历史文化街区转型与城市更新 - 杭州萧山火车西站区域于2020年获批为杭州市历史文化街区，2023年保护规划获批复，成为杭州首个交通枢纽工业遗存类文化街区 [3] - 该街区入选文化和旅游部数据中心"2025城市旅游休闲集聚区创新十佳案例"，为浙江唯一入选项目 [3] - 街区通过激活文化内核实现复兴，形成"文化+民生"的发展模式 [4] 东巢艺术公园运营模式 - 东巢艺术公园由30多栋红砖仓库改造而成，采用"策展式零售"模式，年举办200余场活动，吸引近200万人次客流 [5][6] - "官河市集·落日夜市"成为标志性活动，单场杭州宠物文化节吸引5万人次 [6] - 园区80%员工从事内容策划运营，从租售企业转型为文化企业 [6] - 虽仅4万平米（对比乌镇300万平米），但通过持续造节策略盘活商业生态 [7] 文创产业集聚效应 - 东巢带动萧山出现10多个文创园区，包括萧然山街、西湘里等，形成集群效应 [8] - 萧然山街通过"屋顶见"等特色设计吸引年轻人，399元/张的复古摄影服务成为爆款 [9] - 政府打造"文创街区"认定标准：年轻态、烟火气和艺术性，注重文化体验 [10] 运河文化保护与开发 - 萧山组建大运河建设专班，推进大运河国家文化公园建设 [11] - 启动40公里游步道建设和古纤道修复工程，设6个文化驿站 [12] - 祇园寺、东岳庙等历史建筑修缮后融入文博脉络 [11] - 环西山慢生活街区规划中，将形成"西山+湘湖+浙东运河"文化组合 [12] 城市更新方法论 - 采用小规模、渐进式更新，功能更替适应年轻人需求 [13] - 通过"文化+"赋能产业、激活空间，避免大拆大建 [13] - 开放式街区模式让文化惠民，形成全民共享的文旅空间 [10]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：水泥行业 - 公司：宁夏建材 纪要提到的核心观点和论据 - **宁夏建材业绩表现**：2025年上半年归母净利润预计在9700万到1.25亿之间，同比增长85%到138%，扣非归母净利润同比增长100%至236%，原因是坚持行业生态建设和错峰生产保持量价稳定、加强内部管理降低成本费用、强化应收账款清收[3] - **宁夏建材产品量价情况**：2025年第二季度主产品价格上升，销量相对稳定，不同产品类别销量有升有降但整体变化不大[2][4] - **宁夏建材应对市场需求下滑策略**：找到量价平衡点，显著降低内部成本费用，实现良好业绩表现[6] - **宁夏区域错峰生产情况**：因市场不佳，今年错峰生产效果不如去年，推行有阻力[7] - **产能管控及补指标情况**：各企业按国家和地方时间安排规划产能补给工作，宁夏建材处于方案准备阶段，年底完成产能补指标需从整体战略考虑[8][9] - **水泥协会反内卷影响**：行业内卷致部分企业亏损，反内卷措施预计对行业整体盈利有促进作用[11] - **城市更新对水泥需求影响**：城市更新利好水泥需求，但项目落地速度和资金到位情况是关键[12] - **中小水泥企业应对策略**：中小企业存在“僵尸企业”现象，最终出路是提高产业集中度，通过政策促进行业整合[13] - **中国建材集团同业竞争问题解决进展**：已进行两轮整合，宁夏建材2022年整合方案被否决后仍在推进，暂无最新进展[14] - **宁夏建材运输服务业务状况**：2020 - 2024年收入递增，今年起抓质量提高盈利能力，一季度收入同比下降，优化客户结构上半年达预期目标[15][16] - **宁夏建材现金流情况**：现金流一般，因运输服务业务付款有账期[17] - **宁夏建材分红及投资情况**：近年来保持高比例现金分红，近两年达40%以上，近年无大投资项目，未来投资根据战略规划决策[19] - **宁夏建材下半年经营展望**：关键在于市场需求、政府投资计划落实和反内卷效果，若改善则持乐观态度[20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 宁夏建材2022年启动的整合方案在2024年初被交易所否决，但董事会和股东会仍决定继续推进[14] - 以2500吨生产线为例，产能补指标可能需停掉某些生产线转移产能，需综合考虑并论证[9]

