 - 房地产板块呈现联动上涨态势，多只个股集体走强 [3] - 万通发展、荣盛发展强势封板涨停，金地集团大幅上涨8.79%，深深房A涨幅达7.38% [3] - 特发服务、华联控股、保利发展、绿地控股等多只标的均涨超5% [3]