深圳土地市场动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升，7月16日挂牌一宗宝安中心区宅地，面积42521.94平方米，容积率小于3.4，起始价64.9亿元，拟于8月15日出让，住宅部分为普通商品住房，按照价高者得原则确定竞得人，竞得人需提供"交房即发证"服务 [1] - 该地块为回炉用地，原为4月30日出让的A002—0060宗地，因无人报名中止出让，经过调整居住比例、剔除商业、更改宗地号后重新挂牌，容积率大幅下降 [1] - 7月14日招商蛇口以21.55亿元斩获深圳前海桂湾片区一宗宅地，成交楼面价约每平方米8.4万元，溢价率高达86.1%，刷新深圳宅地楼面价纪录，成为新的"单价地王" [1] 开发商拿地策略 - 前海地块虽然单价高，但体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发销售、快速回款、快速落地业绩，减少市场波动影响 [2] - 当前市场形势下高端改善型产品需求潜力较大，深圳此类项目供应相比上海、杭州等地偏少 [2] - 深圳作为一线城市是全国开发商热衷加码的资产标的选择，前海地块高溢价成交说明开发商对深圳核心地段地块保持敏感嗅觉 [2] - 下半年深圳土地市场预计亮点频出，"商改住"用地频出，新住宅规范下低密度宅地供应增多，将吸引头部开发商关注 [2] 全国土地市场概况 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积下降5.5%，一线及二线城市出让金增长均超40% [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [3] - 预计下半年各地供地端缩量提质模式延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，多数三四线城市土地市场继续以底价成交为主 [3]

北京土地市场动态 - 7月北京土地市场仅有两宗地块出让，分别是中建方程延庆地块和昌平新城"宅产配"组团地块，预计均以底价成交 [1] - 6月高质量地块集中拍出后，北京土地市场突然沉寂，8宗拟于6月下旬前出让的地块至今未上架 [1] - 北京规自委未按计划更新第六轮供地清单，当前仍停留在第五轮清单 [4] 2025年第五轮供地详情 - 第五轮供地包含8宗地块，其中中心城区3宗（海淀2宗、丰台1宗），平原多点地区5宗（昌平3宗、顺义2宗） [4] - 海淀区四季青镇两宗地块总用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万平方米，包含商业服务业用地和城镇住宅用地 [8] - 丰台区岳各庄地块为二类居住用地，用地规模2.26公顷，规划地上建面5.88万平方米 [9][11] - 昌平区东小口镇三宗地块总用地规模14.49公顷，规划地上建面39.8万平方米 [13] - 顺义区两宗地块总用地规模7.4公顷，规划地上建面11.44万平方米 [15][17] 2025年上半年土地成交情况 - 上半年累计成交22宗涉宅地块，成交总金额1005.56亿元，同比增长37.3% [18][19] - 住宅建面合计约217万㎡，与上年同期基本持平 [19] - 仅7宗地块溢价率超过10%，其中海淀树村地块溢价率最高达27.93% [18] - 13宗地块以底价成交，占比约59% [19] - 已有7个项目取得预售许可证，2个项目即将入市 [19] 重点成交地块 - 海淀朱房0029地块成交价91.52亿元，楼面价8.92万元/㎡ [18] - 海淀树村地块成交价75.02亿元，楼面价10.23万元/㎡ [18] - 朝阳平房+孙河组团地块成交价126亿元，为上半年最高 [18] - 北京城市副中心站地块成交价74.91亿元，规划建面23.7万㎡ [18]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1][5] - 住宅用地推出规划建筑面积2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点 [5] - 一、二线城市表现强劲，出让金同比增幅分别达49.5%和43.5%，三、四线城市则呈现缩量态势 [5][6] 核心城市土拍热度 - 北京上半年土地出让金额达1005.56亿元，同比增长37.3%，溢价成交地块9宗，其中3宗溢价率超20% [5] - 杭州上半年土地出让金额1161亿元，同比提升51%，接近去年全年水平 [6] - 核心城市优质地块供应增加，房企参拍意愿提升，溢价率和出让金额高于去年同期 [1][6] 城市分化与土拍策略 - 一线城市住宅用地推出、成交面积分别同比增长18.3%和20.9%，二线城市成交面积增长18.3% [5] - 三、四线城市土地市场持续较弱，平均溢价率处于较低水平 [5][8] - 房企投资策略趋同，进一步聚焦核心城市，土拍竞争加剧 [6][8] 政策与供应优化 - 核心城市土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜，例如北京海淀区上半年出让6宗地块，同比增长200% [7] - 多地出台政策缓解房企资金压力，如无锡、西安支持土地出让金分期支付，西安允许缴纳50%后办理相关手续 [7] - "好房子"政策推动地块规划设计条件优化，包括放宽计容规则和支持立体生态住宅建设 [7] 下半年市场展望 - 预计下半年供地延续"缩量提质"模式，热点城市核心地块将保持高溢价成交 [8] - 三、四线城市土地市场以底价成交为主，部分城市可能优化供地结构或降低起拍价吸引投资 [8]

