房地产市场政策与价格动态 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [1] - 海南省提出通过专项债和公积金增值收益支持收购存量商品房转为保障性住房、公共租赁住房及保障性租赁住房 [2] 地方政府去库存措施 - 海南省明确允许商服用地"商改住"和商办用房转安租房、租赁住房 [2] - 鼓励商品住房去化期高的市县在城市更新中优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [2] 企业融资与担保动态 - 万科控股子公司东莞万纬供应链申请9550万元15年期贷款，由上海万纬粤莞供应链以其持有的东莞万纬100%股权提供质押担保 [3] - 该担保事项在万科1500亿元年度担保授权额度内，已获转授权高管审批 [3] 房企销售与财务表现 - 富力地产7月销售额10.3亿元，销售面积约8.48万平方米 [4] - 华发股份上半年营业收入381.99亿元，同比增加53.46% [5] - 华发股份净利润7.59亿元，较上年同期减少9.77亿元（降幅56.29%），归母净利润1.72亿元，同比减少10.93亿元（降幅86.41%） [5]

供给端政策优化 - 加大专项债和公积金增值收益等资金支持力度 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房、公共租赁住房和保障性租赁住房 [1] - 明确商服用地"商改住"和商办用房转安居房、租赁住房的政策支持 扩大政策知晓面 [1] - 鼓励商品住房去化期高的市县在城市更新中优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [1] 需求端政策调整 - 取消海南省普通住宅和非普通住宅标准 落实房地产市场平稳健康发展税收政策 [2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款购房时家庭拥有套数认定核减一套 银行业金融机构按核减后标准执行信贷政策 [2] - 支持居民改善住房条件 同一市县出售自有住房后一年内购买新建商品住房可享受个人所得税退税优惠 [2] 人才住房支持措施 - 引进人才已享受各市县专项购房补贴政策后可继续申领引进人才购房补贴 [2] - 对租赁保障性租赁住房的引进人才给予住房租赁补贴 [2]

政策转向 - 限购全面松绑 二线城市同步放宽落户条件 一线城市优化认房认贷政策和非户籍购房门槛 [3] - 首付比例创历史新低 首套房降至15% 二套房相应下调 商业贷款认定区域缩小至区县 [3] - 房贷利率跌至十年谷底 5年期以上LPR降至3.50% 公积金首贷利率低至2.60% 100万元30年期贷款月供比三年前减少近2000元 利息总额节省70万元以上 [3] 税收优惠 - 契税优惠力度空前加大 140平方米以下住房契税优惠比例提高至1% 北上广深第二套房纳入优惠范围 [3] - 满两年住房交易免征增值税 不再区分普通和非普通住宅 新政首月实现减税116.9亿元 其中契税优惠新增65亿元 [3] 库存化解 - 4.4万亿专项债重点注入保障房收购与城中村改造 开辟去库存新通道 [4] - 地方政府批量收购一二线城市90平方米以下次新房 转化为保障房和青年公寓 [4] - 全国商品房待售面积达天文数字 70%以上积压在三四线城市 [3] 市场分化 - 一线城市复苏节奏领先 三线城市复苏相对迟缓 [6] - 库存去化周期形成剪刀差 一线城市去化周期小幅上升 三线城市大幅增加 [6] - 产品结构加速分化 大户型房产成交占比明显上升 [6] 行业转型 - 居住品质36条硬标准出台 对层高、采光通风、隔音提出更高要求 符合新规二手房转手溢价率高出市场均价约15% [6] - 现房销售试点扩大 开发商靠图纸融资卖房模式走向终结 [6] - 行业洗牌加速 强者通吃时代到来 [6] 城市更新 - 2025年下半年启动城市焕新2.0计划 对2000年前建成的老旧小区进行大规模改造 [5] - 改造不再仅是物理空间更新 更是社区功能重塑 上海虹口区将废弃工厂改造为社区托育中心 [5] 发展逻辑转变 - 城镇化增速从2015年1.2%骤降至2024年0.5% [3] - 城市发展从拓荒转向深耕 房地产政策逻辑发生根本性转变 [4] - 政策核心思路从控制需求转向化解库存 从规模扩张转向高质量发展 [3]

