项目销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 单日销售额达48亿元[1] - 项目2024年累计总销售金额超220亿元 居全国单盘销冠[1] - 项目入市以来推售5次 累计销售额约240亿元[4] 产品定位与价格趋势 - 最新五批次成交均价约19.8万元/平方米 较首期17万元/平方米稳步上扬[4] - 套均总价约7300万元 产品面积区间315～1115平方米[4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品[4] 市场环境与需求特征 - 上海7月新建商品住宅销售价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% 为一线城市中唯一正增长[6] - 高端住宅热销主因价格倒挂 核心地段稀缺供应及产品力优势[5] - 改善性需求持续释放 购房逻辑转向重点城市核心资产[5] 政策与行业预期 - 北京楼市新政释放信号 市场对上海深圳政策优化存在较强预期[6] - 70大中城市7月商品住宅销售价格同比降幅收窄 环比仍下降[6] - 新增供应减少及天气因素短期抑制看房热情 但优质项目仍保持高认购率[5][6]

项目销售表现 - 上海壹号院第五批次66套房源开盘当日售罄 今年累计销售金额超220亿元 [1] - 第五批次房源为315至1115平方米大户型产品 成交均价约19.8万元/平方米 套均总价约7300万元 [1] - 项目首期入市均价约17万元/平方米 最新批次价格较一年前上涨16.5% [1] 高端住宅市场趋势 - 上海总价3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 [1] - 上海7月新房价格环比上涨0.3% 成为70城中少数上涨城市 [2] - 热销高端住宅均位于核心地段 价格倒挂现象持续存在但程度较三年前降低 [1] 市场分化特征 - 70个大中城市中仅6个城市新房价格环比上涨 较6月份减少8个 [2] - 一线城市新房价格环比下降0.2% 但降幅较6月收窄0.1个百分点 [2] - 优质项目认购率呈现明显分化 具备区位优越性和产品力强的项目更受市场青睐 [2] 需求结构变化 - 改善性需求持续释放推动优质房源成交活跃 [2] - 购房逻辑转向重点关注核心地段价值和升值潜力 [1] - 各类资金流向表明市场对上海楼市保持乐观预期 [2] 政策环境预期 - 北京楼市新政释放明显信号 市场对上海深圳政策优化存在较强预期 [2] - 重点城市密集出台"好房子"新规进一步强化市场分化格局 [1]

政策内容 - 北京市放开五环外购房套数限制并加大公积金贷款支持力度 [1] 市场影响 - 新政落地近半月后上周末二手房带看次数同比往常周末增加近20% [1] - 五环外热门新盘带看量较以往周末近乎翻倍 [1] 行业分析 - 放开五环外购房套数限制有利于提振市场并满足居民改善性住房需求 [1] - 政策预计对五环外市场产生积极作用 特别促进新房市场改善性需求释放 [1] - 为计划出售五环外二手房进行置换的群体创造新机会 [1]

出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 "新政出了之后，（看房）人还挺多的，我们每个人一天接待6至7组客户。"北京石景山某楼盘销售说道。 8月17日，北京楼市新政满一周之际，搜狐财经实地走访了石景山区多个在售楼盘，处在不同销售阶段的楼盘，人流量各有不同，但整体未出现如往期般"看 房客涌入售楼处"的情形。 8月17日上午11时30分，北京石景山首钢园区域某项目售楼处 "一般下午人比较多。"有置业顾问告诉搜狐财经；"前两个月的周末，我带客3至4组，现在差不多翻了一倍。"另一位置业顾问指出，"新政对（成交）影响 还没体现，一般会有滞后性"。 8月8日，北京放松五环外楼市限购：京籍家庭、社保"满二"的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数；五环内政策不变，京籍限购2套、非京籍1套。 五环外是北京新房市场的成交主力区域。根据中指监测，今年1-7月，北京房销售套数中，五环外占比超80%；二手房成交套数五环外占比也超50%。新政出 台后，市场普遍认为有望带动部分需求释放。 但从首周成交观察，并未呈现出明显变化。搜狐财经从中指院处了解到，8月11日至17日，北京新房成交套数为443套，二手房成交套数为3082套。 中指研究院指 ...

