城市更新工作成果与投资规模 - 2025年全年推进27个片区更新和71个城中村改造项目，累计完成投资超300亿元 [3][5] - 启动城市危旧房改造802套，推动首批危旧房成片更新试点项目10个 [3][5] - 分类实施老旧小区改造395个，惠及居民4.8万户，拉动投资10.6亿元 [3][5] 城市更新的核心模式与特点 - 更新建设逻辑强调“留”与“改”优先，“拆”和“建”摆在后面，追求精打细算和物尽其用 [6] - 兴瓦社区党群服务中心原办公楼改造案例：2800多平方米面积投入250余万元，每平方米投入不到1000元 [6] - 更新模式从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [7] 商业激活与资产运营案例 - 玉林东路特色街区通过改造引入160多家商户，构建融合场景，日均消费客群大幅增长，并于2025年3月入选住建部第二批城市更新典型案例 [9] - 东郊记忆项目保留工业肌理改造为文化空间，2022至2024年客流翻倍，2025年上半年游客突破900万人次 [9] - 兴瓦社区计划打造五大特色街区，并通过微改造优化原有菜市，引入综合业态，为片区商业升级探路 [8] 社区治理与物业服务创新 - 引入“信义治理”与“信托制物业服务模式”，实现财务全透明、监督便利化、酬金公平化 [10] - 目前成都已有1200多个小区引入该模式，试点小区物业纠纷数下降八成以上，缴费率升至90%以上 [10] - 兴瓦社区E区作为自主更新试点，由居民自筹30余万元，叠加政府400余万元配套资金，共同用于院落改造 [13] 规划引领与政策体系构建 - 《成都市城市更新实施专项规划（2026—2030年）》已启动编制，旨在为未来五年工作提供总纲领 [11] - 政策体系构建“1条例+N政策+X标准”框架，《成都市城市更新条例（草案）》已通过二次审议 [12] - 成都高新区编制了“无一米不规划”总体设计导则与“金角银边”公共空间规划导则，实现资源高效利用 [7] 更新存量规模与市场需求 - 全市更新存量规模估计达万亿级别，涉及10余类更新对象，占城镇开发边界内存量用地的12.5% [13] - 兴瓦社区所在区域近4平方公里内有10个安置片区、6万余人口，是成都主城区最大的安置片区之一，反映出巨大的存量更新需求 [13]

公司核心业务与战略定位 - 公司以建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”为核心目标，致力于满足人民群众高品质居住需求，并将其作为城市更新的重要实践 [1] - 公司作为国资央企，在城市更新领域处于前列，将“好房子”理念融入旧城改造，已在全国数十个城市承建上百项旧城改造工程，助力超过1.5万户家庭改善居住条件 [3] - 公司坚持服务和融入新发展格局，为城市更新和安置搬迁提供系统解决方案，在全国打造了诸多标杆民生工程 [9] - 公司以数字化、智能化升级为动力，构建涵盖科研、设计、生产、施工、运营的全产业链智能建造产业体系，致力于推动装配式建筑发展 [15] 民生为本：三大居住改善工程实践 - **住有安居（老旧小区改造）**：公司通过改造提升老旧小区居住环境，例如西安雁塔区项目改造14个老旧小区、3073家住户，采用B1级EPS聚苯板与A级水泥发泡板的混合外墙保温系统 [4]；唐山海港小区改造项目在十个标段中进度最快，获得业主高度赞扬 [4] - **住有优居（棚户区改造）**：公司通过棚改项目显著改善居民住房条件，例如邢台大吕片区项目改善了1254户村民的居住条件，项目施工创造多项速度记录：30天完成土方开挖、103天完成首栋楼主体封顶、平均5天完成单层标准层施工 [5]；唐山李官屯项目致力于打造高标准棚改样板，服务于唐山市“一港双城”战略部署 [5] - **住有宜居（城中村改造与绿色实践）**：公司推动城中村现代化改造，例如保定城中村项目新建21栋住宅楼，容纳716户村民，打造现代版“富春山居图” [6]；项目深入应用BIM技术，在规划阶段解决管线冲突，施工阶段通过4D模拟提升效率 [6]；巩义安置房项目共建28栋住宅楼，通过BIM技术提前消除97%的施工冲突，施工效率提升40%，关键节点一次成型合格率达98.6% [7] 科创引擎：技术赋能与难题破解 - **烂尾楼重生**：公司成功重启并续建停工长达10年的唐山联合楼项目，该项目涉及回迁安置261户、房屋293套 [10]；建设团队针对钢结构锈蚀、混凝土风化等问题，出具专项检测和加固方案，项目于2023年11月顺利交付 [10] - **未来社区建设**：公司打造超越常规属性的现代化安置社区，例如唐山北站片区浭阳馨苑小区即将交付803户居民，小区在选址、规划、设计上体现时代感和超前性 [11]；合肥潭冲河安置房项目作为重要民生工程，运用智慧装置监控塔吊运行，解决密集施工与高压线塔等复杂难题 [11] - **绿色城乡建设**：公司在美丽乡村和未来社区领域发力，例如承建浙江柯城区石梁镇美丽城镇建设项目，推进浙江省“八八战略” [12]；西柏坡乡村振兴项目在开工前对环境保护及绿色施工进行详细策划，确保工程高效履约 [13] 智造筑成：智能建造与装配式技术突破 - **装配式建筑标杆项目**：公司于2017年承建首个综合应用装配式混凝土与钢结构技术的民建住宅小区——唐山浭阳锦园，项目总建筑面积约17万平方米，所有楼栋水平构件均采用预制 [16]；该项目荣获“国家十三五重点研发课题示范项目”、“国家装配式建筑科技示范工程”等多项荣誉 [16] - **全装配式住宅典范**：唐山梧桐大道五期项目是全装配式住宅项目，充分利用装配式构件标准化生产的优势，实现科学规划布局，并体现“四节一环保”优势 [17] - **智能建造提速**：南京江北华昌项目装配率达50%以上，通过综合运营管理把控进度，与劳务制定“六天制”工期（6天完成砼浇筑，再6天完成拆模）[18]；项目土方开挖见底后仅用3天，高峰时单日有180辆土方车施工，5天出土4万方 [18]；项目采用全混凝土外墙等新工艺降低渗漏风险 [18]

城市更新项目概况 - 天美艺术街区位于天津市河北区海河文化旅游带，于2025年7月开放运营，已成为新晋网红打卡点[1] - 项目原为产权复杂、分布零散的老城区，通过改造更新将“沉睡资源”变为“活力地标”[1] - 更新以“艺术+”为主线，依托天津美术学院资源，致力于打造天津市艺术教育中心与艺术产学研基地[1] 土地资源整合策略 - 项目面临零散地块整合问题，涉及医院、工厂搬迁后的闲置空间及产权交织地块[2] - 采取“留改拆并举”思路，通过规划调整、土地置换、资源盘活，将零散地块整合为4片规整地块[2] - 通过整合，增补产业空间载体约6.87万平方米[2] 空间功能重塑与产业活化 - 更新中对5幢工业老建筑进行改造，保留建筑原貌与工业肌理，同时融入现代设计，升级为文化新地标[3] - 对天津美术学院壁画系、雕塑系等教学空间进行修缮改造，打破传统教育场域边界，将课堂延伸至街区[3] - 截至2025年12月，街区已组织开展活动和展览近120场，涵盖演出、画展、美育工作坊及艺术市集等活动[3] 社区联动与配套设施改善 - 更新方案制定前，对街区周边5个老旧小区进行调研，并对其中的部分小区进行重点提升改善[4] - 老旧小区改造工程共计7.4万平方米，惠及1086户居民，重点解决了排水管网堵塞等难题[4] - 实施智慧停车管理，新建新能源汽车充电桩，并配置适老化及儿童娱乐设施，提升居民获得感[4] 可持续发展模式 - 项目打造了街区、社区、景区、校区“四区联动”机制，实现自我造血与良性发展[4] - 通过挖掘历史文化价值、创新产业运营方式、完善城市配套服务功能，营造生产、生活、生态相融合的城市人居环境[1][4]

城市更新与文旅商融合模式 - 各地正通过城市更新带动消费场景焕新并激发新消费活力[1] - 河南省在建设“大遗址走廊”过程中打造了一批文旅商融合街区并迅速成为消费新地标[1] 郑州商代都城遗址核心区项目 - 项目位于河南郑州商代都城遗址核心区包含15座中原文化主题院落沿中轴线串联吸引大量市民游客打卡体验[3] - 街区外部步行10分钟可达商都国家考古遗址公园等景点[7] - 街区内部融合汝瓷民间手工等传统元素与主题空间灯光秀将静态文化场景转变为沉浸式动态文化消费[7] - 街区吸引了国内外多家知名餐饮企业及零售潮牌店进驻首店占比约40%[7] 阜民里街区改造项目 - 项目以“留改拆建”“修旧如旧”为原则严格保留原有街巷布局和建筑风貌[13] - 项目引入剧场展馆艺术体验等多元业态[13] - 项目通过举办新春灯会阳台音乐会等特色活动吸引年轻消费群体[13]

