报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

1月25日上午，北京市第十六届人民代表大会第四次会议在北京会议中心开幕。市长殷勇作政府工作报 告。报告提出，2026年北京市将加快超大城市发展方式转型，提升城市精细化治理水平。大力推动城市 更新，推进城市更新条例实施，加强 建筑规模指标和财政金融政策保障，推动职住商服融合的组团式 更新。抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装 电梯800台以上， 深入开展第三轮回天行动，持续推进城中村改造。优化城市运行管理。强化城市生命线运行保障，完善 多元互补的能源供应体系，健全热电气联调联供机制，更新改造老旧管线1000公里。加强城市家具规范 化治理，推进20个重点区域环境整治。深入抓好两个关键小事，完善生活垃圾分类可回收物体系，在 3000个小区设置智能回收机，为800个老旧小区引入物业服务。 ...

北京市2026年城市发展核心规划 - 核心观点为加快超大城市发展方式转型并提升城市精细化治理水平 [1] 城市更新与住房改造 - 大力推动城市更新 推进城市更新条例实施 加强建筑规模指标和财政金融政策保障 推动职住商服融合的组团式更新 [1] - 计划抓好507栋危旧简易楼排险工作 [1] - 计划改造完工老旧小区300个以上 [1] - 计划实施老楼加装电梯800台以上 [1] - 深入开展第三轮回天行动 持续推进城中村改造 [1] - 计划为800个老旧小区引入物业服务 [1] 城市运行管理与基础设施 - 优化城市运行管理 强化城市生命线运行保障 完善多元互补的能源供应体系 健全热电气联调联供机制 [1] - 计划更新改造老旧管线1000公里 [1] - 加强城市家具规范化治理 推进20个重点区域环境整治 [1] 城市生活服务与环保 - 深入抓好两个关键小事 完善生活垃圾分类可回收物体系 [1] - 计划在3000个小区设置智能回收机 [1]

文章核心观点 房地产行业已全面转向以产品、服务和责任为核心的高质量发展阶段 建发房产在2025年凭借其在城市共生、产品革新和客户服务三大维度的深耕 获得了国家级及行业级的多项重磅荣誉 其发展逻辑为行业提供了可借鉴的破局样本[1][15] 重磅荣誉与市场认可 - 公司于2025年12月凭借北京建发 望京养云项目获得国家级认证“2025年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”[2] - 公司在行业评选中获得多项荣誉 包括“中国房地产产品力优秀企业TOP3”、“中国房地产文化创新优秀企业TOP2” 以及“长三角区域房地产30强企业TOP7”和“京津冀区域房地产30强企业TOP8”[2] - 公司在亿翰智库评选中斩获“2025中国房企超级产品力TOP10” 其“好房子体系框架”获评“2025中国房企十大好房子营造体系” “灯塔作品”入选“2025中国房企十大豪宅产品线”[2] - 公司在《2025凤凰网中国人居发展大会》上荣膺“2025年度责任品牌”大奖[3] - 公司旗下项目在2025年共斩获50余项国内外设计及工程大奖 其中北京建发 海晏入选“2025全国十大豪宅奢选作品”等多个榜单[3] 城市共生与文化赋能 - 公司以“建筑为城市铸魂”为理念 致力于企业发展与城市发展的同频共振[4] - 公司深耕新中式文化传承与创新 推出“灯塔战略” 秉持“只定制、不复制”的理念 联合高阶资源打造非标作品 成为多个城市的文化新名片[4] - 具体项目如北京建发·海晏溯源颐和园皇家园林规制 成都建发 海耀以现代设计语言诠释川蜀文明的自然观 其主入口打造连续约230米界面 约60米宽度主门与约12米悬挑[4][5] - 公司将低碳理念贯穿建造与运营全流程 连续两年稳居《风财讯房地产企业 ESG 竞争力TOP50》TOP5[7] 产品体系与技术创新 - 公司在行业收缩研发投入的背景下 坚守品质 将产品力提升置于战略高度[8] - 公司于2025年6月推出企业“好房子”体系框架 梳理形成超1050条技术标准 并于9月完成《建发房产“好房子”技术标准》汇编 构建六大核心技术体系[8] - 公司加大产品革新 重点投入健康体系研发 推出“六重静界”隔音系统、中央净水系统、全空气系统科技住宅等创新成果[8] - 北京建发·海晏、成都建发·海耀应用多项静音技术 荣获中国城市科学研究院“宁静住宅”铂金级认证[8] - 公司以客户需求为导向 2025年回收了21.2万份客户需求调研问卷 面对面访谈客户2200余位 针对灯塔项目 集团班子与100多位客户开展深度沟通 平均每户访谈时长达到2.8个小时[9] 全周期服务与客户体验 - 公司将客户价值贯穿项目全周期 斩获亿翰智库“2025中国房企超级交付力TOP8” 同时连续7年住宅客户总体满意度位列行业TOP2[10] - 在交付环节 公司推行“一房七验”品控流程 从拿地后12个月的设计排查到交付前的实景校准 并组建“客户体验队” 编制《客户敏感点手册》 通过工地开放日让业主提前验收[11] - 在日常服务中 建发物业构建“天天好”服务体系 2025年全新打造“悦心社群” 围绕四大全龄主题开展4200多场社群活动 汇聚1200余位业主主理人与1450余家联盟商户[12] - 公司同步打造“国风少年”、“博饼文化节”、“遇建艺术节”等品牌活动IP 第六届“国风少年”品牌活动获评乐居财经“2025地产年度品牌优秀案例”[13]