市场背景与问题核心 - 2025年中国房地产市场经历深刻变革，政府于8月实施史无前例的政策大转弯，根本原因在于严重的供需失衡和行业系统性风险[1] - 截至2025年6月全国商品房待售面积达6.8亿平方米，其中70%以上集中在三四线城市[2] - 城镇化率超过65%，但增速从2015年的1.2%骤降至去年的0.5%，新增住房需求大幅萎缩[2] - 多家大型房企出现债务违约，资金链濒临断裂，行业资产负债率居高不下[2] - 2025年7月中原二手住宅报价指数低至19.7%，一线城市经理指数持续下滑，新房成交量仅环比微增5%[2] - 15个重点城市二手房成交量环比上涨3%，但仍处于市场低谷区间[2] 政府救市政策举措 - 2025年7月城市工作会议决定实施全面救市政策，核心从控制需求转向化解库存，从规模扩张转向高质量发展[4] - 成都、西安、杭州等热门二线城市彻底取消买房限制并放宽落户条件，北京、上海等一线城市大幅放宽限购政策，如优化“认房认贷”范围[4] - 多个城市将首套房首付比例降至20%以下，二套房首付比例相应下调，重庆、长沙等地缩小商业贷款认定区域[6] - 房贷利率创历史新低，5年期以上LPR降至3.50%，公积金首贷利率低至2.60%[6] - 140平方米以下住房契税优惠比例提高至1%，北上广深等一线城市第二套房纳入契税优惠范围，满两年住房交易免征增值税[8] - 新税收政策实施首月减税116.9亿元，其中契税优惠新增65亿元[8] - 2025年计划开工180万套保障房，各地加速推进保租房建设及配套政策如公积金支持和人才住房政策[8] 政策影响与市场展望 - 政策大转弯标志调控政策根本性转变，从抑制投机转向支持自住需求，目标指向防范风险和稳定经济增长[10] - 政策有助于提振市场信心，促进房地产市场健康发展，未来行业将进入新发展阶段，适应新供求格局[10]

曾经的"睡城"辉煌 - 燕郊作为河北三河市最西端的小镇，与北京通州仅一河之隔，地理位置独特，迅速成为北漂族的居住选择 [3] - 由于北京房价暴涨，许多北漂族选择在燕郊安家，推动其成为"北京后花园" [3][5] - 燕郊居民的生活状态呈现"昼伏夜出"特点，白天在北京工作，晚上返回燕郊休息 [5][7] 房价飙升与资本涌入 - 2010年北京市限购政策出台后，燕郊房价首次突破万元大关 [9][11] - 2017年3月燕郊房价达到巅峰，部分楼盘单价接近4万元/平方米 [11][13] - 通州被确定为北京行政副中心后，燕郊被市场看好，叠加京津冀协同发展预期，房价进一步上涨 [13] - 地铁规划炒作推动房价，投机资本大量涌入，房产被视为投资品而非居住用途 [15][17] - 2017年初部分优质小区房价高至数百万元/套，但市场需求依然旺盛 [19] 调控政策与市场转折 - 2017年国家加强环京地区房地产调控，廊坊出台严厉限购政策，外地户籍购房受限，首付比例提高 [21][23][24] - 房贷政策收紧导致需求锐减，炒房客抛售房产，市场供应激增 [26] - 开发商过度开发，2017-2021年商品房供应量翻倍，新楼盘大量涌入导致供过于求 [28][30] 经济基础与供需失衡 - 廊坊经济基础薄弱，缺乏支柱产业，无法提供足够就业机会，人才流失严重 [32] - 北京、天津的"虹吸效应"进一步削弱廊坊的经济发展和人口吸引力 [32] - 2023年燕郊二手房价格跌至4500-5000元/平方米，较2017年峰值下跌超75% [37] 市场反应与短期波动 - 限购取消初期燕郊楼市出现短暂成交高峰，但未能持续，市场迅速回归低迷 [34][37]

