市场表现与事件驱动 - 公司股价盘中涨幅超过10%，截至发稿时上涨9.36%，报48.14港元，成交额为3.19亿港元 [1] - 恒生指数公司宣布，将公司纳入恒生中国企业指数，该变动将于2026年3月9日起生效 [1] 财务表现与预测 - 招银国际预测，公司去年第四季度收入将同比下降28.5%至222亿元人民币 [1] - 预测去年第四季度非通用会计准则净利润为4.27亿元，对应净利润率约为1.9% [1] - 预计2026年全年非通用会计准则净利润将达到70亿元人民币，较2025年预测的49亿元同比增长约42% [1] 业务前景与竞争优势 - 公司拥有强大的技术能力、优质的服务质量以及成熟的经纪人合作网络 [1] - 公司有望在房屋交易业务中扩大市场份额 [1] - 预期2026年集团将对核心房产交易业务推行成本优化措施，同时新业务盈利将改善，共同推动盈利复苏 [1]

南京市人才安居政策推广活动 - 南京市住房保障和房产局于4月15日至16日，在南京大学鼓楼校区和仙林校区联合举办的毕业生春季双选会上，组织开展了2023届大学生“安居政策进高校”活动 [1] - 活动现场，市房产局、市安居集团、东南集团的工作人员对南京市现行的人才安居、住房保障政策进行面对面讲解，并向毕业生发放了政策宣传手册 [1] 高校毕业生住房租赁补贴具体标准 - 根据南京市现行政策，在南京工作的高校毕业生可享受住房租赁补贴，补贴期限累计不超过36个月 [2] - 具体补贴标准为：博士每人每月2000元，硕士每人每月800元，学士（含高级工及以上）每人每月600元 [2] - 若实际租金低于补贴标准，则按实际租金进行补贴 [2] 政策目标与后续计划 - 该政策旨在帮助青年毕业生实现“住有所居”和“安居宜居”，以提升城市的活力和竞争力 [2] - 下一步，市房产局计划继续走进更多高校进行宣传，以吸引更多大学毕业生留在南京就业创业 [2]

公司股价与交易表现 - 公司股价盘中上涨超过10%，截至发稿时上涨9.36%，报48.14港元，成交额为3.19亿港元 [1] 指数成分变动 - 恒生指数公司宣布，将公司加入恒生中国企业指数，变动将于2026年3月6日收市后实施，并于2026年3月9日起生效 [1] 近期财务预测与业绩 - 预测公司去年第四季度收入将同比下降28.5%至222亿元人民币 [1] - 预测公司去年第四季度非通用会计准则净利润为4.27亿元，非通用会计准则净利润率预计达到1.9% [1] - 预计公司2026年全年非通用会计准则净利润将达到70亿元，较2025年预测的49亿元同比增长约42% [1] 业务优势与前景展望 - 公司拥有强大的技术能力、优质的服务质量以及成熟的经纪人合作网络 [1] - 公司有望在房屋交易业务中扩大市场份额 [1] - 预期2026年公司对核心房产交易业务推行成本优化措施，加上新业务盈利改善，将推动盈利复苏 [1]

市场表现 - 早盘A股房地产板块表现活跃，Wind房地产指数大涨2.24%至2643.28点，涨幅2.64% [1][2] - 多只个股涨幅显著，其中城投控股涨停，光明地产涨超9%（曾触及涨停），皇庭国际、我爱我家涨超8%，中华企业涨超5%，特发服务、滨江集团、新城控股、华夏幸福、华发股份、财信发展、京能置业等涨超4% [1] - 部分个股当前股价为：城投控股5.63元，光明地产4.68元，皇庭国际2.27元，我爱我家3.57元，特发服务42.39元，滨江集团12.08元，中华企业3.02元，华夏幸福1.75元，华发股份4.57元，财信发展2.78元，京能置业8.25元 [2][3] 市场驱动因素 - 市场炒作核心在于新春楼市热度回升与多地利好政策密集出台 [3] - 返乡置业与改善型需求集中释放带动楼市成交修复 [3] - 各地购房补贴、人才房票等政策持续发力，叠加自媒体乱象整治净化行业环境，提振了市场对房地产行业企稳回暖的预期 [3] - 广州近50家房企超140个楼盘推出迎新春优惠活动，持续至3月31日，涵盖到访好礼、购房折扣等多重福利，吸引大量看房咨询 [4] - 江苏淮安市发布五条措施促进房地产市场健康发展，推出购房总价2%到6%不等的梯度补贴，多孩家庭购房可享公积金贷款额度上浮50%，并可申请子女同校入学 [4] - 广州六部门联合开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，明确16项负面行为清单，旨在净化网络舆论生态，减少虚假宣传与恶意炒作 [4] 行业影响分析 - 房地产开发：作为行业核心赛道，开发企业将直接受益于成交回暖与政策红利，布局核心城市的房企将迎来销售回款提速、去化周期缩短的发展机遇，优质项目储备充足的企业业绩修复弹性更强 [5] - 房地产服务：楼市成交热度回升将带动房产中介、物业服务等细分领域需求增长，中介机构受益于交易规模扩大，高品质物业服务企业将获得更多项目合作机会 [5] - 家居家电：房地产市场回暖将传导至后周期产业链，改善型购房需求上升将带动家居定制、家电换新等消费增长，与房企合作的家居企业及智能家电品牌将享受需求红利 [5] 相关公司动态 - 光明地产：作为上海本土老牌房企，聚焦长三角核心城市布局，新春期间推出多重购房优惠活动，旗下楼盘到访量与成交量显著提升，领涨板块 [6] - 城投控股：作为上海城投旗下地产平台，依托国资背景在旧改、保障性住房等领域具备优势，同时参与城市更新与园区开发项目，受益于地方楼市政策利好 [6] - 我爱我家：国内知名房产中介龙头企业，业务覆盖新房、二手房、租房等多个领域，新春楼市热度回升带动公司门店咨询量与签约量大幅增长，业绩修复预期较强 [6]

公司股东信息 - 截至2026年2月13日收盘 公司股东总户数为55,190户 [1]

核心观点 - 万物云凭借卓越的ESG表现入选标普全球《2026年可持续发展年鉴》，并成为全球房地产与物业管理（REM）行业唯一的“行业推动者”[1] - 该国际认可预计将增强公司品牌公信力、吸引全球ESG投资者关注，并有助于拓宽融资渠道、降低融资成本[4] 评估与排名详情 - 标普全球《可持续发展年鉴》是全球最具影响力的企业可持续发展评估之一，其评选结果关联着超过32万亿美元资产管理规模的投资决策[3] - 2026年年鉴基于2025年可持续发展评估（CSA）结果，从全球9200家参评企业中评选出848家入选企业[3] - 中国内地共有57家企业入选，包括万物云、腾讯、宁德时代、工业富联、美的、农夫山泉等行业领军企业[3] - 全球REM行业共有31家企业入选，万物云与CBRE、JLL、太古地产等海内外同行共同位列其中[3] 公司ESG表现与成就 - 根据标普全球2025年发布的万物云CSA评估，其ESG评分同比大幅提升，表现优于全球93%的同行业企业[3] - 公司通过推动空间服务的数字化、智能化与低碳化转型，在节能减排、社区治理、绿色运营等方面取得显著成效[4] - 公司已连续2年蝉联《财富》中国ESG影响力榜，并曾亮相联合国气候变化大会COP29、COP30[4]

公司高层大额捐赠 - 贝壳联合创始人彭永东与单一刚共同捐赠1000万股A类贝壳普通股，按2月23日收盘价计算，捐赠价值约4亿元人民币 [1] - 该笔捐赠的税后所得资金将专项设立“健康家贝守护金”，为贝壳、链家员工及居住服务行业从业者约50万人提供健康保障，项目计划于年内正式启动 [1] - 这是彭永东一年内的第二次大额个人捐赠，加上2025年12月其个人出售900万股A类股税后所得约4.4亿元全部用于公益，两位联合创始人一年内累计捐赠金额达8.4亿元 [1] 员工及行业从业者保障项目详情 - “健康家贝守护金”包含三个子项目：“生命急护金”针对突发重疾，资料齐全后可在2个工作日内快速申领2万元，定位为“生命救急” [2] - “家暖帮扶金”为符合条件的员工和居住服务者家庭提供一次性10万元专项资助 [2] - “子女教育金”在“家暖帮扶金”基础上，根据子女在读学龄阶段，额外提供2万元至10万元不等的一次性教育资金支持 [2] - 后两项保障是在原有员工保障基础上升级而来，不仅提高了保障金额，受益面也扩展至平台服务者 [2] - 受益人群覆盖入职6个月以上的贝壳、链家等十几万员工，以及入驻平台满6个月的服务者，总人数超过50万人 [2] 公司长期保障投入 - 贝壳长期以来持续投入服务者保障，2008年推出的“格林计划”专门为服务者及其家庭成员提供疾病支持 [3] - 截至2025年年底，“格林计划”已累计发放救助金额超7.55亿元，救助超5.4万人次 [3] - 此次捐赠延续了个人出资与公司员工保障政策互补的思路，进一步织密了居住服务行业从业者的健康与家庭安全网 [3]

