报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，可关注能源、交通板块中分派率相对较高的项目，以及解禁抛压下超跌品种的反弹机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括华夏中核清洁能源REIT已反馈、华夏安博仓储物流REIT基金成立、中航中核能源REIT已申报 [2][10] - 当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06%；环保水务、园区、交通、消费板块表现占优 [2] - 本周9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅位列前三，中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT跌幅位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周-15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比-26.60%/-0.89%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.94%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 天津出台《支持REITs高质量发展的若干措施》，推动REITs常态化发行 [28] - 北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标公告 [28] - 广百股份开展消费REITs申报工作 [28] - 北京市支持符合条件的消费基础设施发行REITs [28] - 吉安重点推动产业园、保租房等领域项目发行REITs [28] - 青岛水务集团公募REITs项目申报国家发改委 [28] 重要公告 - 多只REITs发布运营数据、解禁提示和分红公告 [29][30]

2025 年 11 月 22 日 市场承压回调，关注超跌品种的博 弈机会 ——公募 REITs 周度跟踪（2025.11.17-2025.11.21） 相关研究 《指数修复，发改委支持民间项目发 行 REITs——公募 REITs 周度跟踪 （2025.11.10-2025.11.14）》 2025/11/15 《沈软 REIT 上市破发，交投再度回 落——公募 REITs 周度跟踪 （2025.11.03-2025.11.07）》 2025/11/08 《三季报延续分化，保障房、消费更 为稳健——公募 REITs 周度跟踪 （2025.10.27-2025.10.31）》 2025/11/01 证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 杨雪芳 A0230524120003 yangxf@swsresearch.com 研究支持 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 联系人 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 债 券 研 究 证 券 研 究 报 告 请务必仔细阅 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 市场流动性继续提升，但需关注集中解禁带来的抛压；本周市场先抑后扬，板块分化，三季报窗口期市场交投活跃度提升；今年以来已成功发行18单公募REITs，发行规模同比下降；中证REITs全收益指数本周涨幅0.16%，不同项目属性和资产类型表现有差异；产权类和特许经营权类REITs流动性增强 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行18单公募REITs，发行规模363.4亿元、同比下降24.2% [4] - 本周中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业REIT基金成立；当前审批流程中，首发已申报10只等，扩募已申报5只等 [4] 二级市场：本周流动性持续提升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.16% - 本周中证REITs全收益指数收于1045.13点，涨幅0.16%，跑输沪深300 3.08个百分点、跑输中证红利0.89个百分点；年初至今涨幅7.98%，跑输沪深300 10.46个百分点，跑赢中证红利6.66个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.13%，特许经营权类REITs上涨0.46%；分资产类型，数据中心、环保水务、交通、仓储物流板块表现占优 [4] - 分个券，本周46只上涨、28只下跌，工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅位列前三，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏大悦城商业REIT、汇添富九州通医药REIT跌幅位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.53%/0.47%，较上周+13.70/+11.36BP，周内成交量4.96/1.34亿份，周环比+35.73%/+31.88%；数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块估值收益率位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 要闻：胜昊集团启动通信铁塔基础设施公募REITs发行工作；广州支持符合条件的消费等领域项目发行REITs；青城山 - 都江堰景区REITs开展资产评估机构选聘；普陀区水产城公募REITs项目推进；湖南省推动城市更新项目发行REITs [32] - 公告：多家REITs公布运营数据，华泰宝湾物流REIT、中金联东科创REIT有解禁提示 [32]

