报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周 REITs 市场偏弱震荡，交投回落，数据中心超跌反弹；招商蛇口旗下两只 REIT 发布年报，租赁住房 REIT 业绩稳健，产业园 REIT 表现较弱；需关注国电投新能源 REIT、上海地产租赁住房 REIT 解禁潜在抛压及 3 月 28 日至 31 日 REITs 年报集中披露窗口带来的月末价格波动 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 1 单首发公募 REITs 取得新进展，红土创新星河集团商业不动产 REIT 已于 3 月 10 日正式申报，为深交所第二单商业不动产 REITs，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [2][5][13] - 2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元；当前审批流程中，首发已申报 32 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 0 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只 [2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.15 点，跌幅 0.43%，跑输沪深 300 0.62 个百分点、跑输中证红利 2.04 个百分点；年初至今涨幅 1.32%，跑赢沪深 300 0.47 个百分点、跑输中证红利 6.87 个百分点 [2] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.52%，特许经营权类 REITs 下跌 0.17%；分资产类型，数据中心（+0.74%）、能源（+0.10%）、消费（-0.22%）、交通（-0.24%）板块表现占优 [2] - 分个券，本周 31 只上涨、47 只下跌，汇添富九州通医药 REIT（+1.86%）、国泰海通济南能源供热 REIT（+1.45%）、南方润泽科技数据中心 REIT（+1.43%）位列前三，嘉实京东仓储基础设施 REIT（-5.60%）、博时津开科工产业园 REIT（-5.17%）、博时招商蛇口产业园 REIT（-3.89%）位列末三 [2] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.36%/0.35%，较上周 -0.67/-4.31BP，周内成交量 3.88/1.19 亿份，周环比 -1.84%/-10.87%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.00%/4.93%，交通（6.08%）、仓储物流（5.58%）、园区（4.83%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 3 月 7 日，新城控股集团拟进行规模不超过 200 亿元的直接融资，广发新城吾悦商业不动产 REIT 已获交易所受理，公司或下属子公司将认购至少 34%的发售份额 [31] - 3 月 10 日，海珠城发集团朗豪酒店商业不动产 REITs 基金管理人及计划管理人服务采购项目招标公告发布，招标控制价为公募基金管理费与专项计划管理费合计不超过年度基金资产净值 0.2%/年，财务顾问服务招标控制价为 500 万元，开标时间定于 3 月 31 日 [31] - 3 月 11 日，无锡市委、市政府召开金融赋能新质生产力工作座谈会，现场签约 5 个 REITs 合作项目，涵盖无锡市地铁集团、梁溪运河汇、锡山锡发集团产业园、惠山高科高端装备园、新吴微纳园，由兴业银行、国联民生证券、中信建投证券提供金融服务 [31] - 3 月 11 日，山东省金融领域政策吹风会召开，提出实施上市培育“十百千”计划，灵活运用商业不动产 REITs、科创可转债等创新工具，拓宽多元化融资渠道 [31] - 3 月 13 日，四川局联合沪深交易所、省委金融办举办“四川省商业不动产 REITs 试点推进工作会”，参会部门和企业围绕商业不动产 REITs 项目进展、存在的困难和解决建议进行交流，沪深交易所围绕多层次 REITs 市场发展情况、审核关注要点和重点案例开展培训 [31] - 3 月 13 日，“十五五”规划全文发布，提出要积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行 [31] 重要公告 - 508077.SH 华夏基金华润有巢 REIT 于 3 月 11 日发布 2025 年度第 4 次分红公告，方案 0.1462 元/10 份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的 99.9978% [32] - 180101.SZ 博时蛇口产园 REIT 于 3 月 14 日发布年报，报告期末可出租面积 204,758.59 平方米，实际出租面积 179,846.93 平方米，出租率 87.83%，平均出租率 86.94%，平均月租金 77.86 元/平方米，报告期末加权平均剩余租期 651 天，当期租金收缴率 99.13% [32] - 180502.SZ 招商基金蛇口租赁住房 REIT 于 3 月 14 日发布年报，报告期末可供出租面积 65,253.27 平方米，实际出租面积 62,276.21 平方米，出租率 95.44%，报告期内平均租金单价（含税）102.94 元/平方米/月，报告期末在租租约面积加权平均剩余租期 0.47 年，租金收缴率 99.99%，企业租户占比 