公司财务安排 - 公司将于2025年8月25日召开董事会会议 [1] - 会议将审议及通过集团截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]

股价表现 - 截至8月12日收盘，天安（00028 HK）报4 750港元，较上个交易日上涨0 85% [1] - 当日盘中最高价触及4 800港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力净流入10 14万港元 [1] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立 [1] - 公司于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司 [1] 主营业务 - 主要经营范围包括在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业 [1] - 业务涵盖物业投资及物业管理 [1] - 在香港从事物业投资及物业管理 [1]

股价表现 - 8月12日收盘价2.440港元 较前一交易日下跌0.81% [1] - 当日盘中最高价触及2.490港元 创近一年新高 [1] - 当日资金净流出181.61万港元 主力流入及流出数据未披露 [1] 公司业务定位 - 作为嘉华集团旗下房地产业务旗舰 扎根香港并拓展至长三角及珠三角地区 [2] - 定位为综合发展商及投资者 专注于开发优质住宅社区及综合城市发展项目 [2] - 项目类型涵盖优质住宅、甲级写字楼、酒店、服务式公寓及特色商铺 [2] 产品核心竞争力 - 项目以品精质优见称 融合特色设计、精湛技术及创新元素 [2] - 物业质素获市场认可 建筑及设计屡获国际殊荣 [2] - 通过嘉英物业提供高端精品酒店式管理服务 覆盖住宅及商业设施 [2] 发展战略 - 以缔造理想和谐生活国度为宗旨 因地制宜传承品牌内涵 [2] - 凭借资深经验及雄厚财政实力 采取审慎进取的土地获取策略 [2] - 致力于为客户打造优质生活空间 为股东创造长远持续回报 [2]

公司公告 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议并批准截至2025年6月30日止6个月未经审核中期业绩及其发布 [1] - 会议可能处理其他事项 [1]

行业投资评级 - 行业评级为"推荐" [5] 核心观点 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元，市场整体延续止跌回稳态势 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动，城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落，部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 销售数据 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低 [1] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] 市场趋势 - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动 [4] - 城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落 [4] - 部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 投资建议 - 建议关注销售表现优异/突出，且业绩确定性较强的中国金茂 [5]

华南城清盘事件 - 公司于2025年8月11日被香港高等法院下令清盘，富事高咨询有限公司周伟成及潘路洋被委任为清盘人 [2] - 清盘原因是重组方案未能获得债权人足够支持，成为自中国恒大以来资产规模最大的中国房地产公司被清盘案例 [3][8] - 美元债近期交投不活跃，债权人计划通过清盘变卖资产及维好诉讼追偿 [2][7] 国资纾困历程 - 2021年12月深圳特区建发集团通过配股融资19.1亿港元成为公司单一最大股东 [5] - 特区建发后续提供多维支持包括：12.57亿港元收购物业公司50%股权、110亿港元股权投资基金、50亿港元收购西安项目69.35%股权 [6] - 2023年3月推动签署60亿港元银团贷款，年利率4.7%，预计年省利息2-3亿港元 [6] 债务危机恶化 - 2023年12月五只美元债展期方案未获债权人同意 [6] - 2024年2月特区建发公告明确不并表、不兜底立场，与公司划清界限 [7] - 2024年6月花旗国际起诉特区建发索赔14.07亿美元未履行维好协议义务 [8] 经营财务状况 - 2024财年物业销售收入29.95亿港元占比73%，同比增长18.7%但后续增长乏力 [9] - 投资物业公允价值计提亏损24.83亿港元，自持资产占非流动资产87.04% [10] - 计息债务302.2亿港元中即期182.41亿港元，现金仅7.177亿港元且94%受限 [11] - 年度亏损89.76亿港元创上市记录，融资成本同比增140.3%至15.22亿港元 [11] 商业模式与市场影响 - "华南城模式"以商贸物流园为主，深圳项目曾获政府重点支持 [9] - 香港法院清盘裁决强化"无实质进展即司法出清"先例，预示海外投资者将更依赖司法途径 [8] - 特区建发投资账面亏损81%，当前持股价值低于初始19.1亿港元投入 [12]

