行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4] 核心观点 - 2025年第三季度中国物流仓储市场延续温和修复趋势，由降本搬迁需求与内需回暖共同支撑 [3][4] - 全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，新增供应区域性集中，导致各城市空置率表现分化 [3][8] - 受新增需求偏弱影响，项目间竞争加剧，市场租金持续调整，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化 [3][16][17] - 短期内市场仍将处于温和修复阶段，租金或延续下行态势，但租金调整有望促使租户向高标仓升级，中长期部分核心城市租金有望于2026年底企稳并温和回升 [16][17][18] 市场供需分析 - **需求端**：前三季度社会消费品零售总额同比增长4.5%，实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2% [3]；升级类消费品销售额保持较高增速，企业为应对年末购物季提前布局，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求 [3]；本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩，昆山和嘉兴表现活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米 [4]；区域需求特征显著分化，华北地区租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导，华东地区需求稳定且以成本优化为导向，华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主，华西地区需求持续活跃，由数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑 [4] - **供应端**：第三季度全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓 [8]；新增供应区域性集中，上海单季新增供应超30万平方米，广州和东莞面临阶段性供应压力，成都空置率保持在个位数低位 [8]；个别开发商因去化与运营压力推迟项目竣工或调整开发计划，缓解短期新增供应压力 [8]；展望未来，全国物流地产供应端整体趋于平稳但区域分化持续，华南地区及北京进入供应释放周期，华东与华西地区供应压力相对可控，新增供应集中入市地区去化周期预计延长，整体空置水平或将阶段性上行 [12] 租金与空置率表现 - 2025年第三季度全国物流地产租金整体延续下行调整趋势，业主租金策略更趋灵活，新入市项目注重定价竞争力，存量业主在租金谈判中展现更高灵活性 [16][17] - 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长，华北地区的廊坊、天津及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金同比降幅均超15%，华南和华西地区租金跌幅相对温和，华西地区租金跌幅较前期显著收窄 [17] - 项目间竞争激烈，空置率表现分化，当前市场处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力 [3][16]

Logistic Properties of the Americas (NYSEAM:LPA) Q3 2025 Earnings Call November 13, 2025 09:00 AM ET Speaker2Good morning and welcome to LPA's third quarter 2025 earnings conference call. My name is Jeannie, and I will be the operator for today's call. At this time, all participants are in a listen-only mode. Please note that this call is being recorded. There will be an opportunity for you to ask questions at the end of today's presentation. Now, I would like to turn the call over to Camilo Ulloa, Investor ...

公司战略与定位 - 公司定位为新经济基础设施的提供者与赋能者，而非简单的仓库建造商[5] - 公司核心优势在于整合的泛亚太区平台与深耕本土、深研技术的双重能力[5] - 通过整合开发、基金管理与资产管理全链条服务，为投资者提供跨区域多元化布局，并帮助客户实现高效跨市场扩张[5][6] - 公司在中国市场已超越传统物流地产范畴，转向与产业深度融合的生态构建，例如建设综合产业园区[11] 中国市场业务布局 - 公司自2011年进入中国，已在中国39座城市布局约170处物流资产，资产管理规模约140亿美元[2] - 公司长期看好中国市场，致力于成为中国向高质量增长转型过程中的基础设施赋能者[3] - 在资本层面，公司通过成功的REIT发行（如中航易商仓储物流REIT在上交所上市）等金融创新深化中国市场根基，并探索进一步扩大REIT产品范围[11] - 在ESG方面，截至2024年底，公司已在中国投运522座与光伏系统深度耦合的电动车充电站[12] 行业趋势与驱动力 - 全球地缘政治格局转变凸显供应链韧性的重要性，中国制造业仍是全球生产与贸易的基石[3] - 中国向高质量增长的转型正为物流行业开启一个前所未有的黄金时代[3] - 中国经济结构性转型从政策、产业到技术层面系统性重塑，政府双循环战略持续加码内需供应链、提升区域贸易，为物流基础设施带来持续旺盛需求[8] - 新经济领域（如电商、新能源车、生物医药等新兴产业）的需求不断增长，为高标仓创造新增需求，旨在提效降本[8] 需求演变与未来展望 - 电商蓬勃发展极大地推动了现代、高质量物流设施的需求，客户需要更大的处理能力和更高的效率以承载更高的库存规模和更快的货物周转[8] - 物流的角色发生根本性观念转变，从后台成本转变为各行各业都能撬动的利润杠杆[9] - 未来竞争焦点从区位之争转向建筑的功能与效率之争，人工智能驱动的自动化预计将在物流领域发挥变革性作用，并催生新的租赁与收入机会[9] - 公司响应政策导向，将物流业由劳动密集型转向技术与数据密集型，突破传统物流园区模式，全力助推产业现代化[11]