城市更新与老旧小区改造 - 2025年北京深入推进城市更新 老旧小区改造完工1225个[1] - 为380个老旧小区引入物业服务[1] - 完成燕莎桥等251座桥系桥下空间整治[1] 城市精细化治理与区域提升 - 精细化治理1411条背街小巷[1] - 宛平城等20处重点区域环境面貌显著提升[1] 农村人居环境改善与乡村旅游 - 压茬推进"百千工程" 累计创建42个示范村 22个示范片区[1] - 建成美丽庭院5000余户[1] - 推进32个城中村改造项目 农村人居环境持续改善 乡村旅游发展品质不断提升[1] 城市管理与公共服务 - 切实抓好两个关键小事 生活垃圾回收利用率达43%[1]

城市更新与老旧小区改造 - 北京深入推进城市更新 老旧小区改造完工1225个 [1] - 为380个老旧小区引入物业服务 [1] - 完成燕莎桥等251座桥系桥下空间整治 [1] 城市精细化治理与环境提升 - 精细化治理1411条背街小巷 [1] - 宛平城等20处重点区域环境面貌显著提升 [1] - 生活垃圾回收利用率达43% [1] 乡村振兴与农村人居环境改善 - 累计创建42个示范村 22个示范片区 [1] - 建成美丽庭院5000余户 [1] - 推进32个城中村改造项目 [1]

文章核心观点 - “十五五”规划强调城市内涵式发展与城市更新 各地正以多种模式盘活闲置资产 此举不仅激活了“沉睡”资源 更重构了发展动能并升级了民生福祉 形成了可复制的成功经验 [1][8][22][34] 城市更新政策与宏观背景 - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展 大力实施城市更新 并将其视为关乎民生福祉、城市韧性与经济动能的重要课题 [1] - 规划建议完善并购、破产、置换等政策 以盘活低效用地、闲置房产和存量基础设施 [8] - 辽宁省已出台盘活存量资产工作实施方案等多项政策措施 指导具体实践 [22] 盘活闲置资产的模式与策略 - 铁岭模式为“国资介入”：通过司法手段化解债务 协调多部门合力恢复建筑功能 指导国资集团市场化筹资竞拍资产并公开招商 同时建立差异化考核制度 延长投资回报期以降低企业经营压力 [12][14] - 沈阳模式为“府院联动+市场运作”：借助司法力量厘清债权债务 通过市场手段为项目寻找新主体 政府角色从“主导者”转变为“服务者”和“协调者” 以打通政策堵点 [16][18] - 辽宁省形成了功能转换、业态升级、政企协作等多种盘活模式 并建立“项目超市”平台向社会资本推介项目 针对不同项目采取“一事一议”、“一案一策”解决法律问题并提供土地、规划等政策支持 [22][24] - 对市场前景不佳的项目 支持企业转换功能、升级业态或调整规划用途转型发展 [40] 具体项目案例与成效 - **铁岭双燕天河城**：该市最大的购物中心曾因产权债务复杂闲置多年 经盘活后开业满月客流旺盛 工作日非高峰时段停车场也需排队 其复苏带动周边商圈 一个月内相邻街道新出现100多家店铺 [1][8][26] - **沈阳橡胶大厦**：从沉寂建筑盘活为酒店后 入住率同比提升约15% 并因寒假与冰雪旅游旺季提前迎来入住高峰 2025年接待近6万人次并承办数十场会议 节假日经常一房难求 [1][3][30] - **鞍山站前广场老商场**：从关闭数年的商场蝶变为现代化电商基地 入驻商户达60余家 成功孵化70余家电商企业并吸引30余个知名品牌电商渠道项目入驻 全年直播电商交易额突破18亿元 [4][6][36] - 全省层面：已盘活闲置土地4238.63公顷 383个停缓建项目中已盘活及有效处置325个 占比超过80% [8] - 沈阳市层面：共梳理107个停缓建项目 截至2025年底已有102个取得有效处置 有效处置率达95.32% [20] 产生的经济与社会效益 - **带动周边商业与就业**：铁岭双燕天河城盘活后 周边原关闭的商铺现已基本满租 无空位 [28] 沈阳橡胶大厦酒店开业后 为所在太原街商圈及沿线商户带来客流互补与消费转化 营业额均有所增长 [30][32] - **促进产业升级与集聚**：鞍山电商直播基地在盘活后 正计划突破单一业态 通过人才培育和政策扶持 加速推进跨境电商孵化中心和产业园建设 [38] - **形成可复制推广模式**：当地计划通过精准制定“一楼一案”推进项目处置 形成可复制的工作模式全面推广应用 [34] 并将在沈阳、大连、鞍山等地加快推进国家低效用地再开发试点工作 [38]

