土地市场概况 - 第22周土地供求规模环比上升 重点城市供应建筑面积726万平方米 环比增长25% 成交436万平方米 环比增加64% [1] - 一二线城市高品质宅地入市频次下降 周度平均溢价率回落至4.7% 三四线城市平均溢价率达8.35% 创近5周新高 [1] 土地供应分析 - 重点城市供应含宅用地92幅 平均容积率1.7 天津、广州、南京、长春、济南宅地平均容积率均不高于1.5 [2] - 杭州萧山区供应宅地出让底价46亿元 容积率2.8 起拍楼板价4.5万元/平方米 位于钱江世纪城核心单元 周边新房限价5万元/平方米 二手房挂牌价超7万元/平方米 [2] - 广州海珠区挂牌高密度宅地 容积率7.0 出让底价28.7亿元 起拍楼板价3.4万元/平方米 邻近熙悦江湾项目在售价格5.5万元/平方米 [2] 土地成交分析 - 周度成交金额284亿元 环比增长38% 一二线城市溢价率回落至零点附近 三四线城市高溢价地块拉动整体溢价率维持在5% [3] - 广州天河区东圃板块纯宅地由保利发展以底价22.5亿元竞得 楼板价3万元/平方米 周边保利天汇售价超5万元/平方米 [3] - 佛山禅城区地块溢价率27.4% 由绿城和贝壳联合体以7.81亿元竞得 楼板价1.2万元/平方米 需配建1800平方米运动场 周边龙湖御湖成交均价超2.3万元/平方米 [4] 重点地块排名 - 成交总价TOP5地块中 深圳商办地块由大疆科技以23亿元竞得 杭州康桥单元地块由绿城中国以14亿元竞得 溢价率40% [7] - 楼板价TOP5地块中 广州天河智谷片区地块楼板价30519元/平方米 杭州康桥单元地块楼板价23707元/平方米 温州洪殿单元地块楼板价16688元/平方米 [8] 市场动态追踪 - 克而瑞周报显示 5月土地市场呈现供应翻番、成交金额环比倍增特征 一二线优质宅地频现高溢价 [9] - 代建领域近期动态包括中原建业集团签约9个项目 金科金建管提出规模前五目标 远洋建管代建项目首开热销 [9]

广州土地市场动态 - 广州土地市场出现积极信号，番禺区于5月30日集中出让4宗住宅用地，均由民企敏捷集团以底价33.17亿元摘得，总计容建筑面积约23.56万平方米，折合楼面价约14081元/平方米 [2] - 同日，保利发展以22.51亿元、30591元/平方米的楼面价底价竞得广州天河区一宗地块，用地面积约5.75万平方米，计容建筑面积约7.37万平方米 [5] - 进入6月，广州推地节奏加快，新增五宗位于中心区的涉宅用地挂牌，总价共计76.71亿元 [7] 敏捷集团投资分析 - 敏捷集团此次投资额达33.17亿元，是近年来广州土地市场上民营房企投资额之最，其作为一家多年未在广州公开市场拿地的中小型本土民企，此次举动具有显著的指标性意义 [2][3] - 公司总资产超1000亿元，已开发物业总建筑面积近5000万平方米，根据克而瑞数据，公司2024年1-4月全口径销售额为28.3亿元，在中国房企中排名第75 [4] - 公司近年土地储备以城市更新为主，主要房地产开发项目位于广东三四线城市，此次在广州番禺总部附近拿地，未来将打造高品质大型住宅社区 [2][3][5] 土地市场特征与趋势 - 广州土地市场整体趋于理性，开发商拿地保持谨慎态度，倾向于获取高流速、低风险的地块 [7] - 市场出现变化，远郊区域如增城、花都、南沙开始推出低密度地块，中心城区及近郊区域在地价和规划上更多考虑房企现实情况 [1][2] - 除敏捷集团外，金地、龙湖等房企今年在土地市场上也相较以往更为积极，金地有较为充足的投资预算并将广州作为投资重点之一 [5] 具体地块与区域分析 - 保利发展所获天河地块的楼面价（30591元/平方米）与同板块前期地块相比具有明显优势，如2024年1月越秀地产所获地块楼面价为4.48万元/平方米，3月金茂所获地块楼面价为47317元/平方米 [6] - 克而瑞监测数据显示，天河区东圃板块近一年商品住宅成交面积17.59万平方米，月均成交量1.47万平方米，改善型物业成交占比达52.51%，成交均价高出全市整体均价112.79%，目前狭义库存面积35.01万平方米，去化周期27.94个月 [6] - 新挂牌地块价格趋于合理，例如天河广东电视台地块起拍楼面价3.19万元/平方米，荔湾区大小梅街回炉地块起拍总价3.13亿元，起拍楼面价3万元/平方米 [7]