报告行业投资评级 - 强于大市 [7] 报告的核心观点 - 本周新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，新房库存面积及去化周期环比上涨、同比下降，土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，房企国内债券发行量同环比均上涨，板块收益有所上升 [1][7] - 二季度销售、投资、房价数据明显走弱，7月成交持续较弱，预计政治局会议表态更积极，城市更新政策支持力度有望加大，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转的标的或有更大估值修复弹性 [7][141] 相关目录总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，40个城市新房成交面积181.7万平方米，环比升6.9%、同比降9.6%，一、二、三四线城市环比增速为-8.0%、24.1%、-7.4%，同比增速为-22.8%、4.2%、-20.9% [17][18] - 二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，18个城市二手房成交面积160.5万平方米，环比降2.2%、同比降11.1%，一、二、三四线城市环比增速为1.1%、-1.8%、-7.0%，同比增速为-7.7%、-14.9%、-10.7% [17][54] - 新房库存面积环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积11147万平方米，环比增速0.2%、同比增速-16.0%，一、二、三四线城市环比增速为0.3%、0.1%、0.5%，同比增速为-15.5%、-20.1%、1.5%；去化周期环比上涨、同比下降，12个城市去化周期17.7个月，环比升0.4个月、同比降0.03个月，一、二、三四线城市环比分别升0.3、0.4、3.3个月，一、三四线城市同比分别降0.7、10.2个月，二线城市同比升0.5个月 [17][44] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，百城全类型成交土地规划建筑面积1146.1万平方米，环比升9.8%、同比降3.0%，成交土地总价183.2亿元，环比降7.8%、同比降25.9%，楼面均价1598.3元/平，环比降16.0%、同比降23.5%，土地溢价率5.6%，环比降0.8个百分点、同比升3.6个百分点 [7][72] - 百城成交住宅土地规划建筑面积170.0万平方米，环比降38.6%、同比降17.8%，成交住宅土地总价110.4亿元，环比降31.9%、同比降10.8%，成交住宅土地楼面均价6492.6元/平方米，环比升11.0%、同比升8.5%，百城成交住宅类用地溢价率10.2%，环比升4.4个百分点、同比升7.4个百分点 [95] 3 本周行业政策梳理 - 成都7月21日起分阶段取消住房限售，2026年起取消二手住房转让限制，二套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，并实施缴存余额挂钩机制提升贷款额度 [3][113] - 济南7月21日推出配售型保障房购房优惠政策，首付比例由20%降至15%，可一次性提取公积金付首付，提取金额仍计入贷款基数 [3][113] - 长沙7月22日市委书记强调高标准推进现代化人民城市建设，聚焦地下管网安全、老旧小区与城中村改造、历史文化保护 [113] - 香港7月23日表明无意重推勾地制度，也不实行卖地与勾地双轨并行 [114] - 深圳7月23日公布2025年住房发展年度计划，计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障房用地40公顷，新筹集保障房4万套、竣工3.23万套，供应商品住房4万套 [114] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现方面，上证指数收于3594点，较上周升59.17点、涨幅1.7%，创业板指收于2340点，较上周升62.90点、涨幅2.8%，沪深300指数收于4127点，较上周升68.61点、涨幅1.7% [117] - 行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三为建筑材料、煤炭、钢铁，涨跌幅分别为8.2%、8.0%、7.7%，涨跌幅靠后为银行、通信、公用事业，涨跌幅分别为-2.9%、-0.8%、-0.3% [117] - 