政策支持与流程优化 - 国家发展改革委发布通知支持基础设施REITs通过扩募新购入项目 简化申报流程并拓宽资产范围 [1] - 基础设施REITs首次发行上市满6个月后即可通过省级发展改革部门或中央企业申报新购入项目 国家发展改革委将直接受理并优先评估 [4] - 各省级发展改革部门需协助非本地区申报项目完善投资管理手续 缩短工作周期 国家发展改革委将对项目储备多且质量高的地区予以通报表扬 [6] 扩募实施效果与案例 - 华夏北京保障房REIT扩募为全国首单保障性租赁住房REITs扩募项目 净回收资金5.55亿元 预计新增1412套公租房 [2] - 北京市已完成普洛斯仓储物流REIT和北京保障房REIT扩募 共募集资金约28亿元 普洛斯扩募资产覆盖山东 广东 重庆等多地 [6] - 京能光伏REIT扩募已通过证监会批复即将上市 京东仓储物流REIT和物美消费REIT等正处于扩募准备阶段 [6] 市场影响与资本循环 - 扩募可增强二级市场流动性与活跃度 通过优质资产注入降低单一资产风险集中度 吸引保险资金和社保基金等长期资金布局 [2] - 扩募形成"资产扩容-流动性提升-资金集聚"正向循环 强化市场信心 [2] - 流程简化可提升原始权益人参与积极性 形成"发行-投资-扩募-再投资"良性循环 破解公租房等项目前期投入大 回收周期长等问题 [4] 资产范围与跨区域整合 - 支持新购入行业内同类项目及关联性不同行业项目 允许跨区域整合存量资产以做大做强REITs产品 [5] - 跨区域扩募可分散区域风险 提升资产组合分红能力 国际经验表明扩募是REITs市场规模增长主要方式 [5] - 跨地区扩募要求管理人强化跨区域资产筛选和运营能力 需关注资产权属 土地性质 收益稳定性及区域税收政策差异 [6] 企业战略与行业响应 - 润泽科技发展有限公司表示将积极评估并择期启动数据中心REIT扩募计划 以满足人工智能产业对算力资源的需求 [4][5] - 扩募机制有助于提升REITs管理水平 形成市场示范效应 资产分散和跨区域运营是国际头部REITs的重要特征 [5] - 北京市推动"首发+扩募"双轮驱动格局 上海市鼓励通过扩募优化资产组合 分散行业和区域风险 构建资产上市平台 [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[2] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5] 市场动态与产品发行 - 全国首单产业园持有型ABS（私募REITs）落地，国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行，规模6.6亿元，底层资产聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业，园区整体出租率良好，租户多集中在科学研究、信息传输、软件等领域的科创类企业，涵盖上市公司1家、规模以上企业60余家[6][14] - 中金唯品会奥莱REIT发售公告，询价中位数和加权平均数均为3.481元/份，最终确认基金份额发行价为3.48元/份，按照10亿份发行份额计算，募集资金34.8亿元，年化分派率约为4.71%[6][15] 市场表现回顾 - 2025年第33周，中证REITs（收盘）指数为853.96，同比上涨6.24%，环比下跌1.62%，2024年年初至今累计上涨12.89%，同期沪深300指数累计上涨22.48%，累计超额收益-9.59%[5][7][17] - 中证REITs全收益指数1080.91，同比上涨11.48%，环比下跌1.49%，2024年年初至今累计上涨25.43%，同期沪深300指数累计上涨22.48%，累计超额收益+2.95%[5][7][22] - REITs市场交易规模成交量达6.9亿份，同比增长40.24%，成交额达32.66亿元，同比增长67.06%，区间换手率3.18%，同比下降8.62%[5][29] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达41.38亿份，同比增长12.4%，成交总额达188.55亿元，同比增长11.1%，近30日平均区间换手率0.66%，同比增长6.09%[34] 分板块表现 - 保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-3.39%、-1.16%、-1.18%、-1.75%、-1.00%、-1.77%、-0.98%[5][7][39] - 一月涨跌幅分别为-4.00%、-2.06%、-3.17%、-3.93%、+0.49%、-4.39%、+0.82%[5][7][39] - 华夏华润商业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏越秀高速REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.62%、0.23%、0.07%[56] - 中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏合肥高新REIT跌幅靠前，跌幅为4.56%、4.31%、4.10%[56] 一级市场跟踪 - 2025年第32周，共有11只REITs基金等待上市，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃[8][60]

亚洲REITs市场概况 - 2024年亚洲市场共有263支活跃REITs产品，同比增加38支，总市值2358亿美元，同比下降6.5% [3] - 中国内地、泰国和韩国新上市40支REITs，集中在工业/物流、零售、基础设施及可持续领域 [3] - 成熟市场日本、新加坡及中国香港因股价下跌和货币贬值导致市场份额下滑，而中国内地市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡合计占亚洲总市值三分之二 [6] 中国内地REITs市场表现 - 截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市64支产品，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元 [11] - 2024年共上市29支REITs，其中不动产权类19支，收费收益权类10支，达到年度上市数量峰值 [11] - 消费基础设施REITs发行规模达213亿元，市值在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品首位，占全市值15% [11] - 全市场REITs股价较发行价平均涨幅26%，平均分派收益率约为5.6% [13] 底层资产经营表现 - 消费基础设施REITs底层资产平均期末出租率同比提升3.2个百分点，租金单价上涨，平均收缴率达99% [1][18] - 保障性租赁住房REITs底层资产平均期末出租率虽同比小幅回落但仍保持在93%以上，租金单价小幅上涨，收缴率接近100% [18] - 产业园区及高速公路为主要业态，不动产权REITs平均市净率1.23，收费收益权REITs平均市净率1.25，仅6支REITs折价 [15] 业态与抗风险性 - 工业/物流REITs分派收益率超越办公REITs成为最高类型，办公类和数据中心类分派收益率下滑超过0.5个百分点 [8] - 零售类、酒店类、公寓类及医疗健康类REITs分派收益率较2023年上涨超过0.5个百分点 [8] - 综合类和工业/物流类REITs分派收益率虽下滑但仍稳定，体现良好抗风险特性 [8] 市场趋势与多元化发展 - 中国内地REITs市场底层资产呈现多元化趋势，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市 [20] - 日本酒店REITs案例对中国公募REITs市场扩容具有借鉴意义，国内酒店资产存量规模大、运营表现突出 [17] - 利率下行背景下，较高分派收益率形成的利差吸引投资者关注并带来增量资金流入 [21] ESG与市场信心 - 截至2025年4月，国内共有15支REITs自愿披露ESG表现，涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流等类型，披露数量同比增幅近一倍 [19] - 亚洲成熟REITs市场表现疲软，新兴市场的崛起增强了投资者信心 [19]

核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [4][65] 根据相关目录分别进行总结 南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 - 顺丰控股旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”在深圳证券交易所挂牌上市 [5][13][14] - 中信证券 - 万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行，标志中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)诞生，该产品有多项首创特点 [5][13][14] - 广东支持民间资本与国有资本联合参与重大项目投资建设运营，加大基础设施领域REITs项目培育和申报力度，支持民间资本项目发行基础设施REITs [13][14] 市场回顾 - 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；2024年年初至今累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09% [6][16] - 2025年第17周，中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%；2024年年初至今累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51% [6][21] - 2025年第17周，REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69% [4][28] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7%；近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12% [34] 分板块表现 - 2025年第17周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03% [4][6][40] - 2025年第17周，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.71%、0.56%、0.28%；东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为11.12%、7.10%、6.79% [57] 一级跟踪 - 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [7][61] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [2][4][65]