2026年1月中国房地产行业销售与投资表现 - 2026年1月百强房企实现销售总额1905.2亿元，同比下降18.9%，降幅与去年全年基本持平 [1][2] - 2026年1月TOP100企业拿地总额579.9亿元，同比下降52.1% [1][4] 销售表现分析 - 1月份销售表现整体符合市场预期，延续了去年四季度以来的态势 [2] - 同比降幅明显主要因2025年1月在“9.26新政”后市场活跃度高、基数较高 [2] - 各阵营房企销售额均同比下降：TOP10房企销售额均值93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11-30房企均值26.0亿元，下降25.6%；TOP31-50房企均值10.3亿元，下降21.0%；TOP51-100房企均值4.9亿元，下降26.7% [2] - 百亿房企数量为3家，较同期减少2家；五十亿房企数量为10家，较同期增加2家，显示行业竞争正从“规模竞速”转向“质量竞跑” [2] 领先房企销售情况 - 保利发展、中海地产、华润置地位居销售额前三位，分别实现销售额156亿元、144.7亿元和116.5亿元 [3] - 滨江集团、建发房产、越秀地产等区域深耕型房企，在一线及强二线城市保持了相对稳定的去化节奏 [3] 土地市场投资分析 - 1月拿地同比降幅较高，一方面因2025年1月TOP100企业拿地总额同比增长四成多、基数高；另一方面因企业在上年积极补仓后拿地热度减弱，延续了上年四季度态势 [4] - 从新增货值看，华润置地以106亿元位列第一，石家庄城发投集团以62亿元位列第二 [1][4] - TOP10企业1月新增货值总额530亿元，占TOP100企业的25.7%，新增货值门槛为10亿元 [4] - 1月全国住宅用地成交总价TOP10地块以上海、福州等城市为主：上海有3宗地入榜，总金额45亿元；福州有2宗地入榜，总金额38亿元 [4] - 越秀地产以26亿元总价竞得上海浦东新区地块，位列榜首；上榜地块中有四宗为地方国企、央企和民企联合拿地 [4] 政策环境与短期展望 - 年初以来中央多次释放“稳预期”信号，包括《求是》杂志刊发特约评论员文章强调预期管理，以及央行下调结构性货币政策工具利率 [5] - 地方层面，广东、吉林、山东等多省市将商业用房贷款首付比例下调至30%；四川、浙江发行约105亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [5] - 短期来看，临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [5] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转市场预期 [5]

行业投资评级 - 对房地产行业评级为“看好”（维持）[5] 核心观点 - “三道红线”政策已逐步淡出，其政策目标基本实现，行业监管重点从防范债务危机切换至稳定市场预期[3] - “三道红线”对于受困房企融资约束意义已不大，因其融资渠道已严重受限；对于财务安全的国企，因市场销售收缩及自身财务纪律，短期内大幅加杠杆可能性较低[3] - 政策淡出是市场调整至一定阶段的必然结果，但在当前时点强化了稳预期信号[3] - 2026年开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注政策出台的节奏与力度[4] - 放松“三道红线”并非鼓励房企融资解绑后大幅加杠杆，而是市场调整至一定阶段的必然结果[7] 市场与销售数据总结 - 第5周市场表现：房地产指数（申万）周度涨幅为-2.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.3%[3][8] - 第5周新房销售：30城新房销售成交面积141万平方米，较第4周增加23%；从年初至今累计同比减少24%[3][8] - 第5周二手房销售：18城二手房销售1.7万套，较第4周减少2%；从年初至今累计同比增加14%[3][8] 投资建议与关注标的 - 建议左侧布局，重点关注2026年相关政策出台的节奏与力度[4] - 三类有望获得超额收益的标的： 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[4] 2. 商业地产运营：购物中心行业马太效应显著，头部商场能稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性[4] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强议价能力；政策兑现或市场复苏将带来较大的业绩向上弹性[4]

