文章核心观点 - 伴随股市上涨带来的财富效应，2025年第三季度以来国内高端消费逐步复苏，2026年存在投资机会 [1] - 高端消费不同品类的复苏时点和强度由VIC客群占比、财富增加后的消费顺序/刚需程度、供给弹性、消费趋势四个维度决定 [1][3] - 前期刚需性强的品类率先复苏，后期VIC客群占比大的品类弹性高，供给格局好的品类持久性强，符合消费趋势的品类有额外增长动力 [1][3] 高端消费复苏的验证 - 国际奢侈品品牌在2024年走弱后，于2025年第二季度起逐步恢复，2025年第三季度除开云集团外，各集团亚太地区收入增速均已回正，中国本土市场亦在改善 [2] - 中国高端零售物业于2024年底、2025年初开始复苏，以太古和恒隆地产为例，2025年起进入温和复苏通道，出租率逐步恢复、销售额改善趋势明显，其中顶奢商场表现更优 [2] - 全球奢侈市场在2025年第三季度开始亦进入到复苏阶段 [2] 高端消费复苏的驱动因素与市场结构 - 高净值人群是支撑高端消费的主要来源，股市上涨带来的财富效应对复苏有重要贡献 [1] - 2025年底A股总市值达123万亿元，港股总市值达48万亿港币，较2024年底净增24.5万亿元和12.7万亿港元 [1] - 根据贝恩数据，2024年全球高端奢侈品消费人数约3亿人，其中2%-3%的核心VIC用户贡献40%以上的销售额，且比例持续提升 [1] 高端消费各品类复苏节奏与市场表现 - 2019年至2025年（预计）间，全球奢侈品市场增速最快的品类包括：豪华游轮、私人飞机、高端餐饮、个人奢侈品（皮具珠宝鞋服美妆）、奢侈酒店、高端家居 [3] - 在个人奢侈品中，预计2025年珠宝表现最优（增长4%-6%），鞋服等更可选品类明显收缩约5%-7% [3] - 奢侈品消费中服务体验占比持续提升，2025年奢侈体验占比提升至20%，2019-2025年（预计）复合增速为4%，继续跑赢整体市场 [3] 推荐的投资赛道与标的 - 首推奢侈品珠宝及皮具消费，其次是国货高端美妆和高端户外运动 [4] - 具体标的包括：黄金珠宝（老铺黄金、周大福）、美妆板块（毛戈平）、运动服饰（安踏体育）、医美板块（爱美客、锦波生物、美丽田园医疗健康） [4] - 其他建议关注领域包括：高端商业地产、高端住宅地产、博彩、私人飞机、高端旅游及餐饮、白酒等 [4]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

城市更新政策与规划 - 2026年将持续推进实施“城市片区更新攻坚行动”并提速打造中心城区15个城市功能品质提升示范项目 [1] - 两江新区MSG汇星项目是中心城区15个示范项目之一 [1] MSG汇星项目概况 - 项目由老厂房升级改造而成 占地面积约4.7万平方米 原有建筑面积3.1万平方米 层高13.5米 [1] - 改造后总建筑面积约6.8万平方米 是重庆新兴的非标商业项目 [1] - 项目定位为“国际范、潮流味、烟火气” 旨在为城市时尚消费注入新活力 [1] - 项目位于寸滩国际新城时尚消费区并已完工开放 [1] 项目招商与运营 - 截至目前已成功引入100余家优质品牌 构建起全维度消费生态体系 [1] - 蓝血工厂、曼联、重演超演中心等已签约意向入驻 [1] - 计划每年举办不少于120场潮流活动、文化演绎、明星见面会、新品发布会等各类特色潮流活动 [1]

文章核心观点 - 2025年第四季度北京写字楼市场需求增长超预期，年末空置率实现回落，人工智能等高科技产业成为驱动需求增长的核心动力 [1] - 未来北京市新增项目集中入市将提升市场流动性，激活2026年租赁需求，商业地产在存量市场时代潜力巨大 [2] 市场整体表现 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量8.3万平方米，推动全年净吸纳量达33万平方米，已连续两年实现去化面积超30万平方米 [1] - 高力国际统计的市场空置率在四季度末降至19.2% [1] - 戴德梁行统计的北京市甲级写字楼空置率在四季度末环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点至15.89% [1] 区域与板块亮点 - 中关村板块成为年度最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长 [1] - 中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录 [1] 行业需求驱动 - 过去五年，TMT行业在写字楼市场的成交占比接近45%，其中人工智能领域发展迅速 [1] - 专业服务业内律所表现最为突出，金融业则以银行、保险、基金证券类企业成交最为活跃 [1] 未来市场展望 - 未来北京市新增项目集中入市将有效提升市场流动性，激活2026年北京写字楼市场租赁需求 [2] - 未来商业地产在房地产行业中将扮演重要角色，存量市场时代的到来预示着中国的商业地产服务将有巨大的潜力可挖 [2]

公司与宝龙集团签署战略合作协议 - 百胜智能与宝龙集团签署了《停车场战略合作协议》[1] - 宝龙集团及其关联公司在全国范围内拥有商业停车场经营权或所有权[1] - 百胜智能及其关联公司是停车及新能源车充电运营管理一体化停车解决方案运营商[1] 合作背景与目的 - 宝龙集团为提高停车服务与管理水平，需与专业运营公司合作开展停车场运营[1] - 百胜智能可承接商业停车场进行系统化运营[1] 后续合作安排 - 双方后续将根据合作进程另行签订停车场租赁合同[1] - 具体实施内容尚存在不确定性[1]

