核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]

北京楼市热度分析 - 3月份北京二手房网签量达19234套 同比增长超34% 创近24个月次高纪录 [6] - 4月份二手房网签量15569套 环比降19.05% 同比仍增16.59% [6] - 3月份新房成交量超4000套 环比2月增长107% 同比增49% 接近2024年"9·30政策"后首月水平 [6] 新房促销策略 - 御翠园推出140平米特价房源 总价980万元 单价7万元/平米 为朝青板块准现房 [2] - 中建璞园93平米三居优惠100万元 现价645万元 [2] - 国贤府二期72平米两居优惠34万元至366万元 133平米四居优惠70万元至770万元 得房率超90%含8000平米唐风园林 [2] 项目销售表现 - 国贤府二期五一假期售出近60套 日均接待多组客户 沙盘区全天满座 [3] - 母亲节推出60平米一居316万元 90平米三居460万元等一口价房源 [5] - 朝阳区中介反馈五一假期日均带看4组顾客 假期蓄客对后续成交关键 [9] 价格与库存动态 - 4月北京二手房挂牌均价8.71万元/平米 环比降0.7% 同比降2.9% [6] - 二手房挂牌量环比3月增3.7% 库存持续增加面临去化压力 [6][7] - 市场延续"以价换量"态势 学区房需求释放后成交或回落 [7][10] 土地市场动向 - 朝阳区平房乡地块由中建智地等联合体以126亿元竞得 为年内首宗百亿地块 [9] - 通州梨园镇地块经超200轮竞价 中铁建7.76亿元摘得 楼面价3.58万元/平米 溢价率21.94% [9] 政策与市场预期 - 信贷政策达历史最宽松 首付比例和利率最低 叠加限购优化刺激购房意愿 [6] - 政治局会议强调巩固楼市稳定 预计更多城市将降低购房门槛促需求释放 [10] - 高品质项目入市或推动改善需求释放 5月核心城市市场有望继续修复 [10]

房地产市场活跃度 - 一线城市楼市表现突出 上海市个别新楼盘开盘当天售罄 认购量远超供给量需积分摇号[1] - 广州市黄埔区47个楼盘小长假前两天累计到访超2000组 认购量同比上涨37%[1] - 深圳市"好房节"单日吸引4万市民 某项目当天售出92%[1] - 北京市房企推出多样化促销活动 众多新盘集中入市[1] 成交量与土地市场 - 北京市一季度新建商品房销售面积2473万平方米 同比增长62% 4月二手住宅网签15569套同比上涨1659%[2] - 上海市前四月一二手住房合计成交231万平方米 同比增加21%[2] - 广州市3月26日至4月25日二手住宅网签10312套 10530万平方米 同比分别增长1297%和1710%[2] - 深圳市前四月住宅成交35万套 同比增长546%[2] - 杭州地块经历168次竞价成交 北京上海重庆南京苏州土地出让频率提升[2] 政策与供给升级 - 5月1日起《住宅项目规范》国家标准实施 明确住宅品质技术要求[3] - 中国建筑集团发布"好房子"营造体系 制定18项目标和"六好"标准[3] - 政策持续推动降息减税增贷 加力实施城中村改造和货币化安置[3] - 推进存量商品房收购 以需定建增加保障房供给[3] 市场发展空间 - 城镇化未完成背景下 居民对绿色宽敞住宅需求持续增长[4] - 需加大"好房子"建设力度 构建房地产发展新模式[4]

以深圳为例，"五一"期间全市新建商品住房认购826套，较去年同期增长23.89%，其中已网签认购书317 套。 中新网北京5月6日电(记者左宇坤)走过"金三银四"传统销售旺季，房地产市场在"五一"假期展现出持续 回暖的势头。 机构分析认为，多地举办的购房季、好房节等活动，以及推出的配套优惠措施，显著激活楼市。未来在 房企促销、"好房子"供应增加及政策利好预期带动下，核心城市住房市场有望持续得到支撑。 另据上海市房管局数据，"五一"假期上海市一手房成交同比增加，假期5天成交量同比增加12%。一手 房项目认购热度较高，假期内共有9个项目完成认购，其中有4个项目认购比超过1。 二手房交易谨慎 相较于新房市场的火热，二手房市场则展现出更明显的分化状态。 新房市场火热 "这个假期，北京新房项目推出的优惠活动比较多，特价促销的力度不小，一些外围区域楼盘的特价房 源甚至还有'折上折'的活动，能达到7-8折。"北京市一位新房销售人员对记者表示。 另一位福建厦门新房销售人员对记者提到，"五一"假期的5天时间里，自己平均每天要带看5组客 户。"尤其是一处热门新盘，感兴趣的客户特别多，我每天都得跑两三次。好在最后一天定下来了2套， ...

