楼市新政后，深圳罗湖开始涨价了！ 据悉，新政后深圳罗湖成交量暴涨，有些业主也开始飘了，涨30万、涨50万、涨100万。 按中介的话来说，此前卖210万的房子，现在卖240万；此前卖300万的房子，现在卖320万。 有小区一套1房1厅新政前卖140万，新政后立马就看不到了，在平台上最低挂盘170万。 而一些小区在这波热潮下，笋盘没了，价格也相对高了。 拿中介负责的一个小区来看，新政前有好几套1房1厅挂180万左右，新政后成交了不少，现在成交价也去到210万多了。 淘房志也专门去看了下，发现罗湖有部分小区的业主房源，确实涨价了。 例如翠竹的佳兆业金翠园，一套56.8平的1房1厅，挂牌500万，这位业主在近期直接涨价50万，心态超级好。 还有明德公馆，一套42.11平房源，业主此前挂牌320万，现在直接大涨60万，挂牌价去到380万了。 我估算了下，即使按照较高的10%的议价空间，价格也在387万，比8月成交价也要高32万。 | | | | | ● VR语言带着 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | VR | 户进 图片 装修灵感 | | | N 3 | | | | | | ...

新政核心调整 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年，加速来沪工作人群购房进程 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套但需连续缴纳3年社保，改善置换阻力减小 [3] - 沪籍单身人士购房政策视同家庭，激活更多本地改善需求 [3] 外环外板块市场热度 - 新政后外环外门店新增客户量环比增长19% [9] - 紧贴外环线的板块带看量显著高于新增挂牌量，春申板块带看量/新增挂牌比达3.1，上大板块为2.8，三林板块为2.5 [12] - 春申板块新增挂牌165套，带看量达510组，供需关系紧张 [13] 板块成交数据变化 - 新政后一周，紧贴外环线的外环板块成交量显著提升，桃浦板块成交量增长30.77%，唐镇板块增长53.85% [17] - 新政后半个月，部分板块成交量维持高位，桃浦板块较新政前一周增长69.23%，唐镇板块增长53.85% [17] - 跨外环线板块成交量受新政影响较小，表明政策主要利好纯外环外改善住房 [19] 板块价格走势分化 - 约一半板块成交价上涨，川沙板块新政后一周成交均价上涨12.82%，华泾板块上涨11.86% [23][24] - 部分板块如唐镇利用时间窗口降价去库存，而华泾等配套成熟板块则减少议价空间以保值 [25][26] - 江桥板块绿地新江桥城成交量上升约30%，成交价小幅上涨0.84% [28] - 徐汇华泾漓江花园三期成交均价从7.5万/平涨至7.8万/平，涨幅4%，新政后一周成交量超过八月前三周总和 [29][30] - 曹路金海新城成交量上涨约50%，成交价提高2% [31][32] 二手房挂牌与房东心态 - 上海二手住宅挂牌量截至8月底为10.22万套 [33] - 紧贴外环板块新增挂牌量增幅微小，七宝板块增幅未超3%，曹路、航华、华泾等板块挂牌量甚至减少 [36][37] - 8月房东上调挂牌价房源占比普遍提升，华泾板块涨价房源占比增长5.78%，曹路增长4.88%，显示信心提振 [40][42] - 全市二手议价空间收窄至-15.3%，但紧贴外环板块议价空间更小，曹路板块从约9.5%收窄至6.6% [47][52][55] 新房市场表现 - 新政后外环外新房成交面积从8.4万m²增至11.34万m²，涨幅35% [82] - 外环外新盘日均来访量从30组增至80-100组，增幅达167%-233% [82] - 外环外新房供应量占全市80%，紧贴外环线的新房成为改善需求首选 [87][89] - 新政后外环新盘销量显著，奉贤龙湖奉贤御湖境销售170套，梅陇保利海上印销售150套 [92] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，二十天内销量从25套增至40套，涨幅60% [97][98][99] 板块价值分化因素 - 具备强势产业集群辐射的板块表现更优，如唐镇、桃浦成交量提升明显 [62][103] - 缺乏产业支撑的板块如江桥成交量下降4.17%，成交价降低1.96% [64][66] - 房龄较大的“老破小”楼盘价格加速下跌，如淞宝板块，对改善需求吸引力弱 [71][74] - 产品力成为关键决策因素，包括社区规划、户型设计、通勤效率等 [106][108]