代建业务成为房企转型重要方向 - 远洋集团将代建业务作为重要发力方向 上半年新拓项目33个 签约面积562万平方米 行业排名第八 [3][6][7] - 百强房企中已有八成布局代建 资源向头部集中 行业进入"淘汰赛"阶段 [7] - 代建业务相对重资产开发具有清晰盈利模式 市场需求庞大 成为"兵家必争"之地 [3][9] 远洋代建业务发展路径 - 代建业务经历三个阶段 前20年零星开展 2023-2024年进入主动调整期 目前一二线城市项目占比近九成 [6][7] - 拓展项目三大思路 在主力城市发挥优势 接手同行失败项目 集团扁平化管理直接介入 [8] - 强调"乙方思维"转变 从重资产开发的风险控制转向服务输出和专业能力 [9] 行业竞争格局与盈利挑战 - 上半年行业代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [12] - 部分企业采取恶性竞争手段 压低代建费甚至亏损中标 远洋坚持不盲目追求最低价和差异化方案 [12] - 代建核心价值在于创造增量 通过专业运作实现项目扭亏或减亏 如青岛繁花里项目四个月清盘 [13] 业务模式与市场机会 - 代建原则上不投入资金 需资金时通过合作方或金融工具解决 七成新增项目为住宅业态 [12][13] - 与AMC合作处置不良资产 折价收购困境项目债权后进行开发运营 未来两三年处置规模将快速放大 [13] - 代建业态多元化 覆盖住宅 商业 不动产 养老等全业态 可提供城市更新系统性解决方案 [14] 行业转型趋势 - 房企集体向轻资产转型 从开发转向"轻重并举" 进入产品 管理 服务为核心的时代 [14] - 组织架构扁平化和业务轻型化成为新趋势 有利于降低负债并实现快速转型 [14]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收入56.69亿港元 同比减少19.38% [1] - 股东应占盈利5.35亿港元 上年同期亏损26.37亿港元 实现扭亏为盈 [1] - 基础净盈利增加3%至20.35亿港元 主要因利息支出和税项减少 [1] - 每股盈利0.18港元 拟派中期股息0.2港元 [1] 业务分部收入 - 投资物业收入减少4%至22.81亿港元 [1] - 发展物业收入下跌64%至7.39亿港元 [1] - 酒店收入上升7%至3.12亿港元 [1] - 物流收入微升至10.76亿港元 [1] - 投资营业盈利下跌2%至10亿港元 [1]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 土地供应规模环比大幅回升65%至527万平方米，成交规模环比上升12%至251万平方米但仍处低位 [4] - 深圳前海宅地以86.1%溢价率成交，楼板价84180元/平方米刷新深圳纪录，带动周度溢价率升至12.2%的年内高位 [5][6] - 杭州钱塘区宅地由绿城中国以12.75%溢价率竞得，哈尔滨南岗区地块溢价率达15.63% [7] 供应分析 - 重点城市供应55幅含宅用地，平均容积率1.99，南通/太仓/成都宅地容积率均≤1.6 [4] - 深圳宝中片区宅地重新挂牌，商业配比降低使容积率从5.7调至3.4，起拍楼板价4.42万元/平方米 [5] 成交分析 - 周度成交金额138亿元环比降5%，深圳前海地块吸引12家房企竞拍，招商蛇口经158轮竞价以21.55亿元竞得 [6] - 杭州下沙单元地块成交楼板价17513元/平方米，周边绿城项目售价3.8万元/平方米 [7] - 哈尔滨南岗区地块成交楼板价5413元/平方米，周边房价约1.2万元/平方米 [7] 重点地块排名 - 深圳前海地块以84180元/平方米楼板价位列单价TOP1，溢价率86%创深圳取消限价后新高 [13][15] - 苏州东太湖地块由吴江城投以17291元/平方米底价成交，南京江宁地块由中国金茂底价竞得 [13][15]