纪要涉及的行业或者公司 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 2025年上半年房地产市场整体表现不佳，变革力度不及预期，全国普遍存在超用地指标问题，土地出让困难，市场低迷，北京、上海略有扩张，深圳同比下降64%[1][12] - 专项债挪用现象依然严重，40%-50%资金被挪用，基建项目落地率偏低[1][3] - 城市更新项目进展不平衡，上海资金充裕推进较快，但全国范围内落地普遍不佳，低效用地更新和全域综合土地整治受限于地方政府启动资金不足，棚改项目效果不如预期[1][6][7][8] - 城市微更新和平急两用工程虽有国家资助和政策性贷款支持，但实际用途有限，建设银行6,000亿贷款中仅300 - 400亿用于此，基础设施补强效果待观察[1][9] 未来趋势 - 未来市场规模预计每年8,000亿至1万亿，中央财政支持有限，国央企不愿承担地方政府风险，市场趋于稳定，预计2025 - 2026年市场将形成相对稳定值[1][12][15] - 投资者应关注政策预期，而非单纯依赖市场数据，预计每年的9月、10月可能会出现小幅波动[15] 区域差异 - 上海在城市更新方面走在前列，能够快速推进项目的核心原因是整理出了用地指标，并且能够以高价出售给市场，其他城市未必具备同样的动力和条件[10] 项目区别 - 城市更新与老旧小区改造主要区别在于规模和资金来源，老旧小区改造更多依赖政府专项资金，城市更新涉及更大范围，需要通过土地出让和销售来获取资金，但目前土地出让困难，地方政府对启动新的城市更新项目持谨慎态度[11] 政策影响 - 2025年中央城工作会议预计将延续强调已有重点工程的趋势，很难再推出全新的措施，更多是强化既定目标，难以落实更多具体行动[25][26] - 当前城市建设进入小修小补阶段，政策对市场带来新的变化较为困难，即使提出大规模投资口号，实际落地效果可能有限[27] 融资模式 - 城市更新融资新模式面临地方政府资本金短缺和项目回本能力挑战，Reits等市场化运营方式受产权、证监会敏感性及土地年限等因素制约，试点探索困难重重，回本周期至少5年以上[4][32][33][34] 对租赁市场影响 - 改造和保障房入市对租赁市场产生冲击，以广州为例影响明显，保障房以市价七折出租，压制租金，降低投资意愿，如北京2025年约6,000套、上海2,000 - 3,000套、深圳和广州各三四千套保障房入市[19][20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 老旧小区改造以基础设施强化和微更新为主，而非完全拆迁，政府积极性取决于土地出让收入，核心区域项目推进较快[4][16] - 城市更新对普通居民二手住宅市场，可能提升D类建筑居住条件，部分地方保障房出租对租赁市场有一定影响但对价格影响不大，多数情况下需居民自行申请并部分自筹资金改造[18] - 大修基金与房屋养老金没有直接关系，大修基金由业委会申请使用，手续繁琐且周期长，政府希望配合其推动自主更新[22] - 原拆原建模式将越来越少见，更多是在现有建筑主体上进行改造升级，只有结构严重问题才考虑全拆除[23] - 地方财政面临隐性债务风险，土地出让收入无保障，专项债券常被挪用发工资，中央财政今年扩表可能性低[28] - 今年新增约1万亿地方专项债，总量达2万亿左右，但只有部分能用于城市基础设施建设，每年落实3,000亿到5,000亿已不错[29] - 上海2025年上半年已完成所有货币化安置，北京相对较慢，各地进展取决于地方政府财力及其土地变现能力[31] - 老旧小区电梯安装问题进展不理想，以上海为例，因未充分考虑楼间距、消防安全及业主沟通等因素，实际落地情况远低于预期[35]