政策核心内容 - 上海市人民政府发布通知，优化调整个人住房房产税试点政策，自2025年1月1日起执行 [1][4][5] - 核心调整是：持有上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人，在本市新购且属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税 [1][4] - 对于持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，新购家庭第二套及以上住房的，家庭全部住房面积人均不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [4] - 持有居住证不满3年的购房人，先按规定征收房产税，待持证满3年且符合条件后，已征收的税款可予退还 [5] 政策背景与目标 - 政策旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [4] - 此次调整是落实上海市8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的一部分，该通知还包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷等措施 [5] - 政策出台是及时贯彻中央精神，响应6月国常会“更大力度推动房地产市场止跌回稳”及8月中旬国务院会议的相关表态 [6] 市场影响与行业展望 - 业内人士认为，上海楼市新政的出台将巩固上海楼市稳中向好态势 [5] - 在接下来的楼市传统销售季“金九银十”，市场成色可期 [5] - 根据全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现较好，但稳中向好的态势还需巩固 [6] - 新政下，无论是新房还是二手房市场都将迎来利好，新房带看和签约量预计将有积极上升的良好势头 [6] - 二手房市场会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房表现更佳 [6] - 近期，北京、上海、深圳、河南等地陆续推出楼市新政，包括放宽限购、取消限售、发放购房补贴等，旨在降低购房成本、激发住房消费潜力 [6]

深圳楼市新政影响 - 深圳出台楼市新政，非核心区放宽限购，商业贷款不再区分首套和二套房，利率由银行自主确定[1] - 新政后当地房地产市场反应积极，多家银行已开始执行新的信贷政策[1] - 楼盘客流量明显增加，某楼盘到访量粗略统计增加幅度达到30%～40%[2] - 非深户购房者表示新政为其提供了购房机会[2] - 香港客户看房次数比例由以前5%上升到10%左右，外地客户比例也有较大提升[2] 湖北房地产市场动态 - 前七个月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，市场热度回升[3] - 高品质住宅成为市场最大亮点，武汉上半年13个新规高品质住宅项目平均去化率超70%[3] - 武汉武昌滨江板块一项目以高得房率等优势吸引购房者，开盘当天销售额突破三亿元[3] - 武汉、襄阳、黄石等地大力推动建设高品质住宅，中心城区及光谷片区表现抢眼[3] - 湖北多地提供"购房奖补+岗位、学位、床位"等综合支持政策激发楼市活力[3] 地方性支持政策 - 黄冈英山县实施陪读房"租购并举"政策，以优惠价格实行"以租代购"[3] - 符合购买条件的市民可享受九折优惠，前期已缴租金可抵购房款[3] - 当地已推出500多套保租房以及先租后售保障房[4]

新政后深圳楼市整体成交表现 - 2025年第37周（9月8日—14日）深圳新房住宅成交589套，环比增长约17% [2] - 同期二手房录得1554套，环比增长15.4% [2] - 新政后市场各类购房需求被激活，购房者信心增强，开发商加紧布局销售节点 [2] 外地及港澳台客户需求变化 - 新政大幅降低购房门槛，非深圳户口可在罗湖、宝安（除新安街道）等区域直接购房，限购两套 [3] - 京基璟誉府项目来访量同比增长约40%，成交量同比增长约30%，外地客户占比约10%至15% [3] - 出现东莞、长沙等湾区或外区客户的自住加投资型需求，以及港澳台客户的养老、政策咨询需求 [3][4] 本地客户决策行为变化 - 需求明确的本地客户决策速度和信心明显提升，具备条件的客户决策速度加快 [5] - 沙井、光明等区域新增刚需客户，出现当天来访、当天成交的情况，客户成交周期显著缩短 [5] 罗湖区市场反应 - 罗湖区作为放开限购区域，看房量环比上涨29%，签约量上涨超25% [6] - 罗湖区二手房表现突出，中介带看量增长约40%，成交量增长约一倍 [6] - 区域优势包括三个口岸、64.6%的城市绿化率及优质教育资源，吸引如惠州等外地客户 [6] 其他区域市场表现 - 福田、宝安、龙华、龙岗等区域门店看房量上涨均超10% [6] - 宝安、光明、福田、南山等区域门店签约量有不同程度上涨 [6] - 福田区金地环湾城项目周度来访量提升约10% [7] - 龙华坂田片区新房和二手房整体带看量提升20%多，成交量提高5%至10% [7] 开发商推盘与营销策略 - 开发商积极把握“金九”窗口期，卓越集团预计9月底推出两个新住宅项目，合计超390套房源 [8] - 金地环湾城预计9月底加推283套住宅，中海与华润联合开发的南山区豪宅项目也在筹备中 [8] - 罗湖区新房项目因客户范围变广而“未卖先热”，暂无促销必要；龙华区楼盘则考虑降价、加佣等策略冲刺销售 [9] 政策影响与市场展望 - 新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，短期内显著激活市场 [9] - 非核心区域呈现量价齐升，核心区域温和回暖，政策精准切中“外围去库存、核心稳预期”的痛点 [9] - 预计新政将为“金九银十”楼市旺季奠定基础 [9]

