核心观点 - 预计美联储9月17日议息会议降息25基点 并在10月和12月分别再降息25基点 降息交易推动股市继续走高[3][9][15] - 日本首相石破茂辞职引发政策不确定性 但日本央行9月按兵不动后预计10月加息10基点 2026年初还将加息两次[23][24][29] - 印度尼西亚财政部长英卓华下台引发财政可持续性担忧 央行9月议息会议预计维持利率不变 四季度可能降息[42][44][49] 美国市场 - 美国8月非农就业数据大幅低于预期 政府部门和私人部门均走弱 7月三位小数失业率上升至4.248% 8月上升至4.324%[12][13] - 美股科技板块为首选 聚焦应用软件 模拟芯片 AI计算芯片 HDD 先进制程 互联网一线巨头及Fintech领域[16][18] - 推荐Zoom (ZM US) 目标价102美元 FY2026Q3业绩指引积极并上修全年指引 采用老带新策略推动交叉销售[19] - 推荐ServiceNow (NOW US) 目标价1156美元 订阅收入31.13亿美元同比增长21.5% Pro Plus AI SKU需求强劲交易数量环比增长50%[19] - 推荐Invesco纳斯达克100指数ETF (QQQ US) 追踪纳斯达克100指数表现[21] 日本市场 - 日本首相石破茂辞职 继任热门为高市早苗与小泉进次郎 财政扩张政策可能推升长期利率并拖累日元汇率[24][26] - 日本通胀连续39个月高于2% 食品价格上涨贡献超六成 7月实际工资回正带动消费增长支持加息[28][29] - 预计日元2025至2027年间逐步小幅升值 可能引发套息交易解除 海外资金回流及家庭现金资产重新配置[32] - 推荐京瓷 (6971 JP) 目标价2650日元 多条业务线业绩超预期 估值仍处于破净状态[33] - 推荐JX金属 (5016 JP) 钽粉市场占有率高达50% 是Nvidia GB200等AI服务器重要供应商[33] - 推荐iShares JPX-日经400指数ETF (JPXN US) 成分股筛选强调企业管理质量和财务稳定性[37] 印度尼西亚市场 - 财政部长英卓华下台引发财政可持续性担忧 新任财长普尔巴亚表示经济增长可能超过6%甚至达到8%目标[44][46] - 8月整体通胀率同比下降至2.31% 核心通胀率下降至2.17% PMI重回扩张区间为51.5[48][49] - 中国2019年成为印尼第一大外国直接投资来源国 份额占14% 累计外国直接投资达400亿美元[50][51] - 推荐Pakuwon (PWON IJ) 目标价510印尼盾 预测2025年利润增长15% 约4-5%租户为中国零售商[52] - 推荐Surya Semesta (SSIA IJ) 目标价3660印尼盾 比亚迪在西爪哇购买108公顷土地提升市场地位[52] - 推荐VanEck印度尼西亚指数ETF (IDX US) 复制MVIS®印尼指数表现 涵盖在印尼注册或收入资产来自印尼的公司[55] 全球资产表现 - MSCI ACWI全球指数周涨1.7% 年内涨15.5% 远期市盈率19.3倍[4] - 标普500指数周涨1.6% 年内涨11.9% 纳斯达克指数周涨2.0% 年内涨14.7%[4] - 日经225指数周涨4.1% 年内涨12.2% 东证指数周涨1.8% 年内涨13.5%[4] - 恒生指数周涨3.8% 年内涨31.5% 沪深300指数周涨1.4% 年内涨14.9%[4] - 美国10年期国债收益率当前3.87% 周涨1bp 年内回报5.6%[5] - COMEX期金周涨0.9% 年内涨38.5% LME期铜周涨1.6% 年内涨15.2%[7]