市场概述 - 美股微涨，标普500指数收涨0.14%，道指涨0.20%，纳指涨0.27% [5] - 英伟达市值一度跌破4万亿美元，Trade Desk被纳入标普500指数后盘后涨超10% [2] - 10年期美债收益率上涨2.4基点至近一个月高点 [2] - 比特币盘中触及12.3万美元历史新高，收盘涨约1% [2] - 原油先涨后跌，美油跌3%，因特朗普对俄制裁未限制能源出口 [2] - A股分化，沪指涨0.27%，机器人板块爆发，港股医药股反弹 [2] 中国经济数据 - 6月社融增量4.2万亿元，新增人民币贷款2.24万亿元，M2-M1剪刀差缩小1.9个百分点至3.7% [8] - 上半年社会融资规模增量累计22.83万亿元，同比多4.74万亿元 [8] - 6月出口同比增长5.8%，进口增长1.1%，玩具出口破百亿，稀土出口创2009年来最高 [3] - 二季度钢铁出口3070万吨创纪录，铁矿石进口1.06亿吨创年内新高 [10] 央行政策与表态 - 央行表示将继续实施适度宽松货币政策，关注政策传导效果 [9] - 不寻求通过汇率贬值获取竞争优势，服务消费是扩内需关键 [9] - 中小银行债券投资需平衡收益与风险 [9] - 地方专项债置换平台贷款可使可比口径贷款增速更高 [9] 国际贸易与关税 - 欧盟准备对720亿欧元美国商品征收反制关税 [9] - 特朗普威胁对俄罗斯征收100%关税，50天内未达成协议将实施 [9][16] - 巴西寻求将美国关税从50%降至30%并推迟90天实施 [10] - 美国对墨西哥西红柿实施17%反倾销关税 [10] 科技与AI动态 - 马斯克称年底将有"史诗级震撼"的擎天柱演示 [11] - 黄仁勋要求英伟达全员强制使用AI，称无创意者最先被淘汰 [12] - Meta计划投资数千亿美元建全球最大数据中心，考虑放弃开源转向闭源 [12] - 字节跳动开发轻便型混合现实眼镜，类似护目镜 [18] 行业动态 - 人形机器人：智元机器人和宇树科技中标1.24亿元采购项目，创国内最大订单 [19] - 清洁电器：行业处于成长期，中国龙头具全球竞争优势 [19] - 城市更新：国家加大新型城镇化投入，列为标志性重大项目 [19] - AI应用：xAI发布Grok4系列，测试成绩大幅提升 [20] 金融与银行业 - 华尔街大行投行业务收入或连续14个季度低于25%，交易收入同比增长近10%至310亿美元 [17] - 摩根大通和花旗将于7月15日公布业绩，美银、高盛和摩根士丹利次日发布 [18] 大宗商品 - 黄金较日内高点跌近1%，白银收跌约1% [2] - 现货白银一度涨至近14年高位，突破39美元/盎司 [15] - 高盛预测2025年底金价将升至3700美元/盎司，2026年达4000美元 [15]

上海办公楼更新改造的核心观点 - 上海城市更新重点转向楼宇经济，政府推动全市办公楼进入更新阶段，率先挑选10个试点单元进行试验[6][10] - 办公楼改造涉及提质、改造、重建和退出转型四种形式，目标是实现工作、生活、休闲在片区内闭环[18][19] - 商办市场已从增量时代迈入存量时代，老旧办公楼改造和再利用成为重要任务[23][24] 试点商务单元概况 - 已公示6大商务单元更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾和苏河湾，总面积20.56平方公里，超过200栋商务楼宇[12][14] - 不同商务区级别差异明显：虹桥有27处甲级办公楼，漕河泾15处，大柏树无甲级办公楼，苏河湾仅3处[16] - 改造方案各有侧重：虹桥打造"后街体验环"，漕河泾推出"慢行系统"，大柏树定位"园区+校园"，五角场主打"科教融合"，真如重点在生活配套[18] 已落地改造案例 - 