行业历史与现状 - 二十多年前房产经纪行业处于野蛮生长阶段，"吃差价""假房源""卷款跑路"等乱象频发，"黑中介"成为行业代名词 [2] - 经纪人职业操守缺失和高流失率严重制约行业发展 [2] - 目前北京链家从业5年以上经纪人超过1.5万人，10年以上经纪人7500人，第一代房地产职业经纪人已崛起 [4][28] 链家改革举措 - 早期推出"不吃差价""真房源"等行动挑战行业潜规则 [3] - 2015年提出"经纪人职业化"命题，推行积分累积制绩效设计，业绩转化积分带来级别和分成比例上升 [7] - 搭建ACN合作网络使多个经纪人可参与服务并分享业绩分成，将零和博弈转为共生关系 [8] - 建立"陪审团"、"社区专家合作网络"等规则机制，减少潜规则 [9] 经纪人支持体系 - 坚持BC双打理念，将经纪人视为用户和产品，用数据和工具武装经纪人 [10] - 贝壳和链家平台在北京区域有近1000万月活量，为经纪人提供自动推流支持 [11] - 研发房源维护助手、"来客"等AI产品，通过智能助手、大数据分析提升服务效率 [15] - 开启新媒体IP扶持计划，孵化房产直播达人适应消费者信息获取方式变化 [16] 职业发展与培训 - 打造全生命周期培训体系，2024年推出44个人才培养项目、461门课程，人均学时214小时 [19] - 实行"师徒带教"制度，新人配备师傅手把手指导核心业务动作 [20] - 设置专业发展和管理发展双通道晋升体系，专业通道要求深耕楼盘和社区，管理通道注重带人协作 [20] 福利保障与工作环境 - 推出"5+7"休息制（每月5天休息+每晚7点下班）和工作生活平衡政策 [21][25] - 提供2-10天寒暑假（子女在幼儿园至高中阶段）和"格林互助"疾病保障计划 [25] - 通过贝壳"一体三翼"战略拓展被窝整装、贝壳省心租等新赛道，使经纪人收入多元化 [27] 行业转型与未来 - 推动行业从野蛮生长到成熟有序，形成品质服务正循环 [17] - 经纪人身份标签从单一中介扩展为社区专家、科技达人、房产主播、复合型居住顾问等 [32] - 实现从房产经纪向居住服务的行业转型 [27]