盒马鲁中首店开业 - 盒马鲜生淄博富力万达广场店开业 标志着盒马成功布局山东第七城 [1] - 开业盛况凸显"首店经济"在激发区域消费活力中的关键引擎作用 [1] - 这是盒马鲜生与珠海万达商管集团济南城市公司的第四次深度合作 [1] 珠海商管济南公司商业布局 - 公司深耕山东15年 旗下20座在营广场覆盖全省11城 [2] - 2025年12月将迎来济南世纪大道万达广场开业 购物中心总面积14.95万㎡ 商业面积9.64万㎡ [2][8] - 正在推动鲁北、鲁中、鲁南三大区域商业生态的焕新与迭代 [2] 结构性调整策略 - 以品牌提级为切入口激活存量商业 重构品牌组合与消费场景 [3] - 济南魏家庄万达广场2025年上半年完成48家品牌焕新 引入海底捞等标杆餐饮品牌 [3] - 东营西城万达广场在盒马入驻后 客流与销售额均实现20%以上增长 [4] 体验焕新策略 - 推行"一店一色"创新原则 强化消费者认知 促进沉浸式空间体验 [5] - 系统更新电梯厅、扶梯等关键设施 提升视觉明亮度与空间通透感 [6] - 2025年推出"齐鲁山海行"年度IP 联动9城开展跨省文旅推介会 [6] 济南世纪大道万达广场规划 - 定位"泉城四季暖聚场" 打造花园式商业空间 [8] - 规划三大特色庭院花园空间和三大创新共享场域 [8] - 覆盖五大生活方式业态 预计承载近150万东部客群消费需求 [8][9] 战略升维 - 构建"首店经济引爆-存量结构调改-增量标杆打造"的区域商业升级方法论 [10] - 通过精准定位、体验升级、营销驱动与生态协同进化引领区域商业升级 [10] - 未来将在鲁北、鲁中、鲁南布局更多城市级标杆项目 [10]

英格卡集团出售购物中心交易 - 英格卡计划分批出售国内10座荟聚购物中心，首批为无锡、北京、武汉三座，涉及资金160亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金[5][6][7] - 三座购物中心均为成熟项目：无锡店2014年开业，2024年客流量1800万人次（无锡常住人口2.5倍），销售额43亿元；北京店2014年开业，年客流量3000万人次，预估年销售额近百亿；武汉店2015年开业，周末客流量稳定在10万人次以上[9] - 交易结构为基金模式：泰康人寿认购30亿元，其他险资合计30亿元，英格卡出资20亿元劣后级，剩余80亿元拟银行融资，英格卡保留运营权并承诺7%回报率[10] 英格卡集团业绩与战略调整 - 集团2024年营收418.64亿欧元（同比下滑5.5%），净利润8.06亿欧元（暴跌46.5%），核心业务宜家零售销售额112亿欧元（较2019年高峰下滑30%）[12] - 出售资产旨在优化资金结构，转向轻资产运营模式，保留运营权实现"资本持有方"与"专业运营方"角色分离[12] - 公司在中国市场运营37家宜家门店与10家荟聚购物中心，曾通过"宜家家居+荟聚购物中心"双引擎模式扩张[11] 保险资金不动产投资趋势 - 2022-2024年险资在内地商业地产直接投资达93亿美元，规模与英美市场相当居亚太首位[14] - 2025年加速布局：中邮保险投资上海博华广场，新华保险联合大家人寿成立住房租赁基金，大家保险35.4亿接盘瑞安地产项目[14] - 上半年险资不动产投资金额47.47亿元（同比激增超6倍），驱动因素包括政策支持、低利率环境下寻求收益及资金特性匹配[14][15] 商业地产行业动态 - 此次交易是商业地产行业百亿级重磅交易，后续可能涉及福州、长沙等7座荟聚中心出售[8][10] - 交易模式体现行业趋势：专业运营商与资本方分离，险资成为重要玩家[5][14]

