行业现状与问题 - 老年群体已成为拉动消费的重要力量，但其在消费中遭遇年龄歧视的现象日渐凸显 [1] - 老年群体遭遇的隐性年龄歧视已渗透到生活多个领域，主要包括老年照护、住房租赁和买卖、旅游与文化消费、金融便利、支付与线上服务等五大领域 [2] - 我国银发经济规模当前约7万亿元，预计到2050年将达49.9万亿元 [6] 具体歧视表现 - 健身行业普遍对老年人设置门槛，如超过55岁需私教评估、签订免责协议或定期提供体检报告，甚至有健身房拒绝为60岁以上老年人提供服务 [2] - 住房租赁领域，房东普遍担心老人在房内出现意外导致房屋价值受损或陷入纠纷，中介人员也因维护成本较高而不愿为老年客群服务 [4] - 社会潜意识将老年人标签化为“不舍得花钱”“缺乏消费能力”，忽视了其消费升级需求 [4] 法律与监管视角 - 企业基于产品特性、安全风险或运营管理等因素设定消费者门槛需具有充分正当性和必要性，简单以年龄“一刀切”可能涉嫌违反公平交易原则 [3] - 司法实践已开始对年龄歧视说“不”，有案例判定健身公司仅以年龄为由停卡的行为违背合同约定且不符合传统美德 [5] - 法律监管层面需补位，建议在修订法律法规时增加平等消费权条款，明确经营者不得因年龄等因素进行不合理限制或歧视 [6][7] 市场机遇与企业实践 - 部分敏锐商家已率先探索适老化服务，例如北京东城区的长者健身房经过适老化改造，针对60岁以上老人推出月费200元的“银龄月卡”，采用“月付费”模式，开业一年已吸引50余名稳定会员 [7] - 企业需在保障运营安全与服务质量的前提下，积极探索适老化服务路径，建立科学、差异化的评估与管理机制 [7] - 商业设施和服务资源是在年轻型人口结构下建立的，存在消费场景、空间布局、无障碍设施等“不适老”现象，造成有效供给缺位，但也意味着巨大的市场改造与创新机会 [4][7] 解决路径与未来方向 - 破解年龄歧视、激活银发消费需法律、市场、社会多维度协同发力 [6] - 可借鉴国际经验，如德国针对老年承租人制定标准合同并明确相关条款，要求老年人投保以规避纠纷风险 [4] - 社会各界需共同营造“尊老、适老、便老”的氛围，消除对老年人的刻板印象，随着银发消费比重增加，企业将主动调整服务策略挖掘需求 [8]

行业转型背景 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式实施 标志租房市场从粗放发展转向制度化管理 [1] - 市场出现结构性转型 租金整体下降但租客仍难觅满意房源 房东与中介合作效率低下 [1] 商业模式变革 - 重托管模式（如自如"心舍"）因标准化装修掩盖硬件缺陷而面临困境 租客投诉管道老化及物业缺失等问题 [2] - 2025年上半年全国50城住宅平均租金同比下降1.37% 40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月（同比下降1.12%） 压缩平台租金差盈利空间 [2] - 轻托管模式（如贝壳"省心租"）兴起 平台仅负责软装维护并收取10%服务费 但伴随保洁等附加服务缩水 [2] - 长租公寓（蛋壳、You+等）因重资产运营暴雷退出 反映高投入低回报模式失效 [4] 供需结构变化 - 2025年7月全国55城个人房源挂牌量达61.8万间（同比增长12.19%） 为三年新高 [4] - 房东因利润空间受平台服务费挤压转向直租 导致平台优质房源减少但非实际房源短缺 [4] - 去平台化趋势增强 中介平台冷清源于房东自主出租增加而非租赁需求下降 [4] 监管与竞争焦点 - 《住房租赁条例》要求个人房东配备专职管理人员 确保房源信息真实且空气质量达标 虚假信息最高罚款10万元 [6] - 行业门槛提升 竞争核心从规模效应转向服务质量（维修响应、沟通效率、入住体验等） [6] - 平台需通过服务价值而非租金差盈利 粗放扩张模式难以为继 [6] 行业趋势总结 - 租赁行业处于模式升级期 从重资产向轻资产转型修正过往扩张问题 [8] - 服务能力成为留住租客的关键因素 市场参与者需强化实操能力而非依赖营销叙事 [8]