公司重大捐赠事件 - 贝壳两位联合创始人彭永东和单一刚于2月24日宣布捐赠共计1000万股A类普通股，按近期H股股价计算，价值约4亿元人民币 [1][32] - 此次捐赠资金在承担相应纳税义务后，将专项用于“生命急救金、家暖帮扶金、子女教育金”三个用途 [2][33] - 此次捐赠是继去年4月后，联合创始人在不足一年内的第二次大额捐赠，去年董事长彭永东捐赠了900万股股票，当时价值4.4亿元人民币 [5][36] 捐赠的执行与影响 - 去年的首次捐赠款项已于去年12月通过出售股票完成，这是彭永东自贝壳美股IPO以来首次出售股票，资金已进入项目 [6] - 最新捐赠的“健康家贝守护金”专项受益人群超过了50万人，覆盖范围高于首次 [7] - 两次捐赠形式、金额近似，目标受众高度一致，均锚定于平台数十万的服务者（经纪人），旨在提供无差别、全覆盖的健康守护 [15][39] 公司战略与文化传承 - 捐赠行为被视为公司核心价值观“服务品质正循环”的体现，该逻辑起点是“让服务者好”，终点是“让服务好” [18][41] - 公司创始人及历任管理层一贯强调对服务者（经纪人）好，将其视为平台价值观和核心KPI，旨在通过提升职业尊严与安全感，鼓励经纪人长期、职业化发展 [19][42][45] - 现任管理层继承了这一价值导向并有所创新，在行业下行周期中，通过捐赠等方式为服务者注入安全感的紧迫感更强 [22][46] 行业与公司背景 - 过去四五年，地产全行业遭遇寒流，行业天花板骤降，导致开发商、供应商、二手房业主及平台经纪人等所有参与者面临巨大压力和内卷 [22][46] - 行业痛感传递有序，目前平台经纪人正感受痛苦，此时是最需要被注入安全感的时刻 [24][48][49] - 公司董事长彭永东指出，贝壳生态连接着五十多万名服务者，关乎五十多万个家庭的生计，组织需成为服务者的坚实后盾 [26][50] 公司内部管理反思 - 公司管理层承认组织存在“大组织病”，包括部门墙厚、流程大于常识、复杂的“指标堆砌”掩盖真实价值创造等问题 [28][51] - 公司计划向内部官僚主义开刀，每年保持不少于5%的干部淘汰率，并决心砍掉束缚一线的繁文缛节，将资源和决策权交到一线，围绕消费者重构组织架构、考核激励和资源流向 [28][51]

美股市场近期表现与分化 - 美股整体走势落后于全球主要市场，纳斯达克指数和标普500指数已完全回吐2026年年内涨幅 [2] - 标普500等权指数在年内前32个交易日上涨5.5%，远超传统市值加权指数仅0.1%的涨幅，这是自1992年以来同期最极端的分化 [4] - 市场正经历显著的板块轮动，标普500能源板块年内大涨超22%领跑，必需消费板块上涨12.7%，工业板块上涨13.1%，而信息技术板块下跌4.5%，可选消费板块下跌5% [3] 科技巨头与AI板块面临压力 - “七大科技巨头”表现疲软，微软年内跌幅超17%，亚马逊下跌超10%，Meta成为第三家跌入技术性熊市的科技巨头 [2] - 市场担忧科技巨头与AI头部云服务商持续走弱可能同时拖累美国股市与经济，投资者对“七大科技巨头”前景感到不安 [2] - 软件、财富管理、房地产服务等部门的股票因担忧受AI颠覆性冲击而遭遇重挫 [2] AI投资热潮与潜在风险 - 市场已开始对云服务商激增的资本开支感到紧张，担忧AI泡沫可能破裂，头部企业正在失去类似垄断的定价权 [6] - 受疯狂的资本开支预期影响，云服务商自由现金流预计会在未来几个季度大幅跳水 [6] - BCA研究机构估算，云服务商要想恢复资本开支热潮前的净资产收益率，需要营收增长约250个基点，或利润率提升100个基点 [6] - 美国银行全球基金经理调查显示，AI云服务商资本开支已被视为系统性信贷风险的第二大来源 [6] AI对更广泛市场的影响 - 市场焦点已从直接打造AI的公司，转向AI对更广泛市场的影响，非AI企业开始计算通过AI实现的效率提升、成本节约与利润率扩张 [3] - 本轮资金从大型科技股流出、转向其他板块，被部分观点视为市场健康扩散的信号，因为有更多公司跑赢大盘 [5] - 历史上类似的极端市场分化与领涨板块洗牌，曾出现在2000年代初互联网泡沫见顶前后、2008年全球金融危机后以及2022年疫情时期的熊市 [4][5] 宏观经济潜在冲击 - 彭博预测，若AI板块调整蔓延至信贷市场并推高信用利差，美国GDP增速将整体承压1.3至1.4个百分点 [6] - 市场风格切换通常发生在重大经济动荡背景下，而当前美国经济依旧韧性十足，令投资者对当前轮动的性质感到困惑 [5] - 中东战事若持续，可能导致油价飙升，进而推升经济衰退风险 [7] 英伟达财报与行业风向标作用 - 市场预计英伟达第四财季每股收益将增长71%，营收达659亿美元，下一财年每股收益预期同比增长66%至7.76美元 [8] - 分析师对英伟达下一财年每股收益的预期区间差异显著，最低为6.28美元，最高达9.68美元 [8] - 英伟达CEO黄仁勋在财报电话会议上的言论，或将对整个AI行业产生广泛影响，尤其关乎那些因“资本支出回报率存疑”而股价承压的超算巨头 [8] - 2022年末至2025年底，英伟达股价累计涨幅超1500%，但2026年以来其股价基本原地踏步 [8]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年第四季度收入同比增长10%，连续第七个季度实现两位数收入增长，连续第九个季度实现两位数每股收益增长 [4] - 2025年全年收入增长11%，调整后息税折旧摊销前利润达到14.5亿美元，增长22%，达到全年财务目标的上限 [4] - 2025年全年自由现金流创历史新高，现金转换率显著高于长期平均水平 [18] - 公司报告期末净杠杆率改善至0.2倍，全年平均杠杆率为0.9倍 [19] - 2026年全年调整后息税折旧摊销前利润目标区间为15.75亿美元至16.75亿美元，中点增长率为12% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产管理服务 - 第四季度房地产管理服务收入增长9%，全年增长11% [6] - 工作场所管理业务增长由新客户获取和现有合同扩展共同推动，但第四季度因美国医疗精算成本增加约1100万美元，导致转嫁成本上升和管理费降低 [11] - 项目管理收入实现两位数增长，其中管理费增长为高个位数 [11] - 物业管理收入增长继续受到预期较高的合同流失率影响 [11] - 预计工作场所管理业务收入增长近期将较为温和，下半年将加速；项目管理业务势头将持续；物业管理收入增长压力将持续至年中，随后逐渐反弹 [12] 租赁咨询 - 第四季度租赁收入增长17%，主要由美国市场显著增长以及印度和英国的贡献推动 [6] - 第四季度全球办公租赁收入增长26%，工业租赁收入增长11% [13] - 根据公司研究，办公收入增长显著超过市场交易量1%的增幅 [13] - 两年累计租赁收入增长加速至31% [13] - 第四季度和全年租赁咨询调整后息税折旧摊销前利润增长主要由租赁收入增长和平台杠杆效应推动 [13] - 全年增量利润率为35% [14] 资本市场 - 第四季度投资销售增长加速至27%，债务咨询收入增长20% [15] - 两年累计投资销售增长63%，债务咨询收入增长90% [15] - 投资销售收入在当季和全年均超过全球市场交易量 [16] - 第四季度增量利润率受到业务组合和更高佣金层级的影响 [16] 投资管理 - 第四季度和全年收入下降主要由预期激励费用减少导致，收购活动增加带来的交易费用略有抵消 [16] - 咨询费用在当季和全年基本持平，美国核心开放式基金的增长被亚太地区的下降所抵消 [17] - 2025年筹集了40亿美元私募股权资本，高于前一年的27亿美元 [17] 软件和技术解决方案 - 第四季度和全年软件收入实现两位数增长，超过了部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出 [17] - 该业务板块在第四季度实现盈利，符合预期 