摩根士丹利：中国房地产和物业管理 20250729 摘要 中国房地产市场持续疲软，2024 年 5 月全国一手房销量同比下降 2.9%，预计 6 月降幅扩大。百强开发商上半年销售额同比下降 11%， 土地市场也持续低迷，前五个月 300 个重点城市土地销量同比下降超 6%，创 15 年来新低。 70 个城市一手房库存月数仍高达 24 个月，二三线城市库存压力尤为显 著。15 个主要城市二手房挂牌量持续增加，挂牌价格普遍高于去年 9 月 刺激政策前水平，反映居民对房价持谨慎态度，投资和退出压力较大。 一手房价格持续下行，5 月同比下降超 4%，环比下降 0.1%。二手房交 易价格 6 月同比下降 11%，且预计未来几个月将持续下降，形成负反馈 循环，影响一手房销量。预计全国一手房销售将在明年第四季度触底。 预计 2025 年全国一手房销售额将降至 8.4 万亿人民币，房地产投资减 少超 10%。新开工和竣工面积也将分别减少高个位数和中个位数。一线 城市房价预计在 2026 年初趋于稳定，二线城市在 2026 年下半年趋于 稳定。 与房地产市场下行形成对比，中国购物中心市场正经历积极整合。华润 置地等头部运营商通 ...

电商与实体商业的竞争格局 - 2012年王健林与马云赌局的核心是电商在中国零售市场的份额能否超过50%，但2022年实物商品网上零售额仅占社会消费品零售总额的27% [2][3] - 尽管电商份额未达50%，但线下实体商业如万达等仍全力应对电商冲击，并未感受到"赢"的轻松 [4] 即时零售大战的影响 - 美团、阿里、京东三家合计投入超千亿元预算进军即时零售行业，但尚未改变行业座次 [1][5] - 即时零售的大额补贴主要流向餐食和饮料，导致购物中心餐饮客流明显下降 [6][7] - 餐饮业态占购物中心约一半面积，是客流主要引擎，因此购物中心对餐饮客流变化极为敏感 [7] 购物中心的业态调整 - 2012年后购物中心大幅增加体验和餐饮业态面积，零售类业态被压缩至三成左右 [8] - 购物中心的品牌汰换率基本在30%，即每隔三年品牌会全换一遍 [8] - 当前购物中心两大趋势：年轻人主要逛B1（小型零售和餐饮店），一层靠潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮品牌四大金刚镇场 [9][10] 购物中心的未来方向 - 兴趣型体验或消费渐成风气，如户外、骑行、二次元相关产品、脱口秀、小剧场等，可能成为购物中心的新业态 [11] - 这些兴趣型体验是即时零售巨头无法提供或抢走的独特优势 [12]

电商与实体商业的十年赌局 - 2012年王健林与马云赌局核心为电商在中国零售市场份额能否超过50% 2022年实物商品网上零售额达12万亿元 占社会消费品零售总额27% [2] - 线下实体商业虽在数据上"获胜" 但实际承受巨大冲击 万达等实体运营商需全力应对电商竞争压力 [2] - 电商冲击主要影响零售类标品 导致百货和超市大规模闭店或调整 购物中心业态结构发生显著变化 [4] 即时零售大战对购物中心的影响 - 2025年京东、美团、阿里投入超千亿元预算进军即时零售行业 引发激烈市场竞争 [3] - 即时零售补贴集中于餐食饮料领域 导致购物中心餐饮客流显著下降 餐饮业态通常占据购物中心50%面积 [3] - 国内头部购物中心运营商管理约百家商场 近期已明显感受到即时零售带来的经营压力 [3] 购物中心业态调整趋势 - 为应对电商冲击 购物中心普遍压缩零售业态至30%左右 大幅增加体验和餐饮面积 [4] - 商场品牌汰换率达30% 平均每三年完成一次全面更新 业态分布呈现精细化特征 [4] - B1层以高频低值小型零售餐饮为主 一层由潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮四大品类主导 [5] 购物中心未来发展方向 - 传统餐饮引流模式效果减弱 顾客专程为某餐饮品牌到店消费意愿降低 [5] - 兴趣型体验消费成为新趋势 包括户外运动、二次元文化、现场表演等新兴业态 [5] - 这些体验型业态具有电商无法替代的特性 可能成为购物中心未来重要发展方向 [6]