深圳楼市新政市场反应 - 新政首周深圳二手房市场录得量1531套 较政策前一周增长19.9% [1][7] - 新政后日均录得量较8月日均提升28.7% 较去年9月日均大幅增长72.2% [7] - 9月13日二手房单日签约量环比上周六上涨近20% 创4月以来周六单日成交量最高 [7] 区域市场表现分化 - 完全放开限购的大鹏新区录得量增长超100% 盐田区增长43.3% [3] - 非核心区域光明区实现超100%增长 罗湖区录得量增长41.0% [3] - 罗湖区二手签约量较新政前六天激增109% 受益于配套成熟和房价亲民优势 [3] 项目层面交易活跃度 - 罗湖区京基璟誉府客户到访量环比上涨约40% 单日成交5套房 [2] - 龙岗区深铁阅云境咨询到访量增加30%以上 意向签约客户增加约17% [2] - 宝安区阅臻府未推新盘情况下咨询量上升约30% [4][5][6] 政策调整带动需求释放 - 单身购房资格等同家庭调整促使潜在客户群体增多 [1][4] - 信贷政策优化不再区分首套二套利率 降低购房成本 [4] - 改善型住房需求明显增加 大户型产品成为咨询焦点 [4][6] 市场预期与趋势 - 市场呈现"活跃且稳定"健康态势 带看量同步上涨支撑交易量增长 [7] - 乐有家二手房带看量环比上涨5% 龙岗区单日带看量增长11% [7] - 市场预期以"中性或温和变化"为主 无极端看涨看跌情绪 [7]

格隆汇9月15日｜据深圳特区报，当前，正值传统楼市"金九银十"销售旺季。自深圳9月5日出台新一轮 楼市新政以来，市场活跃度明显提升。记者昨日从深圳市房地产中介协会获悉，新政落地后首周（9月6 日-12日），全市二手房市场录得量达1531套，较政策前一周增长19.9%，日均录得量不仅较8月日均提 升28.7%，更较去年9月日均大幅增长72.2%。深圳市房地产中介协会认为，成交端的显著提升印证了政 策对市场需求的拉动作用，短期市场热度攀升趋势明确，政策刺激效果显现。 ...

8月份以来，北上深等一线城市楼市新政纷纷落地，在有条件放开限购的同时，还从取消限售、发放购 房补贴等多个角度出台优化调整措施。从市场反馈来看，各地新房市场近期出现温和回暖的态势。 而在上海，8月底出台楼市新政以来，不少优质房地产项目的来访量均有明显上升。其中一个楼盘在8月 30日开盘当天就卖出了100套房源，销售额突破4亿元。 市民 胡先生：之前我是非沪籍单身，得需要三年的社保才能购买，现在一年的社保就可以购买，对我 还是比较有吸引力的。 多地楼市新政落地 新房市场温和回暖 9月第一周，深圳发布了楼市新政，涉及优化分区住房限购政策、优化调整企事业单位购买商品住房政 策以及优化调整个人住房信贷政策等内容。在新政出台后的首个周末，记者在多个新房楼盘看到，各楼 盘的咨询、到访和成交量都有大幅度增长，有的楼盘周末两天到访超500批客户。深圳罗湖区这个新开 的楼盘，为了满足众多咨询需求，将营业结束时间由晚上7点延迟到了10点。 深圳市民 刘女士：现在不限购，所以说刚好这边也有个新楼盘，就过来看一下。像前几年的话不是要 满5年的社保才有资格买，现在都没有限制，放宽了会更有优势一些。 深圳某楼盘营销负责人 罗嘉良：我们预估 ...