百城宅地成交情况 - 2025年1-4月百城住宅类用地成交建面5,667万平，同比+1.5%，成交楼面均价7,738元/平，同比+20.2% [2] - 一线城市成交建面244万平同比-19.8%，楼面均价45,072元/平同比+65.2% [2] - 二线城市成交建面2,579万平同比+2.2%，楼面均价9,281元/平同比+20.4% [2] - 三线城市成交建面2,845万平同比+3.3%，楼面均价3,140元/平同比+5.5% [2] TOP50房企土储动态 - 2025年1-4月TOP50房企新增土储价值3,761亿元同比+46.3%，中国金茂(356亿元)、绿城中国(355亿元)、华润置地(329亿元)位列前三 [3] - TOP50房企新增土储面积2,779万平同比+1.7%，绿城中国(153万平)、保利发展(134万平)、邦泰集团(126万平)位列前三 [3] 核心30城土拍热度 - 2025年4月光大核心30城宅地溢价率12.9%同比+9.6pct，楼面均价14,112元/平同比+42.4% [4] - 杭州土拍表现突出：滨江集团以19,306元/㎡楼板价获地(溢价率74.4%)，绿城中国以35,066元/㎡获地(溢价率59.4%)，保利发展以51,611元/㎡获地(溢价率58.8%) [4] - 2025年1-4月光大核心30城宅地成交总价3,694亿元同比+38.6%，整体溢价率17.2%同比+11.0pct [4]