激励住房消费 - 加大金融服务力度 提高公积金贷款额度 扩大覆盖范围至灵活就业人员 支持异地公积金购房 丰富公积金提取方式 对信用良好的购房人提高住房贷款额度 降低审批门槛 搭建住房按揭贷款快速通道 [6] - 加大购房补贴力度 持续推进宜居星沙推介活动 加强区域协作 吸引外地居民安家 给予教师 医务人员 产业工人 新居民等购房财政补贴 给予优秀房地产营销队伍金牌顾问奖励 [6] - 加大政策支持力度 购房人凭不动产预告登记统筹安排落户入学 购买存量非住宅产品的业主支持与住宅同等的用水价格标准 [6] 提振投资信心 - 优先安排优质土地供应 严格执行熟地净地供应 合理确定地块规模 优化配建条件 土地出让竞买保证金可按最低比例20%缴纳 允许分期缴纳土地出让价款 及时发布住宅用地供应信息 提高市场透明度 减少土地流拍率 稳定市场预期 [8] - 引导房地产企业落实好房子技术标准 支持已批未建公寓等商品房调整为住宅 优化未开发建设部分规划设计方案 调整项目用地商住比 架空层 配套社区公共服务设施 公共养老设施等不计入容积率 因城市风貌要求需封闭的住宅阳台 套内花园等按水平投影面积1/2计入容积率和建筑面积 且这部分面积可达套内建筑面积20% 推动智慧物业 清廉物业 品质物业建设 [8] - 加快库存去化 支持以国企或社会资本为收购主体 收购新建商品房或存量商品房 优先用作保障性住房 人才房 青年公寓 职工宿舍等 [8] 融资与销售支持 - 满足合理融资需求 完善房地产融资协调机制 推动白名单制度常态化 促进金融与房地产良性循环 [9] - 鼓励现房销售 定期发布现房放心购名单 引导金融机构对实行现房销售的项目提高开发贷款额度 降低利率 延长期限等 [9] 强化要素保障 - 在规划 设计 预售 验收等审批环节提高办理效率 对房地产开发项目配备项目管家 提供从规划报建到竣工验收的全流程帮办服务 [11] - 差异化激励市场主体 对支持房地产项目融资成效较好的金融机构优先考虑承接物业专项维修资金缴存 商品房预售资金监管等业务 对落实好房子标准好 信访少 运行优的房地产开发企业给予再开发政策倾斜 在土地出让要点 金融政策支持 商品房预售资金使用等方面适当放宽条件 [11] 政策框架特点 - 构建覆盖需求激活 供给优化 库存去化 融资畅通 效率提升 环境净化的综合性治理框架 措施包括扩大公积金覆盖 绑定落户入学权益 土地出让金分期 计容规则突破性优化 鼓励现房销售 国企收购去库存 项目管家服务等 [4]

政策调整 - 2025年房地产行业预计止跌回稳 购房门槛大幅降低 [1] - 首付比例调整 贷款利率下调至历史低位 部分银行首套房贷利率降至3.5%以下 [3][5] - 限购政策放松 多地取消外地户籍购房限制 社保缴纳年限要求降低 [5] 市场反应 - 部分城市成交量企稳回升 新房和二手房价格止跌 [8] - 开发商态度转变 热门地段楼盘开始限制优惠幅度 [10] - 购房者看房人数增加 刚需客户考虑出手 [10] 购房成本 - 100万房产首付从30%降至20% 减少10万现金支出 [5] - 人才补贴 契税减免 装修补贴等合计可达几万至十几万优惠 [7] - 月供压力减轻 综合成本显著下降 [5][7] 政策组合拳 - 央行降准降息 地方政府推出购房补贴 金额达几万至十几万 [4] - 银行配合降低房贷利率 流动性注入市场 [4][5] - 政策覆盖面广 力度为近年来最大 [1][4]

