公司股价与市场反应 - 九龙仓置业股价下跌超过4%，截至发稿时下跌4.28%，报24.16港元，成交额2719.08万港元 [1] 香港零售业数据表现 - 2025年11月香港零售业总销货价值的临时估计为337亿港元，较2024年同月上升6.5% [1] - 2025年10月的零售业总销货价值的修订估计较2024年同月上升6.9% [1] - 香港零售管理协会主席预期2026年上半年香港零售额将持平 [1] 行业趋势与影响因素 - 港人北上消费趋势预计将持续，整体消费力不会有太大改变 [1] - 行业未来希望吸引高消费客户，但需要时间带动 [1] - 摩根大通指出11月零售轻微放缓，部分原因可能是11月底大埔宏福苑大火影响情绪 [1] - 该行预计香港12月零售销售将录得低至中单位数增长，意味着轻微放缓，原因包括电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客同比增幅轻微放缓，以及大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 预计零售消费将继续受到股市楼市带来的财富效应以及港元贬值的支撑 [1] 机构对公司看法 - 摩根大通维持对九龙仓置业的建设性看法，评级为“增持” [1] - 该评级基于有迹象显示非必需零售已走出谷底 [1]

上海楼市2025年末至2026年初市场表现 - 2025年末上海楼市表现强势，二手房成交量连续两个月突破2.2万套，全年成交达254,218套，创四年来新高 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [1][4] - 2026年开局，上海假期二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [9][10] 二手房市场动态与驱动因素 - 2025年12月上海二手房成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2025年除2月外，其余月份二手房成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套 [6] - 市场强势表现源于房价下跌后大量刚需集中入场，经过两年调整，“老破小”价格回归理性，购房门槛从约300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元 [6] 新房与租赁市场情况 - 上海新房市场在2025年末表现积极，成交面积环比显著增长 [4] - 租赁市场同样活跃，有案例显示房源在合同到期当天即完成续租，实现“无缝衔接”，且月租金较前两年上涨100元至2000元/月 [2][5] - 房东反馈持有成本低的房产持续出租，几乎没有空置，租金从最初的1700元/月逐步上涨，认为出租比卖房更划算 [5] 购房者行为与市场情绪 - 有购房者因担心房源稀缺和价格上涨，从持续观望转为迅速决策，甚至愿意接受超出预算10万元，并连夜支付定金以锁定房源 [3] - 购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多，认为好楼层、好户型、价格合理的房源变得稀缺 [3] - 市场观望情绪仍然存在，但年末买家表现积极，希望尽快完成交易 [3][12] 市场分析与未来价格走势预测 - 行业分析认为当前市场表现优于前两年，但成交量尚未达到促使价格止跌回升的临界点 [1][12] - 分析指出，若纯住宅月度成交量持续超过2.1万套，“量在价先”的规律可能在2026年的上海楼市显现 [1][12] - 价格止跌回升的临界点被判断为纯住宅月度成交量达到约2.1万套 [12]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年末上海楼市未现淡季，二手房与租房市场均表现活跃超预期，有房东房屋租约在到期当天即完成无缝续租[1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9%[3] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高[5] - 2025年全年上海共成交二手房（含商业）254,218套，除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套[5] - 2026年开局，上海假期二手房网签量达839套，显著领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市[7][9] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后刚需集中入场，经过两年调整，大量老旧小区价格回归理性，购房“上车”门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元[5] - 有购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多，市场上好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源变得稀缺[2] - 部分购房者心态急切，愿意接受超出预算10万元以赶在春节前完成交易[2] - 远郊住宅租赁市场活跃，有房屋在租约到期当天即确定新租户，月租金从1900元上涨100元至2000元，房东认为出租比卖房更划算[4] 市场情绪与未来展望 - 尽管市场表现积极，但行业观察指出市场观望情绪仍然存在[9] - 有分析师认为“量在价先”的规律有可能在2026年上海楼市出现，当前市场表现优于前两年，但成交量尚未达到引发价格变盘的临界点[9] - 分析师指出，纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点，价格才可能出现止跌回升[9]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 上海楼市在2025年末未走入淡季，反而出现超预期的强势，二手房和租房市场均表现活跃 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2025年全年上海共成交254218套二手房（含商业），除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套 [6] - 2026年开局，上海假期二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [9][10] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后大量刚需集中入场，经过两年调整，大量老旧小区价格回归理性 [6] - 购房“上车”门槛从300万元级别降至200万元左右，许多小户型总价甚至低于200万元，购房负担大大减轻 [6] - 有购房者观察到近一个月收藏房源中下架和成交的很多，好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源变得稀缺 [2] - 有购房者愿意接受超出预算10万元以赶在近期完成交易 [2] - 有分析师认为“量在价先”的规律可能出现，但成交量尚未达到价格止跌回升的临界点，该临界点被预估为纯住宅月度成交量约2.1万套 [12] 租赁市场动态 - 租赁市场活跃，有房东的房屋在合同到期当天下午交接保洁，傍晚就已确定新租户并完成签约，实现无缝衔接 [1][5] - 有远郊高层住宅的月租金从1900元上涨100元至2000元/月，该房源持有成本低，长期处于出租状态且几乎无空置 [5] - 该房源租金从最初的1700元/月逐步上涨至目前的2000元/月 [5] 购房者行为与心态 - 有购房者因每月房租开支约4500-5000元，且发现同类型老旧小区售价低于200万元，在积蓄与父母赞助下决定购房 [2] - 该购房者从2024年5月开始持续关注市中心二手房，发现半年来价格有“松动”，还价余地不小，但因担心房价下跌而保持观望 [2] - 在年末市场变化和心仪房源被售出后，该购房者因担心房源稀缺而不敢等到元旦后，最终连夜支付定金购房 [2][3] - 该购房者认为“快点买也是一种省钱方式”，希望尽早搬入 [3]