城市更新战略与政策导向 - 中央经济工作会议提出要高质量推进城市更新，太原市聚焦群众急难愁盼问题推进城市绿色转型和智慧治理，赋能经济社会高质量发展 [1] 具体项目与民生改善 - 太原市对全长约420米的天成路进行改造，解决了周边2万余名居民出行难的问题，改造后实现双向四车道，人车分流 [1] - “十四五”期间太原市共实施老旧小区改造2932个，惠及居民54.5万户 [2] - “十四五”期间太原市新建改建城市道路125.8公里，改造更新各类地下管网1900多公里，新建改建口袋公园240个 [2] 智慧城市与基础设施管理 - 太原市在地下管网更新改造中同步建立智慧管网监测系统，保障地下管网有序运行 [1] - “十五五”期间将结合工程全生命周期数字化管理、地下管网“一张图”建设，推动设施管理养护从“被动维修”向“主动预防”转型 [2] - “十五五”期间将推动从“广撒网”排查到精准诊断病害的转变 [2] 未来规划与目标 - 展望“十五五”，太原市计划问需于民，精准识别城市更新需求，实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目 [2]

城市更新战略与模式 - 城市更新是推动城市转型发展的重要抓手 需锚定三年行动方案明确的目标任务 高质量推进城市更新 以带动城市发展方式转变和经济发展方式转变 [1] - 坚持长期主义 探索多元化 可持续的城市更新模式 走具有本地特色的城市更新路子 [5] - 坚持融合发展 通过改革创新统筹推动城市更新与功能提升 产业焕新 治理创新 统筹优化生产 生活 生态三类空间 推动校区 园区 社区三区融合 [5] - 坚持协同联动 加强各区 各部门间的协同配合 形成推动城市更新工作的强大合力 [5] - 按照三年行动方案部署 坚持“推出一批 谋划一批 储备一批” 抓紧谋划实施今年城市更新任务 [9] 产业升级与科技创新 - 南湖硅巷和珞喻硅巷是通过存量空间更新形成的科创产业集聚区 位于环大学创新发展带核心区域 [3] - 青山区楠姆片区依托独特生态与区位优势 引入周边高校创新资源 先后成立了5家新型产学研合作机构 着力构筑“楠姆科创带”产业聚落 [5] - 城市更新需立足区域禀赋优势 盘活存量空间 导入创新资源 推动科技成果就地转化 带动本地产业转型升级 [6] - 在调研中察看了环理工大创新街区 广埠屯·锦里创新街区以及化工新材料产业技术研究院等校地合作项目推进情况 [3][5] 项目实施与融资创新 - 青山区21街危旧房合作化改造项目是全市首个危旧房合作化改造试点项目 134户居民组建“住宅合作社”在原址拆除旧房重建新房 已于去年底实现交付 [8] - 对“居民主体 政府支持 市场运作”的合作化改造模式表示充分肯定 城市更新要积极吸引社会资本和广大居民参与 [9] - 强化改革赋能 通过创新融资模式 优化审批流程等措施 着力破除要素制约 为城市更新提供有力保障 [9] - 及时将城市更新过程中的好经验好做法上升为政策制度 持续完善城市更新政策清单 改革清单 在全市予以复制推广 [9] 城市管理与环境提升 - 以2026年武汉马拉松举办为契机 深入开展城市环境综合整治提升 着力完善城市路网等基础设施 系统优化公园 绿地等生态空间 [9] - 下足“绣花”功夫 不断提升超大城市精细化管理水平 [9] - 以城市更新带整治 带管理 加强城市精细化管理 不断提升城市面貌和环境品质 [9]