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：租赁业务增长显著，特别是办公租赁；大型交易（10万平方英尺及以上）同比增长15%；核心门户市场（如纽约、旧金山）表现强劲 [35] - 欧洲市场：交易量仍处于非常低的水平，预计2026年将迎来更多复苏 [60] - 印度和英国市场：对租赁收入增长有显著贡献 [6] - 数据中心业务：管理业务量在过去12个月同比增长一倍；第四季度在租赁和资本市场领域看到大量交易业务 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于成为最智能、高效、数据驱动的服务提供商，预计人工智能和未来创新将整合到业务和行业中，有助于在未来几年在渗透不足的市场中获得份额和规模 [23] - 公司认为其规模、专有数据、统一平台和优秀人才构成了竞争优势，商业地产的复杂性、实时本地市场专业知识的重要性以及受托责任构成了结构性壁垒，有利于拥有专有数据和技术能力的规模化服务提供商 [9] - 公司通过JLL Spark对科技生态系统有深入了解，并直接投资于包括人工智能在内的颠覆性公司，在技术、数据和人工智能方面拥有资深领导层 [8] - 公司计划在2026年3月12日的投资者简报会上介绍新战略和长期财务目标 [23] - 资本配置优先事项依次为：推动各业务线有机增长和生产力、进行增值收购、向股东返还资本 [19] - 公司认为人工智能带来的去中介化风险极小，并已成功将技术嵌入核心服务并构建专有数据集 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场在2025年底保持持续势头，投资者信心增强，更多资本正在部署，房地产债务市场保持强劲，预计将推动2026年进一步增长 [5] - 租赁业务势头正在积聚，办公需求达到2019年以来最高水平，工业需求正在改善并在更多行业呈现多元化 [6] - 展望2026年，基于整体情绪改善和强劲的全球经济，预计租赁业务将持续增长，支持跨资产类别和地域的租赁需求增加 [6] - 市场整体背景依然向好，强劲的业务渠道和潜在业务趋势支持积极的财务展望 [20] - 交易市场增长正扩展到更多行业、资产类别和市场，业务渠道表明公司在交易性和弹性业务线上均有增长和进一步获取份额的空间 [24] - 对于办公需求，管理层认为市场非常强劲，出现了自2019年以来第二大的吸纳量，高端市场供应短缺，如果人工智能导致办公工作减少，低品质建筑将首先受到影响，而甲级写字楼的需求可能很快被乙级或丙级楼的租户升级所填补 [49][50] - 工业租赁业务似乎已触底，并正在积聚势头，预计2026年将继续加速 [94] - 债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将持续强劲，资金来源已显著拓宽，这一趋势已从美国扩展到欧洲，并开始在亚洲活跃 [84] 其他重要信息 - 自2022年将业务线全球化以来，公司在制定推动持续增长的战略基础方面取得了重大进展 [22] - 公司将直接产生收入的技术业务转入房地产管理服务板块，已于年初生效，旨在推动技术产品与核心业务之间更紧密的协同 [18] - 公司业务对办公市场的整体敞口约为40%，其中租赁业务约60%来自办公，资本市场业务约15%来自办公，项目管理业务约一半来自办公 [52] - 第四季度美国医疗成本上升对利润造成压力，但大部分被离散的成本管理行动所抵消 [11] - 公司预计2026年将把大量自由现金流用于股票回购 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于2026年各业务线（资本市场、租赁、房地产管理服务）收入增长预期的更多细节 [26] - 回答：公司通常不提供具体收入指引，但预计房地产管理服务业务将持续增长，其中设施管理、工作场所管理和物业管理增长更偏下半年，项目管理业务因市场动态推动将保持强劲增长；交易性业务（资本市场和租赁）势头持续，业务渠道强劲，经济指标积极，但将面临更艰难的同比基数，这可能略微抑制增长率 [26][27] 