文章核心观点 - 北京楼市新政（2025年12月24日发布）实施后，市场看房量和成交量均显著增加，市场信心与需求释放动能增强，企稳积极信号显现，预计一季度成交将保持高位 [1][2][4] 新政内容与直接影响 - **政策核心调整**：非户籍家庭社保/个税年限要求降低（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年），多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - **政策效果**：直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场成交数据表现 - **新房成交**：新政后（2025年12月25日至31日）日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - **二手房成交**：新政后日均网签702套，较新政前增长37%，其中12月31日单日网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）日均511套近乎翻倍 [2] - **月度数据**：2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场热度与需求结构 - **看房量增长**：新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，部分热点项目涨幅更明显 [3]，多个楼盘到访量上涨30%以上 [2] - **新房表现更强**：新房日均成交涨幅（44.6%）超过二手房（37%）[2]，因新政调动出的新增需求以改善家庭为主，更关注居住品质和位置，新房在“好房子”政策加持下更具吸引力 [4] - **区域分化**：五环内项目到访量提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭支持力度大 [3] 后市展望 - **短期预期**：预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][4] - **中长期影响**：考虑到刚需入市的季节性特点及交易准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

文章核心观点 - 房地产行业正处于转型升级阶段，发展重点转向“好房子”建设和“城市更新”，这两大方向被政策置于前所未有的高度，旨在激活市场潜力并推动行业向高质量发展模式转变 [1][7][8] “好房子”建设 - “好房子”建设已进入快速发展周期，自2025年3月首次写入《政府工作报告》后，各地出台系列配套措施，如上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，旨在提升住宅品质和市场活跃度 [2] - 政策执行采用渐进式推进，给予房企充足反应周期以调整销售策略，最大程度降低对新入市项目的冲击，保持新房市场整体平稳 [2] - 领先房企积极实践“好房子”标准，例如保利发展从“好产品、好生活、好服务”三个维度打造产品设计底盘 [3] - 绿城中国推出首个全维“好房子实验室”，让购房者直观体验健康空气、舒适用水等技术体系，并于2025年年中发布《绿城中国好房子产品标准2025》，该标准总计270条核心准则，条款更新率37%，其中严于国标及行标的条款占比高达90% [1][4] 房地产市场表现与政策 - 2025年房地产市场整体延续调整回稳态势，1—11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，下降11.1% [6] - 新房供应缩量带动库存小幅回落，截至2025年11月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平方米，同比下降6%，较2024年年底下降4% [6] - 二手房市场“以价换量”，成交量有所回升，2025年1—11月全国重点30城二手住宅成交约159万套，同比增长2% [6] - 国家层面多次为行业发展定调，2025年8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，10月“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，12月中央经济工作会议将稳预期、防风险、促转型贯穿始终，并明确稳定房地产市场的具体路径，包括因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等 [7] 城市更新 - 城市更新在政策端被提升至前所未有的高度，在2026年住建部门工作中位列首位，成为稳投资、扩需求的重要抓手 [8][9] - 具体案例显示，城市更新项目致力于构建复合消费场景，如上海阿丽拉酒店（由四季酒店更新）项目，旨在构建“商务+休闲+度假”复合场景，并与周边商圈联动形成协同发展的商业格局 [1][8] - 政策支持由“倡导执行”转向“加快推进、全面落地”，在“十五五”期间预计项目数量和规模将显著增长，为房企带来存量资产改造升级、旧城区改造等新机遇 [9][10] - 城市更新正推动房地产行业从“建房子”向“造空间”转型，从以往重开发轻运营的模式，转向强调存量盘活与功能升级的发展新模式 [10] 行业长期潜力 - 全国住房城乡建设工作会议强调房地产仍有较大发展潜力，未来城镇化带来的住房需求、城市存量优化调整均具备空间 [1] - “十五五”时期，全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，随着支持政策不断落地，房地产市场的发展潜力有望被激活 [1]