交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批为无锡 北京 武汉三座成熟项目 总交易金额160亿元[3][6][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺提供接近7%的年化回报率 项目主体将变为合资公司[8] 标的资产质量 - 无锡荟聚2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次(为当地常住人口2.5倍) 销售额达43亿元[7] - 北京荟聚2014年开业 建筑面积超50万平米(亚洲最大单体购物中心之一) 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿[7] - 武汉荟聚2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景与动因 - 英格卡集团旗下含宜家零售 英格卡购物中心及英格卡投资三大板块 在中国运营37家宜家门店与10家荟聚中心[3][10] - 集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5% 核心业务宜家零售销售额112亿欧元较2019年高峰下滑30%[11] - 通过出售可实现资产结构优化 采用轻资产运营模式降低重资产负担 聚焦品牌管理与流量转化[11] 险资布局态势 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 投资规模与英美市场相当居亚太首位[12] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[12] - 除泰康人寿外 新华保险 中邮保险 大家保险等机构通过股权投资基金形式参与多个不动产项目投资[3][12] 险资投资逻辑 - 政策层面自2022年起多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[13] - 经济层面低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需通过股权配置实现资金保值增值[13] - 险资具有规模大 期限长 稳定性高等特点 与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[14]

资产出售计划 - 英格卡购物中心计划打包出售国内10座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京 武汉三座项目 涉及资金160亿元[1] - 接盘方为康泰人寿领投基金 基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 其他险资参投方包括中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等共计认购30亿元[1] - 英格卡将认购基金劣后级出资约20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资方式获取[1] 首批出售项目运营表现 - 无锡荟聚2013年开业 总建筑面积25万平方米 商业租赁面积15万平方米 2024年销售额43亿元 客流量1800万人次 相当于无锡常住人口2.5倍[3] - 北京荟聚常年稳居北京人气TOP3 年客流量约3000万人次 预计销售额百亿左右 总建筑面积超50万平米 可租赁面积近21万平米 入驻品牌约450家[3] - 武汉荟聚2015年开业 总建筑面积约35万平方米 商业面积约17万平方米 周末日均客流量稳定超5万人次[3] 后续出售计划与资产规模 - 三座购物中心出售后 英格卡可能将剩余7座荟聚全部出售 分别位于福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海[3] - 10座购物中心是英格卡在内地大部分资产 总可租赁面积约94万平米[3] 交易条款与运营安排 - 收购后单体项目运营团队不会改变 英格卡保留项目运营权 承诺投资期间保险机构回报率接近7%[4] 出售原因与集团财务 - 出售主要因集团公司财务压力 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[4] - 出售资产将缓解集团现金流压力[4] 公司背景与业务结构 - 英格卡集团是宜家品牌最大特许经营商 约占宜家全球零售额90%[4] - 宜家品牌所有权归属英特宜家集团 负责产品系列全球开发 生产 采购与供应链管理[4] - 英格卡集团1998年在中国开设首家宜家商场 2009年进入内地商业综合体市场 拓展荟聚购物中心和写字楼业务[6] - 目前在中国内地设有40个宜家顾客接触点（37家商场 2个体验店 1家设计订购中心）以及10家荟聚[7]

近日，十大荟聚要被打包出售的消息在业内传开，荟聚购物中心和宜家家居母公司英格卡或想通过变卖资产进行战略转型。8月5日，北京商报记者从一位接 近北京荟聚的人士处获悉，收购后单体项目运营团队不会改变，变化的是项目主体成为合资公司。宜家出售荟聚项目的消息并非偶然，近年来，宜家家居和 荟聚面临本土品牌与电商冲击，市场份额萎缩，经营压力持续加剧。作为城市核心商业体，荟聚若此时出售，可将资金调配至高增值新建项目，优化资产结 构。此举亦可能预示英格卡集团的战略转向，未来或调整中国市场布局。 或将出售10座购物中心 英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心的消息，在业内已不是秘密，首批出售的是位于北京、武汉、无锡的三座购物中心。不过，此次英格卡将所 持10个购物中心项目，整包出售的估值与出售金额，市场暂未有明确预期。 针对上述消息，英格卡购物中心方面在截至发稿前并未回复。不过，此消息并非空穴来风，有接近北京荟聚购物中心的人士透露，此次消息应当属实，即使 险资公司收购之后，运营团队也不会发生改变。 据介绍，英格卡购物中心隶属于英格卡集团，是全球性的商业地产开发及运营管理公司。该集团业务还包括宜家零售和英格卡投资。英格卡购物 ...