土地市场整体表现 - 上半年全国300城住宅用地出让金额同比增幅超两成 平均溢价率超10% [11] - TOP20城市土地出让金占比达66% 较2024年全年提升15个百分点 [12] - 一、二线城市住宅用地出让金额同比分别增长47.3%和36.5% 三四线城市同比下降1.1% [12] 房企拿地动态 - 百强房企权益拿地总额5065.5亿元 同比增长33.3% [3] - 10家房企权益拿地金额超百亿元 保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)、绿城中国(385亿元)位列前三 [3][4] - 百强房企全口径新增货值门槛值50亿元 同比提高28% [10] - TOP10房企全口径新增货值6019.9亿元 占TOP100企业的41.8% [9] 企业属性与区域分布 - 央国企拿地金额占比58% 北京/上海/厦门占比均超70% [6] - 民企拿地金额占比21% 较2024年提升4个百分点 滨江集团(313亿元)表现突出 [6] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元 居四大城市群之首 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额888亿元 中西部422亿元 粤港澳232亿元 [12][13] 核心城市土拍热点 - 杭州上半年土拍揽金1160亿元 接近2024年全年水平 多宗地块溢价率超50% [15][16] - 上海虹口地块楼面价达117474元/平方米 郊区地块溢价率最高达41.7% [16] - 成都住宅用地出让总金额415亿元 建发房产地块楼面价41200元/平方米创纪录 [16][17] - 北京涉宅用地出让金额超千亿元 中海地产以171亿元权益拿地金额居首 [5][12] 房企战略调整 - 头部房企聚焦一二线核心城市 保利发展在沪京杭、绿城中国在沪杭苏宁均进入拿地前十 [5] - 民营房企重返土拍市场 敏捷集团(33.2亿元)、海成集团(14.3亿元)等区域型民企活跃 [6][16] - 外资房企参与上海土拍 中国金茂联合新加坡庆隆集团89.64亿元竞得虹口地块 [16]

天津土地市场成交情况 - 天津土地市场单日成交15宗宅地 总金额达88亿元 同比上涨139% [1] 新挂牌地块概况 - 天津市规划和自然资源局新挂牌4宗宅地 总出让底价5.022亿元 分别位于河东、北辰、津南、宝坻 将于7月30日摘牌 [2] 河东区六纬路地块 - 位置：河东区广瑞西路与北十五经路交口 - 出让面积：5939.6平方米 - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：6060万元 - 综合楼面地价：4251元/㎡（不含城市更新成本） 14170元/㎡（含城市更新成本） - 付款方式：30日内付50% 一年内付清 - 竞买保证金：1212万元 [4] 津南区葛沽地块 - 位置：津南区葛沽镇 - 出让面积：17461㎡ 容积率1.5 总建面26192㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：7858万元 - 综合楼面地价：3000元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：1572万元 [6] 北辰区大张庄地块 - 位置：北辰区大张庄镇永定新河南 - 出让面积：35464.2㎡ 容积率1.2 总建面42557㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：18745万元 - 综合楼面地价：4405元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：3750万元 [8] 宝坻区宝坻城南地块 - 位置：宝坻区开元路与南三路交口东南侧 - 出让面积：28902.9㎡ 容积率1.5 总建面43354㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：17558万元 - 综合楼面地价：4050元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：3550万元 [10] 市场影响 - 天津土地市场火爆成交与新地块挂牌为市场注入新活力 7月30日摘牌结果将影响后续房地产走势 [10]