行业核心观点 - 房地产投资和开工在4月持续承压 需求走弱背景下需关注前端土地市场温度变化 [1] 房企资金状况 - 4月房企到位资金同比跌幅扩大至-5.3% 较3月的-3.9%进一步恶化 [1] - 资金状况恶化主要受销售回款影响 [1] 房地产投资表现 - 4月房地产投资同比下跌11.3% 较3月的-10.0%跌幅扩大 [1] - 企业投资意愿和能力边际走弱 符合预期 [1] 新开工与施工情况 - 4月新开工面积同比下跌22% 较3月的-18%降幅扩大 [1] - 4月末施工面积同比下跌9.7% 较3月末的-9.5%略有恶化 [1] 竣工表现 - 4月竣工面积同比大幅下跌28% 较3月的-12%显著恶化 [1] 土地市场表现 - 今年1-4月300城宅地成交建面同比增长5% 金额同比增长34% [1] - 去年同期成交建面下降22% 金额下降27% [1] - 表现改善与头部城市密集推地直接相关 [1] 销售市场状况 - 近期房地产销售量价均边际走弱 [1] - 外部环境扰动影响和需求端支持政策进展仍待观察 [1] 投资机会关注 - 需关注房地产及多元板块投资机会 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月全国土地市场热度有所回落，重点65城土地成交规模环比小幅下降，涉宅用地成交规模和出让金规模环比下降，但同比有不同程度上涨；核心24城土地市场维持缩量价升趋势，地方国企拿地占比下降，民企拿地积极性上升 [5][21] 各部分总结 全国重点65城土地市场概况 - 4月重点65城土地成交规模环比小幅回落5%，同比持平，供应规模环比小幅上涨5%；涉宅用地成交规模环比下降30%，同比持平，成交占比下降至23.3% [6] - 4月涉宅用地出让金规模环比下降17%，经营性土地出让金总额环比下降18%，但同比上涨19%；涉宅用地成交楼面价环比上涨18%，同比上涨36% [14] - 4月涉宅流拍率保持低位，降至5.8%，热点城市土拍情绪较好，流拍现象较少 [19] 核心24城土地市场表现情况 - 4月核心24涉宅用地成交规模环比下降22%，同比小幅下降约4%；成交楼面均价环比持续上涨5%，且同比上涨16%；出让金规模环比下降18%，但同比上涨12% [21] - 4月地方国企拿地占比下降至36%，央企拿地规模占比也小幅下降约2%，民企拿地规模占比上升约16% [27] - 4月核心24城-涉宅用地成交出让金城市排行中，杭州以305.9亿元位居首位，南京、北京分列二三位 [28]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月全国土地市场热度有所回落，重点65城和核心24城土地成交规模环比下降，但涉宅用地出让金同比仍有上涨；地方国企拿地占比下降，民企拿地积极性显著上升；政府支持和改善性住房需求推动土拍市场健康回暖，房企对优质地块竞争激烈 [5][22][25] 根据相关目录分别进行总结 全国重点65城土地市场概况 - 4月重点65城土地成交规模环比小幅回落5%，同比持平；土地供应环比小幅上涨5%，推出经营性土地703宗；涉宅用地成交规模环比下降30%，同比持平；涉宅用地成交占比下降至23.3%，工业用地成交规模占比上升至64.8% [6][9][12] - 4月涉宅用地出让金规模环比下降17%，总成交金额约1017.9亿元，但同比仍上涨36%；全国重点65城经营性土地出让金总额达到1164.7亿元，环比下降18%，但同比上涨19%；成交楼面价为3335元/㎡，环比下降13%，同比上涨17%；涉宅用地成交楼面价达到12522元/㎡，环比上涨18%，同比上涨36% [15] - 4月涉宅流拍率保持低位，降至5.8%，热点城市土拍情绪较好，流拍现象较少 [20] 核心24城土地市场表现情况 - 4月核心24涉宅用地成交规模环比下降22%，总计成交规模约559.4万平方米，同比小幅下降约4%；成交楼面均价达到15877元/㎡，环比持续上涨5%，且同比上涨16%；出让金规模环比下降18%，但同比上涨12%，涉宅用地出让金总规模达到888.2亿元 [22] - 4月核心24城-涉宅用地成交出让金城市排行中，杭州以305.9亿元位居首位，平均溢价率高达31.14% [26] - 4月地方国企拿地占比下降至36%，央企、地方国企、民企拿地比重分别为16.5%、36%、32%；地方国企拿地规模占比较上月下降约9%，央企拿地规模占比也较上月小幅下降约2%，民企拿地规模占比上升约16% [29]

上海第四批次土拍市场概况 - 四批次4幅地块全部成功出让 总出让面积约10 1万平方米 总成交金额97亿元 其中2宗溢价成交 2宗底价成交 [2] - 参拍企业数量减少至约9家 相比第三批次15家明显下降 以央国企为主 包括6家央企 2家国企 1家港资 [2] - 保利集团旗下保利发展和保利置业分别斩获一宗地块 头部房企拿地策略趋于理性 市场延续稳中有进态势 [2] 杨浦区地块交易细节 - 保利置业以42 41亿元竞得杨浦地块 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26 3% 创定海社区单价地王纪录 [3] - 地块吸引招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业5家头部央企竞拍 72轮竞价后保利置业胜出 [3] - 保利置业4月已布局该地块 旗下公司拟投资61亿元 地块距黄浦江600米 享12号线轨交及上海国际时尚中心商业配套 [4] - 周边新盘中海云邸玖章备案均价11 49万/平方米 认筹率205% 中建壹品·外滩源著去化率90% 反映区域高需求 [4] 松江新城地块交易分析 - 松江新城地块溢价率20 42% 由中国铁建以24 71亿元竞得 楼面价25288元/平方米 [5][6] - 地块距松江中央公园4千米 临近万达广场 周边1年无宅地成交 未来可补充区域新房供应 [5] - 中国铁建2022年已在松江连获三宗地块 开发星樾云涧项目 与本地块仅一路之隔 具备区域开发经验优势 [6] 虹口区捆绑地块特点 - 虹口区地块为内环内唯一组合用地 含住宅和商业文化地块 北外滩集团以底价20 2亿元+1 3亿元竞得 [7][8] - 住宅地块楼面价88000元/平方米 商业文化地块楼面价14699元/平方米 因历史建筑保护要求导致捆绑出让 [7][8] - 地块邻近10号线四川北路站 周边有弘安里等豪宅待入市 华润去年竞得相邻地块楼面价92934元/平方米 [8] 青浦及其他区域动态 - 保利发展以8 4亿元底价拿下青浦北部地块 楼面价15500元/平方米 继续加仓上海市场 [8] - 土拍体现中心城区与郊区结合供地特征 优质土地供给有助于传递热度至楼市 巩固市场稳态 [9]