公司ESG评级表现 - 普洛斯中国物流基金Ⅲ连续两年获得GRESB五星评级，在中国工业配送仓储领域参评基金中评分位居第二 [1] - 普洛斯物流增值基金连续两年获得GRESB五星评级，在全球及中国工业地产非上市增值型基金中评分均排名第二，基金内全部资产均获绿色建筑认证 [1] - 普洛斯中国收益基金V投资于54处高标准现代物流基础设施，总建筑面积超过500万平方米，已连续四年获得GRESB四星评级 [1] - 2025年普洛斯中国共有四只基金参与GRESB评级，均获评"绿色之星" [2] 行业评级标准与影响力 - GRESB是全球知名的可持续发展评级机构，其评级指标与国际主流的ESG框架、协议和披露标准相结合 [2] - 全球有超过150家机构投资人使用GRESB评级为其投资管理决策提供参考 [2] - 参与GRESB评级的不动产和基础设施项目已覆盖全球80个国家和地区，涵盖超过3000家基金、开发商和资产运营商 [2]

公司战略与信心 - 公司始终看多中国、深耕中国，信心源自中国广阔的内需市场和人民对美好生活的向往 [1] - 公司作为坚持长期主义的产业服务和投资公司，将继续携手全球投资机构把握中国经济转型与产业升级机遇 [1] - 公司团队和业务模式持续受到国内外投资人青睐 [1] 重要合作与投资里程碑 - 阿布扎比投资局在多年基金层面成功合作基础上，于8月份投资15亿美元升级为集团战略投资伙伴 [1] - 同月，算力中心引入浙江省国资背景战略股东，获得25亿元人民币投资 [1] - 过去6年全球募资总额达220亿美元，其中超过60%投向专注于中国市场的私募不动产及股权投资基金 [2] 业务布局与未来战略 - 公司未来将继续发挥投资与运营并重专长，聚焦供应链、大数据、新能源基础设施三大领域 [1] - 过去12个月内在中国成功设立多只基金，包括物流及制造研发基础设施主题基金及首只中国算力中心收益基金 [2] - 合作的机构投资人数量显著增长，目前已与140多家境内外投资机构建立合作关系 [2] 行业洞察与市场机遇 - 当前中国资本市场投资信心正在回升，资产管理市场持续扩容 [2] - 在全球利率下行背景下，能提供稳定现金流的物流仓储及制造研发基础设施成为投资人寻求稳健回报的优选 [2] - 公司将不断优化资产运营与管理能力，通过公募REITs等丰富投资产品满足不同类型投资人需求 [2]

住房市场 - "沪六条"政策实施后市场活跃度提升，9月一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] - 一手住房市场新开盘项目认购水平提升，9月43个项目平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [1] - 政策出台后在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [1] - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [1] - 高端一手住宅市场呈现分化，具备稀缺区位与产品力的核心高端项目持续获得高净值客群青睐，预计其均价将保持温和上行 [2] - 受买家观望情绪和新项目分流影响，预计高端二手住宅均价仍将承压下行 [2] 办公楼宇市场 - 金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升 [2] - 与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，其办公租赁需求保持活跃 [2] - 三季度上海全市共计两个非中央商务区项目竣工交付，总建筑面积127,800平方米 [2] - 得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，达到16.3% [2] 投资市场 - 2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [3] - 大宗交易热度持续回归核心区域，在标杆性商办项目成交带动下回暖 [2] - 预计随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3] 物流与酒店市场 - 物流地产租赁活动仍以降本为导向，邻近消费端的新项目持续吸引租户入驻 [2] - 在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好 [2]

宏观经济背景 - 2025年上半年中国国内生产总值达66.1万亿元，同比增长5.3% [11] - 2025年上半年社会物流总额为171.3万亿元，同比增长5.6%，其中工业品物流总额同比增长5.8% [12] - 2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张，四月51.1%、五月50.6%、六月50.8%，均高于50%荣枯线 [1][19] - 2025年五月制造业PMI录得49.0，处于收缩区间，但物流地产市场受消费与电商需求带动保持活跃 [1] - 2025年五月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22% [1] - 2025年上半年网上零售额同比增长8.5% [12] - 2025年上半年工业增加值同比增长6.0% [18] 市场供需概况 - 2025年第二季度大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，上海单季新增供应729万平方米（单位待确认） [2] - 需求端以3PL（第三方物流）企业为主要租赁群体，典型成交案例包括某3PL企业租赁72,000平方米、Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米 [2] - 2025年第二季度中国内地高标物流仓储存量达1.29亿平方米 [15] - 2025年第二季度中国内地约110.6万平方米新增高标仓库供应入市 [15] - 至2027年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超2,442万平方米新增供应 [15] 租金与空置率表现 - 2025年第二季度重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月，环比上涨8.3% [3] - 上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别为21.6%和24.5%，部分二三线城市租金涨幅维持在3.5%-6.0%区间 [3] - 整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率低于10% [3] - 2025年第二季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微降3.1%至29.7元每平方米每月，整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8% [15] - 香港优质物流仓库存量3,525万平方呎（327万平方米），整体优质仓库空置率环比上升0.2个百分点至8.3%，租金跌幅收窄至按季1.0% [15] 区域市场分析 - 上海市场热度领跑，新增供应与租赁需求双高，港口周边及临空经济区受跨境电商与高端制造企业青睐 [3] - 粤港澳大湾区内深圳、广州需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃 [3] - 长三角其他城市如杭州、苏州市场逐步升温，空置率持续走低 [3] - 部分中西部城市及非核心区域因新增供应释放面临去化压力，空置率较高 [3] - 区域存量方面，江苏、广东和浙江的存量位居前三 [25] - 华南区总存量21.1百万平方米，平均空置率10.6%，平均租金37.7元/平方米/月；西南区总存量14.4百万平方米，平均空置率12.7%，平均租金21.7元/平方米/月 [26] 土地交易与行业趋势 - 2025年第二季度全国74个城市一手工业土地出让共计约7.1万亩，其中物流用地占比信息需参考图表 [22] - 拿地企业行业分类中，批发业、运输业和商务服务业是物流土地交易前三名 [22] - 市场呈现"核心稀缺、非核心去化"特点，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点 [4] - 物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为主要驱动力，绿色物流地产项目占比提升 [4] - 北京、广东和河北未来供应量占现有存量的比例位居前三 [25] 投资市场分析 - 2025年上半年中国内地投资交易市场中，工业/物流类别占比信息需参考图表（2024年占比21%） [34][35] - 投资者关注底层资产的区位优势、租户结构质量及负债水平等核心指标 [36]