激励住房消费 - 加大金融服务力度 提高公积金贷款额度 扩大覆盖范围至灵活就业人员 支持异地公积金购房 丰富公积金提取方式 [3] - 对信用良好购房人提高住房贷款额度 降低审批门槛 搭建住房按揭贷款快速通道 [3] - 给予教师 医务人员 产业工人 新居民等购房财政补贴 给予优秀房地产营销队伍金牌顾问奖励 [3] - 购房人凭不动产预告登记统筹安排落户入学 购买存量非住宅产品业主支持与住宅同等用水价格标准 [3] 提振投资信心 - 土地出让竞买保证金按最低比例20%缴纳 允许分期缴纳土地出让价款 [4] - 支持已批未建公寓等商品房调整为住宅 优化未开发部分规划设计方案 调整项目用地商住比 [4] - 架空层 配套社区公共服务设施 公共养老设施等不计入容积率 封闭住宅阳台按水平投影面积1/2计入容积率且可达套内建筑面积20% [4] - 支持国企或社会资本收购新建商品房或存量商品房 优先用作保障性住房 人才房 青年公寓 职工宿舍 [4] 融资与销售支持 - 完善房地产融资协调机制 推动白名单制度常态化 促进金融与房地产良性循环 [5] - 鼓励现房销售 定期发布现房放心购名单 引导金融机构对现房销售项目提高开发贷款额度 降低利率 延长期限 [5] 强化要素保障 - 在规划 设计 预售 验收等审批环节提高办理效率 配备项目管家提供全流程帮办服务 [6] - 对支持房地产项目融资成效较好金融机构优先考虑承接物业专项维修资金缴存 预售资金监管等业务 [6] - 对落实好房子标准好 信访少 运行优房地产开发企业给予再开发政策倾斜 在土地出让要点 金融政策支持 预售资金使用等方面适当放宽条件 [6]

文章核心观点 - 长沙县发布楼市新政十条 构建覆盖需求激活、供给优化、库存去化、融资畅通、效率提升、环境净化的综合性治理框架 旨在为县域楼市注入强心针[1][3] 激励住房消费 - 加大金融服务力度 提高公积金贷款额度 扩大覆盖范围至灵活就业人员 支持异地公积金购房 丰富公积金提取方式[5] - 对信用良好购房人提高住房贷款额度 降低审批门槛 搭建住房按揭贷款快速通道[5] - 加大购房补贴力度 持续推进宜居星沙推介活动 加强区域协作 吸引外地居民安家[5] - 给予教师、医务人员、产业工人、新居民等购房财政补贴 给予优秀房地产营销队伍金牌顾问奖励[5] - 购房人凭不动产预告登记统筹安排落户入学 购买存量非住宅产品业主符合条件可享受与住宅同等用水价格标准[5] 提振投资信心 - 优先安排优质土地供应 严格执行熟地净地供应 合理确定地块规模 优化配建条件[7] - 土地出让竞买保证金可按最低比例20%缴纳 允许分期缴纳土地出让价款[7] - 及时发布住宅用地供应信息 提高市场透明度 减少土地流拍率 稳定市场预期[7] - 引导房地产企业落实好房子技术标准 支持已批未建公寓等商品房调整为住宅[7] - 允许优化未开发建设部分规划设计方案 按程序调整项目用地商住比[7] - 架空层、配套社区公共服务设施、公共养老设施等不计入容积率[7] - 因城市风貌要求需封闭的住宅阳台、套内花园等按水平投影面积1/2计入容积率和建筑面积 且这部分面积可达套内建筑面积20%[7] - 推动智慧物业、清廉物业、品质物业建设 推进好房子、好小区、好社区、好城区建设[7] - 加快库存去化 支持以国企或社会资本为收购主体 稳步推进收购新建商品房或存量商品房 优先用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等[7] - 满足合理融资需求 完善房地产融资协调机制 推动白名单制度常态化 促进金融与房地产良性循环[8] - 鼓励现房销售 定期发布现房放心购名单 引导金融机构对实行现房销售项目提高开发贷款额度、降低利率、延长期限[8] 强化要素保障 - 在规划、设计、预售、验收等审批环节进一步提高办理效率[10] - 对房地产开发项目配备项目管家 提供从规划报建到竣工验收的全流程帮办服务[10] - 差异化激励市场主体 对支持房地产项目融资成效较好金融机构优先考虑承接物业专项维修资金缴存、商品房预售资金监管等业务[10] - 对落实好房子标准好、信访少、运行优房地产开发企业给予再开发政策倾斜 在土地出让要点、金融政策支持、商品房预售资金使用等方面适当放宽条件[10]