成都土地市场表现 - 2025年上半年成都土地出让金达440亿元 同比2024年上半年的211亿元增长超100% [1][2] - 6月30日金牛区茶花板块52亩住宅用地成交楼面价20200元/平方米 溢价率23.9% 创板块新高 [1] - 3月11日高新区大源板块地块成交楼面价31700元/平方米 3月27日锦江区柳江街道地块达41200元/平方米 溢价率106% [2] - 6月19日锦江东大街38.5亩地块成交价35500元/平方米 位列成都地价第二 [2] 区域分化特征 - 央国企集中争夺"5+2"区域(中心城区+高新区/天府新区) 该区域频繁拍出高溢价地块 [3] - 新六区依托交通/配套/价格优势实现较高溢价 如郫都35亩地块溢价59.34% 新都大丰50亩溢价19.67% [3] - 民企拿地占比从2024年15%升至25% 更关注新六区高性价比地块 [3] 供应趋势变化 - 成都涉宅用地供应面积连续4年以15%-20%幅度收缩 2025年计划供应量同比减少13.6% [3] - "5+2"区域供应占比将进一步下调 形成"核心拼实力/外围重研判"的投资逻辑 [3]

成都土拍市场表现 - 成都土地市场上半年吸金440亿元 同比2024年上半年增幅超100% [1][2] - 6月30日金牛区茶花板块52亩住宅用地以楼面价20200元/平方米成交 溢价率23.9% 创板块新高 [1] - 3月11日高新区大源板块地块以31700元/平方米成交 3月27日锦江区柳江街道地块以41200元/平方米成交 溢价率106% 推动成都地价进入"3万+"和"4万+"时代 [1] - 6月19日锦江东大街38.5亩地块以35500元/平方米成交 位列成都地价第二 [1] 土地供应与区域分化 - 2025年成都涉宅用地计划供应量同比减少13.6% "5+2"区域供应占比进一步下调 [3] - "5+2"区域（中心城区+高新区、天府新区）成为央国企争夺焦点 新六区依托交通和价格优势实现高溢价成交 如郫都地块溢价59.34% 新都地块溢价19.67% [2] - 土地供应连续4年以15%~20%幅度收缩 "5+2拼实力 外围重研判"投资逻辑成型 [3] 房企参与结构变化 - 成都拿地TOP30企业中民企数量从2024年5家增至12家 拿地金额占比从15%上升至25% [2] - 民企更关注新六区高性价比地块 参与积极性显著提升 [2]