城镇老旧小区改造工程进展与成效 - 全省大力推进城镇老旧小区改造 曙光社区借此东风完成改造 实现颜值和品质双提升 人居环境改善使居民获得感增强 [1] - 曙光社区改造前基础设施陈旧 环境卫生问题和安全隐患突出 给居民生活造成诸多不便 [2] - 社区副主任牵头组建攻坚队 通过逐户走访记录具体需求 积极协调申请专项资金支持改造工程 [2] 具体改造工程内容与规模 - 对3条主巷道的排水管网进行重新规划和升级改造 [2] - 新增雨水井7个 [2] - 更换老化管道300余米 [2] - 新修排水明渠400余米 [2] - 修缮主巷路600余米 [2] - 工程使老旧平房区彻底摆脱雨天泥泞和晴天扬尘的旧面貌 [2] 社区治理与民生建议聚焦 - 社区工作者通过民情日记本记录居民近百条诉求 内容涵盖养老服务、社区医疗和基础设施建设等类别 并标注处理进度 [1] - 提出的建议均来自居民家长里短 聚焦急难愁盼问题 与岗位职责息息相关 [2] - 今年撰写建议聚焦加强农村养老机构基础设施建设 为老年人创造舒适宜居环境 并关注破解一老一小照护难题 [2] 改造后续维护保障的新挑战 - 有居民反映小区单元门锁、对讲系统损坏后不知找谁维修 暴露出老旧小区改造后的后续保障问题 [3] - 社区工作者认识到虽然道路已修好 但未来难免出现新问题 [3] - 正计划就老旧小区后续维修保障问题形成新的建议 [3]

北京市西城区与房山区两会代表团会前准备情况 - 西城代表团结合首都功能核心区建设实际，聚焦中轴线保护、城市更新、民生服务提质等重点议题开展调研 [1] - 西城团组织代表实地调研了北京八中四存校区、北京市仁泽高中、焕新的中海大吉巷共三处有代表性的新近建设成果 [1] - 截至昨天中午，西城团代表已提出建议34条 [1] 北京市房山区两会代表团议案建议方向 - 房山代表团共有40名代表，截至昨天已初步形成43件议案建议 [1] - 议案建议主要聚焦于北京（京津冀）国际科技创新中心建设、韧性城市建设、北京全国文化中心建设和增进民生福祉四个方面 [1] - 该团以“持续改善民生福祉，推进重点项目建设进展情况”为题，组织代表视察了北京中医药大学房山医院新院区和山姆会员店项目 [1]

本报记者 曹政 李祺瑶 潘福达 袁云儿 孙奇茹 李博 胡子傲 昨晚，市人大代表询问、政协委员咨询活动在北京会议中心举行。市人大常委会各工作机构、市政府相关部门和市高级人民法院、市人民检察院 等47个部门现场接受询问咨询，共有1141人次提出了870个问题。 昨天晚上，市人大代表询问、政协委员咨询活动在北京会议中心举行。在市文化和旅游局咨询台，工作人员在向杜岩代表（左）、魏雪代表 （中）介绍旅游休闲绿道建设。本报记者 武亦彬摄 "十四五"以来，京津冀协同发展迈上了新台阶：疏解非首都功能坚定有序，城乡建设用地累计减量150平方公里；"新两翼"发力起飞，北京支持雄 安建设的"三校一院"交钥匙项目全部开学开诊，雄安中关村科技园已聚集260余家高科技企业，城市副中心发展从有序拉开城市框架向全面提升城 市品质迈进；现代化首都都市圈生机勃勃，区域内就诊可直接享受医保报销待遇、"一卡通行"全面实现，北京输出津冀技术合同成交额由2013年 的70多亿元增长到2025年的990多亿元，"六链五群"产业图谱编制落地。 在市政府外办咨询台，苗绿委员（左）进行咨询。本报记者 武亦彬摄 在市商务局咨询台，肖志刚代表（左）就北京老字号守正 ...