事件概述 - 力高健康生活于2025年12月31日收到接管人函件 涉及公司控股股东所质押的1.5亿股股份被委任接管人 该等股份相当于公司已发行股份总数的75% [1] 质押与融资背景 - 被抵押的1.5亿股股份是作为控股股东力高地产集团一项1.5亿美元融资的担保 [1] - 该融资协议最初于2021年9月17日由力高地产与渣打银行订立 后于2022年3月23日修订重列 [1] - 公司的直接控股公司铭高国际控股有限公司作为押记人 与渣打银行订立股份担保契据 将股份抵押予银行 [1] 债权与代理权转移 - 渣打银行随后将该融资及担保契据下的权利转让予海通国际资本(香港)有限公司 R&O Trust and Agency (HK) Limited被委任为新的融资及担保代理 [2] - 最终 中万国际有限公司根据2025年12月22日的转让协议 成为该融资及担保契据下的唯一贷款人 [2] 违约与接管人委任 - 贷款人告知接管人 融资项下已发生违约事件且尚未得到纠正 [2] - 违约发生后 担保代理R&O行使权力 于2025年12月25日委任马德民和黎颖麟为被抵押股份的联名及个别接管人和管理人 [1][2] 接管人权力 - 接管人有权行使担保契据下的所有权力 包括接管股份、促使股份登记、收取股息及出售股份的权利 [2] 潜在影响与公司现状 - 接管人强制执行被抵押股份可能导致公司控制权发生变化 [3] - 截至公告日期 公司尚无获得接管人将如何处理被抵押股份的资料 [3] - 目前无迹象显示接管人正积极物色股份潜在买方或与任何潜在买方进行磋商 [3]