巴菲特退休决定 - 巴菲特宣布将于2026年1月1日卸任伯克希尔哈撒韦首席执行官职位 主因是身体衰老影响 包括偶尔失去平衡 有时记不住名字及阅读视野不清晰等问题[1][2] - 伯克希尔董事会一致投票决定由现任非保险业务副董事长阿贝尔接任总裁兼首席执行官 巴菲特将继续担任董事长职务[2] 领导力与继任计划 - 巴菲特高度评价继任者阿贝尔 称其在工作日10小时内精力水平和完成工作量远超自己 在任务管理、人员协调等各方面都更有效率[2] - 阿贝尔的投资哲学将延续公司由巴菲特建立的强有力价值观 承诺维持伯克希尔强劲的资产负债表[2] 公司现金储备与战略 - 伯克希尔目前持有大量现金储备 阿贝尔将其视为未来可部署的巨大战略资产 使公司不依赖任何银行或其他实体取得成功[2] - 巴菲特表示阿贝尔将拥有关于资金投向的决策权 同时强调自身在市场恐慌时仍能保持投资决策能力 与年龄无关[2] 公司历史与业务构成 - 巴菲特自1965年起领导伯克希尔哈撒韦 公司从新英格兰地区纺织厂发展为业务覆盖铁路、能源、工业制造、房地产经纪及零售品牌的大型集团综合体[1] - 尽管2025年市场动荡导致全球富豪财富缩水 巴菲特净资产逆势增长 归因于业务多样化及市场动荡中保持稳定的运营方式与投资纪律[1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年Q1总营收9310万美元，同比增长32.1%，超分析师预期约12% [7] - 经纪业务收入8890万美元，同比增长近36% [8] - 毛利润810万美元，同比增长13%，剔除2024年剥离的Daggle保险业务后，毛利润同比增长34% [8] - 技术和开发费用约190万美元，同比增加约30万美元 [18] - 一般和行政费用860万美元，同比减少40万美元 [19] - 营销费用140万美元，同比增加20万美元 [20] - GAAP净亏损560万美元，合每股亏损0.24美元，较去年同期亏损减少30万美元 [20] - 调整后EBITDA亏损150万美元，与去年同期持平 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 经纪业务 - 2025年Q1完成约9715笔房地产交易，同比增加26.1% [21] - 第一季度末持牌代理约14715人，同比增加22.8% [21] - 房地产部门收入约8890万美元，同比增加36% [22] - 房地产部门毛利润率从6.5%提升至7.1% [22] - 房地产部门调整后EBITDA收益约160万美元，同比增加80万美元 [22] 抵押业务 - 2025年Q1抵押业务收入260万美元，同比增加13% [15] - 抵押业务调整后EBITDA亏损40万美元，较去年同期减少10万美元 [23] 产权业务 - Verus Title 2025年Q1收入100万美元，同比增加43% [24] - Verus Title调整后EBITDA亏损40万美元，较去年同期增加20万美元 [24] 技术业务 - 第三方收入降至60万美元，同比减少20万美元 [24] - 调整后EBITDA收入5万美元，较去年同期增加8万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月加州、犹他州、科罗拉多州和佐治亚州的住房库存分别增长16%、20%、28%和18% [14] - 佛罗里达州、科罗拉多州、堪萨斯州和伊利诺伊州的平均房价同比分别下降2.4%、4%、8%和5% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过战略增长扩大收入、通过Elevate等代理计划和辅助服务提高毛利率、在业务各领域保持成本纪律三个核心驱动因素实现长期盈利 [26] - Elevate计划由IntelliAgent提供支持，旨在提高代理生产力、扩展平台并推动长期盈利，自四周前软启动以来已有超120名代理签约，目标是到第四季度每月新增约100名代理 [11][12] - 公司正在开发Elevate for teams和Elevate for partners等项目扩展，并与外部组织就授权Elevate进行早期对话 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度面临经济逆风，包括高抵押贷款利率和全球经济不确定性，但公司团队保持专注，战略清晰，业绩超出市场预期 [5][6] - 预计在第二季度实现调整后EBITDA盈利，这是一个重要里程碑 [7] - 尽管市场仍存在不确定性，但公司凭借低成本结构和对代理的价值主张，有望从市场活动的适度改善中受益 [15] 其他重要信息 - 公司持续进行成本削减计划，未来每季度可减少约75万美元的开支 [6] - 公司结束第一季度时现金头寸为800万美元，其中包括3月公开发行的270万美元净收益 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明Elevate如何提高每笔交易的毛利润和调整后EBITDA，以及代理的入职节奏 - 由于收取20%的佣金和IntelliAgent平台的效率，Elevate每笔交易的毛利润率将比传统项目提高3 - 4倍 [32][33] - 该计划四周前内部软启动，已有约120名代理签约，下周将开始外部营销，目标是到年底每月新增约100名代理，明年进一步增长 [33][34] 问题2: 是否与类似规模的代理团队进行过讨论，Elevate推出后是否加速了相关进程 - Elevate推出后，公司与不同经纪商和技术合作伙伴进行了更多对话，预计第三季度会有更多业务转移，未来六个月可能会有潜在合作和授权的公告 [37] - 公司计划为团队创建Elevate for Teams项目，认为Elevate在未来12 - 18个月将产生显著成果 [38]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 公积金贷款利率下调等政策被视为本轮周期的政策拐点，旨在助力房地产市场止跌企稳，市场有望逐步企稳 [1][3][65] - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展的必要条件，“止跌回稳”的提出标志着政策拐点，无需过度质疑政策效果 [8] - 投资建议聚焦于大股东实力强的地方性国企、优质民企、具备核心能力的物业管理公司以及房地产经纪龙头 [3][8][9] 房地产基本面与高频数据总结 新房市场情况 - 上周（2025年5月5日-5月9日）36城新房成交面积158.3万方，环比下降26.5%，同比下降6.9% [3][13] - 2025年5月1日至5月9日累计成交176.3万方，同比增长14.7%；今年截至5月9日累计成交3479.6万方，同比微降0.2% [3][13] - 一线城市表现分化：北京、上海、深圳上周成交面积环比分别下降40%、50%、62%，广州环比增长2% [13] 二手房市场情况 - 上周15城二手房成交面积122.5万方，环比下降8.2%，同比下降15.3% [3][21] - 2025年5月1日至5月9日累计成交130.6万方，同比增长11.6%；今年截至5月9日累计成交2864.8万方，同比增长25.0% [3][21] - 二手房市场自2022年8月以来复苏程度持续好于新房，因购房者对新房交付及质量信心不足，需求转向二手房 [9] 库存及去化周期 - 13城新房累计库存7774.0万方，环比下降0.4%，同比下降11.8% [3][28] - 13城新房去化周期为17.6个月，环比增加0.4个月，同比缩短5.0个月 [3][28] - 各能级城市去化周期：一线城市12.6个月、新一线城市10.0个月、二线城市14.4个月、三四线城市46.0个月 [3][28] 土地市场情况 - 上周百城土地成交建筑面积1085.3万方，环比下降4.8%，同比下降59.0% [3][46] - 成交楼面价985元/平方米，环比下降65.4%，同比上升5.0%；土地溢价率2.4%，环比下降10.0%，同比上升1.4% [3][46] - 截至5月11日，2025年累计成交土地建筑面积36089.4万方，同比下降8.8% [3][46] - 土地供应方面，上周百城供应土地建筑面积1284.5万方，环比下降54.1%，同比下降37.5% [42] 行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债10支，发行金额63.5亿元，环比上升70.3%，同比上升192.8%；净融资额为-82.6亿元 [48] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债1817.8亿元，同比上升4.9% [48] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅0.7%，同期沪深300指数涨跌幅2.0%，万得全A指数涨跌幅2.3%，板块超额收益分别为-1.4%和-1.7% [3][53] - 在29个中信行业板块中，房地产位列第28位 [3] - 上周上涨个股共84支，下跌28支；重点房企中上涨10支，金地商置、建业地产周涨幅居前，分别为15.1%和15.0% [59][62] 行业政策跟踪 - 中央层面：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，预计每年节省居民利息超200亿元 [3][64][65] - 国家金融监管总局将加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，以规范信贷投放，保障行业平稳运行 [3][65] - 地方层面：长春、珠海、成都、北京等地出台政策，包括多子女家庭公积金贷款额度上浮、住房“以旧换新”补贴、保障性住房贷款支持等 [66][68] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9]