2025年房地产市场回顾 - 2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6% [1][3] - 2025年全国房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资6.35万亿元，同比下降16.3% [8] - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [1][10] 市场结构变化 - 住房市场进入存量时代，2025年30个重点城市二手房成交套数占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点 [7] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [7] - 截至2025年12月，全国商品房待售面积达7.66亿平方米，同比增长1.6%，市场处于“去库存”阶段 [15] 房企资金状况 - 2025年房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4% [16] - 资金来源中，定金及预收款2.81万亿元（占比30.2%），同比下降16.2%；个人按揭贷款1.29万亿元（占比13.8%），同比下降17.8% [20][21] - 国内贷款1.41万亿元（占比15.1%），同比下降7.3%；自筹资金3.31万亿元（占比35.6%），同比下降12.2% [17][19] 2026年政策展望 - 2026年政策释放清晰“稳预期”信号，强调加强预期管理并“尽可能缩短调整时间”，政策要“一次性给足” [1] - 年初已有多项措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等 [1] - 预计政策将围绕激活需求（如优化限制性政策、降低购房成本）和优化供给（如加大住房补贴、存量收储）落实举措 [25] 2026年市场预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积8.3亿平方米，同比下降6.2%；销售额7.8万亿元，同比下降6.8% [27][30] - 中性情形下，预计2026年房屋新开工面积5.4亿平方米，同比下降8.6%；房地产开发投资额7.4万亿元，同比下降11% [27][30] - 2026年市场表现关键观测窗口为1月至2月上旬，短期“开门红”将检验政策传导效率 [2] - 房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向高质量发展阶段 [2]

报告核心观点 - 此报告意在客观反映行业内期货公司、证券公司对大宗商品各品种的研究观点，追踪热点品种，分析市场投资情绪，总结投资驱动逻辑等，不构成个人投资建议，仅供公司内部参考 [1] 行情数据 大宗商品 - PTA收盘价4664.00，周度涨幅1.70%；铝收盘价21625.00，周度涨幅1.41%；豆粕收盘价3058.00，周度涨幅1.22%；玉米收盘价2149.00，周度涨幅0.89%；玻璃收盘价1091.00，周度涨幅0.74%；生猪收盘价11865.00，周度涨幅0.42%；原油收盘价460.60，周度涨幅0.41%；白银收盘价11484.00，周度涨幅0.38% [2] - 黄金收盘价921.26，周度跌幅0.07%；棕榈油收盘价8660.00，周度跌幅1.19%；铜收盘价85940.00，周度跌幅1.23%；焦煤收盘价1270.00，周度跌幅1.24%；乙二醇收盘价3942.00，周度跌幅1.89%；PVC收盘价4611.00，周度跌幅1.91%；螺纹钢收盘价3034.00，周度跌幅2.32%；甲醇收盘价2112.00，周度跌幅3.12%；铁矿石收盘价760.50，周度跌幅4.94%；多晶硅收盘价53215.00，周度跌幅5.66% [2] A股 - 上证50收盘价3038.35，周度涨幅0.89%；沪深300收盘价4678.79，周度涨幅0.82%；中证500收盘价7327.91，周度跌幅0.04% [2] 海外股市 - 恒生指数收盘价26241.83，周度涨幅1.29%；富时100收盘价9682.57，周度跌幅0.36%；标普500收盘价6728.80，周度跌幅1.63%；法国CAC40收盘价7950.18，周度跌幅2.10%；纳斯达克指数收盘价23004.54，周度跌幅3.04%；日经225收盘价50276.37，周度跌幅4.07% [2] 债券 - 中国国债2年期到期收益率1.43，较前值2.84有变化；中国国债5年期到期收益率1.58，较前值2.11有变化；中国国债10年期到期收益率1.81，较前值下降0.7bp [2] 外汇 - 欧元兑美元汇率1.16，周度涨幅0.25%；美元中间价7.08，周度跌幅0.06%；美元指数99.55，周度跌幅0.18% [2] 大宗商品观点汇总 宏观金融板块 股指期货 - 采集9家机构观点，看多3家、看空1家、震荡5家。利多逻辑为长期看国内稳预期政策预计持续发力，全球AI科技周期启动阶段多头大趋势未扭转，上周五晚美股“V型反转”使全球资本市场情绪好转，中美贸易局势大概率缓和；利空逻辑为美国就业及制造业景气度超预期回温影响12月降息预期，10月标普中国制造业、服务业和综合PMI较前值均下降，A股在4000位置附近估值偏高，海外AI行业做空事件引发避险情绪升温，10月国内出口数据同比小幅回落且进口增速放缓 [4] 国债期货 - 采集7家机构观点，看多2家、看空0家、震荡5家。