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤 经历了停工、破产重整、多轮谈判筛选后，河北省石家庄市正定县云栖泊缦（原名佳兆业·悦峰）终于 在4月23日宣布正式重启，并移交"章、证、照"和2025年度回迁过渡费。 《每日经济新闻》记者了解到，云栖泊缦项目共计42万平方米，涉及2600余户家庭。2022年4月，项目 因资金链断裂等问题停工，最终在多方联动下，形成了五矿信托、蓝绿恒睿（蓝绿双城旗下公司）、中 国二十冶等多方共建的模式。 "更好地保障了购房者权益" "按照惯例，法院会先对企业进行重整，但这一程序相对复杂，周期也很长。这个项目曾经进行过相关 探讨，最终没有成功。现在这个项目没有进行这样的程序，而是由新的投资人把债务债权一次性兜 底。"蓝绿双城相关负责人通过电话对每经记者表示，"简单来说，相当于重新引入了投资人、总包单 位、开发操盘单位等一组单元"。 据蓝绿双城方面透露，这一项目中，五矿信托更接近整合资源的平台角色，蓝绿恒睿作为操盘运营方， 承担"变量共建"角色。 蓝绿双城总裁、蓝绿恒睿总经理姚光叶曾表示，当前已经进入"住上好房子，过上好生活"的新阶段。云 栖泊缦项目计划额外投入千万元提升已交付区域景观品质，并针对 ...

4月部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升，5月"好房子"助力住房消费需求释放趋势延 续。 ◎ 文 / 俞倩倩 据文化和旅游部数据中心测算，2025年五一假期5天全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%；国内游客 出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%。相较而言，楼市表现则略显平淡，19个重点城市认购面积同比 微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行 情，当前热销项目仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房整体涨幅略好于新房，预期5月整 体成交仍将好于4月，延续止跌企稳行情。 新房认购：18城同比微降4% 京沪深增长乏力、穗津汉等弱修复 01 考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，五一认购表现较为平 淡，19个重点城市五一假期认购面积仅为122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%，回暖动力略显不 足。 结合项目来访数据来看，不同城市还是呈现出显著的差异化行情： 一是前期新政利好型城市北京、上海、深圳等，增长动力略显不足， 其中北京、深圳项目来访量环比均有 了不同程度回落，认购面积环比"腰斩" ...

北京五一楼市成交表现 - 招商蛇口北京公司璀璨时代项目五一期间累计到访超500组客户 云璟揽阅项目销售总额约1.8亿元 招商序项目开放5天吸引超2000组客户[1] - 保利发展北京公司五一期间实现销售额7.05亿元 中建壹品（北方）销售额达6.1亿元 其中元启项目销售36套[1] - 中海丽金府项目宣布五一期间销售3.2亿元 并计划二期加推[3] 项目营销策略与客户动态 - 御翠园推出20套七折特价房 最低价格7万元/平方米 金茂璞逸丰宜针对不同户型提供8万-15万元税前外联佣金[3] - 招商序项目开启冻资后首日锁定超150组客户 中海万吉玖序项目新取预售证 共计332套房源 批准销售均价11万-13万元/平方米[3] - 北京金隅望京云尚项目出现客户接待压力 18名销售难以应对集中到访的看房者[3] 土地市场与开发商动向 - 中铁建地产经过219轮竞价以7.7552亿元竞得北京通州区地块 楼面价约35796元/平方米 溢价率达21.9% 为三年来首次在京公开市场拿地[3] - 拿地后中铁建迅速启动策划销售团队招聘 强调"高薪金、优福利"待遇[4] 好房子标准对市场影响 - 北京"好房子"新规允许阳台部分面积不计容积率 允许设置挑空空间提高得房率[7] - 购房者主动咨询得房率指标 丰台区某项目套内使用率平均达90% 最高户型达95%[11] - 58安居客数据显示五一期间全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨3.9% 较4月整体上涨2.5%[6] 产品设计趋势与竞争格局 - 行业关注点从得房率延伸至公共空间品质 包括会所、风雨连廊、架空层等多元空间重构[1][4] - 龙湖观萃项目通过首层架空、风雨连廊等设计提供全龄活动场所 五一期间销售28套约1.54亿元[4] - 越秀北京认为产品力核心体现于户型设计 强调从"有房住"向"住好房"过渡需聚焦家庭陪伴与社交场景[11] 市场情绪与客户行为变化 - 部分购房者因好房子新政推迟决策 期待更优质房源出现[6] - 自住需求客户对得房率指标敏感 在区位和总价近似条件下优先选择高得房率项目[11] - 分析师指出存量项目需通过价格调整或多元化营销手段避免直接竞争[13]

