策略报告 | 投资策略 南方顺丰物流 REIT 上市 证券研究报告 周观 REITs 南方顺丰物流 REIT 上市 市场表现方面，本周 REITs 市场下行，南方顺丰物流 REIT（+13.10%）领涨 本周（2025.4.21-2025.4.25），中证 REITs 全收益指数下跌 1.43%，REITs 总指 数下跌 1.13%，产权 REITs 指数下跌 1.24%，经营权 REITs 指数下跌 0.96%。大 类资产角度，REITs 总指数跑输沪深 300 指数 1.52 个百分点，跑输中证全债 指数 1.09 个百分点，跑输南华商品指数 2.43 个百分点。个券层面，南方顺 丰物流 REIT、中金重庆两江 REIT、易方达华威农贸市场 REIT 领涨，涨跌幅分 别为 13.10%、6.35%、4.26%。 流动性方面，本周 REITs 总体成交活跃度上升 成交额方面，本周 REITs 总成交额(MA5)为 5.89 亿元，环比上周上升 3.4%， 产权和经营权成交额(MA5)分别为 3.59 和 2.31 亿元，环比上周分别变化了 6.7%和-1.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 [5] - 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.43%，中证REITs（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；本年中证REITs全收益指数涨幅为9.41%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.27% [1][2][11] - 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行靠后；本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场整体回调，仅消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大 [3][13] - 截至4.25，已上市REITs总市值约1895.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元；本周已上市REITs中19支上涨、46支下跌，周均涨幅为 - 0.98% [3][13] - 本周中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT回调幅度较大 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-1.03%/0.34%/-0.47% [3][13] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量210万股，日均换手率0.8% [4][16] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（8.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.8%） [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.6%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.9%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

公司概况 - Pearl Gray是一家专注于系统性分析的自营投资基金和独立市场研究机构[1] - 主要研究领域包括债券、投资基金和房地产投资信托基金(REITs)[1] - 重点覆盖金融和房地产行业[1] - 研究目标是在严谨的学术理论、实践经验和常识的交汇处发现可操作的总回报投资机会[1] 研究内容性质 - 发布内容属于独立分析而非财务建议[1][2] - 内容旨在为订阅者提供讨论基础而非直接的投资指引[2] 分析师披露 - 分析师未持有任何提及公司的股票、期权或类似衍生品头寸[1] - 未来72小时内无计划建立相关头寸[1] - 研究内容完全基于分析师个人观点[1] - 除Seeking Alpha外未获得其他报酬[1] - 与提及公司无商业往来[1] 平台声明 - 平台内容不构成投资建议[3] - 过往业绩不代表未来表现[3] - 分析师包含专业投资者和个体投资者[3] - 平台非持牌证券交易商或投资顾问[3]

REIT行业整体表现 - 2025年3月REIT行业总回报率为-4.92%，表现逊于道琼斯工业平均指数(-4.1%)但优于标普500(-5.6%)和纳斯达克(-8.1%) [1] - 大型REIT表现优于中小型REIT，大型REIT(-2.04%)、中型REIT(-2.63%)和小型REIT(-4.16%)的回报差异明显 [3] - 2025年第一季度大型REIT累计跑赢小型REIT达568个基点 [3] - Vanguard房地产ETF(VNQ)3月回报-2.58%，年初至今回报+2.69%，均优于行业平均水平 [1] 不同资产类别表现 - 18个REIT资产类别中12个在3月录得负回报，仅33.33%实现正回报 [5] - 3月表现最佳资产类别：赌场(+2.40%)和独户住宅(+2.00%)，表现最差为写字楼(-11.60%)和酒店(-11.11%) [5][6] - 2025年第一季度数据中心(-16.35%)、写字楼(-15.95%)和酒店(-15.74%)表现最差，医疗保健(+10.87%)、赌场(+10.24%)和木材(+9.56%)领涨 [6][7] 估值与市场结构 - 大型REIT的2025年FFO倍数(18.1x)较小型REIT(12.9x)溢价40.3%，差距持续扩大 [1][37] - 行业平均P/FFO(2025)从14.3x降至13.9x，66.7%资产类别经历倍数收缩 [8][9] - 按市值分类：微型REIT平均P/FFO为7.5x，小型12.9x，中型13.9x，大型18.1x [38] - NAV折价呈现明显市值分层：大型-3.42%，中型-8.19%，小型-24.54%，微型-42.45% [39] 个股表现 - 3月最佳表现个股：Peakstone Realty Trust(+13.10%)、Crown Castle(+12.44%)和CareTrust REIT(+11.77%) [10] - 最差表现个股：Wheeler REIT(-75.88%)，2025年前三个月已下跌95.31% [11] - 第一季度表现最佳：Medical Properties Trust(+54.74%)、Welltower(+22.1%)和Ventas(+17.58%) [45] - 第一季度表现最差：FrontView REIT(-28.27%)、Armada Hoffler(-25.23%)和Pebblebrook Hotel(-25.17%) [44] 股息与分红 - REIT行业平均股息收益率较高，最高达14.1%(Innovative Industrial Properties) [17][18] - 3月有8家REIT宣布提高股息，Chatham Lodging Trust(+28.6%)和CareTrust REIT(+15.5%)增幅最大 [22][23] - 按月支付股息的REIT中，Gladstone Commercial(8.0%)、Apple Hospitality(7.4%)和Modiv Industrial(7.3%)收益率最高 [21] 宏观经济环境 - 2025年第一季度企业破产数量为2010年以来同期最高，同比2024年增长35.25% [25] - 3月CPI降至2.4%，核心CPI降至2.8%，为2021年3月以来最低水平 [30] - 工资增长超过通胀，消费者购买力增强，但贸易政策和关税可能带来不确定性 [30]