物理空间改造：裕安大厦投入200多万元更换电梯系统，金穗大厦进行全方位更新实现"变身"[27][28] - 业态焕新：虹桥天都调整业态组合并举办特色活动，商办整体出租率维持在85%以上[29] - 功能转型：上海江天大厦从旧式办公楼改造为企业总部大楼，成为世博滨江新地标[32][36] - 街道参与：潍坊新村街道办排查36栋商务楼并组建智囊团提供支持[37] 办公楼更新背景与问题 - 上海甲级写字楼存量达1700万平方米，总体饱和面临巨大招商压力[41][43] - 空置率问题突出：虹桥开发区&古北达22.2%，新天地和竹园突破20%，真如曾接近50%，苏河湾连续三个季度居高不下[45][47] - 办公楼老龄化严重：陆家嘴和虹桥开发区楼宇多建于1980-1990年代，土地剩余年限普遍不足15年[51][55] - 产权分散导致改造困难：宝安大厦因产权分散难以达成改造方案[57] 改造目标与意义 - 上海计划2024-2027年推进40-50个商务楼宇更新改造项目，优化办公楼格局和结构比例[58] - 通过改造实现办公楼、商业、住宅和人文充分融合，提升城市综合竞争力[62] - 不同商务区形成各自特色产业聚集，打破陆家嘴单一高端办公形象[61]

行业现金流现状 - 房地产行业进入深度调整期，面临销售回款萎缩、融资渠道收窄、债务压力攀升等多重困境，现金流管理面临前所未有的挑战 [3] - 2024年50家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金总额为25599亿元，较2021年大幅缩水55%，三年复合增长率跌至-23.4% [5] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下滑17.1%，延续了自2022年以来的持续下行趋势 [6] - 2024年50家样本房企已竣工存货占比攀升至25%，较年初大幅增长4.5个百分点，创下近年以来的新高 [6] 不同类型房企表现 - 2024年民企销售商品、提供劳务收到的现金总额为4909亿元，较2021年大幅下降80%，三年复合增速低至-42% [7] - 混合所有制房企2024年销售商品、提供劳务收到的现金总额为5849亿元，较2021年大幅下降56%，三年复合增速低至-24% [7][10] - 2024年央企销售商品、提供劳务收到的现金总额为10743亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2% [10] - 国企销售商品、提供劳务收到的现金三年复合增速为-8.8%，显著优于民企和混合所有制房企 [10] 投资活动现金流 - 2024年典型房企的投资活动现金流入为3113亿元，相比2021年下降了60% [14] - 2024年投资活动现金流出为3556亿元，相比2021年下降了74% [14] - 2024年投资活动净流出443亿元，较2021年净流出5960亿元大幅收缩 [15] - 2024年50家典型房企中有54%的房企投资活动现金流为净流出，剩下46%的房企为净流入 [15] 融资性现金流 - 2022年融资性现金流流入从2021年的约37796亿元大幅减少35.5%至24387亿元 [18] - 2024年融资性现金流净流出3434亿元，虽然净流出规模同比收缩，但房企资金压力仍然较大 [18] - 2022年首次实现运营资金盈余1647亿元，此后长期保持运营资金盈余 [23] 房企现金持有情况 - 2024年底50家重点房企的现金持有量为13122亿元，较期初减少了9.9% [27] - 2024年底50家重点房企的调整后非受限现金为9653亿元，较期初减少8% [28] - 调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.07至0.45 [28] 政策环境 - 