公司概况与IPO计划 - 普洛斯中国正筹备于2026年进行首次公开募股[7] - 公司是中国最大的物流地产运营商之一，管理着遍布全国70个市场的450处物流设施[7] - 2017年，由厚朴、高瓴、万科等财团以160亿新元（约790亿元人民币）的估值将其私有化，为当时亚洲最大规模的私有化交易之一[9] 资本运作与市场环境 - 公司面临资本循环困境，过去依赖的“开发—装入基金—回收资金”模式因美元基金投资中国仓储的热情锐减而受阻[12] - 中国公募REITs单只规模仅几十亿元人民币，远不足以消化普洛斯数百亿美元的资产池，提供退出渠道有限[13] - 香港IPO市场融资额攀升至四年来新高，为普洛斯提供了难得的上市窗口期[16] - 主要财务投资人如厚朴、高瓴、万科已持有八年，IPO成为最直接的兑现方式[13] 业务转型与竞争格局 - 公司正将自身包装成“新型基础设施平台”，业务涵盖物流仓储、数据中心和新能源，以寻求更高估值[15] - 面临来自万纬物流（万科旗下，特色为冷链仓储）和京东产发（背靠京东，结合产业地产与智慧供应链）等潜在Pre-IPO对手的竞争[19][21] - 竞争对手ESR已完成私有化退市，反映出资本市场对中国物流地产未来的分歧，普洛斯选择在估值可能回暖时上市[18] 运营现状与市场挑战 - 仓库出租业务租金稳定，现金流健康[11] - 市场面临挑战，包括一线城市仓库租金增长放缓，二线市场空置率上升，以及资本化率上行导致资产估值被动下调[22]

物流效率提升 - 新疆喀什地区物流时效从7-10天压缩至1-3天 最快实现当日达 [2] - 南疆首个5G智慧物流港引入京东、顺丰、中国邮政等头部物流服务商 实现次日达甚至当日达 [3] - 京东货品在当地日均吞吐量增长200% [5] 项目投资与建设 - 广州拉普拉斯投资控股有限公司投资6.3亿元建设喀什智能物流港项目 分3期推进 [4] - 项目一期智能分拣中心从2023年9月开工建设至2024年3月交付使用 仅用半年时间 [4] - 项目二期于2024年9月初动工 预计2025年5月投入运营 [9] 就业与经济效益 - 物流港项目一期直接解决喀什600余人就业 间接带动当地千人以上就业 [6] - 2024年粤新两地特色优势产品交易超124亿元 [8] - 2024年粤新两地重点签约企业超过30家 实际落地项目23个 [10] 区域发展影响 - 物流港所在荒地乡从偏僻荒凉转变为商业氛围浓厚区域 吸引企业和投资人考察 [7][8] - 项目建成后吸引广东头部家电企业设置专属仓 产品销往中亚、南亚、中东和东欧 [9] - 依托物流港形成"疆品南下 粤品北上"平台 促进粤新两地产品双向流通 [8] 技术赋能与产业协同 - 引入智能化分拣设备等先进技术 建立现代化物流地产标准 [5] - 京东平台帮助当地农户将货物销往全国 2023年承接喀什地区西梅运输量突破1万吨 [5] - 广东省能源集团在新疆投资光伏能源项目 二期35万千瓦于2024年6月并网运行 预计年生产9亿多千瓦时绿色电能 [10]

财务表现 - 公司2025年上半年营收总额达42.24亿元，同比增长10% [1] - 公司经营性EBITDA达20.27亿元，较去年同期增长超20% [1]