16.31% [32]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整，跌幅较上周收窄，数据中心连涨两周后大幅回调；节后两周产权REITs持续走弱，与10Y国债利差走阔，性价比有所抬升；5单商业不动产REITs收到受理反馈意见，新增对未入池外摆/配套资产的关注；9单首发公募REITs取得新进展 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共9单首发公募REITs取得新进展 - 商业不动产REITs拟募资规模达444亿元，新增5单进入问询 [2] - 2025年以来已成功发行20单，发行规模403亿元 [2] - 本周4单新申报REITs已受理，新增5单商业不动产REITs进入交易所问询环节 [2] - 当前审批流程中，首发已申报31只，已问询并反馈1只；扩募已申报4只，已问询并反馈1只 [2] 二级市场：本周指数收跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.79% - 本周中证REITs全收益指数收于1027.62点，跌幅0.79%，跑赢沪深300 0.28个百分点、跑输中证红利1.37个百分点 [2] - 中证REITs全收益年初至今涨幅1.76%，跑赢沪深300 1.10个百分点、跑输中证红利4.72个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.44%，特许经营权类REITs下跌0.10% [2] - 分资产类型看，能源（+0.48%）、环保水务（+0.30%）、交通（-0.47%）、园区（-0.99%）板块表现占优 [2] - 本周18只上涨、59只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+2.18%）、华夏南京交通高速公路REIT（+1.89%）、招商高速公路REIT（+1.87%）位列前三，中金安徽交控REIT（-4.41%）、招商科创REIT（-4.32%）、南方润泽科技数据中心REIT（-3.73%）位列末三 [2] 流动性：特许经营权类换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.40%，较上周-1.50/+12.15BP，周内成交量3.95/1.34亿份，周环比+21.80%/+80.19% [2] - 数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.97%/4.87%，交通（5.99%）、仓储物流（5.54%）、园区（4.77%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 2月28日，长春供热集团公募REITs项目启动招标，开标时间为3月24日 [36] - 3月2日，九华山文旅康养集团公募REITs项目启动招标 [36] - 3月5日，长荣股份拟申报写字楼商业不动产REITs，基金拟在深交所挂牌 [36] - 3月6日，吴清表示“十五五”加强债券、REITs和资产证券化市场建设 [36] - 3月6日，深交所拟扩充不动产基金证券代码区间，用于商业不动产REITs业务 [36] - 多只REITs发布运营数据、解禁提示、分红等公告 [36][38]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 节前一周 REITs 市场 2/9 延续跌势，2/10 企稳反弹，数据中心、消费领涨；本周中证 REITs 全收益指数收于 1047.08 点，涨幅 0.41%，跑赢沪深 300 0.05 个百分点、跑赢中证红利 0.46 个百分点；流动性方面，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率下降，周内成交量也下降；估值方面，产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.73%/4.77% [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 4 单首发公募 REITs 取得新进展 - 商业不动产 REITs 申报项目增至 12 单，拟募资规模达 417 亿元，本周新增国泰海通崇邦 REIT（拟募资 12.6 亿元，2026 年预测分派率 5.35%）和中信建投首农 REIT（拟募资 27.5 亿元，2026 年预测分派率 6.87%） [3] - 2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元；本周 4 单首发公募 REITs 取得新进展，包括 2 单商业不动产 REITs 已申报并受理，华泰三峡清洁能源 REIT 已问询，中航北京昌保租赁住房 REIT 已反馈 [3] - 当前审批流程中，首发已申报 27 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 0 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [3] 二级市场：本周指数上涨 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.41% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1047.08 点，涨幅 0.41%，跑赢沪深 300 0.05 个百分点、跑赢中证红利 0.46 个百分点；年初至今涨幅 3.69%，跑赢沪深 300 3.03 个百分点、跑赢中证红利 0.70 个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.74%，特许经营权类 REITs 上涨 