2025年政府工作报告首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，重申"持续用力推动房地产市场止跌回稳" [32] - 2025年5月房地产"白名单"贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元 [33] - 住建部表示要持续推进城市更新，坚决稳住楼市，继续打好"保交房"攻坚战 [33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 对螺纹钢、原油、焦煤等多个品种进行短评，给出各品种的基本面数据、市场情况及价格走势预测和投资建议 [2][3][5] 各品种短评总结 螺纹钢 - Mysteel调研247家钢厂高炉开工率83.15%，环比上周减少0.31个百分点；产能利用率89.9%，环比减0.39个百分点；钢厂盈利率59.74%，环比增0.43个百分点；日均铁水产量239.81万吨，环比减1.04万吨 [2] - 反内卷情绪发酵，市场对棚改重启预期升温，淡季需求回落库存去化，供给侧收缩与需求侧改善预期推动，预计短期盘面震荡偏强运行 [2] 原油 - IEA月报显示今年全球石油供应量较之前预测增加30万桶/日至210万桶/日，下调2025、2026年平均石油需求增长预期 [3] - 截止7月11日一周，美国在线钻探油井数量424座，比前周减1座，为2021年9月以来最少，比去年同期减54座 [3] - 炼油加工率上升令市场吃紧，美国产量增速趋缓，对俄制裁受关注，短期有支撑，中期OPEC+增产有供应增加预期，建议短多交易 [3] 焦煤 - Mysteel统计独立焦企全样本产能利用率72.87%减0.30%；焦炭日均产量64.08减0.27，库存93.08减9.02，炼焦煤总库存892.35增44.17，可用天数10.5天增0.56天 [5] - 产地供应恢复缓慢，进口蒙煤通关受扰，需求端焦炭产量略降，焦企补库，成交好库存去化但幅度放缓，预计盘面短期震荡运行 [5] 铁矿石 - Mysteel统计全国45个港口进口铁矿库存总量13765.89万吨，环比降112.51万吨；日均疏港量319.51万吨，增0.22万吨；在港船舶数量99条，增8条 [6] - 海外矿山发运环比下降，45港口到港量回升但不及预期，未来1 - 2周或集中到港，钢企盈利改善铁水下降但同比高位，港口微幅去库，供需矛盾不突出，盘面价格震荡偏强，情绪转弱前易涨难跌 [6] 生猪 - 截止7月11日，生猪出栏均重123.5公斤，下跌0.02公斤，周度屠宰开工率25.41%，上涨0.03%；外购仔猪养殖利润0.17元/头，下跌2.97元/头，自繁自养养殖利润160.3元/头，上涨21.45元/头，仔猪价格445.24元/头，上涨11.91元/头 [6] - 周末猪价稳中偏弱，中旬出栏增加，二次育肥积极性一般，高温淡季需求欠佳，屠宰企业减量，短线价格偏弱调整，建议区间交易，养殖户择机卖出套期保值 [6] 棕榈油 - 截止上周五国内棕榈油24度现货基差稳中有降，天津P09 + 200元/吨持平，山东P09 + 180元/吨持平，江苏P09 + 130元/吨下跌20元/吨，广东P09 + 50元/吨持平 [7] - 马来西亚棕榈油7月1 - 10日出口量环比增加，外商报价坚挺，国内进口利润倒挂无新增买船，购销双慢，基差持稳，短期跟随国际油价偏强运行 [7] 豆粕 - 美国农业部上调阿根廷2024/2025年度大豆产量预期至4990万吨，维持巴西2024/2025年度大豆产量预期1.69亿吨不变 [7] - 贸易关税调整引发四季度大豆供应担忧，油厂压榨利润尚可但销售进度慢，10 - 1月基差报价下调，短期价格震荡偏强，下方2900 - 2920区间技术强支撑 [7] 玻璃 - 全国浮法玻璃均价1174元/吨，环比上日 + 1元/吨；开工率75.68%，周度持平；样本企业总库存6710.2万重箱，环比下降2.87%；深加工样本企业订单天数均值9.5天，同比 - 5%；1 - 5月房屋竣工面积18385万平方米，同比 - 17.3% [8][9] - 企业日熔量较稳，终端需求弱，下游订单不足，库存下降，沙河市场价格重心上行，交投一般，下游刚需采购，预计09合约短期震荡运行，下方支撑1060一线，建议观望或回调短线做多 [9] PVC - 华东SG - 5型PVC 4920元/吨，环比上日持平；产能利用率76.97%，周下降0.47%；社会库存62.63万吨，环比上升5.37%；电石法生产企业平均毛利 - 445元/吨；乙烯法生产企业平均毛利 - 621元/吨；国内PVC管材样本企业开工38.92%，环比下降0.58%，同比下降10.49% [9] - 供应高位利润不佳，国内检修力度减弱供应预期增加，需求下行，下游开工走低，刚需采购，现货市场成交平淡，预计短期震荡运行，09合约上方压力5025一线，建议观望 [9] 塑料 - LLDPE周度产量27.62万吨，周下降 - 0.3%；生产企业库存17.56万吨，周度 + 8.93%；油制日度生产毛利 - 450元/吨；中国聚乙烯下游制品平均开工率周下降0.18%，农膜开工率较前期 + 0.54%，PE管材开工率较前期一致，PE包装膜开工率较前期 - 0.37% [10] - 供应端装置小幅调整，需求处于淡季，部分下游追涨补库但成交难放量，成本端有支撑，预计L09合约短期震荡运行，上方压力7285一线，建议观望或回调短线做多 [10] 燃料油 - 截至7月4日当周，山东燃料油开工率为40.30%，独立炼厂常减压周均产能利用率为44.97%，较上周下降0.05% [11] - 截至7月4日，内贸船用180/120cst燃料油库存为5.29万吨，环比增加0.42万吨；石油焦港口库存量为426.9万吨，环比上周上升18.7万吨 [11] - 截至2025年7月4日，船用180cst燃料油周度成本为4006元/吨，环比下降40元/吨；山东地炼焦化利润为399元/吨，环比上升22元/吨 [11] - 短期内因中东发电旺季需求支撑，供需紧平衡，原油短期偏强，燃料油震荡偏强看待 [11] 瓶片 - 本周期国内聚酯瓶片周产量32.70万吨，较上周 - 2.72万吨；周聚酯瓶片华东市场水瓶级现货价格5957元/吨，较上周 - 1.13%；本周聚酯瓶片行业利润 - 214.63元/吨，较上周 + 28.68% [12] - 下游软饮料行业开工预计稳定在80 - 95%附近，预计油厂开工下滑至64.06%附近 [12] - 供应持续减少有支撑，原油震荡偏强，聚酯瓶片市场或稳中偏强运行，短多交易为佳 [12] 中长期国债 - 财政部要求国有商业保险公司提高资产负债管理水平，加强资产和负债匹配管理 [12] - 长期资金入市股市有支撑，股债跷跷板利空债市但进一步利空有限，关注长债在60日均线处方向选择，7月是否推出超预期政策是关键，债市逻辑主线不明朗，关注股债跷跷板和7月政治局会议 [12][13] 短期国债 - Shibor短端品种多数上行，隔夜品种上行1.7BP报1.333%；7天期上行0.1BP报1.475%；14天期上行1.6BP报1.514%；1个月期下行0.3BP报1.535%，创2022年9月以来新低 [13] - 资金面偏紧利空短期国债，关注国债反弹后在60日均线处方向选择，短端国债进一步下跌空间有限，债市逻辑主线不明朗，关注股债跷跷板 [13] 白银 - 特朗普关税政策可能推高消费价格，劳动力市场降温，给美联储政策制定带来难题 [13] - 美国关税政策扰动加强，原油价格走高，市场对美国下半年通胀预期走高，9月降息预期减弱，白银震荡略偏多，短期或回踩，关注金银走势同步性及黄金对白银影响 [13] 黄金 - 市场担忧美国对俄新制裁，潜在供应风险增强，国际油价上涨，欧盟或联手反制美国关税 [14] - 地缘避险及关税扰动加强，市场避险情绪推升黄金走高，中期宽幅震荡略偏多，关注美元走势 [14]