文章核心观点 - 武汉市出台金融支持措施，旨在通过多元化金融手段为“五改四好”城市更新行动注入强劲动力，构建“政策引导、市场运作、多元参与”的投融资新格局，以高质量开展城市更新行动 [1] 政策目标与支持规模 - 措施聚焦既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造等“五改四好”重点领域 [1] - 力争对接不少于100个城市更新项目，并提供不少于1000亿元融资支持 [1] 金融支持体系构建 - 措施从十大方面构建金融支持体系，涵盖支持重点、服务模式、资金保障、政策协同、风险防控等全链条、全过程，旨在精准破解城市更新融资堵点难题 [1] 服务模式创新 - 纳入区级以上城市更新实施体系的项目，可按市场化原则获得授信融资，资金可覆盖资产收购、建设改造、运营管理等全流程需求 [1] - 针对不同项目类型，推出固定资产贷款、银团贷款、REITs、资产证券化等多元化产品，为片区开发、子项目建设、建成运营等不同阶段提供适配性金融服务 [1] 资金渠道拓宽 - 鼓励“XOD模式”导向项目采用新PPP、“投资人+EPC+O”等模式筹集资金 [2] - 支持保险资金通过基础设施债权投资计划参与项目 [2] - 支持设立城市更新基金以吸引社会资本 [2] - 强化政策性资金衔接，明确中央预算内投资、超长期特别国债等资金与银行贷款、险资的配套机制，确保资金链条顺畅 [2] 组织与机制保障 - 武汉将组建城市更新金融服务团，组织金融机构紧密衔接相关部门和项目实施主体，提前参与项目策划、投融资方案设计 [2] - 优化融资主体建设，支持各区新设或重组项目实施主体 [2] - 完善金融机构考核激励与尽职免责机制，以激发金融服务内生动力 [2]

会议概况 - 首届辽宁省高校建筑类（土木类）院长研讨会近日在沈阳建筑大学召开 [1] - 会议主题为“协同创新，育才兴辽——城市更新引领建筑业高质量发展” [1] - 会议汇聚了省内外高校专家、行业精英及政府部门负责人 [1] - 会议实现全省26所相关高校全覆盖 [1] 会议核心议题与目标 - 会议旨在共商学科建设与人才培养创新路径，为辽宁振兴注入教育动能 [1] - 会议指出辽宁建筑业高质量发展急需高校在人才培养、科技攻关上发挥更大作用 [1] - 应聚焦城市更新、智能建造等重点领域，深化产教融合 [1] 研讨内容与成果 - 主旨报告围绕土木工程人才培养、建筑教育师资评聘、AI赋能专业改革等前沿议题展开 [1] - 专题研讨设主会场与两个平行分会场 [1] - 与会代表就跨专业课程构建、现代产业学院建设、“双碳”目标下技术创新等展开深度交流 [1] - 会议凝聚起“资源共享、优势互补”的合作共识 [1] - 会议对推动学科专业高质量发展、服务辽宁产业升级具有重要示范意义 [1]

核心观点 - 浙江省嘉兴市南湖区富润路通过“退二进三”的城市更新策略，成功从工业干道转型为省级文化创意街区，形成了艺术、美学与商业消费深度融合的新模式 [7][12] 区域转型与城市更新 - 富润路原为机器轰鸣的工业干道，通过“退二进三”的转型浪潮，将旧工业肌理与新文艺脉络交织，实现了从工业区向文艺街区的蝶变 [7] - 街区转型历时十余年，如今已成为省级文创街区的核心承载地，是嘉兴城市更新中文化传承的典型案例 [12] 新开业商业项目：简觉美学生活体验馆 - 简觉嘉兴首店于1月11日在富润路开业，经营面积达4000平方米 [7] - 店内打造了独特的沙漠景观艺术装置，将简约设计感服饰与艺术装置结合，提供沉浸式艺术消费体验 [7][9] - 店铺通过“一日店长”互动、直播福利等活动吸引客流，旨在成为新的宝藏打卡地并推动艺术消费热潮 [7] 街区现有特色商户 - **毛姆礼帽咖啡店**：以英伦文艺为特色，将文学元素（如陈列泛黄手稿、名人金句）与咖啡消费场景深度融合，提供“一豆两喝”等创意产品 [10] - **东栅当代艺术中心**：由旧服装厂车间于2006年改建而成，面积达6800平方米，内部陈列先锋画作与装置艺术，并设有中国美院实习基地，实现了工业遗存的艺术新生 [11] 街区整体风貌与定位 - 街区以“创意号”火车头等元素贯穿，保留了工业历史痕迹，同时融合了新文艺空间 [8][12] - 街区集成了女装零售、咖啡餐饮、艺术展览等多种业态，使消费场景与艺术体验交融，成为南湖畔的艺术宝藏之地和美学栖居地 [9][10][11][12]