核心观点 - 二季度土地市场溢价率回落但优质宅地热度不减，下半年供地将持续优化并改善预期 [2][4][8][9] - 土地市场呈现缩量提质特征，成交建面同比下降4%但金额同比增长22% [4][5][16] - 一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩，市场分化明显 [7][16][19] - 优质宅地仍受追捧，部分核心城市地块溢价率高达76% [19][24][26] - 下半年土地市场将迎来更多高质量供应，城市更新和专项债收储将改善库存指标 [9][20][25] 供求 - 6月土地供应建面5253万平方米，环比增9%，同比降12.2%，延续缩量趋势 [4][5][11] - 成交建面4570万平方米，同比降4%，成交金额1573亿元，同比增22%，呈现缩量提质 [5][16] - 一线城市优质地块供应稀缺，上海徐汇地块起拍楼板价高达16万元/平方米 [12] - 二线城市中苏州园区地块起拍楼板价6万元/平方米，刷新当地纪录 [13] - 地方政府持续优化供地，如株洲计划减少新增商品住房供应21.12万平方米 [14] 热度 - 6月平均溢价率4.2%，连续3个月回落，一二线降至5%左右，三四线降至2.7% [4][6][19] - 北京、杭州土拍溢价率不足1%，但上海、成都仍达10%和15% [19] - 成都锦江区地块溢价率高达76%，楼板价3.55万元/平方米 [26] - 土地流拍率6%，回落至近年低位，部分城市因销售前景不确定导致流标 [22] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，溢价率仅1.2%，开发难度高 [24][26] - 北京多宗棚改地块底价或低溢价成交，反映重点项目顺利推进 [24][25] - 上海杨浦、闵行地块分别拍出31%和13%溢价率，由保利发展竞得 [24] - 单价榜中上海杨浦东外滩地块楼板价9.5万元/平方米，周边新房售价20万元/平方米 [26] 后市展望 - 下半年将落实"控量提质"，城市更新和土地收储将促库存下降 [9][20] - 专项债收储和闲置土地回收将改善库存指标，带来更多高质量供应 [20][25] - 优质地块热度将持续，核心城市优质板块仍将受追捧 [8][9][19]

房地产行业 - 1-5月百城宅地成交建面6,991万平，同比-3.4%，成交楼面均价7,466元/平方米，同比+26.2% [4] - 5月光大核心30城宅地成交整体溢价率为9.2%（15宗宅地成交溢价率超20%），同比+7.1pct [4] - 1-5月光大核心30城宅地成交均价同比+24% [4] - 1-5月TOP50房企新增土储价值同比+42%，新增土储面积同比-1% [4] - 核心城市土拍热度延续，高能级城市楼市将逐步止跌回稳 [4] 有色行业 - 铱价格创近10个月新高 [4] - 多晶硅价格创2014年以来新低 [4] - 军工新材料价格持平 [4] - 新能源车新材料氢氧化锂价格下跌 [4] - 光伏新材料多晶硅价格下跌 [4] - 核电新材料铀价上涨 [4] - 消费电子新材料高纯镓价格下跌 [4] - 其他材料铂价格下跌 [4] - 锂价已跌至6万元/吨附近，产能后续存在加速出清的可能性 [4] - 锂矿板块建议关注成本具有优势且资源端存在扩张的标的 [4]

杭州土地市场分化现象 - 6月24日杭州东湖新城和大江东3宗宅地全部底价成交，总成交金额11.6745亿元，最低楼面价仅7999元/平方米 [1] - 4月以来郊区板块（临安、双浦、下沙等）土地市场降温，与热门区域频现"地王"形成鲜明对比 [1] - 本土房企浙江杰立联手浙江光大建设集团底价拿下东湖新城两宗姊妹地块，楼面价均为10500元/平方米 [2] - 中交以7999元/平方米楼面价底价获取大江东宅地，此前已以3800元/平方米楼面价拿下同区域商住地块 [3] 半年度土拍收官战前瞻 - 6月28日将集中推出6宗优质地块，覆盖钱江世纪城、钱新二期等热门板块，可能刷新地价纪录 [1][4] - 钱江世纪城83号地块起拍楼面价达45000元/平方米，为稀缺江景住宅用地，建筑面积10.2402万平方米 [4] - 钱新二期79号地块起拍楼面价30830元/平方米，毗邻地铁9号线红普南路站，建筑面积8.4485万平方米 [5] - 湘湖三期82号地块容积率仅1.2，起拍楼面价17500元/平方米，距湖面不足1公里 [4] - 未来科技城、丁兰新城等板块核心区宅地预计将引发激烈竞价 [6] 房企区域布局动态 - 浙江杰立年内第二次在杭州拿地，3月曾以16581元/平方米获取蜀山单元低密宅地 [2] - 中交持续加码大江东区域，成为该板块新房供应主力开发商 [3] - 大牌房企资源向核心区域集中，导致郊区地块主要由本土中小开发商承接 [4]