0.32%；分资产类型来看，数据中心（+1.36%）、消费（+1.31%）、仓储物流（+0.50%）、交通（+0.49%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周 60 只上涨、19 只下跌，工银蒙能清洁能源 REIT（+3.47%）、中银中外运仓储物流 REIT（+3.11%）、华泰南京建邺 REIT（+3.00%）位列前三，华安外高桥 REIT（-2.86%）、华夏金隅智造工场 REIT（-1.48%）、华夏金茂商业 REIT（-1.38%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.34%/0.31%，较上周 -16.31/-5.97BP，周内成交量 3.63/1.03 亿份，周环比 -32.36%/-16.25%；数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.73%/4.77%，交通（5.84%）、仓储物流（5.35%）、园区（4.49%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/2/9，新城控股今年将利用估值 80 亿元的资产发行 REITs 类产品，融资用于置换高成本短久期债务 [31] - 2026/2/10，深交所积极推动公募 REITs，助力广东盘活存量资产扩投资 [31] - 2026/2/12，中航基金变更中航京能光伏 REIT 相关名称；天津召开商业不动产 REITs 专题推动会 [31] - 2026/2/13，招商科创 REIT 第三大持有人通过集中竞价将持有份额减持至 10% [31] 重要公告 - 汇添富九州通医药 REIT、国泰海通济南能源供热 REIT、国泰海通临港创新产业园 REIT、华夏金隅智造工场 REIT 发布解禁提示 [31] - 易方达深高速 REIT 公布 2026 年 1 月运营数据，日均收费车流量和路费收入同比下降 [31] - 南方润泽科技数据中心 REIT 发布扩募公告，拟扩募润泽（廊坊）国际信息港 A - 7、A - 8 数据中心 [31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 市场 2/9 延续跌势，2/10 企稳反弹，数据中心、消费领涨；一级市场 4 单首发公募 REITs 取得新进展；二级市场指数上涨，流动性方面换手率和成交量均下降，保障房板块估值较高；同时还有相关要闻和重要公告发布 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 4 单首发公募 REITs 取得新进展，包括中信建投首农商业不动产 REIT、国泰海通崇邦商业不动产 REIT 已申报并受理，华泰三峡清洁能源 REIT 已问询，中航北京昌保租赁住房 REIT 已反馈；当前首发已申报 27 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 0 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [3][14] 二级市场 - **行情回顾**：本周中证 REITs 全收益指数收于 1047.08 点，涨幅 0.41%，跑赢沪深 300 0.05 个百分点、跑赢中证红利 0.46 个百分点；年初至今涨幅 3.69%，跑赢沪深 300 3.03 个百分点、跑赢中证红利 0.70 个百分点；分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.74%，特许经营权类 REITs 上涨 0.32%；分资产类型来看，数据中心(+1.36%)、消费(+1.31%)、仓储物流(+0.50%)、交通(+0.49%)板块表现占优；分个券来看，本周共 60 只上涨、19 只下跌，工银蒙能清洁能源 REIT(+3.47%)、中银中外运仓储物流 REIT(+3.11%)、华泰南京建邺 REIT(+3.00%)位列前三，华安外高桥 REIT（-2.86%）、华夏金隅智造工场 REIT（-1.48%）、华夏金茂商业 REIT（-1.38%）位列末三 [3] - **流动性**：产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.34%/0.31%，较上周 -16.31/-5.97BP，周内成交量 3.63/1.03 亿份，周环比 -32.36%/-16.25%，数据中心板块活跃度最高 [3] - **估值**：保障房板块估值较高，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.73%/4.77% [24][26] 本周要闻和重要公告 - **要闻**：包括公司计划发行 REITs 类产品、深交所推动公募 REITs 助力广东盘活存量资产、中航基金变更基金名称、天津召开商业不动产 REITs 专题推动会、招商科创 REIT 第三大持有人减持等 [30] - **重要公告**：涉及多只 REITs 的战略配售份额解禁提示、运营数据公布以及南方润泽科技数据中心 REIT 的扩募公告 [30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年1月22日各REITs发布四季度报告，不同资产类型经营情况分化，经营良好个券受市场追捧，四季报披露窗口期带动REITs市场放量上涨 [1] - 四季报后继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券，同时积极关注商业不动产REITs进度，留意参与机会 [2][7] 根据相关目录分别进行总结 四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券 - 四季报披露当周各板块普涨，新型设施和消费设施涨幅靠前，能源设施和交通设施涨幅靠后，全市场多数个券上涨 [2][18] - 数据中心行业景气度高，润泽科技、万国数据中心表现强势，分派率接近参考值，可关注后续价格波动机会 [2][21] - 消费设施春节偏晚保障1季度业绩，华安百联消费涨幅高，嘉实物美消费、华夏金茂商业等项目值得关注 [3][24] - 租赁住房部分项目出租情况下滑，需关注周边竞品供给影响，但基本面整体优秀，优先关注分派率约3.2%的项目 [28] - 仓储物流板块关注宝湾物流、安博仓储和深国际，部分个券分派率超4%，需留意嘉实京东仓储等份额解禁情况 [30][32] - 产业园区可供分配金额下滑，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs [35] - 高速公路关注周边路网引流效应强的资产，聚焦车流诱增效应或经济活跃区域路产 [41] - 市政环保关注中航首钢绿能的主动管理情况，济南能源供热、富国首创水务等项目也值得关注 [44][45] 积极关注商业不动产REITs进度，留意新品种参与机会 - 2025年末证监会推出商业不动产REITs，四川证监局摸底存量商业不动产，茂业商业拟开展申报发行工作 [47][48] - 商业不动产REITs审批时效提升，消费设施REITs运营良好有望提升其市场关注度，可关注申报进度和打新机会 [48][49]

市场表现总结 - 过去一周（2026年1月16日-23日）中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.51点[4][6] - 各板块全面上涨，新型基础设施板块涨幅最高达5.88%，其次为消费板块4.17%，能源板块涨幅最小为0.90%[4][6] - 市场情绪在四季度财报披露后集中释放，部分项目价格突破前高，产业园项目分化显著，周度涨幅在-3%到10%之间[4][7] - 过去一周市场日均交易额边际上行至7.79亿元，其中消费与新型基础设施（IDC）板块交易活跃度明显提升[4][20][22] 板块经营分析 - 四季度数据显示，强势板块经营稳健：消费板块头部项目通过调改实现量价齐升；保障房板块经营指标稳步上行[4][8] - 部分板块承压：产业园板块延续分化，部分研发办公类项目以价换量；仓储物流板块普遍存在以价换量现象，但整体可控[4][8] - 高速与能源板块延续高波动趋势，需区分短期与长期影响因素[4][8] 市场现状与展望 - 当前REITs市场总市值达2280亿元，流通市值为1225亿元，共上市78只产品[23] - 政策红利期机构配置需求旺盛，整体看多趋势不变，但部分项目估值已处相对高点，存在追高风险，建议等待回调或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目[1][4][8] - 一级市场方面，过去一周无新项目更新发行状态，但上交所与深交所公布5个项目已终止流程[23] 其他市场动态 - 过去一周有多个项目发布分红公告，例如中金湖北科投光谷REIT单位分红0.0248元，分红比例1.31%[25] - 部分项目面临限售股解禁，例如易方达华威农贸市场REIT解禁后流通份额占比将升至66%[26]

行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][4] 核心观点 * 报告认为当前C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机；二是保障房等弱周期资产价格已反映市场预期，需结合资产韧性、价格与P/NAV择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [4] REITs指数表现 * 截至2026年1月16日当周，中证REITs（收盘）指数下跌0.36%，收于790.2点；中证REITs全收益指数下跌0.36%，收于1025.3点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.57%，恒生指数上涨2.34%，中债十年期国债指数上涨0.38%，房地产（申万）指数下跌3.52%，恒生地产建筑业指数上涨2.54%，高速公路（申万）指数下跌1.11% [1][9] * 截至2026年1月16日，本年中证REITs（收盘）指数上涨1.49%，中证REITs全收益指数上涨1.53% [1][9] * 同期，沪深300指数上涨2.20%，恒生指数上涨4.74%，中债十年期国债指数上涨0.29%，房地产（申万）指数上涨1.38%，恒生地产建筑业指数上涨7.13%，高速公路（申万）指数下跌2.08% [1][9] REITs二级市场表现 * 本周C-REITs二级市场整体呈现分化行情，生态环保、消费基础设施板块表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块回调 [1][11] * 截至1月16日，已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][11] * 本周已上市REITs中29支上涨、49支下跌，周均涨幅为-0.3% [1][11] * 嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前 [1][11] * 分板块看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.41%/0.19%/-0.42%/-0.91%/-1.03%/0.5%/0.19%/-0.84%/-0.66% [1][11] * 政策方面，上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展28条措施，明确提出支持消费基础设施发行REITs [2][12] REITs市场交易活跃度 * 