文章核心观点 中国房地产行业已从“大开发时代”进入“存量房主导时代”，人口结构、城镇化进程及供需关系发生根本性转变，行业未来将呈现十大结构性趋势，发展重心从数量扩张转向质量提升 [2][53][54][55] 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代 - 行业黄金20年（1998-2018年）结束，标志性拐点出现：20-50岁主力购房人群规模已于2013年达峰值，2024年末常住人口城镇化率达67%，套户比超过1.1 [5][57] - 住房供给从短缺到总体平衡：1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07，2023年一线、二线、三四线城市套户比分别为1.01、1.09、1.12 [8][60] - 市场调整核心源于基本面转变：人口总量见顶、居民部门杠杆率高企、住房总体供需关系逆转，导致“买涨不买跌”心理预期主导，政策刺激效果更多体现为“止跌回稳”的托底作用 [8][60] 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚 - 人口持续向南方、东部及核心都市圈城市群集聚：2021-2023年，南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，东部地区人口占比40.2% [10][62] - 都市圈与城市群人口吸附力强劲：2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年长三角城市群年均常住人口增量达80万人，位居第一 [11][63] - 城市间人口流动分化加剧，呈现“二八现象”：2021-2023年一、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，预计未来仅两成城市人口持续流入 [11][13][54][63][65] 第三大趋势：构建房地产新模式 - 新模式核心涵盖多维度改革：包括建设“好房子”、发展保障房与长租房、改革预售制、建立“人地挂钩”机制、完善房地产税，旨在实现供求平衡与长期平稳健康发展 [15][54][67] - 政策层面明确四大方向：理念上建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子；体系上政府保基本、市场满足改善需求；制度上改革开发融资与预售制度；要素配置上建立“人、房、地、钱”联动新机制 [16][17][68][69] - 房地产税替代土地财政是大势所趋：当前地方财政吃紧，需要新税源，预计将稳步推动房地产税试点 [18][70] 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撑 - 未来住房需求总量仍具规模：测算显示2025-2030年住房需求总量约55亿平方米，年均约9.2亿平方米，到2030年缓慢下降至8.9亿平方米 [19][71] - 需求结构发生根本转变，改善型需求成为最大支撑：2025-2030年，刚性、改善性、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，市场更侧重质量而非数量 [19][20][71][72] - 城市更新与城镇化带来新增量：2025-2030年，预计新增城镇常住人口约0.4亿人，带来住房需求17.0亿平方米；城市更新带来住房需求约16.1亿平方米 [20][72] 第五大趋势：大力实施城市更新 - 房屋老化问题凸显，城市更新进入“大力实施”新阶段：一、二、三四线城市1999年以前建成房屋占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年预计近80%房屋成为“老小区” [23][75] - 政策定调转向“存量提质增效”：区别于过去棚改，当前强调“高质量开展城市更新”、“不搞大拆大建”，全国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [24][76] - 