NNN REIT投资价值分析 - NNN REIT具有独特优势 部分特质在同业中较为罕见 对长期投资者具备吸引力 [1] - 当前估值水平与上次分析时基本持平 处于具有吸引力的区间 [1] 作者背景与投资理念 - 作者为金融专业人士 在并购和企业估值领域经验丰富 主导过多项买卖方交易 [1] - 重点关注科技 房地产 软件 金融和消费品等行业 这些领域构成其投资组合核心 [1] - 推崇股息投资策略 认为这是实现财务自由最直接的途径之一 [1] 投资方法论 - 采用基本面分析方法 包括财务建模和商业尽职调查评估企业健康状况 [1] - 强调通过股息投资构建稳健财务基础 注重持续现金流收入 [1] - 投资策略结合价值投资理念与收入导向型方法 [1]

证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 04 19 年 月 日 房地产 C-REITs 周报——二级持续上行，消费及物流板块表现较优 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.84%。截至 4.18，本周（4.12- 4.18，下同）中证 REITs(收盘)指数上涨 0.71%，收于 862.8 点；中证 REITs 全收益指数上涨 0.84%，收于 1074.3 点。本周沪深 300/恒生/ 中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数 分别上涨 0.59%/上涨 2.30%/上涨 0.09%/上涨 3.40%/上涨 2.66%/ 下跌 0.08%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行 第 4。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 11.00%。截至 4.18，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为 9.28%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 11.00%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产 建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌 4.13%/上涨 6.66%/下跌 0.04%/下 ...

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][52] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 博时蛇口产园REIT拟第二次扩募，扩募资产为光明项目及南油项目 [1][9][13] - 华夏凯德商业资产REIT申报至上交所 [5][9][13] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下发售有效报价投资者107家，配售对象434个，有效认购数量为网下初始发售份额的222.46倍 [5][9][13] - 中航京能光伏REIT（扩募）、中金亦庄产业园REIT项目审核状态更新为“已反馈” [5][9][13] - 工银蒙能能源REIT 2025年第一季度整体营业收入同比增长19.58% [5][9][15] - 中航京能光伏REIT 2025年第1季度整体主营业务收入同比下降14.97% [5][9][15] - 华夏首创奥莱REIT收盘价较基准价累计涨幅达75.41%，2025年4月17日起停牌1天 [5][9][13] - 华夏北京保障房REIT收盘价较基准价累计涨幅达71.08%，2025年4月18日起停牌1天 [5][9][13] - 华安张江产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏和达高科REIT、东吴苏园产园REIT发布2024年分红公告 [10] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT等7单项目发布2024年度业绩说明会公告；华夏首创奥莱REIT等多单项目发布2025年第一次投资者开放日公告 [11] - 华安外高桥仓储物流REIT基金经理侯程休假，职责由从静代为履行；中金印力消费基础设施REIT 2025年4月30日将解除限售505,570,000份战略配售份额；南方顺丰仓储物流REIT 2025年4月21日在深交所上市；华安百联消费REIT原始权益人变更净回收资金投向；中航易商仓储物流REIT、中信建投国家电投REIT原始权益人进一步变更回收资金使用比例及投向 [13][14][15] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58% [3][16] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.08、 -0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33 [3][18] 本周REITs市场价格表现 - 本周56支REITs上涨，8支下跌，整体上涨0.84%，华安百联消费REIT涨幅最大为7.19%，华安张江产园REIT跌幅最大为3.04% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.83、0.44、0.30、 -0.07、 -0.42、 -0.49、 -0.62；近一个月分别为0.69、 -0.40、 -0.61、 -0.86、 -0.05、 -0.58、0.56 [25][26] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额28.5亿（ -3.4%），日均换手率0.7%（0.0pct），其中高速公路7.0亿（ -16.2%）、0.5%（ -0.1pct），生态环保1.6亿（ -14.3%）、0.9%（ -0.2pct），清洁能源3.2亿（ +13.8%）、0.6%（ +0.1pct），产业园区7.3亿（ +16.2%）、0.9%（ +0.1pct），仓储物流2.6亿（ -34.6%）、0.5%（ -0.3pct），保租房3.4亿（ -6.4%）、0.8%（ -0.2pct），消费类3.6亿（ +84.2%）、0.6%（ +0.3pct） [6][44] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.19%到11.58%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（11.58%）、平安广州广河REIT（10.88%），较低的有平安宁波高投REIT（0.17%）、工银蒙能能源REIT（ -1.19%）；P/NAV整体在0.71到1.75之间，较高的有嘉实中国电建REIT（1.75）、华夏北京保障房REIT（1.74），较低的有平安广州广河REIT（0.88）、华夏中国交建REIT（0.71） [46] 项目审批进展 - 目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs [50]

