策略报告 | 投资策略 发改委提出积极支持民间投资项目发行 REITs 周观 REITs 国家发展改革委：积极支持更多符合条件的民间投资项目发行 REITs 8 月 16 日，中共国家发展和改革委员会党组在《求是》刊发题为《坚定推动 民营经济走高质量发展之路》的署名文章。文章提出，要完善民营企业参与 国家重大项目建设长效机制，持续推进基础设施竞争性领域向经营主体公平 开放，支持民营企业在新兴产业、未来产业投资布局，支持更多民间资本投 资铁路、核电、水利、公共服务等领域重大项目。规范实施政府和社会资本 合作（PPP）新机制，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs），持续深化投贷联动合作。引导民营企业 更好参与"两重"建设和"两新"工作。 市场表现方面，本周 REITs 市场下行，中金重庆两江 REIT（+2.33%）领涨 本周（2025.8.18-2025.8.22），中证 REITs 全收益指数下跌 1.74%，REITs 总指 数下跌 1.77%，产权 REITs 指数下跌 2.06%，经营权 REITs 指数下跌 1.20%。大 类资产角度，REITs 总指数跑 ...

REITs 行 业 研 究 全国首单产业园持有型 ABS 落地，发行市场保持活 2025 年 08 月 17 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 2024-08 2024-12 2025-04 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《中航京能光伏 REIT 扩募获批，仓 储物流REIT单周表现优异—行业周 报》-2025.8.10 《首单央企天然气发电公募 REITs 上市，消费 REIT 单周表现优异—行 业周报》-2025.8.3 《创金合信首农 REIT 上交所上市， 发行市场保持活跃—行业周报》 -2025.7.27 | | | 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 全国首单产业园持有型 ABS 落地，发行市场保持活跃 2025 年第 33 周，中证 REITs（收盘）指数为 853.96，同比上涨 6.24%，环比下 跌 1.62%；中证 REITs 全收益指数 1 ...

亚洲REITs市场概况 - 2024年亚洲市场共有263支活跃REITs产品，同比增加38支，总市值2358亿美元，同比下降6.5% [3] - 中国内地、泰国和韩国新上市40支REITs，集中在工业/物流、零售、基础设施及可持续领域 [3] - 成熟市场日本、新加坡及中国香港因股价下跌和货币贬值导致市场份额下滑，而中国内地市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡合计占亚洲总市值三分之二 [6] 中国内地REITs市场表现 - 截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市64支产品，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元 [11] - 2024年共上市29支REITs，其中不动产权类19支，收费收益权类10支，达到年度上市数量峰值 [11] - 消费基础设施REITs发行规模达213亿元，市值在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品首位，占全市值15% [11] - 全市场REITs股价较发行价平均涨幅26%，平均分派收益率约为5.6% [13] 底层资产经营表现 - 消费基础设施REITs底层资产平均期末出租率同比提升3.2个百分点，租金单价上涨，平均收缴率达99% [1][18] - 保障性租赁住房REITs底层资产平均期末出租率虽同比小幅回落但仍保持在93%以上，租金单价小幅上涨，收缴率接近100% [18] - 产业园区及高速公路为主要业态，不动产权REITs平均市净率1.23，收费收益权REITs平均市净率1.25，仅6支REITs折价 [15] 业态与抗风险性 - 工业/物流REITs分派收益率超越办公REITs成为最高类型，办公类和数据中心类分派收益率下滑超过0.5个百分点 [8] - 零售类、酒店类、公寓类及医疗健康类REITs分派收益率较2023年上涨超过0.5个百分点 [8] - 综合类和工业/物流类REITs分派收益率虽下滑但仍稳定，体现良好抗风险特性 [8] 市场趋势与多元化发展 - 中国内地REITs市场底层资产呈现多元化趋势，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市 [20] - 日本酒店REITs案例对中国公募REITs市场扩容具有借鉴意义，国内酒店资产存量规模大、运营表现突出 [17] - 利率下行背景下，较高分派收益率形成的利差吸引投资者关注并带来增量资金流入 [21] ESG与市场信心 - 截至2025年4月，国内共有15支REITs自愿披露ESG表现，涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流等类型，披露数量同比增幅近一倍 [19] - 亚洲成熟REITs市场表现疲软，新兴市场的崛起增强了投资者信心 [19]

核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [4][65] 根据相关目录分别进行总结 南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 - 顺丰控股旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”在深圳证券交易所挂牌上市 [5][13][14] - 中信证券 - 万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行，标志中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)诞生，该产品有多项首创特点 [5][13][14] - 广东支持民间资本与国有资本联合参与重大项目投资建设运营，加大基础设施领域REITs项目培育和申报力度，支持民间资本项目发行基础设施REITs [13][14] 市场回顾 - 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；2024年年初至今累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09% [6][16] - 2025年第17周，中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%；2024年年初至今累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51% [6][21] - 2025年第17周，REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69% [4][28] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7%；近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12% [34] 分板块表现 - 2025年第17周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03% [4][6][40] - 2025年第17周，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.71%、0.56%、0.28%；东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为11.12%、7.10%、6.79% [57] 一级跟踪 - 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [7][61] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [2][4][65]