房地产行业绝对收益4.1%，较上周升6.2pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周升5.6pct，房地产板块PE为25.98X，较上周升1.10X [7][117] - A股涨跌幅靠前的三家公司为新城控股、金地集团、招商蛇口，涨跌幅为6.7%、6.5%、6.5%，靠后的为绿地控股、华侨城A、万科A，涨跌幅为0.0%、2.2%、3.2%；港股涨跌幅靠前的为中国金茂、碧桂园、中国海外发展，涨跌幅为15.6%、14.6%、7.5%，靠后的为建发国际集团、融创中国、龙湖集团，涨跌幅为2.4%、4.3%、4.6% [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：世联行董事薛文辞职，原定任期至2025年12月28日 [128] - 股权变动公告：光大嘉宝持股5%以上股东嘉定建业与嘉定科投减持计划实施完毕，合计减持1498.8万股，占总股本1% [128] - 其他重要公告：滨江集团在杭州竞得1宗地块，规划建筑面积87,590.4平方米，成交总价15.3亿元，楼面均价约17,472元/平方米；中国金茂全资附属公司7月23日完成发行20亿元2025年度第一期中期票据，期限3年，票面利率2.3%，募集资金用于偿还到期票据 [128] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上涨，房地产行业国内债券总发行量235.4亿元，环比升104.4%、同比升174.4%，总偿还量221.6亿元，环比升47.3%、同比升113.3%，净融资额13.8亿元 [7][132] - 本周债券发行量最大的房企为金融街集团、华润置地控股、上海金茂、大悦城控股、临港集团、珠实集团，发行量分别为30.0、30.0、20.0、20.0、20.0、15.0亿元；债券偿还量最大的房企为万科A、华润置地、中锋置业，偿还量分别为30.01、30.0、24.5亿元 [132] 7 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [7][141]

房地产市场现状 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降11.2%，销售额同比下降14.5%，创2015年以来最大降幅 [3] - 一线城市新房成交量环比下降18.3%，二手房挂牌量上涨24.7%，房价下行趋势明显 [3] - 二季度一线城市房价环比下降2.1%，二线城市下降1.8%，三四线城市下降3.4%，城市间分化加剧 [5] 政策与金融支持 - 住建部强调"房住不炒"，同时加大对刚需和改善型住房的支持 [3] - 首套房平均利率降至3.9%，二套房降至4.2%，贷款成本显著降低 [3] - 银保监会5月发文允许首套房利率再降30%，二套房降20%，多地取消限购限售 [9] - 个人住房转让营业税免征期从2年延长至5年，抑制短期炒房 [9] 购房者与开发商动态 - 房价收入比平均下降0.8，购房门槛降低 [7] - 2021年购入的100平米房产至2025年7月缩水23.5万元 [5] - TOP50房企平均资产负债率达78.3%，信用评级下调，降价促销回笼资金 [7] - 北上广深新楼盘平均折扣9.5折，部分支持首付分期 [7] - 二手房成交周期延长至112天（同比增加23天），三四线城市流动性更差 [7] 供需结构与人口影响 - 未来三年计划新增1500万套保障性租赁住房 [7] - 60岁以上人口占比达21.3%，出生率降至7.2‰，小户型/养老房需求上升 [9] - 远程办公普及推动新一线城市（如杭州、成都）人口流入超过北上广深 [9] 土地市场与行业趋势 - 300个城市土地出让金同比下降18.7%，流拍率达26.3%，三四线城市土地市场低迷 [11] - 房地产行业从高速增长转向平稳发展，城镇化增速放缓，住房需求减弱 