核心观点 - 高盛认为中国房地产价值链股票迎来新的投资机遇 因政府可能出台支持内需政策以应对外部不确定性 重点推荐5个行业中的7只股票 包括开发商、建材、家电、经纪和物业管理公司 [1] - 到2035年 二手房交易和翻新需求将抵消新建住房减少 带来5.7万亿元国内市场需求 较2024年增长70% [1] - 这些股票隐含估值在2035年基本和乐观情景下平均有42%/69%上涨空间 12个月目标价预期涨幅为20% [1] 行业展望 需求结构变化 - 2035年住房需求预计为每年10亿/12亿平方米(基本/乐观情景) 较2017年峰值下降40%/30% 主要由必要需求(4亿平方米)、升级需求(3亿平方米)和替换需求(3亿平方米)组成 [4] - 一线和二线城市将贡献70%全国新增住房需求 支撑房地产市场新稳态 [5] - 二手房交易量2035年预计达8亿/9亿平方米 占总交易量/价值的66%/64%(2024年为42%/45%) [8] - 翻新需求2035年将达20亿/23亿平方米 较2024年几乎翻倍 占总建筑施工面积的60%(2024年为26%) [9] 行业集中度提升 - 领先开发商市场份额将从2024年的21%提升至2035年的50% 一线和二线城市份额可能从30%提高到60% [7] - 开发商行业集中度提高主要因新房市场萎缩和一线城市权重增加 [6] 公司财务改善 - 这些公司通过优化销售渠道(零售和非房地产领域占比提高10个百分点)、产品解决方案和现金流管理实现财务改善 [2] - 应收账款周转天数不到之前一半 营业利润率翻倍 应收账款和财务杠杆分别下降15%和10个百分点 资本支出减少30% [2] 未来业绩预测 营收与利润 - 到2035年营收将以5%的复合年增长率增长 房地产周期性风险敞口从2024年的40%降至20%以下 [3] - 净利率将平均提高4个百分点 毛利率适度上升 推动2025-2035年每股收益以9%的复合年增长率增长 [3] 现金流与股息 - 2035年平均自由现金流收益率预计达15% 股息收益率将提高 [3] 重点股票分析 华润置地(1109.HK) - 2024年中国第三大开发商 预计2035年全国市场份额比2024年提高8个百分点 合同销售额达4500亿元(比2024年增长70%) [10] - 购物中心租金收入2035年预计达400亿元 核心利润增长至530亿元 自由现金流收益率扩大至15% [10] 东方雨虹(002271.SZ) - 中国最大防水材料生产商 开发商销售敞口从2021年33%降至目前10%以下 零售收入占比从2020年10%提高到2024年35%以上 [11] - 2027-2035年收入复合年增长率预计2% 净利润复合年增长率5% [11] 北新建材(000786.SZ) - 世界最大石膏板生产商 住宅和商业地产销售敞口约60%(比2021年下降较高个位数) [12] - 2027-2035年收入/净利润复合年增长率预计2-3% 新业务成为盈利增长关键驱动力 [12] 坚朗五金(002791.SZ) - 中国最大五金市场供应商 房地产市场销售敞口从峰值65%降至2024年46% [13] - 预计2035年净利润增长12倍至12亿元 自由现金流收益率扩大至13% [13] 老板电器(002508.SZ) - 中国高端油烟机/燃气灶市场主导企业 预计2024-2035年收入/净利润复合年增长率分别为4%/5% [13] - 自由现金流收益率将扩大至12% 股息支付率2035年提高到80% [13] 贝壳找房(BEKE/2423.HK) - 中国最大住房交易和服务平台 预计2035年净利润增长3倍至232亿元 [14] 绿城服务(2869.HK) - 中国领先高端物业管理公司 预计2035年净利润增长两倍至26亿元 自由现金流收益率扩大至17% [15]