租房市场现状与趋势 - 市场出现“局地降温”，重点城市租金整体小幅波动调整，2025年上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37% [11] - 全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月，较2024年水平下降1.12% [11] - 北京地区合租租金较前几年最高点下降约100元/月，整租租金下降约300-400元/月 [12] - 2025年7月全国55城个人房源合计挂牌量达61.80万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，为近三年峰值 [13] 主要商业模式分析 - 市场主要存在两种模式：收取中介费但无服务的类型，以及无中介费但收取月租10%服务费的托管类型 [8] - 重托管模式（如自如）由平台先从房东收房，统一装修后出租，赚取租金差价 [9] - 轻托管模式（如贝壳省心租）保留房东原有硬装，仅增加必要软装，同样收取约10%服务费但仅包含维修，无附加保洁 [9] - 重托管模式面临压力，因租金下滑导致出租周期延长、空置成本攀升，资金腾挪空间被削弱 [20] 行业监管与规范化发展 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，要求企业配备专职管理人员、定期检测空气质量，并核验房源真实性 [4][20] - 条例对虚假房源发布者最高罚款10万元，增加了租赁机构的运营成本 [20] - 监管趋严倒逼行业从依赖租金差盈利转向通过服务价值实现盈利 [20] 市场竞争格局与参与者 - 主流租房平台包括链家、贝壳、自如、我爱我家等，以及巴乐兔、房小豆、闲鱼租房等较小平台 [7] - 开发商旗下长租公寓项目如龙湖冠寓、万科泊寓也是市场重要参与者 [7] - 同一生态内的不同平台（如链家、自如、贝壳）虽有关联，但业务独立，各收各的房源 [10] 服务品质成为核心竞争力 - 行业未来长期机会点在于服务品质提升，而非过度依赖规模效应 [21] - 服务品质体现为维修响应速度等基础性服务，例如5分钟内达成响应，现场服务速度比行业平均水平快1小时 [21] - 轻重托管模式正在完成历史交接，服务将成为关键卖点 [20][21]

市场总体情况 - 近三年来无锡全市法院立案受理房屋租赁合同纠纷案件数量持续增长且增长幅度较大[1] - 案件增长显示房屋租赁市场受经济市场环境及不可抗力等因素冲击较大很多潜在问题逐步爆发[1] - 绝大部分争议通过一审法院审理后得到有效化解但部分复杂案件争议较大需由二审法院作出最终裁判[1] 住房租赁纠纷特点 - 住房租赁案件涉及的租金金额一般不大案件数量也少[1] - 纠纷主要表现在房屋是否适合正常居住如因房屋甲醛超标存在渗漏等产生争议[1] - 其他争议点包括租赁押金返还房屋腾退以及二房东高价转租等[1] 商业租赁纠纷特点 - 商业租赁纠纷占比较大金额较多处理起来比较复杂[1] - 商铺个体经营以及综合体写字楼等楼宇经济受不可抗力及市场环境因素影响较大[2] - 由此引发的商业租赁中减免租金提前解约等诉讼纠纷明显增多[2] - 商业体租赁中还涉及高额的物业费及宣传推广等费用此类费用的交纳和减免容易产生争议[2] 厂房租赁纠纷特点 - 厂房租赁案件中除常见的因拖欠租金引发争议外还有拆迁利益补偿问题[2] - 主要表现为租赁合同履行因拆迁而受阻承租人因提前解除合同产生损失[2] - 合同双方就拆迁补偿金额如何分配难以达成一致此类纠纷往往涉及金额较大双方争议也大[2] 法院应对措施 - 法院加强调解引导依法维护各方合法权益同时注重实地调查查明事实真相[2] - 针对无法继续履行合同的问题则建议及时终止合同防止损失扩大[2] - 积极发挥示范诉讼和司法建议的功能从源头上预防纠纷减少诉讼增量[2] - 下一步将加强对房屋租赁纠纷的审判和调研拓展司法功能构建府院联动完善多元化解机制[2]