北京商业市场发展概况 - 2025年线下消费需求回暖，消费结构持续质变，北京商业市场在自我洗牌中带动商圈高质量发展 [1] - 2025年上半年北京新开10个商业项目，新增体量75.17万㎡，包括超极合生汇西区、中关村大融城西区等热门项目 [1] - 2025年下半年北京拟开21个新项目，商业总体量约160万㎡，部分项目因故推迟至下半年开业 [1][2] 区域分布与开发主体 - 海淀、通州各以4个待开项目领跑，大兴、朝阳、昌平各有3个，五环外商业分布日益平衡 [3] - 通州拟开业项目体量最大（如北京湾里50万㎡），朝阳区商业实力稳定，近郊区如大兴、昌平逐步补齐商业空白 [3] - 头部企业如银泰、融创、王府井、京投发展等参与开发和运营多个项目 [3] 项目类型与体量特征 - 存量改造与区域重点新项目并存，涵盖城市综合体、奥莱、街区、盒子Mall等多元形态 [5] - 中小体量项目占主流：3万㎡以下项目8个，3万-5万㎡项目6个，5万㎡以下占比超六成 [5] - 代表性改造项目包括友谊商店、首钢融石广场、卜蜂莲花通州店升级等 [5] 重点商业项目亮点 北京上德银泰城 - 银泰商业打造的首个"花园式社交购物空间"，体量5.6万㎡，拟2025年9月开业 [8] - 定位"年轻艺术+文化现场+日咖夜酒"，引入120+新兴生活方式品牌，涵盖萌宠经济、户外运动等趋势 [8] - 已确定入驻品牌包括金逸影城、鲜汇精品超市、大玩家电竞中心等 [8] 北京小站公园STATION PARK - 京投发展开发的TOD生活方式中心，体量3.3万㎡，拟2025年9月开业 [10] - 引入100+品牌，含15+昌平首店如宜家设计订购中心、火星宠物超市等，打造五大HOME主题空间 [10] - 设计强调公园感，设东西天光中庭、户外口袋公园及屋顶露台 [10] 北京中关村ART PARK大融城（东区） - 体量20万㎡（西区+东区），东区拟2025年12月开业，与西区联动激活中关村商业 [11] - 引入alexander wang、lululemon等一线品牌及迪卡侬、MUJI等生活方式品牌 [12] - 西区已开业102家品牌，含6家北京首店，商业热度位列海淀区榜首 [11] 北京湾里 - 超级商业娱乐综合体，体量50万㎡，投资超百亿元，拟2025年底开业 [13] - 含王府井WellTown、汀云小镇等板块，首进副中心品牌预计超60%，体验业态占比50% [13] - 特色包括老1号线列车改造、戏剧剧场、电子竞技等文旅体验 [13] 北京友谊商店 - 王府井集团改造的院落式商业空间，体量2.5万㎡，拟2025年下半年开业 [16] - 定位"城市典藏·商业生活艺术中心"，已入驻DuLi度粒、Carbo等特色餐饮及超级转转全国首店 [16] 北京CG Live - 海淀区科技体验商业，体量7.3万㎡，拟2025年Q4开业，主打"科技体验+全时社交" [17] - "一区一街两馆"布局含24小时街区，融合数字艺术、智能交互等科技业态 [17] 北京坊二期 - 体量2.37万㎡，拟2025年下半年开业，延续"中国式生活体验区"定位 [18] - 补充户外运动、创新零售等业态，打造北京核心区消费地标与新胡同样板 [18] 北京魏公·芳华里 - 海淀核心区商业街区，体量4万㎡，拟2025年下半年开业 [21] - 引入国图文创空间、星典造梦影城等主力店，服务商务人群与高校师生 [21] 北京融创HUI观里 - 社区商业项目，体量2.5万㎡，拟2025年下半年开业 [22] - 含剧场、城市书房等业态，引入牛啤堂"精酿大学"全国首店等主理人品牌 [22][23]