探索建立房屋养老金制度：研究建立房屋体检、养老金、保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，已在上海等22个城市试点 [25][77] 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底 - 房价走势呈现显著梯度分化：以2017年峰值为基准，截至2025年8月，保值率TOP10城市（如上海、北京）维持在80%以上，部分三四线城市（如鹤岗、廊坊）已跌破60% [26][78] - 一线及强二线核心城市房价有望在未来2-3年内筑底：北京、上海保值率均超过85%，核心区域房价再跌20%以上可能性极小，5%-10%的跌幅或是极限 [29][81] - 大多数三四线城市面临漫长阴跌：因人口持续流出、土地供应过剩、经济结构单一，部分城市商品住宅去化周期超过36个月，未来可能陷入长达10-20年的阴跌周期 [30][82][83] 第七大趋势：房企从“三高”模式迈向质量深耕 - 行业经历大洗牌，集中度提升：2024年TOP100房企销售总额同比下滑30.6%，千亿房企数量减少5家至11家；2025年1-9月TOP100销售额同比下滑12.2% [31][83] - 发展模式从“高负债、高杠杆、高周转”向高质量经营转型：房企围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构逻辑，聚焦“好房子+好服务”，利用REITs等工具盘活资产 [34][86] - 未来格局分化：呈现“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”特征，行业竞争从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼 [36][88] 第八大趋势：土地供应“控量提质”，核心地块成为“新宠” - 土地供应政策发生根本转变：2025年首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量，上半年月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成 [38][90] - 市场热度分化，核心区域优质地块受追捧：2025年6月百城土地平均溢价率达5.5%，二线城市平均溢价率7.2%，一线城市平均溢价率6.4% [38][90] - 具体案例显示高溢价成交集中于核心地块：2025年6月上海浦东曹路地块溢价率41.7%，杨浦滨江地块楼面价9.55万元/平米；深圳龙华区地块溢价率46.6%；杭州上半年土地出让金达1160亿元，几乎与2024年全年持平 [40][92] 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源 - 土地财政收入大幅收缩：2023年国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下滑13.2%，较2021年高点8.7万亿元减少2.9万亿元 [43] - 土地财政转型仅限于人口流入城市，其他城市将退出：2025年上半年，一线城市宅地出让金同比增长49.5%，二线城市增长43.5%，而多数三四线城市土地财政已显疲态 [44] - 地方寻求新税源以应对财政缺口：预计推动消费税和个人所得税下放到地方，同时培育地方特色产业集群，从“土地财政”转向“股权财政” [44][45] 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化 - 政策方向从抑制过热转向激活需求：“止跌回稳”成为政策定调，放松限制性政策是大势所趋，2025年6月各地出台政策51次，以调整公积金（30例）和购房补贴为主 [46] - 限购政策沿渐进式路径开放：2023年广州率先松动一线城市限购，2025年北京放开五环外、上海放开外环以外限购，目前限购仅存于北京五环内、上海外环内等核心区域 [47] - 预计限购将全面放开：未来一年内一线城市内外环限购将全面开放，三年左右实现全域放开，同时完善公积金等金融信贷政策支持需求 [47][50]