新规核心内容与市场现状 - 中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式实施，明确禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住[1] - 尽管经过整治，济南租赁市场仍有中介或房东为追求租金利益最大化而出租改装房，存在将客厅隔成两间卧室、将厨房隔在卧室内等隔断房现象[2][3] - 条例规定用于出租的住房应符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的标准，不得危及人身安全和健康[6] 市场存在的具体问题 - 市场上存在被称为“串串房”的房源，即房东将房子托管给“二房东”，后者使用廉价材料进行低成本装修（仅需几千元），可能导致室内甲醛超标等安全隐患[5][6] - 租房平台普遍存在虚假房源引流现象，平台标价远低于实际租金，中介称平台标价四五百元的房源真实租金普遍高出300元以上，此为行业默认“规定”[7][8][9][10] - 记者探访发现，部分房源存在将约140平方米房屋隔成5个房间并配备独立电表的情况[4] 平台回应与审核措施 - 平台方称对虚假房源和虚假引流行为持严厉打击态度，已采取多重审核措施，包括审核商家资质、安排实地看房核验、设置价格区间规范等[16][17] - 平台承诺消费者可举报虚假房源并提交聊天记录，核实后将立即下架违规房源，并通过定期抽检对异常低价房源进行持续监管[17] - 对于“隔断房”、“串串房”等违规房源，部分平台客服表示暂未接到需下架的通知，但会将情况上报[18] 地方监管历史与未来方向 - 济南市自2019年起已多次整治住房租赁市场，2019年排查房产中介机构339家、住房租赁机构77家，约谈企业20家，处理群租乱象205起[19] - 2021年济南将“隔断客厅、厨房、阳台对外出租”等四种情形列为排查重点，2022年转向“信用治本”，对住房租赁企业及从业人员进行信用等级划分并公示“红黑榜”[19] - 行业专家指出，新规为市场有序运行提供了法律依据，使监管更有法可依，有望倒逼企业合规经营，但具体的地方实施细则尚待省市层面出台[20][21][22]

项目集中看房活动 - 闵行区计划于2025年9月26日对前湾花语园、前湾名邸、紫樾雅苑三个区筹公租房项目举行集中看房活动 [1] - 看房时间为当日9:00至11:30及13:30至16:00，地点分别位于三个项目的指定楼栋 [23] - 活动仅面向已持有闵行区区筹公共租赁住房准入资格的申请人 [23] 前湾花语园项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇雅乐路788弄，提供公租房房源148套，总建筑面积8201.60平方米 [2] - 房源包括一居室112套（约50平方米）和二居室36套（约72平方米），备案租金为51.30元/平方米 [2] - 项目由两栋楼组成，1号楼和2号楼各74套房源，每层主要为4套，包含不同房型分布 [4][5] - 所有房源均为精装修，配备齐全的家具家电，可实现拎包入住 [6] 前湾名邸项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇徐亭路55弄，提供公租房房源40套，总建筑面积2467.60平方米 [8] - 房源包括一居室和二居室各20套，面积分别约为55平方米和69平方米，备案租金为51.39元/平方米 [8] - 所有40套房源位于20号楼，东西边套为二居室，中间套为一居室 [9] - 房源为精装修且配置齐全，可直接入住 [10] 紫樾雅苑项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇园堂路231弄，提供公租房房源150套，总建筑面积9153平方米 [15] - 房源包括一居室90套（约56平方米）和二居室60套（约66-71平方米），备案租金为50.37元/平方米 [15] - 项目由23号楼和24号楼组成，每栋楼各75套房源，每层5套 [16][17] - 所有房源为精装修并配备全套家具家电，满足拎包入住条件 [19] 项目周边配套设施 - 商业配套包括开市客、虹桥前湾印象城、大润发等大型商业综合体 [13][21] - 教育资源涵盖上海外国语大学闵行外国语中学、华漕学校及多所高端外籍和双语学校 [13][21] - 交通便利，有轨道交通13号线西延伸段（在建）及多条公交线路，邻近嘉闵高架等快速路 [13][21] - 医疗资源丰富，周边有新虹桥国际医学中心、华山医院虹桥院区等多家综合性医院 [13][21]

公司业务概况 - 自如是一家提供高品质居住生活服务的国际化科技公司 成立于2011年10月18日 发展至今13年[2] - 业务覆盖全球8个国家和地区 入驻超过100个城市[2] - 提供房屋买卖 租赁 智能家装 生活服务等全周期平台型服务 旗下拥有自如租房 自如美家二手房 智爱家 自如家服等品牌[2] - 国际业务通过自如比邻ZABIT品牌提供海外租房服务[2] 企业社会责任项目 - 海燕计划是自如最重要的企业社会责任项目 自2013年起已举办13季 2026年将开展第14季[3] - 累计惠及全球数千所高校450万毕业生 减免押金达13亿元[3] - 为应届毕业生提供租房月付 押金减免专项支持[3] 项目参与条件 - 参与者需为国内外高校（含港澳台）统招的专本硕博当年应届毕业生 2026年计划针对毕业时间在2026年的学生[5] - 通过自如APP/小程序提交毕业生信息进行认证[4] - 适用城市包括北京 上海 深圳 杭州 南京 成都 武汉 广州 天津 苏州等10个城市[5] 项目权益内容 - 签约免押金权益适用于全部支付方式[6] - 支持按月支付租金[6] - 赠送200元无门槛搬家券（标注为"0元起"）[6] - 认证成功即获价值千元租房券[7] 营销传播规划 - 传播周期为2026年4月至8月 高潮期集中在5-6月[8] - 目标受众为有租房需求的应届大学毕业生[9] - 传播目标为提升自如及海燕计划知名度 吸引毕业生参与[9] - 执行预算为100万元[8] 知识产权条款 - 主办方有权通过线上线下多渠道使用优秀作品进行品牌宣传[11] - 参赛作品著作人身权归参赛者 著作财产权自提交之日起归主办方及命题单位独家所有[12] - 主办方可在全球范围内行使著作财产权 无需向参赛者支付费用[12] - 参赛作品须保证原创性 侵权责任由参赛者承担[12]