报告核心观点 - 宏观经济受外围关税和国内物价影响，短期 CPI 低位运行、PPI 继续承压，需整治“内卷”和加大财政支持；利率债受多种因素影响波动，预计债市震荡，资金面稳中偏松；医药生物行业半年报预告期关注创新药及相关产业链，维持“看好”评级 [2][5][10] 宏观及策略研究 外围环境 - 美国就业市场有韧性，“对等关税”暂缓期推迟至 8 月 1 日，将对 14 国征 25%-40%关税，关税谈判僵局或维持，联储或维持等待通胀和经济前景明朗再调整货币政策态度，除非劳动力市场明显走弱，否则降息时点不及市场预期 [2] 国内环境 - 6 月 CPI 同比增速转正、环比降幅收窄，能源和部分食品价格支撑，出行服务价格拖累；PPI 受内外需求偏弱压制，环比负增长、同比降幅扩大，整治“内卷”和加大财政支持是物价回升根本方案，预计短期 CPI 低位运行、PPI 承压，国务院发布稳就业通知 [2][3] 高频数据 - 下游房地产成交回落、农产品批发价格指数回升；中游钢铁价格反弹、水泥价格走低；上游焦煤焦炭价格走强、有色金属价格涨跌不一、黄金价格下跌、原油价格小幅震荡 [3] 固定收益研究 重点事件点评 - 6 月 CPI 环比降幅收窄受国际油价和部分工业消费品价格带动，PPI 环比低位受高温降雨影响，预计 7 月 CPI 同环比在 0 线附近、PPI 同环比负增长；统计期内央行净回笼资金近 8000 亿元，资金价格小幅上行但整体宽松；一级市场发行利率债 62 只，实际发行总额 6217 亿元，净融资额 4004 亿元，供给压力有限；二级市场各期限国债收益率上行，受地产政策预期、监管担忧和股债跷跷板效应影响 [5] 市场展望 - 外部环境缓和或对国内基本面阶段性利好；产业政策短期从供给侧提振低通胀，中长期需需求侧配合，地产政策预期若未兑现或成债市机会，7 月货币政策增量政策可能性低；资金面稳中偏松，关注买断式逆回购规模和央行公开市场操作，债市受多种因素影响震荡格局不变，可关注短期限利率 [6] 行业研究 行业要闻 - 国家医保局公布药品目录调整方案，默沙东 100 亿美元收购 Verona 获新药，7.2mg 司美格鲁肽申报上市 [8] 公司公告 - 亚盛医药新药获批，药明康德和甘李药业业绩预增，艾力斯药品拟纳入优先审评，泽璟制药药品纳入突破性治疗品种公示 [9] 行情回顾 - 本周上证综指、深证成指和医药生物上涨，多数子板块上涨，7 月 10 日 SW 医药生物行业市盈率 28.55 倍，相对沪深 300 估值溢价率 144% [10] 本周策略 - 半年报预告期关注创新药及产业链投资机遇，集采政策优化关注业绩反转板块，维持行业“看好”评级 [10]

北京市公积金政策调整 - 北京市发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款（"即提又贷"）[1][2] - 政策调整前，北京公积金提取流程为"先付首付再提公积金"，购房者需全部自筹首付资金[3] - 调整后，公积金余额可直接用于首付，有效缓解购房者前期资金压力，降低购房门槛[4][5] 一线城市公积金政策对比 - 截至2025年7月，4个一线城市中北京、深圳、广州已明确支持公积金支付首付，仅上海未跟进[1][7] - 广州于2024年8月率先实施该政策，允许提取公积金账户余额划转至监管账户支付首付，且不影响贷款额度计算[7] - 深圳于2025年6月跟进政策，扩大住房公积金使用范围[7] 全国公积金政策实施情况 - 全国已有超30个市（区）出台提取公积金支付首付政策[6][7] - 2024年公积金提取用途中64.83%用于购房相关支出，10%用于租赁住房和老旧小区改造，涉及2263.97万人、2741亿元[8] - 2025年上半年82个出台稳市场政策的省市涉及公积金优化，占政策总量的63%[11] 房地产市场现状与趋势 - 当前公积金政策对市场推动作用有限，多地放贷量未明显提升[12] - 2025年政策效用递减明显，市场对政策预期降低，行业处于"止跌回稳"过程[12][13] - 未来政策将聚焦城市更新和土地收储，通过供求两端改善库存压力[12][13] - 房地产市场"规模化"不再，转向追求稳定收益，城市间分化持续[14][15]