商厦买卖登记方面，黄应年表示，在荃湾有多宗一手商厦录得登记支撑下，带动4月全月商厦一举突破 久违了逾2年才出现的百宗水平，共录得109宗买卖登记，较3月份的84宗大升29.8%，为升幅最大的物 业类别，创下自2021年9月以来的44个月(即逾3年半)新高。不过，月内商厦登记总值则锐挫57.8%，仅 录得10.67亿港元，主因期内缺乏大额登记，并以细价商厦占比较多。 智通财经APP获悉，据利嘉阁(工商铺)地产董事黄应年表示，资金持续入市，连月激活香港工商铺物业 买卖登记，尤以新盘转旺，令登记数字升幅显著。据香港土地注册处初步临时数字显示，2025年4月香 港共录得462宗工商铺物业买卖登记，较3月份的383宗再升20.6%，连升两个月，创下近25个月新高； 月内登记总值录得47.15亿元，月环比微跌5.1%。4月份三大范畴物业登记量录得全线上升，当中以商厦 近三成的升幅最凌厉，工厦及店铺亦分别升19.8%及13%。 利嘉阁(工商铺)地产-工商部高级营业董事朱亮恒指出，受惠两个分别位于新蒲岗及荃湾的工厦项目新盘 销售理想而录得多宗登记带动，刺激工厦买卖登记连月造好。数据显示，4月份香港工厦买卖登记达266 宗，较 ...

英国房地产市场 - 受房产税上调和唐纳德·特朗普的贸易战影响，英国房地产市场指标跌至近两年最低水平 [1] - 皇家特许测量师学会4月份成交量指数跌至-31，表明报告成交量下降的房地产经纪人数量远超报告增长的经纪人数量 [1] - 该指数上一次低于当前水平是在2023年8月 [1]

公积金贷款利率下调 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 首套5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.1%和2.6% 第二套分别调整为不低于2.525%和3.075% [1] - 此次利率下调预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元 支持居民家庭刚性住房需求 并为部分城市下调商业贷款利率释放空间 [1] 房地产经纪企业注册情况 - 国内现存房地产经纪相关企业106.49万家 其中成立1-3年的企业占比最高达27.57% 成立10年以上的仅占9.33% [1][2] - 2024年前4月房地产经纪企业注册量达5.66万家 同比增长3.78% 截至5月7日全年注册量达5.69万家 [1][2] 房地产经纪企业区域分布 - 华东地区房地产经纪企业占比最高达34.98% 其次为华南地区24.87% 西南和华北分别占13.81%和9.28% [1][3] 房地产经纪企业资本结构 - 注册资本在100万元以内的企业占比最高达44.44% 100-200万元的企业占24.76% 5000万元以上企业仅占3.69% [1][4]

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 房地产行业跟踪周报 新房二手房销售面积同比正增，多地放松政策 持续出台 增持（维持） 2025 年 05 月 06 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2024/5/6 2024/9/4 2025/1/3 2025/5/4 房地产 沪深300 相关研究 《持续巩固房地产市场稳定态势，宽 松政策有望逐步出台》 2025-04-28 《二手房成交面积持续增长，国常会 提推动房地产市场平稳健康发展》 2025-04-21 东吴证券研究所 1 / 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 投资要点 ◼ 上周（2025.4.28-2025.4.30）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.9%,同期 沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.4%、0.0%，超额收益分别为- 2.5%、-2.9%。29 个中信行业板块中房地产位列第 28。 ◼ （1）新房市场：上周 ...

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为7447万美元，同比下降49% [1] - 每股收益为024美元，高于去年同期的020美元 [1] - 营收略低于Zacks共识预期的7454万美元，差异为-009% [1] - 每股收益超出Zacks共识预期018美元，差异达+3333% [1] 业务细分 - 营销基金费用收入1886万美元，同比下降66%，高于分析师平均预期的1810万美元 [4] - 持续特许经营费收入2935万美元，同比下降56%，接近分析师平均预期的2932万美元 [4] - 特许销售及其他收入703万美元，同比下降127%，低于分析师平均预期的799万美元 [4] - 经纪费用收入1143万美元，同比增长67%，高于分析师平均预期的1112万美元 [4] - 年费收入779万美元，同比下降53%，低于分析师平均预期的802万美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌87%，同期标普500指数下跌07% [3] - 目前Zacks评级为4级(卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3] 分析视角 - 投资者通常关注同比变化和华尔街预期的对比来决定投资策略 [2] - 关键业务指标更能反映公司实际经营状况，影响股价表现 [2]