本周已上市REITs日均成交量159.7万股，日均换手率0.5% [2][17] * 本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航易商仓储物流REIT（1.6%）、中航首钢绿能REIT（1.3%）、易方达华威农贸市场REIT（1.3%） [2][17] * 分板块看，本周数据中心板块交易最活跃，换手率为1.1%；仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施板块换手率分别为0.7%/0.5%/0.5%/0.3%/0.6%/0.9%/0.5%/0.8% [2][17] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.5%） [3][18] * 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.8区间 [3][18] * P/NAV位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7） [3][18] * P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]

政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，可关注能源、交通板块中分派率相对较高的项目，以及解禁抛压下超跌品种的反弹机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括华夏中核清洁能源REIT已反馈、华夏安博仓储物流REIT基金成立、中航中核能源REIT已申报 [2][10] - 当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06%；环保水务、园区、交通、消费板块表现占优 [2] - 本周9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅位列前三，中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT跌幅位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周-15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比-26.60%/-0.89%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.94%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 天津出台《支持REITs高质量发展的若干措施》，推动REITs常态化发行 [28] - 北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标公告 [28] - 广百股份开展消费REITs申报工作 [28] - 北京市支持符合条件的消费基础设施发行REITs [28] - 吉安重点推动产业园、保租房等领域项目发行REITs [28] - 青岛水务集团公募REITs项目申报国家发改委 [28] 重要公告 - 多只REITs发布运营数据、解禁提示和分红公告 [29][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - REITs各板块普跌，中核申报第二单能源REITs，市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，关注能源、交通板块中分派率相对较高项目以及解禁抛压下超跌品种反弹机会 [2] - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点 [2] - 流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89% [2] - 估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周共有3单首发公募REITs取得新进展：华夏中核清洁能源REIT已反馈，华夏安博仓储物流REIT基金成立，中航中核能源REIT已申报 [2] - 当前审批流程中REITs：首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06% [2] - 分资产类型来看，环保水务（ -0.38%）、园区（ -0.77%）、交通（ -1.01%）、消费（ -1.10%）板块表现占优 [2] - 分个券来看，本周共9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT（ +0.96%）、平安宁波交投REIT（ +0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（ +0.60%）位列前三，中金重庆两江REIT（ -5.09%）、中信建投明阳智能新能源REIT（ -4.86%）、中航易商仓储物流REIT（ -4.53%）位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89%，数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括天津支持REITs高质量发展、北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标、广百股份开展消费REITs项目申报工作等 [29] - 重要公告包括易方达深高速REIT运营数据、华泰江苏交控REIT解禁提示和运营数据、华夏深国际REIT分红等 [30][31]