公司与宝龙集团战略合作 - 百胜智能与宝龙集团签署《停车场战略合作协议》[1] - 宝龙集团及其关联公司在全国范围内拥有商业停车场经营权或所有权[1] - 合作旨在有效管理停车泊位，提高停车服务与管理水平[1] 合作内容与公司角色 - 百胜智能及其关联公司为停车及新能源车充电运营管理一体化停车解决方案运营商[1] - 公司可承接商业停车场进行系统化运营[1] - 后续双方将根据合作进程另行签订停车场租赁合同[1] 合作状态与不确定性 - 具体实施内容尚存在不确定性[1]

智通财经APP获悉，根据中原(工商铺)数据显示，2025年12月份香港工商铺买卖成交约295宗，涉及总金 额约104.31亿港元，同比分别上升约13.03%及约58.23%。2025年全年工商铺成交3721宗成交，增长约 25%。 写字楼市场12月内录得巨额买卖成交，总成交金额约83.99亿港元，为全年单月最高。中原(工商铺)预 期，受写字楼大手成交带动，整体工商铺市场买卖气氛兴旺，预料1月份香港工商铺买卖市场可维持平 稳向上。 ...

政策与行业趋势 - 工业和信息化部等多部门联合印发《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》 提出以消费升级引领产业升级 以优质供给满足多元需求[1] - “非标商业”正成为丰富商业业态、创新消费场景、推动文旅赋能城市更新的重要模式[1] - “非标商业”对促进消费升级、拉动消费增长意义重大[1] “非标商业”的定义与特征 - “非标商业”依托城市老旧厂房、街区 打破传统商业标准化形式 强调个性化、差异化和场景体验[1] - 其通过空间形态、业态组合及运营模式创新 满足消费者对情感链接和沉浸式体验的需求[1] - 以开放式的独特空间营造自由、松弛且富有特色的氛围 例如北京大吉巷打通商场、历史遗迹、办公建筑、口袋公园并外溢至社区和学校[1] - 以文化为核心吸引物、以活动催化情绪体验是其显著特征 将历史元素转化为可体验的现代场景[1] - 通过主题策展、社群运营、各类市集和快闪持续制造新鲜感和话题 培育文化消费新场景[1] “非标商业”的发展驱动与价值 - 当前城市发展转向新阶段 大量老旧厂区、历史街区亟待激活 同时传统商业同质化竞争加剧[2] - 在提振消费政策激励下 各地发展“非标商业”有力推动了城市转型[2] - 在旧城改造中 “非标商业”在保留原有建筑风貌基础上进行保护性修缮和改造 降低了城市更新成本并取得经济效益 例如上海鸿寿坊[2] - 有助于盘活老旧厂房“负担” 推动产业转型 例如北京首创·郎园Station形成了以工业遗存为载体、以影视和数字文化为引领的创新型商业生态[2] - 对于扩大投资、打造新消费场景、形成消费和投资相互促进的良性循环具有推动作用[2] “非标商业”面临的挑战与成功要素 - 发展中存在过度依赖活动与短期合作的问题 盈利模式相对脆弱[2] - 其核心吸引力源于新鲜感与独特性 需要付出高频次内容更新成本[2] - 成功需将空间设计、业态规划、场景营造与地方文化、历史肌理、社区特质深度融合 才能形成独具特色的商业内核和持久吸引力[2]

1月10日拍摄的合肥市新粮仓商业合集（无人机照片）。 （来源：工人日报） 在安徽省合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交叉口南，一组筒仓建筑群引人注目，它的前身是安徽省机械化 粮库。2023年，以城市更新为契机，改造启动，筒仓、铁轨等工业印记被保留，现代设计理念巧妙融 入。2024年5月，新粮仓商业合集正式面向公众开放。截至2025年底，新粮仓商业合集已累计接待游客 超1500万人次，营收突破7亿元。新华社记者 杜宇 摄 ...

近日，位于钱塘湾未来总部基地核心区的丰北TOD（Transit-Oriented Development 即公共交通导向型发 展）商业综合体项目正式落地。 （来源：财闻） 项目将整合"枢纽+商业+文化"三位一体功能，建设青年人才社区、综合配套商业、引进定向产业的旗 舰城市综合体。 该项目总用地面积37183平方米（55.83亩），总建筑面积36.62万平方米，项目将整合"枢纽+商业+文 化"三位一体功能，建设青年人才社区、综合配套商业、引进定向产业的旗舰城市综合体。青年人才社 区约10万㎡，由超百米门户双子塔组成，商业综合体由一栋超高层科技总部办公楼和超五星酒店组成， 地下空间与地铁站、公交枢纽无缝衔接，塑造出具有辨识度的城市地标建筑群，服务于总部基地产业人 群。 丰北TOD商业综合体为地铁丰北路站上盖项目，地块东至宁二路，南至纬七路，西至平澜路绿化带， 北至通文西路，坐拥6号线及在建15号线双地铁枢纽，北接中央水轴景观带与钱塘江畔文化建筑群。 ...