利多逻辑为基本面的偏弱现实对债市形成支撑，风险偏好回落时股债跷跷板效应利于债市，央行恢复公开市场国债买卖且10月净投放200亿元；利空逻辑为通胀数据延续修复或提振未来通胀预期，政府债券发行放量会给市场资金面带来压力，基金赎回等相关新规可能扰动市场情绪 [4] 能源板块 原油 - 采集8家机构观点，看多1家、看空3家、震荡4家。利多逻辑为OPEC于一季度暂停增产计划，俄油短期中断且亚洲持续消耗库存，年底海外风险资产整体预计以降息交易为主，油价在页岩油成本价区间获得有利支撑；利空逻辑为上周美国原油库存累库超预期，美元流动性紧张使资产价格阶段性承压，四季度全球累库较难证伪，圭亚那、巴西等新兴深海油田项目产量正快速攀升 [5] 农产品板块 菜籽油 - 采集8家机构观点，看多3家、看空1家、震荡4家。利多逻辑为菜油库存下滑超预期，国内油厂面临低库存与极低开机率的双重压力，国内沿海油厂菜籽压榨尚未恢复，加总理表态短期难以达成协议；利空逻辑为加拿大菜籽短期因缺乏中国买需而继续承压，国内水产养殖需求长假后转淡，四季度菜油进口有望增加，中加关系如果恢复对菜系价格将产生较大影响 [5] 有色板块 铜 - 采集7家机构观点，看多2家、看空2家、震荡3家。利多逻辑为美国政府停摆有望结束使市场情绪有所回暖，海外铜矿恢复缓慢供应偏紧预期仍存，“十五五”规划提振多个领域基本金属的消费预期，AI与储能等新兴消费方向在中长期提振铜需求；利空逻辑为美国制造业PMI持续萎缩，需求与就业疲软，美元指数反弹对金属价格形成压制，国内社会库存持续增加压制价格上行，铜价偏高抑制传统下游消费 [6] 化工板块 玻璃 - 采集7家机构观点，看多0家、看空4家、震荡3家。利多逻辑为重点监测生产企业库存环比下降，供需关系有所改善，当前价格处于低位，估值对价格形成一定支撑，部分区域现货价格企稳并零星上调，市场情绪有所提振，政策端反内卷的长期预期对价格形成支撑；利空逻辑为终端需求整体仍显疲弱，市场多以刚需采购为主，行业产能充足，利润回升可能引发新产线点火增加供应，高库存地区的现货价格持续偏弱，拖累市场整体定价，需求面临消费淡季压力 [6] 贵金属 黄金 - 采集7家机构观点，看多2家、看空1家、震荡4家。利多逻辑为市场对美联储独立性和美国财政状况存有担忧，地缘政治不确定性持续存在，美国政府长期停摆加剧市场避险情绪，美国就业形势放缓，12月降息概率较高；利空逻辑为中美贸易关系缓和削弱黄金避险吸引力，美联储偏鹰言论削弱快速降息预期，美国服务业数据强劲，通胀压力仍存，金价缺乏明确利多推动，需要时间震荡消化 [7] 黑色板块 铁矿石 - 采集8家机构观点，看多0家、看空4家、震荡4家。利多逻辑为全球发运周度环比下降，期价回落过程中基差有所走高，247家钢厂高炉开工率83.13%，周环比增加1.38%；利空逻辑为港口库存持续超季节性累库，45港到港量周度大幅回升，下游板材端产量极高去库略显吃力，铁水产量环比下降2.1万吨，钢厂盈利率进一步下降，负反馈压力增加 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 股市或受益于风险偏好提升，债市收益率低位震荡，黄金长期看多但短期波动或加大 [11] 各板块表现总结 股票市场 - 美股下跌，纳斯达克、标普500指数与道琼斯工业平均指数分别变化-0.27%、-0.47%与-0.16%，纳斯达克中国科技股指数变化-2.46%；恒生指数与富时中国A50指数上涨，涨幅分别为1.61%、2.63% [2] - A股普涨，wind全A指数上涨2.32%，中证A100、沪深300等指数均上涨；沪深两市中成长、蓝筹均上涨，北证50指数涨幅达6.69% [3] - 30个中信行业全部上涨，国防军工、通信等涨幅较大，周涨幅均大于3.5% [4] 债券市场 - 过去一周利率债10年以内期限收益率下降，10年期国债期货主力合约上涨0.06%，10年国债活跃券收益率提升1.08BP至1.6351% [5] - 资金价格下降，截至2025年5月9日R007、DR007较4月30日分别变化-25.91BP、-25.77BP，央行过去一周净回笼7817亿元；债市杠杆水平提升，银行间质押式回购成交量（5日均值）由4.97万亿元变为6.32万亿元 [6] - 美债价格下跌，截至2025年5月9日，10年美债收益率提升4BP至4.37%，各期限品种收益率提升，曲线整体上移 [7] 外汇市场 - 过去一周美元指数提升0.38%，美元兑离岸人民币汇率提升0.40%至7.2402，美元兑在岸人民币汇率下降0.24%至7.2461 [8] 大宗商品市场 - 过去一周伦敦金现货价格上涨2.30%至3324.55美元/盎司，COMEX黄金期货价格上涨3.14%至3326.30美元/盎司 [9] 外贸市场 - 1 - 4月我国出口累计同比增长6.4%，进口累计同比下降5.2%，贸易顺差为3687.6亿美元，同比多增1138.08亿美元，净出口对经济的贡献进一步提升 [10] 后市展望 - A股可能受益于风险偏好提升，因稳预期政策或陆续出台，中美经贸高层会谈取得实质性进展 [11] - 债市当前价格已充分反映央行降准与降息预期，风险偏好提升不利于债市收益率进一步向下突破，国债现券收益率可能继续低位震荡 [11] - 黄金长期看多逻辑不变，但短期波动可能加大 [11]