政策调整内容 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件[1] - 新政二套房公积金贷款最高额度提升至100万元[2] - 北京对五环外购房依然有社保要求 微调政策可避免局部区域市场波动过大[7] 市场反应表现 - 新政落地后首个周末北京五环外楼市率先升温 海淀、亦庄等区域多个项目客流明显回升[1] - 有楼盘单日到访客户超百组 到访量环比上周提升约30%[2] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升[1] - 石景山区域每家销售门店周末成交2-3套 不少小户型楼盘已售罄[2] - 近期二手房成交比7月份明显好转 有三成成交来自之前多次看房未决的客户[2] 需求结构特征 - 项目大部分客户是二套置业 属于改善型需求[2] - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例也接近50%[2] - 新政对改善型需求释放效果显著 五环外有望成为北京楼市交易活跃区域[1] - 政策吸引更多购房者关注五环外新房项目 同时推动二手房置换市场[7] 行业专家观点 - 政策清晰地划分五环内外购房政策 旨在引导需求向五环外流动优化库存结构[7] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好影响较大 看房量明显上涨[5] - 优化限购政策有利于提振市场预期 推动住房需求加快释放[7] - 政策信号意义明显 体现出一线城市渐进式的政策推进节奏[7] - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 将促使开发商加快项目建设和推盘节奏[7]

北京楼市新政市场反应 - 新政核心内容为五环外取消符合条件的家庭购房套数限制并加大住房公积金支持力度 [1] - 新政出台后客户咨询量激增 经纪人和业主均迫切关注政策影响 [2] - 五环外为北京新房成交主力区域 1-7月新建商品住宅销售占比超80% 二手房占比超50% [2] 市场活跃度变化 - 线上平台数据显示新政后首个周末（8月9-10日）新房点击量日均环比增长14.1% 二手房增长14.5% [2] - 新房咨询量日均环比增长24.4% 二手房增长8.6% [2] - 通州区链家门店带看量环比增长20% 咨询量增长27% 经纪人单日带看量达3组（平时仅1组） [3] 典型项目成交表现 - 顺义区星悦时光项目周末到访量超230组（新访客户为主） 成交18套实现翻倍增长 [3] - 朝阳区中建璞园系列项目周末到访约350组 成交20套 [3] - 海淀区华润臻澐项目周末到访量环比提升40% 认购量增长25% [3] 政策影响分析 - 新政短期内激活市场但整体影响温和 北五环等热点区域受益显著 [4] - 政策刺激二手房挂牌量增加 因多套房需求需先出售现有房产 [4] - 7-8月传统淡季政策提前出台 有助于稳定市场信心并促使成交量企稳 [4] 行业机构观点 - 新政信号意义明显 通过限购优化提振预期 但未放开外地需求 [5] - 网签数据暂未明显波动 因存在滞后性 预计后续交易活跃度将提升 [5]