一线城市楼市新政落地与市场反馈 - 8月以来，北京、上海、深圳等一线城市纷纷落地楼市新政，措施包括有条件放开限购、取消限售、发放购房补贴等，市场反馈显示新房市场出现温和回暖态势 [1] - 深圳于9月第一周发布新政，内容涉及优化分区住房限购、企事业单位购买商品住房政策以及个人住房信贷政策 [3] - 北京新政明确符合条件家庭在五环外不再限制购房套数，政策落地一个月后，通州区新房楼盘每日看房人增多，且使用公积金贷款购房的客户比例增加 [6] 新政后新房市场活跃度提升 - 新政出台后的首个周末，多个新房楼盘咨询、到访和成交量大幅增长，有楼盘周末两天到访超500批客户，深圳罗湖区有新楼盘将营业时间延长至晚上10时 [6] - 上海8月底出台新政后，不少优质项目来访量明显上升，其中一个楼盘在8月30日开盘当天卖出100套房源，销售额突破4亿元 [9] - 截至9月2日，上海在售项目日均签署定金合同量比政策出台前水平增加63% [9] - 截至9月5日，北京住房公积金管理中心共受理3695笔业务，较新政发布前增长34% [5] 二手房市场成交量与活跃度回升 - 各地新政落地后，二手房市场成交量和活跃度也明显回升，深圳有中介门店表示新政出台当晚线上咨询和预约看房人数即有所增长 [10] - 2025年8月，深圳二手房交易5267套，同比增长12.8%，交易数量连续6个月超5000套 [12] - 上海新政实施一周，二手住房成交3949套，其中周末两天日均成交904套，为7月以来周末最高水平 [14] - 北京8月全市二手住宅网签量为13331套，环比增长4.3% [17] - 上海8月最后一周二手房市场走出翘尾行情，外环外市场明显回暖，市区成交也出现增量 [15] 二线城市政策调整与效果显现 - 近期多个二线城市也对房地产政策进行了调整优化，业内人士认为精准发布的新政将对市场产生明显正向影响 [18] - 具体政策包括：海南取消普通住宅和非普通住宅标准，并对多孩家庭、引进人才给予优惠；苏州取消市区新建商品住房“取得不动产权登记证书满2年方可转让”的限制；成都出台公积金新政，通过降首付、提高贷款额等措施支持购买保障性住房 [20] - 政策效果开始显现：武汉8月新建商品房网签9497套、新建住房网签6638套，同比分别增长31.74%和17.4%；截至8月末，沈阳发放公积金贷款金额同比增长13.8% [21] 政策特征与专家观点 - 专家表示，2025年各地政策中公积金政策密集优化调整是一大亮点，且近期政策工具呈现多样化特征，能让不同需求的购房人找到适合自己的优惠政策 [21] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这些政策有助于降低刚需和改善型住房需求成本，使买房环境更加宽松友好，对市场交易活跃具有积极作用 [8] - 专家表示，随着9月和10月传统购房需求高峰期的到来，刚需和改善性群体的需求将进一步释放，市场将呈现回暖趋势 [17]

一线城市楼市新政核心内容 - 北京、上海、深圳等一线城市自8月以来纷纷落地楼市新政，涉及有条件放开限购、取消限售、发放购房补贴等优化调整措施[1] - 新政旨在降低刚需和改善型住房需求的成本，使购房环境更加宽松友好，对市场交易活跃具有积极作用[17] - 政策工具呈现多样化特征，包括优化分区住房限购、调整企事业单位购房政策、优化个人住房信贷政策等[2] 新房市场反馈 - 深圳新政后首个周末，部分楼盘到访量超500批客户，营业时间延长至晚上10点以满足咨询需求[2] - 上海某楼盘在8月30日开盘当天卖出100套房源，销售额突破4亿元[11] - 上海在售项目日均签署定金合同量比政策出台前水平增加63%[15] - 北京通州区某楼盘使用公积金贷款的客户占比从新政前的27%-28%提升至35%左右[8] - 北京住房公积金管理中心在新政后至9月5日共受理3695笔业务，较新政前增长34%[8] 二手房市场反馈 - 深圳二手房市场在新政出台当晚，线上咨询和预约看房人数即有所增长，中介带看量上升约50%[19] - 深圳8月二手房交易5267套，同比增长12.8%，交易数量连续6个月超5000套[20] - 上海新政实施一周，二手住房成交3949套，周末两天日均成交904套，为7月以来周末最高水平[22] - 上海某中介门店业务量涨幅在20%-30%左右[22] - 北京8月二手住宅网签量13331套，环比增长4.3%，中介带看量增长约17%[24] 其他城市政策与效果 - 海南取消普通住宅和非普通住宅标准，并对多孩家庭、引进人才给予优惠[26] - 苏州取消新建商品住房“取得不动产权登记证书满2年方可转让”的限制[26] - 成都出台公积金新政，通过降首付、提高贷款额等措施支持购买保障性住房[26] - 武汉8月新建商品房网签9497套，同比增长31.74%，新建住房网签6638套，同比增长17.4%[27] - 沈阳受持续优化公积金政策影响，截至8月末发放公积金贷款金额同比增长13.8%[27]