"五一"小长假，北京楼市情况如何？《证券日报》记者"五一"期间走访了解到，北京新房市场热度延 续，很多楼盘都推出较大的优惠力度，到访客户络绎不绝；与此同时，二手房市场则维持平稳成交，支 撑市场保持回稳态势。 新楼盘接连入市 "抱歉，今天客户比较多，户型图您可以带回去和家人商量下，首付如果一周内交齐的话，折扣力度更 大。"5月1日下午，《证券日报》记者来到丰台区一处刚刚开盘4天的新房售楼处，预约的置业顾问黎女 士在介绍完项目亮点、带记者参观完样板间后，便开始忙着为下一批客户计算户型面积总价。 当天，记者先后探访了位于北京朝阳、丰台的多个新楼盘，在"五一"假期的首日，售楼处已有不少客户 在看房。 "重点城市新房市场呈现改善为主，刚需为辅的供应结构。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者 表示，随着"好房子"政策落地，居民对于品质高、户型好、配套完善、性价比高的项目欢迎度高，开发 商也在供给端积极迎合市场需求。 二手房市场韧性足 在二手房方面，"五一"小长假期间，北京二手房市场延续回稳态势，尽管热度相较"小阳春"有所回落， 但记者实地走访发现，核心板块买卖意愿仍然稳定，市场运行表现出较强韧性。 "3月份，这几个大 ...

政策规范与行业转型 - 《住宅项目规范》于5月1日起正式施行 包含层高不低于3米、4层及以上住宅必配电梯、日照噪声严格限值等38项核心条款 [1] - 政策推动行业从规模扩张的"量"时代加速迈入品质竞争的"质"时代 [1] - 文件围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度构建技术体系 明确结构安全、消防安全等底线要求 [1] 企业实践与项目案例 - 首创城发集团在大兴新城推出约74万平方米项目禧悦兴城 采用"三先行三实干"开发模式探索与新国标融合路径 [2] - 项目距大兴新城站直线距离约200米 搭乘时速160km/h的大兴机场线7分钟直达草桥枢纽 [2] - 项目采用"样板先行"制度 在建筑施工和装修阶段先制作实体样板经检验评估后再批量施工 [3] - 项目环境约30%绿地率 以全龄主题景观设计打造四季生态体验 [3] 区域发展与配套设施 - 大兴新城依托生物医药基地、新媒体基地等产业园区吸引就业人口集聚 产城融合进程加快 [2] - 项目周边汇聚多所学校并规划教育配套 临近大型商业综合体且社区内布局商业街区 [4] - 医疗资源依托周边三甲医院 生态环境周边分布多个公园提供休闲空间 [4] 市场趋势与行业响应 - 全国TOP50房企中已有多家推出契合新国标的住宅产品 其中央国企占据较大比例 [4] - 高品质住宅项目获得更多关注 改善型需求持续释放 [4] - 多个地方政府工作报告将"好房子"列为重点工作 相关政策与举措密集出台 [1]

行业变革与挑战 - 物业行业面临三重变革浪潮：经营端利润空间持续压缩、业主端服务诉求升级、企业内部管理效能瓶颈 [3] - 人力成本持续攀升且占总成本比重不断增加 高流失率导致招聘与培训效果有限 物业费调整长期停滞使盈利空间压缩 [4] - 收入下降与成本上升的双重压力使许多物业企业陷入服务水平与整体营收螺旋下降的恶性循环 住宅物业满意度整体呈现下滑趋势 [4] AI应用现状 - 50%头部物业企业已落地应用AI大模型 [3][8] - 92.86%头部物业企业高度关注AI大模型行业落地 42.86%企业已将其应用于具体业务场景 [4] - 头部物企近3年数字化平均投入达千万量级 但发展受制于投入产出失衡、服务能力断层和数据资产沉睡 [3] 技术实施痛点 - AI建设中普遍面临数据碎片化、行业知识结构化不足、数据孤岛效应、实时性瓶颈及安全与效能难以平衡等问题 [3][8] - 行业存在数字化基础设施搭建需求 需实现远程实时监督服务以构建高效服务模式 [7] 转型路径与解决方案 - AI大模型驱动下形成三大转型路径：智能服务响应提升、预测性维护闭环和运营管理中枢升级 [3] - 头部企业通过数智技术转型智慧化服务 从基础"四保一服"延伸至资产管理、数智赋能和能源优化等领域 [4] - 克而瑞推出CRIC物业AI智能助理 提供标准化服务及定制化场景方案 具备数据资产转化、场景穿透和生态进化三大能力 [9] 企业实践案例 - 万物云发布"灵石"产品 通过集成空间关键数据利用AI技术自动调配资源 [7] - 万科物业"人+机器+远程运营"模式已覆盖全国3000多个小区 凭借AI大脑开启社区智能革命 [7] - 克而瑞CRIC物业AI已上线微信小程序与钉钉双平台 处理10万+实时数据 在政策预警等环节准确率突破90% [9] 政策与理念推动 - "好房子"理念写入政府工作报告 强调建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅 [8] - 住建部明确好房子四大特征包括绿色、低碳、智能、安全 其中智能特征要求让居民使用更方便 [8] - 人工智能技术深度应用成为推动"好房子・好小区・好生活"理念落地的关键引擎 [8]