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月14日至20日交易商协会发行指导利率分化，高等级整体上行、中低等级整体下行，变化幅度-5BP至3BP；信用债发行规模环比微降，净融资额环比减少；二级市场成交金额环比下降，收益率整体下行，信用利差整体收窄，部分AAA级5年期品种仍有压缩空间 [1][62] - 绝对收益看，供给不足和配置需求支撑信用债，未来收益率下行，但当前价格贵追高风险大，配置可等待时机逢调整增配，择券关注利率债和票息价值；相对收益看，评级利差低，信用下沉效果不佳，短端利差压缩空间不足，可拉久期增厚收益，优先考虑高等级5年期品种 [1][62] - 后续关注稳增长政策对债市扰动，以及资金面、供需格局对市场情绪的影响；房地产市场在政策推动下向止跌回稳迈进，地产债可让风险偏好高的资金提前布局，注重风险收益平衡，配置央企、国企和优质民企债券，也可博弈超跌房企债券估值修复机会；城投债违约可能性低，可作为信用债重点配置，策略可积极 [1][2][62][66][68] 根据相关目录分别进行总结 一级市场情况 发行与到期规模 - 7月14日至20日，信用债发行343只，金额2810.16亿元，环比微降0.66%，净融资额449.02亿元，环比减少384.21亿元 [12] - 分品种看，公司债、定向工具发行金额减少，企业债、中期票据、短期融资券发行金额增加；企业债、定向工具净融资额增加，公司债、中期票据、短期融资券净融资额减少，企业债、定向工具、短期融资券净融资额为负，公司债、中期票据净融资额为正 [13] 发行利率 - 交易商协会发行指导利率分化，高等级整体上行、中低等级整体下行，变化幅度-5BP至3BP；分期限，1、3、5、7年期利率变化幅度分别为-2BP至2BP、-2BP至2BP、-5BP至3BP、-3BP至1BP；分等级，重点AAA级及AAA级、AA+级、AA级、AA -级利率变化幅度分别为0BP至3BP、-4BP至0BP、-5BP至-2BP、-3BP至0BP [14] 二级市场情况 市场成交量 - 7月14日至20日，信用债成交金额8645.86亿元，环比下降5.24%，各品种成交金额均减少 [19] 信用利差 - 中短期票据、企业债各品种信用利差全部收窄；城投债多数品种信用利差收窄，部分品种走阔 [22][33][37] 期限利差与评级利差 - 中短期票据、企业债、城投债的AA +期限利差部分收窄、部分走阔，处于历史低位或中低分位；3年期评级利差部分走阔、部分持平，处于历史低位 [46][52][55] 信用评级调整及违约债券统计 信用评级调整统计 - 7月14日至20日，4家公司评级（含展望）调整，1家下调、3家上调，涉及农商行、贸易、环境治理、房屋建设等行业的地方国有企业 [59][60] 违约及展期债券统计 - 7月14日至20日，暂无信用债违约和展期 [61] 投资观点 - 与核心观点一致，强调信用债投资从绝对和相对收益角度的策略，以及关注房地产和城投债投资机会 [1][2][62][66][68]

市场趋势 - 新加坡私人住宅市场仍可能出现房价和交易量走高趋势 [1] - 如果房价上涨速度偏离经济基本面，房地产市场可能面临进一步的调控压力 [1] - 政府收紧房地产政策后，开发商股价下跌在市场预期之内 [1] 公司偏好 - 更看好能够持续产生稳定收入流的房地产开发商 [1] - 尤其偏好通过轻资产模式进行基金管理等业务的公司 [1]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：房地产企业，包括国央企、民营房企、全国化房企、地方型房企、长尾型企业等 纪要提到的核心观点和论据 1. **近年来房地产市场周期性变化特点** - 调控政策频繁但销量和房价未明显企稳，2021 年后调控未带动销售面积增速持续增长[2] - 长周期因素致需求端疲软，如出生率下降、适龄购房人群减少、收入增速放缓[2] - 现房和二手房销售面积连续三年双位数正增长，与新房销售不佳形成结构性差异[2] 2. **2021 年后调控政策影响小的原因** - 长周期变量难解释短期行业剧烈波动[3][4] - 新房限价使企业行为改变，采取高周转策略[3][4] 3. **2018 年后房企经营行为变化** - 