土地供应概况 - 北京市规划和自然资源委员会公示朝阳区6个区域规划综合实施方案 地块总规划用地面积约300.6公顷 地上建筑总规模约412万平方米 公示期限30天[1] - 此次公示涉及南磨房乡广渠路、潘家园街道、十八里店乡、东坝乡、小红门乡等区域的40余宗宅地 其中不乏优质地块[1] 具体地块规划详情 - 朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目规划用地面积约10.35公顷 地上建筑规模约16.35万平方米 规划用地性质包括商业服务业用地、二类城镇住宅用地等[1] - 朝阳区松榆里地块（潘家园街道0410街区）捆绑高碑店乡剩余用地城中村改造项目 松榆里地块规划用地面积约3.79公顷 地上建筑规模约9.89万平方米 高碑店地块规划用地面积约12.95公顷 地上建筑规模约11.02万平方米[2] - 朝阳区十八里店乡吕家营村、西直河村城中村改造项目规划用地面积约104公顷 地上建筑规模约126万平方米[2] - 朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目规划用地面积约6.66公顷 地上建筑规模约14.29万平方米[2] - 朝阳区小红门乡城中村改造项目规划用地面积约158公顷 地上建筑规模约211.61万平方米[3] - 朝阳区垡头地区保障房项目规划用地面积约17.8公顷 地上建筑规模约33.39万平方米[3] 行业趋势与市场影响 - 业内人士指出继海淀之后 朝阳也将有热点地块出现 有望进一步助推房企投资的热情[3] - 目前头部房企保持聚焦核心、精准投资的策略 高度聚焦重点核心城市中的优质地块[3] - 中指研究院统计显示22城2025年1-4月住宅用地土地出让金同比增长超四成 反映出房企对优质地块的激烈争夺和核心区域的土地价值[3]

行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

房地产行业 - Q1百城宅地成交建面4,197万平，同比+0.1%，成交楼面均价7,373元/平方米，同比+15.1% [4] - Q1核心30城宅地成交总建面2,134万平，同比+16.1%，成交楼面均价13,080元/平，同比+24.1% [4] - Q1核心30城宅地整体溢价率18.7%，同比+11.3pct，显示土拍热度持续上升 [4] 机械行业出口 - 工程机械中拖拉机、矿山机械3月单月增速分别达21%、24% [5] - 1-3月出口至北美的电动工具、草坪割草机累计金额同比+20%、+30% [5] - 工业缝纫机出口同比+47%，消费品出口受美国关税扰动导致消费前置 [5] 中海油服 - 2025Q1营业总收入108亿元，同比+6.40%，归母净利润8.87亿元，同比+39.60% [5] - Q1布油均价74.98美元/桶，同比-8.3%，但石油公司上游勘探开发投资力度加大带动油田服务景气高企 [5] 中国巨石 - 25Q1粗纱业务吨盈利环比改善，销量快速增长，电子布单米盈利同比大幅增长 [6] - 风电新增装机快速增长或带动风电纱供需关系改善，优化玻纤行业格局 [6] 安科瑞 - 2024年营收10.63亿元（同比-5.24%），归母净利润1.70亿元（同比-15.68%） [7] - 2025Q1营收2.43亿元（同比+0.58%），归母净利润0.52亿元（同比+15.33%，环比+358.99%） [7] 巨星科技 - 2024年营收147.95亿元（同比+35.4%），归母净利润23.04亿元（同比+36.2%），毛利率32.0%（同比+0.2pct） [7] - 全球化布局加速，出海空间广阔 [7] 三环集团 - 2024年营收73.75亿元（同比+28.78%），归母净利润21.90亿元（同比+38.55%） [8] - 2024Q4营收19.94亿元（同比+23.03%），归母净利润5.87亿元（同比+33.79%），MLCC市场份额稳步提升 [8]