活动概述 - 深圳市印力公益基金会联合红岭中学高中部举办第三期"梦马课堂"职业体验公益活动，主题为"探索商业奥秘，启迪职业未来"，吸引128名高中生参与[1] - 活动采用理论授课与品牌实践相结合的方式，提供沉浸式商业认知与职业探索体验[1] 课程内容 - 人力资源课程解析购物中心组织架构、岗位职责及职业发展路径，通过真实案例教学[3] - 推广部课程以"瑞士军刀"和"奥卡姆剃刀"为喻，讲解媒体运营核心方法论[3] 实践路线 - Olé低碳实验室：体验商品供应链全流程，聚焦低碳采购、绿色包装及环保消费场景[3] - 挥爪实验室：展示宠物行业商业模式，通过人宠互动空间传递"和谐共生"理念[3] - 毓秀东方：学习非遗刺绣技艺与现代设计结合，探索传统文化商业创新[3] - UP Tennis网球中心：体验体育产业智能化运营，包括国际赛事解析与智能发球机实操[3] 项目定位与规划 - "梦马课堂"是面向全国中学生及大学生的职业体验公益项目，目标为拓宽职业视野、培养财商思维[4] - 项目依托印力集团商业资源，构建"商业研学+职业实践"双轨体系，形成职业启蒙、财商培养、生态共建、人才孵化四大核心价值[4] - 未来计划将模式推广至全国，为更多学生提供社会实践机会[4] 活动反馈 - 参与学生表示活动增强对商业世界的认知，并引发职业规划新思考[4] - 印力公益将持续优化课程内容，丰富青少年实践平台[4]

行业趋势 - 2025年上半年全国开业集中式商业项目120+个，商业体量约900万㎡ [2] - 存量改造项目占比持续上升，上半年存量改造开业项目接近40个，占比超30% [6] - 市场不再追求规模与速度，谨慎、稳健、重运营成为新常态 [4] - 奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业成为差异化突围路径 [19][20] 区域分布 - 华东区开业量占比34%，华南区19%，西南区15% [7] - 北京开业量冲上全国第一，深圳、广州、上海、苏州并列第二 [10] - 商业高线级城市占比六成，商业四线、五线城市分别占比14%、15% [12] - 贺州、黔东南、临沂等多个下沉城市表现活跃 [10][12] 企业表现 - 头部企业持续领跑，珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业开业数量居前三 [14] - 国企北京新辰商业成为"新黑马"，开出3个存量改造项目 [14] - 爱琴海商业下沉意图明显，4个项目中有3个位于商业五线城市 [15] - 恒太商业首涉文商旅项目，大悦城、新世界发展、王府井均有"城市首进"项目开业 [15] 商业创新 - 存量改造项目中，二次元主题商场最为火热 [17] - 京东MALL成为存量项目改造的新出路 [17] - 城市更新带来多个由废弃园区厂房、老码头、古村落活化项目 [18] - 特色主题mall聚焦细分圈层消费群体，如女性主题、银发主题、体育主题等 [20] - 复合型商业融合公园、艺术、文旅等元素，打破传统想象 [20]

公司动态 - 英格卡购物中心与瑞典IP《长袜子皮皮》合作推出"宜起'皮'一夏"夏日玩乐季 首站落地北京荟聚 [1][4] - 公司在中国运营10家荟聚购物中心 分布在北京 无锡 武汉 福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海 [1] - 北京荟聚打造主题趣味装置及互动体验 包括泳池派对 造冰寻宝 音乐季等夏日活动 [4] - 全国十城荟聚同步开启主题活动 如长沙打造市集 合肥推出中医文化市集 无锡联动文旅地标 [4] 战略规划 - 公司通过文化IP与空间创意融合 打造集娱乐体验 互动社交 文化创新于一体的城市玩乐空间 [4][5] - 未来将继续探索商业空间在文化与社交上的可能性 秉持"为大众创造更美好的日常生活"愿景 [5] 行业趋势 - 商业空间正通过跨界IP合作注入新活力 典型案例为引入《长袜子皮皮》IP打造创意聚会场景 [4] - 多地购物中心结合本地文化特色打造差异化活动 显示行业向文化体验转型趋势 [4]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，总存量达860.5万平方米 [1] - 上半年全市甲级写字楼净吸纳量6.8万平方米，科技企业需求持续增长带动租赁市场 [2] - 2025年内预计新增122万平方米甲级写字楼供应，2027年末总存量或突破1000万平方米 [2] - 小米、腾讯、vivo等企业总部大楼即将投入使用，可能对存量楼宇租赁形成压力 [2] - 新兴行业及经营类业态占比上升，科技企业涌现将带来新增需求 [2] 深圳零售商业市场 - 2025年上半年新增30.3万平方米优质购物中心，总存量增至747.7万平方米 [1][3] - K11 ECOAST、罗湖益田假日广场为主要新增项目，太子湾招商花园城开放式街区形成差异化补充 [3] - 华润万象改造PA MALL引入首店品牌，印力轻资产项目iN城市广场以户外运动为特色 [3] - 未来三年计划新增126.4万平方米优质购物中心，西部板块占比达68.4% [3] - 文体娱乐、潮玩、二次元及宠物经济等细分消费领域料成零售增长点 [3] 大宗交易与投资趋势 - 上半年深圳办公类物业成交额近80亿，自用买家为主力，上市公司及国企占比显著 [4] - 大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场偏好小总价资产 [4] - 数据中心投资因AI算力需求激增重返热点，生物医药仓储及生产设施受关注 [5] - 价格调整下投资价值显现，私人投资者活跃度提升 [5]

REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率均接近50%，显著领先于其他REITs类型 [1] - 2025年一季度8只已上市消费REITs合计收入5.65亿元，但盈利能力差异显著：华夏华润商业REIT净利润约900万元，华夏大悦城商业REIT同期亏损47.3万元 [1] - 中金唯品会奥特莱斯REIT已申报，底层资产为杉杉集团宁波奥特莱斯，总建筑面积10.43万平方米，商业建筑面积8.33万平方米，出租率99.91%，项目总估值29.72亿元，较账面原值增值547% [6] - 杉井奥特莱斯2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.70%，出租率维持在96%以上 [9] 商业项目五一表现 - 北京朝阳大悦城销售额超8500万元，客流同比提升10% [2] - 武汉大悦城客流量超56万人次同比增长15.8%，销售额同比增长18% [2] - 三亚大悦城客流超42万人次，日均客流超过8.4万人次，假期总销售额超3000万元 [2] - 上海静安大悦城推出"超好逛IP&COFFEE市集"，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5% [2] 新项目入市情况 - 深圳K11 ECOAST面积22.85万m²，4月28日分阶段试营业 [3] - 佛山顺德万象汇面积20万m²，4月25日开业 [3] - 宁波姜山万达广场面积13.6万m²，4月30日开业 [3] - 北京中关村ART PARK大融城西区面积20万m²，5月1日试营业 [3] - 万科印力、K11集团、益田旅游商业集团、合生商业、珠海万达商管集团、龙湖商业、爱琴海集团等运营商均有新项目开出 [5] 行业运营商 - 运营商包括凯德投资、新鸿基地产、印力集团、新世界中国、中粮大悦城、招商商管、领展、珠海万达商管等 [11]

交易概况 - 太盟、高和丰德、腾讯、潘达商业、阳光人寿等通过合营企业收购万达商管持有的48家目标公司100%股权，交易已获无条件批准但金额未披露 [1] - 被转让的48家公司中包含成都双流万达、青羊万达、郫都万达三家成都项目公司 [1][2] - 交易预计2025年下半年交割，交割后万达商管将继续负责运营但所有权转移，标志着万达从"重资产自持"转向"轻资产品牌输出"模式 [7] 成都项目经营表现 - 蜀都万达、青羊万达、双流万达均于2016年开业，为万达在成都的第三至第五座万达广场 [3] - 2023年三项目营收分别为12.5亿元（蜀都）、12.2亿元（青羊）、12亿元（双流），在成都商业体业绩榜排名26-29位 [3] - 蜀都万达为郫都区人气商场，总建面90万方，开业首日客流30万人次、营业额2200万 [5] - 青羊万达占地110.7亩，目前仍是青羊区营收最高的商业综合体 [5] - 双流万达建面12.6万方，业态覆盖商场、百货、餐饮、影院等 [5] 交易涉及资产范围 - 48家目标公司覆盖全国多地万达广场，包括合肥、东莞、南宁、西安、厦门等区域项目 [2] - 成都区域涉及的三家公司分别对应双流万达、青羊万达、蜀都万达项目 [1][2]

万达还是流量密码，今天，"王健林再卖48座万达广场"冲上高位热搜，引发市场热议。 消息是来自国家市场监管总局近日披露的"2025年5月5日—5月11日无条件批准经营者集中案件列表"。其中一则获批案件显示—— 太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）与高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿 保险股份有限公司，直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的北京银河万 达企业管理有限公司等48家目标公司的100%股权。 根据披露列表及赢商大数据统计，目标公司正是位于全国39座城市的48座万达广场。 本次交易后，太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达与阳光人寿将共同控制合营企业，合营企业将持有48家目标公司100%股权。 根据市场传闻，本次交易总金额或达500亿元，预计在2025年下半年正式交割，将显著缓解大连万达商管债务到期的流动性压力。 一石激起千层浪，"王健林到底欠了多少钱一直在卖卖卖""怎么感觉万达一直卖不完""全国还剩几家万达广场"……热议背后，我们梳理了几大核心看点。 48座万达广场里，覆盖多 ...