缩短拿地到预售时间，高周转加快资金周转，减少库存压力[5] - 高周转使总资产规模扩张，注重快速出售回笼资金[5] 4. **当前房地产市场困境** - 需求端因人口和收入因素长期疲软[6] - 高周转带来财务压力，新旧数据结构差异增加行业下行解释复杂性[6][7] 5. **房企过去几年主要挑战** - 现金流周转放缓、项目销售不均衡，负债结构调整[8] - 金融机构融资难度增加，高周转使合同负债增长，经营风险显现[8] 6. **房企应对市场变化和限价政策策略** - 部分企业在销售好区域增储，或调拨现金流到低成本区域布局[9] - 限价抑制新房供应，核心城市新房供应分化[9][10] 7. **高周转策略未能持续提升行业发展原因** - 优质项目售罄后现金流不平衡，差项目难变现[11] - 信用环境压力大，需加速处置差项目[11] 8. **限价政策对新房和二手房市场影响** - 新房供应减少，需求溢出到二手房市场，次新二手房价格高于新房[12] - 核心城市新房热销后分化，一二手倒挂现象减弱[12] 9. **2018 年起房地产市场变化及对房企影响** - 房企追求规模，面临债务到期压力，增加新房供应[13] - 限价不解除导致整体房价曲线下降，核心城市高周转难持续[13] 10. **核心城市集中供地政策及影响** - 政策有不确定性，高周转项目获取土地难[14] - 地价上涨，高周转区域企业市占率难保持，一二手倒挂减少[14] - 一线城市限价解除后地价涨幅超房价，高价地销售需需求支撑[14][15] 11. **房企应对现金流压力方式** - 信用扩张阶段发行信用债平衡现金流，2019 - 2023 年净融资为负[16] - 母公司现金短缺，向项目公司输送现金，缩表降价回收现金流[16] 12. **2024 年后房地产市场变化特点** - 融资缺口大，房价下行受房企自身因素影响[17] - 企业加速存量资产降价去化，复苏模式改变[17] 13. **当前地产周期与以往不同之处** - 本轮难见库存总量累积，开工和拿地规模小于销售规模[18] - 企业负债压力导致经营行为变化，加速项目处置和降价销售[18] 14. **房企应对当前市场环境策略** - 放慢周转，提高品质，差异化定价，收缩供给等待市场复苏[19] 15. **2025 年房地产市场情况** - 1 - 5 月销售面积占施工面积比例改善，信用债违约规模下降[1][3] - 融资环境积极变化，国央企经营好于民营房企[3][20] - 现金流状况持续改善，现房销售带来现金流入[23] - 全国销售数据乐观但开工面临下行压力，房价企稳后开工或改善[31] - 信用风险有积极信号，企业可收缩供给等待复苏[33][34] 16. **不同类型企业表现** - 长尾型企业在市场复苏中贡献动力，上半年拿地面积排名靠前[24] - 全国化房企存货收缩，地方型房企存货扩张[26] 17. **不同城市房地产情况** - 核心城市土地价格涨但销量缩量，非核心区域有托底或流拍[25] - 弱二线及三四线城市土地成交增速高，现房销售面积增速连续三年双位数增长[25][27] - 一二线城市供应收缩，弱线城市先行企稳[27] 18. **期房与现房销售对市场影响** - 期房去化率下行，现房销售面积占比提升至约 40%托底市场[28] - 期房去化率变化影响整体商品房销售面积[28] 19. **房企推盘变化** - 放慢推盘速度，少量多次推盘稳定价格，等待需求端政策[29] 20. **当前投资机会** - 融资压力小、降杠杆稳健、经营质量改善的头部龙头企业[35] - 困境中持续经营恢复正常、估值低的房企[35] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2019 - 2023 年房企信用债融资净额为负，母公司现金流紧张依赖项目公司输血[1][16] 2. 2022 年以来部分头部房企信用债净融资持续下行，未大幅降价回收现金[16] 3. 一些经营保守企业降图储、降杠杆温和稳健，母公司现金占比稳定在 25% - 30%[21] 4. 今年期房新增供应去化率若改善，整体商品房销售面积有望维持在 9 亿平以上[28]