文章核心观点 - 中国房地产行业将从2025至2035年经历从“地产时代”到“后地产时代”的转型，其核心特征是“退位、换挡” [5] - 旧有以高杠杆、高周转、全国普涨为特征的“国民发动机”模式将不可逆转地被新模式取代 [1][4] - 新模式将围绕保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设三大工程构建，行业将呈现总量收缩、结构分化、区域极端不均衡的特点 [2][3] 总方向 - 房地产对GDP、财政、信贷的贡献占比将缓慢下降，从经济中心退位，变为重要但普通的行业 [1][10] - 房地产属性从投资品退回耐用品，不再是普遍意义上的快速致富工具 [10] 城市格局 - 全国城镇化率将从2024年的约67%上升至2035年的75%左右并趋稳，人口流动从“农村往城市大规模迁移”转变为城市之间的人口再分配 [7][11] - 一线与强二线城市内部将分化，核心城区住宅价格具备相对韧性，而外围新城、卫星城可能出现长期横盘或缓慢下滑 [9][11] - 普通二三线城市房地产更像“刚需型消费品”，产业支撑不足、人口净流出的三四线及县城区域将面临长期“流动性惩罚”和“退出难”问题 [9][11][12] - 对于三四线及县城区域的持有者而言，房产是生活空间而非资产配置 [13] 产品结构 - 住房供应体系将从单一商品房走向“购+租+保障”的三层结构 [14] - 市场化购房层主要满足中等收入及以上家庭的自住改善需求 [19] - 租赁市场层将围绕就业中心发展，企业自持租赁+REITs模式会慢慢发展 [15][19] - 保障性住房层将通过配售型保障房、共有产权房等占据相当比重，三大工程将重塑人口与住房格局 [14][19] 开发商格局 - 民营巨头高杠杆扩张时代基本谢幕，存活民企将收缩战线、深耕少数城市，向“小而精”转变 [17][18][20] - 央企、国企和地方城投将成为主力，角色转变为“城建总承包商+项目运营方”，深度介入土地整理和项目一体化 [18][20] - 新角色资产运营商和专业物业/租赁公司将崛起，商业模式从“开发赚差价”转向“长期运营赚现金流” [16][21] 价格与交易 - 市场主旋律为“量缩价稳”，暴涨暴跌时代基本结束，成交量将明显低于上一个十年 [21][25] - 新房与二手房价格“剪刀差”将长期存在，新房受政策托底有一定支撑，二手房因人口流出、供应过剩下调压力更大 [21][25] - 全国性“炒房”失去基础，投资机会仅存于少数一线、强二线核心地段的稀缺资源房产 [22][25] 金融与居民资产配置 - “房住不炒”成为长期政策基调，按揭政策将更灵活，差异化支持刚需和自住改善，对投资性购房保持高门槛 [23][26] - 居民资产配置中房产比重将缓慢下降，资产从房地产分流至银行理财、公募基金、养老产品等方向，配置更趋分散 [24][27] - 住房仍为家庭资产大头，但将与其他金融资产构成组合，不再是“唯一的压舱石” [27]

私募机构9月仓位与市场观点 - 各大私募仓位基本保持在各自舒适区的高位，面对外部环境扰动显得比较淡定，普遍采取多看少动的策略 [2] - 市场共识包括T ACO边际效用递减、短期涨幅过快后有调整需求、情绪受扰动以及“新切老”转换尚未看到 [2] 宁泉资产市场观点与持仓 - 公司认为三季度市场分化严重，热门AI板块涨幅惊人，而传统“老登”板块原地踏步，因其不追逐热点且持有大量传统股票，三季度净值明显落后 [6] - 公司指出市场升温速度超预期，热门板块泡沫已清晰可见，但强调泡沫是结构化的，仍有相当多标的值得持有和等待 [7][8] - 公司股票仓位维持在6成多，行业占比高的包括地产（含物业）、基础化工、电力设备等，集中度不高 [8] 淡水泉投资策略与市场看法 - 公司今年以来收益率超过60%，在基本面选股基础上引入自上而下中观配置框架，加强宏观研究赋能，提升团队协同捕捉市场机会的能力 [9] - 公司认为当前流动性充裕、风险偏好高，基本面好的公司易获合理定价，基于基本面挖掘机会的策略并不拥挤，为选股创造空间 [16][17] - 公司9月仓位约95成，A股占65成，港股约3成，行业占比最高的为传媒、电力设备和电子，当月适时兑现部分获利，增配电子和医药板块 [15][19] - 公司认为中美贸易紧张态势对市场情绪有扰动，但市场整体情绪相比4月份更为缓和，仍看好未来市场趋势 [21] 浑瑾资本对AI产业链的瓶颈分析 - 公司认为AI产业链的瓶颈在于运算中心间的网络能力以及电力和电网等基础设施 [22] - 在网络能力方面，指出芯片制程微缩接近物理极限，COWOS 3D封装是提升计算能力的重要途径，而大规模GPU集群的协同能力是主要瓶颈，光模块、PCB仍处产业早期 [22][23] - 在电力电网方面，看好全球电网和燃气轮机机会，认为这是能源革命基础设施建设、全球制造业回流及安全、AI数据中心建设三大超级周期的交汇点 [23][24][25] 毕盛投资对创新驱动投资的看法 - 公司指出中国股市年初至今上涨主要来自估值提升，每股盈利水平基本持平，中国经济进入“后地产”时代，增长驱动力向创新驱动转变 [26][27] - 公司认为创新投资呈现三个转变：企业资本支出从关注规模转向效率、从有形资产转向无形资产（研发和品牌）、从成本敏感转向时效敏感 [27] - 公司重点布局研发效率更优的成长型Alpha企业，并用价值型Alpha企业作为补充，同时认为“反内卷”政策将改善新能源、化工等周期行业的供给侧格局 [27][28] 六禾致谦对市场反差的分析 - 公司指出A股和港股部分行业交易拥挤度位于历史极高分位，估值难以接受，但一些行业估值仍处底部 [30][31] - 公司认为股市与实体经济体感反差的原因包括：行业集中度上升使大公司盈利创新高、低利率环境使股市相对回报具吸引力、中小企业仍与消费和地产相关且经营承压 [32][33][34][36] - 公司数据显示9月CPI同比下降0.3%，PPI同比下降2.3%，通缩状态有所好转，但消费地产大的改观仍需时间或政策支持 [36] 瓴仁资产三季度操作与后市展望 - 公司在三季度主要在科技制造和资源品两个方向增配，提高了半导体、AI硬件设备、新能源电气设备及其他工业金属的仓位，并对可选消费板块持仓做了优化 [38] - 公司减持了内需相关的零售型电商企业，转向外需驱动的出海方向，如家电、IP消费等，并继续持有医疗保健创新药板块 [38][39] - 公司认为在宏观政策宽松、全球流动性充裕等多因素推动下，国内资本市场震荡向上的结构性慢牛格局基本形成，四季度关注短期波动但中长期保持积极 [39]