文章核心观点 介绍iREIT®相关投资服务及负责人情况，包括服务涵盖范围、数据提供、团队经验等 [1][2] 服务介绍 - iREIT®提供涵盖REITs、mREIT、Preferreds等多领域的深度研究，iREIT® Tracker提供超250个股票代码的数据，含质量评分、买入和减持目标 [1] - iREIT®+HOYA Capital服务涵盖REITs、BDCs等收益型投资选择 [2] 团队情况 - Brad与HOYA Capital带领iREIT®+HOYA Capital投资团队，团队分析师累计超100年经验，成员背景丰富 [2] - Brad Thomas有超30年房地产投资经验，经手超10亿美元商业地产交易，多次被媒体报道，著有四本书 [3]

纪要涉及的行业和公司 行业：REITs（涵盖保障房、先进制造业设施、消费基础设施、产业园、仓储物流、能源环保、高速公路等细分领域） 公司：元晶、世德瑞塔、中粮家佳康、盐田港京东、华安百联 REITs、嘉实物业估值 REITs、厦门安居、北宝、深圳安居、富国首创水务、首钢绿能、嘉实中国电建五一桥水电站、中信建投绵阳智能陆上风电、中航京能光伏榆林、中航京能光伏湖北区域、华夏特变项目、鹏华深圳能源、中航首钢绿能、中金安徽交控、平安项目、锐泽、医扬四方达、山东高速、国子软件、国寿、喜泰、康喜、平安喜、恒星人寿、同方、全球人寿、新华利安人寿、人保、太平洋保险、泰康、平安、环球验收、中信建投、中金（含中金财富）、国君、广发证券、中关村、PANDOX B、海丰项目 纪要提到的核心观点和论据 2024 年各板块表现 - **结构性亮点项目**：产权类资产（如上海保障房项目元晶）基本面有韧性，供需关系良好；政策主导项目（长期保障房、先进制造业承载设施、消费基础设施 REITs）受益政策和消费预期回升；稳定付费终端项目（整租项目、公共事业市政类政府付费项目）对分红投资者重要，可测性和可得性高[3] - **产业园板块**：全年承压，一线城市以价换量保出租率，二线城市压力更明显，同比收入下滑 5.4%，出租率和租金下行[6] - **仓储物流板块**：处于周期调整，全国高标仓平均有效租金同比下降 4%，市场化租赁项目受行业波动影响大，关联方租赁项目波动小，已上市仓储物流 REITs 表现优于整体市场[6][7] - **消费基础设施市场**：进入存量竞争，超半数重点城市零售物业控制率同比下降，租金下滑，已上市消费 REITs 经营韧性强，期末出租率达 95%以上，多数达运营管理预算目标[9] - **住房市场**：重点城市住房市场需求稳定，保租房供给增加，租赁市场竞争加剧，租金下降，已上市保租房 REITs 经营稳定，收入基本持平[11] - **能源环保类 REITs**：受益于水务和水资源管理提升，但新能源发电受风资源和电价影响，如部分项目污水处理量增长、部分项目发电量和电价有不同变化[14] - **高速公路行业**：整体承压，受节假日免费、恶劣天气和货运流量下滑影响，大部分项目收入同比下滑 10%以内，部分个体项目下滑幅度更大[17] 2025 年各板块展望 - **市场基本面**：受内外部扰动影响，内部关注内需政策，外部关注关税，仓储物流板块风险敞口较大，策略上偏好保障房及消费预期相关板块，关注错杀优质券种[5] - **产业园及仓储物流板块**：产业园新增供给冲击、企业租赁需求未明显回升以及关税政策不确定性继续挑战经营，一线城市产业园及部分工业厂房类项目有望保持韧性；已上市仓储物流 REITs 因区位优质将优于整体市场表现[6][7] - **消费板块**：有望受益于促消费政策，核心商圈购物中心有区位优势，消费趋势拓展导致单体项目经济表现分化，必选消费类项目预计保持稳健经营[10] - **保租房 REITs**：短期经营可维持稳健，需关注区域内部市场竞争情况，部分底层资产有涨价空间[12][13] - **能源环保类 