行业投资评级 - 中国房地产市场持续疲软 投资评级未明确提及但整体态度谨慎 [1][3][6][8] - 购物中心市场表现积极 头部运营商如华润置地获得正面评价 [9][10][13][18] 房地产行业核心观点 - 2024年5月全国一手房销量同比下降2.9% 预计6月降幅扩大 百强开发商上半年销售额同比下降11% [1][3] - 70个城市一手房库存月数达24个月 二三线城市库存压力显著(24个月和29个月) [1][5] - 15个主要城市二手房挂牌量持续增加 80%挂牌价格超过去年9月刺激政策前水平 [1][5] - 一手房价格5月同比下降超4% 环比下降0.1% 二手房价格6月同比下降11% [1][6] - 预计2025年全国一手房销售额降至8.4万亿人民币 房地产投资减少超10% [1][8] - 一线城市房价预计2026年初趋稳 二线城市2026年下半年趋稳 [1][8] 购物中心行业核心观点 - 中国购物中心总数超6300家 每年新开业300-400家 约三分之二运营管理不善 [9] - 华润万象城同店销售年增长16% 远超同行8%-9%的增速 占全国零售额6% [9][10] - 华润置地计划2040年重资产购物中心数量扩张90%至174家 已识别368家潜在收购目标 [10][18] - C R Land租金收入2024年超250亿人民币 过去8年复合年增长率25% [13] - C R Land运营成本占比16% EBITDA利润率61% 为中国运营商最高水平之一 [14] - 中国铁建地产轻资产业务表现优异 第三方商场EBITDA利润率从2021年30%提升至55% [15][16] 物业管理行业核心观点 - 2024年74%收入来自基础物业管理业务 对开发商增值服务占比降至4% [21] - 行业领先企业通过第三方拓展增加市场份额 CI mix份额从2022年4.5%增至2024年6.3% [22][25] - 行业平均关联方应收账款占核心利润比例0.5倍 减值风险得到较好控制 [23][24] - 行业普遍增加股息和股票回购 2025年平均股息收益率约5% 平均市盈率约50% [27] 企业发展战略 - 华润置地通过收购弱势参与者和轻资产模式扩张 计划2040年购物中心数量增长90% [10][18] - C R Land三大品牌定位清晰 Mixc定位高端 Maxi Maxi1面向大众 Maxi World针对年轻消费者 [11][12] - 中国铁建地产轻资产业务中第三方购物中心将超过自有物业成为主要贡献者 [15] - 海澜集团计划剥离21个成熟非核心购物中心 总公允价值约400亿人民币 [17]

电商与实体商业的竞争格局 - 2012年王健林与马云赌局的核心是电商在中国零售市场的份额能否超过50%，但2022年实物商品网上零售额仅占社会消费品零售总额的27% [2][3] - 尽管电商份额未达50%，但线下实体商业如万达等仍全力应对电商冲击，并未感受到"赢"的轻松 [4] 即时零售大战的影响 - 美团、阿里、京东三家合计投入超千亿元预算进军即时零售行业，但尚未改变行业座次 [1][5] - 即时零售的大额补贴主要流向餐食和饮料，导致购物中心餐饮客流明显下降 [6][7] - 餐饮业态占购物中心约一半面积，是客流主要引擎，因此购物中心对餐饮客流变化极为敏感 [7] 购物中心的业态调整 - 2012年后购物中心大幅增加体验和餐饮业态面积，零售类业态被压缩至三成左右 [8] - 购物中心的品牌汰换率基本在30%，即每隔三年品牌会全换一遍 [8] - 当前购物中心两大趋势：年轻人主要逛B1（小型零售和餐饮店），一层靠潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮品牌四大金刚镇场 [9][10] 购物中心的未来方向 - 兴趣型体验或消费渐成风气，如户外、骑行、二次元相关产品、脱口秀、小剧场等，可能成为购物中心的新业态 [11] - 这些兴趣型体验是即时零售巨头无法提供或抢走的独特优势 [12]