问题：关于2026年自由现金流和现金使用优先级的看法，鉴于净债务水平较低 [28] - 回答：公司债务水平已处于目标范围（中点约1倍），因此未来将有更多资本用于投资以回馈股东；即使在近期股价下跌前，公司也认为股票回购是向股东返还资本非常有吸引力的方式，预计在2026年将增加回购 [29] 问题：关于人工智能带来的竞争护城河，以及JLL相对于专注于人工智能的初创公司的优势 [32] - 回答：公司很早就开始大力投资数据平台，并了解初创领域动态，致力于融合两者优势；公司拥有大量难以被他人收集的专有数据，利用这些数据构建的工具能帮助员工为客户带来更好成果，从而提高人均收入；目前未看到行业外竞争压力，在行业内则处于极佳位置以利用人工智能获益 [33][34] 问题：关于办公租赁业务的详细情况，包括推动平均交易规模上升的因素、平均租约期限等 [35] - 回答：办公租赁在美国和全球其他地区都非常强劲；大型交易（10万平方英尺及以上）复苏，在美国同比增长15%；核心门户市场表现强劲；预计势头将持续，出现持续的“向优质资产转移”趋势和重返办公室要求；根据公司数据，第四季度租金上涨4%，租约期限为8年，自疫情以来持续增加 [35][36] 问题：是否同意中低端市场因资产更简单、同质化而面临更大颠覆风险，以及JLL业务中真正机构化部分（如4000万美元以上）的占比 [40] - 回答：业务规模越大，因拥有数据而保护性越强；交易执行始终需要人际互动，完全消除人际互动还很遥远；公司审视后认为未来几年看不到任何会颠覆其部分业务的因素；人际互动将由拥有正确数据和知识来提供服务的员工执行 [41][42] 问题：关于JLL目前运用人工智能的领域、受益最明显的业务，以及数据中心管理服务收入或利润的占比 [43] - 回答：人工智能应用主要有两大领域：一是提升组织效率，涉及所有业务线和职能部门，是强劲利润率表现的部分原因；二是在所有服务线中部署具体工具，例如为经纪人识别潜在机会，帮助项目管理业务优化客户项目的定价和执行；数据中心业务在第四季度表现非常强劲，该资产类别涉及几乎所有业务线；数据中心管理业务量在过去12个月翻了一番，但不愿提供具体收入数字 [43][44][45] 问题：关于人工智能如何影响办公需求，以及办公业务在整体业务中的占比 [48] - 回答：需求正从疫情影响中恢复，出现了自2019年以来第二大的吸纳量，办公市场实际上非常强劲；高端市场供应短缺；如果人工智能导致办公工作减少，低品质建筑将首先受到影响，而甲级写字楼的需求可能很快被升级需求填补；目前没有迹象显示需求减少，相反，旧金山等市场受到人工智能驱动需求的提振；公司业务整体对办公市场的敞口约为40% [49][50][52] 问题：关于人工智能带来的效率提升对员工人数和收费的潜在影响 [53][54] - 回答：公司在2024年和2025年实现了强劲的收入增长，但并未增加公司层面的员工人数（客户方报销的人员除外），这显然是成功部署人工智能的结果；预计这一趋势将持续，能够在不显著增加员工的情况下推动更多收入；在与客户的收费安排方面，目前尚未看到任何可归因于人工智能进入行业的压力 [54][55] - 补充回答：在交易业务方面，公司看到生产力持续提升，通过围绕数据、人工智能等的投资，将能够推动更具生产力的收入增长 [57] 问题：关于投资销售增长的持续障碍，以及行业何时能恢复到先前周期的交易节奏 [60] - 回答：预计交易量将呈持续上升趋势，但非爆发式增长；2024年开始复苏，2025年持续，预计2026年将继续；美国表现已相当不错，欧洲（尤其是大陆）将在2026年迎来更多复苏，其交易量仍处于非常低的水平，有显著增长空间，但不要期望交易量会出现爆发式增长 [60] 问题：关于工作场所管理业务新客户获取的细节，如客户垂直领域或主题 [61] - 回答：新业务获取是过去趋势的延续；各行业内表现极好、增长远快于同行的公司带来了收入增长；公司在科技和金融领域市场份额很高，这两个领域持续表现良好；从地域看，北美外包已非常成熟和复杂，欧洲大陆则显著滞后，但现在正在加速，许多新业务来自欧洲；中东和亚洲市场也在加强；公司已在沙特成立合资企业以应对高速发展的市场 [62][63] 