行业整体态势与关键数据 - 2025年是房地产行业迈入企稳修复的关键一年，政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活住房需求 [1] - 2025年行业多项关键数据显示“止跌回稳”出现一定成效，预计全年商品房销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [1][5] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4%，其中12月环比增长18% [1][5] - 当前新房市场整体成交规模已较2021年峰值下降近五成，“十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25% [6] - 展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 [1][12] 政策环境与核心举措 - 2025年房地产政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放，全国超210省市（县）出台政策约560条 [2] - 政策主要围绕激活需求、优化供给两方面发力，包括清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等 [2] - 一线及核心二线城市陆续放松限购政策，例如北京放松非户籍家庭社保/个税年限要求，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购，深圳放宽非核心区限购 [2] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位，公积金贷款政策大幅放宽 [2] - 全国层面降税费政策发力，个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，以降低二手房交易成本 [3] - 2025年全国房地产政策精准性显著提升，各地摆脱“一刀切”模式，一线城市以“边际优化、稳中有松”为主，二线城市则“全面放松、精准刺激” [3] 新房市场表现 - 2025年新房市场行情几经变幻，一季度呈现升温态势，3月“小阳春”创年内成交小高峰；5月中下旬至6月市场迎来集中爆发；7、8月成交量高点回落；四季度环比小幅增长 [5] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑，2025年以来30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120～144平米户型占比超30% [5] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [5] - 行业销售规模超千亿的房企数量减少，截至2025年末仅十家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团 [6] 二手房市场表现 - 二手房市场与新房形成泾渭分明的“双轨运行”体系，在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离，二手房价格真正进入“市场化深水区” [1][7] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交规模创2021年行业调整以来新高 [7] - 2025年截至11月，北上广深四个一线城市全年二手住宅累计成交量达519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近四年来首次突破51万套，达到近9年第三高水平 [7] - 一线城市二手房交易已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰稳健 [8] - 受挂牌量高企等因素影响，存量房价格持续下调，刚需房源成为交易主力 [1] 库存与土地管理 - 存量房“去库存”行动展开，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元 [3] - 在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，例如截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套 [3] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下，在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制，优化供应规模与结构 [3] - 近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，好房子项目去化下降，市场开始转向“价格竞争”，“卖旧买新”的置换型需求减少 [9][10] 未来展望与需求预测 - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年，尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [11] - 2026年“去库存”工作将提速，各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源，以较快实现库存规模削减 [11] - 据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米，综合按70%～80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [11] - 行业深层次的结构性库存问题、房价盘整预期仍未完全解决，市场信心的修复需要更长过程 [1][12]

楼市增值税新政核心内容 - 财政部与税务总局于12月30日联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》[2] - 新政核心是调整个人销售住房的增值税征收规则 个人销售购买不足2年的住房 增值税率由原来的5.3%降至3% 并按销售额全额缴纳[2] - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房 将免征增值税[2] - 公告明确 政策适用对象为个人 但不包括个体工商户中的一般纳税人[2] 政策执行时间与衔接 - 新政策将于2026年1月1日起正式施行[4] - 届时 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3中的相关条款将同步停止执行[4] - 对于2026年1月1日前尚未申报缴纳增值税的个人住房销售 若符合新公告规定 可按新政策执行[4]

住宅物业市场回顾与展望 - 2025年香港住宅物业市场表现稳健，成交量明显上升，楼价及租金录得升幅，主要受惠于政策调整、低息环境及内地买家持续入市 [1] - 2025年全年住宅成交量录得近5.7万宗，同比增长约7.3%，其中一手及二手住宅分别成交1.88万宗及3.81万宗 [1] - 400万港元以下住宅物业成交显著增加，内地买家占整体住宅成交超过两成，部分新盘更高达三成 [1] - 展望2026年，预期香港本地住宅楼价将维持平稳，部分热门地区或录得轻微升幅 [1] - 随着非本地学生及专才持续增加，住宅租赁市场料保持畅旺，租金有望贴近历史高位 [1] 非住宅物业市场表现 - 2025年非住宅物业市场整体表现疲弱，商业楼宇、写字楼及工厦楼价分别下跌约8.8%、11.1%及12.3%，租金亦同步下调 [2] - 甲级、乙级及丙级商厦价格则分别下调约9.9%、15.3%及11.3%，市场空置率持续高企 [2] - 工厦及仓库市场受全球贸易不确定性及本地物流需求下降影响，2025年首十个月租金下跌约4.2% [2] - 商铺方面，2025年首十个月整体租金下跌约4%，核心区商铺空置率维持稳定 [2] - 虽然金融及专业服务需求带动部分核心区优质写字楼租金回稳，但非核心地区租金仍然受压 [2] - 非核心区商铺租金继续受消费模式转变影响而承压 [2] 政策与宏观因素影响 - 2025年市场受惠于印花税门槛提高至400万港元、低息环境及多项吸引人才政策 [1] - 香港政府积极"抢人才"及提升专上非本地生学额，有助人口结构年轻化，纾缓人口老化问题，长远支持房地产及消费市场发展 [2] - 北部都会区及市区重建将成未来发展重点，当局积极推动多区活化、交通基建及产业升级，进一步提升土地及物业价值 [2] - 香港政府积极优化工厦重建及改装措施，释放市区工业用地 [2] 市场细分与需求动态 - 旅客人次回升有望带动零售及餐饮业收益增长 [2] - 非住宅物业板块继续面对调整压力，复苏步伐较为缓慢，仍需时间消化供应，静待需求回升 [1]