REITs**：全国年度长期电价预计明显下降，新能源项目前景不确定性增加，推荐关注价格与需求稳健的能源环保类资产[14] - **高速公路行业**：一季度同比增幅乐观，全年偏乐观，需关注分流道路影响和出口政策对交通流量的影响[18][19] 其他观点 - **机构投资者占比**：截至 2024 年底，机构投资者在全市场 51 支披露年报的 REITs 中占比 96.45%，创历史新高，显示对稳定业态偏好提升，部分市政环保标的有补仓行为[22][23] - **持有人结构**：2024 年底，非流通盘中产业资本占比最高，券商第二，保险第三；流通盘前十持有人中券商占比最高，保险第二，产业资本第三，保险公司和券商板块偏好不同[24] - **估值下调**：产权项目中关村下调幅度超 10%，其余多在 3% - 5%，经营权类项目普遍下调两位数，导致部分估值指标被动抬升，但整体可控[27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年头部运营商项目和发行人关联方为主要租户的项目租金调整压力可能减弱，建议关注新发项目及底层租户业态[8] - 医扬四方达、山东高速、国子软件需密切关注分流影响[20] - 出口政策对交通流量和旅游项目影响较小，但部分对接港口出口需求路段可能受影响[21] - 海上风电项目海丰量价稳定性强，2025 年有提价空间，被列为第一档推荐项目[31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年政府明确“宽财政+宽货币”政策组合，GDP增长目标设为5%左右，强力稳增长政策稳定预期，预计全年CPI同比有向上势能，PPI同比降幅缩窄，出口面临贸易政策考验，REITs市场有限反弹且流动性下降 [1][12][14][17][18] 各部分总结 宏观政策 - 2025年两会明确“宽财政+宽货币”政策组合，GDP增长目标5%左右，兼顾短期稳定与长期转型 [1] - 财政政策方面，赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.66万亿元，一般公共预算支出规模29.7万亿元，均较去年加大；拟发行超长期特别国债1.3万亿元、特别国债5000亿元、地方政府专项债券4.4万亿元，合计6.2万亿元高于去年，预计地方财政支出效率提升 [2][3] - 货币政策方面，明确“适度宽松”，提出“适时降准降息”，年内存款准备金率和政策利率有调降空间，美联储降息前后及3、4月是重要观察窗口 [4][9] 物价情况 - 2月CPI环比-0.2%，同比-0.7%，受春节错位影响参考价值下降，扣除影响后同比仍温和上行；预计全年CPI同比有向上势能，节奏为“高-低-高”，年末同比有望升至+1.2%左右，年涨幅+0.6% [10][11][12] - 2月PPI环比-0.1%，同比-2.2%，PPIRM环比-0.2%，同比-2.3%；分行业看受煤炭、黑色、原油等产业链拖累；预计年内PPI同比降幅缩窄，四季度有望回正，全年同比-1.2% [12][13][14] 进出口情况 - 前2月出口金额同比+2.3%，进口同比-8.4%，环比未明显超季节性下滑；对美和东盟出口同比分别为+2.30%和+5.7%，对东盟出口拖累总体增速；核心产品中机电产品同比增速-3.7%，高新技术产品同比+0.2%，部分产品“以量换价” [15][16] - 美国对华加关税影响尚未充分体现，后续还面临3月4日和12日生效的关税政策变动，外贸考验大 [17] REITs市场情况 - 市场表现上，近一周REITs市场有限反弹，中证REITs指数+1.14%，中证REITs全收益+1.19%，表现差于上证指数但优于南华商品指数和债券市场；8个板块中3个平均涨跌幅为负，能源基础设施板块涨幅居首，消费基础设施板块跌幅最大；58只产品中42支上涨，工银蒙能清洁能源REIT涨幅最大，嘉实物美消费REIT跌幅最大 [18] - 流动性方面，近一周市场流动性下降，日均成交额7.87亿元，较上周下跌7.50%，日均换手率1.28%，较上周边际下行；八大板块中七个流动性下降，保租房板块上行 [19]