问题：关于未来技术和人工智能投资的看法，是否会因去中介化担忧而更加积极 [66] - 回答：个人对去中介化的恐惧比10-15年前已显著减少；克服现有企业的优势并不容易；公司在数据整理上投入巨资并已渡过难关，这有助于为客户提供独到见解；公司将继续大力投资于自身平台和内部工具开发，但目前没有意图增加对第三方地产科技初创公司的投资，将延续近年来的投资节奏 [67][68] 问题：关于2026年现金转换率的预期，以及是否会考虑更激进的股票回购以表明对人工智能风险有限的信心 [69] - 回答：2025年现金转换率非常出色，但公司通常不提供具体指引；长期历史平均水平约为80%或略高，预计在强劲的2025年后将回归更接近长期平均水平的水平 [70][71]；关于回购，当前股价水平使得任何并购机会都很难比回购自家股票对股东更具吸引力，因此预计2026年将把大量自由现金流用于股票回购 [72] 问题：关于物业管理板块的合同流失，以及该板块在更正常化基础上的表现 [75] - 回答：公司已透明地说明，在将该业务线全球化后，发现部分合同（尤其在中国）未达到利润率门槛；公司正在退出这些合同，或将其转移给其他提供商，除非客户愿意支付显著更高的费用以满足利润率预期；这显然影响了该子板块的整体增长率；如果不这样做，该子板块的增长将与工作场所管理业务相似（高个位数）；目前仍在退出更多合同，预计2026年下半年将恢复增长轨迹，之后将看到正常化的增长率 [76][77] 问题：关于全球资本流动是否在增加，以及这是否成为资本市场增长的重要因素 [78] - 回答：全球资本流动在近期危机前非常强劲，随后有所减弱，现在正再次变得活跃；这是交易量增长的一个驱动因素，但不会立即跳升至先前水平，而是逐渐增加；全球资本对影响信心水平的全球事件反应敏感，在 geopolitical 噪音较多时会更加谨慎，而国内资本则会继续投资；地缘政治平静期越长，全球资本在美国、欧洲等地的活动就越多 [78][79] 问题：关于第四季度医疗成本及抵消性成本节约的性质 [82] - 回答：第四季度因理赔增加面临医疗成本压力，但通过非常离散的成本行动抵消了大部分压力，这些行动预计不会重复；展望2026年，公司正在整体管理更广泛的医疗成本，并将其纳入计划，同时采取更全面的成本结构行动以确保有效管理 [82][83] 问题：关于政府支持企业提高2026年贷款上限对债务发起业务可见性和增长的影响 [84] - 回答：债务业务在2025年非常强劲，预计2026年将持续强劲；政府支持企业提高上限是预期增长的一个驱动因素，但不是唯一因素；债务来源已显著拓宽，这一趋势已从美国扩展到欧洲，并且现在也开始在亚洲活跃；对债务业务前景非常乐观，这不仅限于2026年，将是持续多年的趋势 [84] 问题：关于网络效应是否也是抵御人工智能颠覆风险的缓冲，即客户希望融入JLL的交易生态系统 [87] - 回答：客户减少使用的服务提供商数量是一个持续多年的趋势；世界复杂性显著增加，客户通过选择真正信任并能带来卓越成果的服务提供商来降低复杂性，这有利于公司和行业其他大型参与者；这也有助于抵御潜在颠覆；但一个主要原因是，随着公司成长、完成更多交易、管理更多建筑，收集的数据也越来越多，这些数据转化为为客户提供的见解，是其他没有这些数据的人无法提供的，这对于所有数据管理有序的行业大型参与者都是独特的优势 [87][88] 问题：关于工作场所管理收入（扣除总合同成本后）增长在第四季度减速至同比持平的原因 [91] - 回答：如果将医疗成本影响剔除，净收入增长率约为4%，与第三季度本地货币计价的5%增长基本一致；公司战略非常注重利润率，不接受任何稀释利润率的合同；从赢得这类工作到转化为收入通常需要6-9个月，因此在第四季度前的6-9个月可能有一些不符合利润率要求的潜在任务未被接受；这体现在该业务利润率的持续扩大上；公司相信该业务长期平均增长率将保持高个位数，2026年也不例外 [91][92] 问题：关于2026年工业租赁的前景 [93] - 回答：工业租赁业务在两年累计基础上相对于市场表现相当强劲；认为该业务已触底，并正在积聚势头；预计2026年该特定板块将继续加速，业务渠道看起来强劲良好 [94]