电商与实体商业的十年赌局 - 2012年王健林与马云赌局核心为电商在中国零售市场份额能否超过50% 2022年实物商品网上零售额达12万亿元 占社会消费品零售总额27% [2] - 线下实体商业虽在数据上"获胜" 但实际承受巨大冲击 万达等实体运营商需全力应对电商竞争压力 [2] - 电商冲击主要影响零售类标品 导致百货和超市大规模闭店或调整 购物中心业态结构发生显著变化 [4] 即时零售大战对购物中心的影响 - 2025年京东、美团、阿里投入超千亿元预算进军即时零售行业 引发激烈市场竞争 [3] - 即时零售补贴集中于餐食饮料领域 导致购物中心餐饮客流显著下降 餐饮业态通常占据购物中心50%面积 [3] - 国内头部购物中心运营商管理约百家商场 近期已明显感受到即时零售带来的经营压力 [3] 购物中心业态调整趋势 - 为应对电商冲击 购物中心普遍压缩零售业态至30%左右 大幅增加体验和餐饮面积 [4] - 商场品牌汰换率达30% 平均每三年完成一次全面更新 业态分布呈现精细化特征 [4] - B1层以高频低值小型零售餐饮为主 一层由潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮四大品类主导 [5] 购物中心未来发展方向 - 传统餐饮引流模式效果减弱 顾客专程为某餐饮品牌到店消费意愿降低 [5] - 兴趣型体验消费成为新趋势 包括户外运动、二次元文化、现场表演等新兴业态 [5] - 这些体验型业态具有电商无法替代的特性 可能成为购物中心未来重要发展方向 [6]

活动概述 - 深圳市印力公益基金会联合红岭中学高中部举办第三期"梦马课堂"职业体验公益活动，主题为"探索商业奥秘，启迪职业未来"，吸引128名高中生参与[1] - 活动采用理论授课与品牌实践相结合的方式，提供沉浸式商业认知与职业探索体验[1] 课程内容 - 人力资源课程解析购物中心组织架构、岗位职责及职业发展路径，通过真实案例教学[3] - 推广部课程以"瑞士军刀"和"奥卡姆剃刀"为喻，讲解媒体运营核心方法论[3] 实践路线 - Olé低碳实验室：体验商品供应链全流程，聚焦低碳采购、绿色包装及环保消费场景[3] - 挥爪实验室：展示宠物行业商业模式，通过人宠互动空间传递"和谐共生"理念[3] - 毓秀东方：学习非遗刺绣技艺与现代设计结合，探索传统文化商业创新[3] - UP Tennis网球中心：体验体育产业智能化运营，包括国际赛事解析与智能发球机实操[3] 项目定位与规划 - "梦马课堂"是面向全国中学生及大学生的职业体验公益项目，目标为拓宽职业视野、培养财商思维[4] - 项目依托印力集团商业资源，构建"商业研学+职业实践"双轨体系，形成职业启蒙、财商培养、生态共建、人才孵化四大核心价值[4] - 未来计划将模式推广至全国，为更多学生提供社会实践机会[4] 活动反馈 - 参与学生表示活动增强对商业世界的认知，并引发职业规划新思考[4] - 印力公益将持续优化课程内容，丰富青少年实践平台[4]