全国租赁市场整体趋势 - 55城个人房源整体租金为31.76元/平方米/月，环比上涨0.37%，结束连续两个月下跌趋势 [2] - 租金同比下降2.72%，但降幅较上月收窄0.8个百分点，已连续12个月同比下跌 [2] - 27个城市租金环比上涨，武汉以4.5%环比涨幅居首，11个城市同比上涨 [2] - 42个城市租金同比下降，占比76%，杭州同比跌幅最大达8.1% [2] - 租赁市场转入传统淡季后，预计租金将以降为主 [1][10] 重点八城市场表现 - 重点八城租金环比普遍上涨，但同比仍跌多涨少 [4] - 武汉是八城中唯一同比上涨城市，涨幅达5.94% [2][4] - 北京成为八城中唯一同环比双降城市，环比降2.05%，同比降6.05% [1][4] - 北京租金下行趋势明显，主要因供应持续增加而需求相对平衡 [4] 保障性租赁住房影响 - 保租房加速入市是触发重点城市租金下跌的重要原因 [7] - 北京计划2025年筹建保障性租赁住房5万套，竣工各类保障房8万套 [7] - 已披露9批次认定项目涉及54个集体用地新建项目，合计房源9.02万套（间） [7] - 上海保租房集中入市加剧市场竞争，租金同比降幅达7.9%，居55城第二位 [8] - 保租房显著增加市场供应，成为抑制一线城市租金上行的关键变量 [9] 市场供需结构变化 - 个人房源供应规模走高，加剧租赁市场竞争环境 [8] - 个人房东普遍采取"以价换量"策略，导致租金坪效普遍回调 [9] - 武汉套均房租为2079元/套，环比下降9.17%，反映小户型需求增加 [8] - 高校毕业生增加带动小户型产品需求，导致套均租金下调 [8] 区域市场分化特征 - 市场呈现城市分化特征，武汉在毕业季期间表现突出 [8][9] - 北京、上海等一线城市因保租房放量，租金面临更大下行压力 [8][10] - 杭州租金同比下降8.1%，为55城中跌幅最大城市 [2] - 随着传统淡季到来，租客议价空间有望继续扩大，特别在供应量大城市 [10]

出租房源供应 - 8月份英国出租房源数量下降速度为新冠疫情以来最快 [1] - 衡量房源供应的指数降至-37 为2020年4月以来最低水平 [1] - 房源供应指数下降反映房东正在离开市场 [1] 市场影响因素 - 税收上涨导致买房出租房产被抛售 [1] - 即将出台的租客权利法案对市场形成压力 [1] - 有关租金收入可能需要缴纳国民保险的猜测是数据下跌因素 [1] - 对遗产税规划的担忧加剧了房东退出市场 [1]

近日，广州白云一对夫妻称，二人在自如平台 上合租了套间中的一间房间，却因生了小孩 被房东说"违约"，被要求在3个工作日内搬离。租客王女士称，"如果没有搬离，房东会把 他们的个人物品、行李等全部清走，若有经济损失，后果自负。" 而自如方面表示，当初租房合同里写明，房内不得超过2人/间房，且居住人年龄必须在 18~40岁之间，不能住未成年人，不得影响其他租户的正常使用。王女士不仅添了丁，还每 天都有老人家过来带孩子，遭到了其他租客投诉，公司多次协商无果，才决定跟王女士解 约。 据自如客服官微9日消息：看到广大网友的评论，我们深感责任重大。在整个事件过程中， 我们既要考虑该租客及家人的居住体验，同时也要考虑其合租室友的居住体验。为此我们上 门看望了该租客及家人，并给予租客无责退租、搬家等多套解决方案，也协助调解其和室友 之间的误解。但很遗憾，租客还未认可这些解决方案。目前，街道、社区也参与进来，进行 多方协商，以求各方需求都能妥善平衡。再次感谢大家指导监督。 夫妻合租房生娃被要求搬离 平台：合同规定入住不超过2人 2024年1月26日，王女士和某租房平台签订房屋租赁合同，租下广州市白云区某小区单元 的一间房。在此期 ...