文章核心观点 - 2025年第一季度九鼎投资营业总收入下降、净利润亏损，多项财务指标表现不佳，资产和负债有重大变化，十大流通股东有新进和退出情况 [1][38] 财务数据 营收与利润 - 2025年第一季度公司实现营业总收入3750.64万元，同比下降24.84%；归母净利润亏损3326.92万元，上年同期盈利521.95万元；扣非净利润亏损3330.64万元，上年同期盈利158.93万元 [1] - 基本每股收益为 -0.0767元，加权平均净资产收益率为 -1.27% [1] 现金流 - 2025年一季度末公司经营活动现金流净额为 -711.22万元，同比增加1661.48万元；筹资活动现金流净额0元，同比增加165.96万元；投资活动现金流净额 -228.18万元，上年同期为3653.76万元 [22] 资产与负债 - 截至2025年一季度末，其他非流动金融资产较上年末增加6.33%，占总资产比重上升1.45个百分点；交易性金融资产合计较上年末减少48.02%，占总资产比重下降1.04个百分点；应收票据及应收账款较上年末减少21.75%，占总资产比重下降0.88个百分点；其他应收款（含利息和股利）较上年末增加44.45%，占总资产比重上升0.55个百分点 [29] - 截至2025年一季度末，应付职工薪酬较上年末减少54.13%，占总资产比重下降0.19个百分点；应交税费较上年末减少48.57%，占总资产比重下降0.15个百分点；合同负债较上年末增加8.31%，占总资产比重上升0.13个百分点；应付票据及应付账款较上年末减少12.18%，占总资产比重下降0.07个百分点 [32] 估值指标 - 以4月28日收盘价计算，公司目前市盈率（TTM）约为 -18.74倍，市净率（LF）约2.22倍，市销率（TTM）约17.68倍 [3] 盈利能力指标 - 2025年一季度公司加权平均净资产收益率为 -1.27%，同比下降1.45个百分点；投入资本回报率为 -1.37%，较上年同期下降1.59个百分点 [19] 偿债能力指标 - 2025年第一季度公司流动比率为10.11，速动比率为2.37 [36] 股东情况 - 2025年一季度末公司十大流通股东中，新进股东为游建平、杨立国，取代了上年末的姚永海、廖少层；香港中央结算有限公司持股有所下降 [38] 主营业务 - 公司从事私募股权投资管理和房地产开发与经营业务，新增建筑施工业务为主营业务 [11]

房地产数据 - 2025年第一季度新增房地产储备0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度新开工面积0万平方米，较2024年同期降100%[4] - 2025年第一季度竣工面积0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度签约销售金额9.48亿元，较2024年同期降7.42%[4] - 2025年第一季度签约销售面积2.33万平方米，较2024年同期降42.89%[4] 租赁数据 - 阳光花园幼儿园可出租面积2436平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入28.1万元[3] - 泰悦豪庭商铺可出租面积2264.53平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入77.59万元[3] - 华联2号楼及中农信商厦可出租面积11785.71平方米，出租率84.72%，2025年1 - 3月租金收入66.67万元[3] - 华联3号楼商铺及购物中心可出租面积6539.58平方米，出租率72.71%，2025年1 - 3月租金收入160.42万元[3] - 华联3号楼写字楼可出租面积6468.56平方米，出租率74.08%，2025年1 - 3月租金收入86.1万元[3]

业绩数据 - 2025年第一季度新增竣工面积50,461平方米，无新增开工面积[1] - 2025年第一季度签约销售面积15,048平方米，同比减53.14%[1] - 2025年第一季度签约销售金额188,743万元，同比减62.21%[1] - 2025年第一季度租赁现金流入约7,494.37万元[1] 用户数据 - “尚云里公寓”285套，2024年10月开业[3] - “城投宽庭”在营社区9个，管理规模超13,000套[3] 运营情况 - 2025年第一季度出租房地产建筑面积约50.93万平方米，已出租经营面积约32.89万平方米[1]

行业趋势 - 住宅产品回归居住属性，产品力观念从设计向交付、服务体系拓展深化，形成"地物协同"全周期价值体系[3] - 行业共识聚焦交付力与服务力提升，关注点贯穿"好设计-品质交付-居住体验"全开发周期[3] 交付与服务融合 - 全流程交付服务体系覆盖交付前中后环节：交付前通过工艺样板、工地开放、施工直播提升透明度；交付中提供陪伴式服务、快修、交房即交证；交付后延续质保及满意度回访[6] - 华润置地杭州中心H23项目组建专业交房小组，提供一站式服务及VIP权益卡，结合"有质有品"硬件与"有心"软性服务维度[7] - 保利置业"吾心交付"体系以5大心关怀为核心，宁波春汀里项目提前125天交付，设立优家房修中心保障售后响应[9] 社群服务IP运营 - 房企通过品牌化社群IP（如华润"润比邻"、招商"招商荟"）构建多元生活场景，覆盖线上线下及全年龄段需求[13][15] - 华润置地"润比邻"2024年覆盖102城1200项目，组建5608个社群，举办11173场活动，包含四季/人群/公益等主题[17] - 招商蛇口昆明依云国际社区孵化趣野、太极社等社群，累计开展500+活动，参与超12000人次[19] 全龄友好服务 - 万科物业发布《社区儿童物业服务手册》，细分3年龄段95项服务内容，覆盖安全、游乐、社交等5大场景[24] - 招商积余打造"爱在朝夕"服务，上海外滩玺项目推出"暑假快乐学"解决托育问题，乌镇项目设丹青社、音律社满足长者精神需求[27][30] 高端管家服务 - 佛山保利天悦采用"双管家服务体系"，提供24小时定制化服务及夜间归家护送，覆盖业主衣食住行健康需求[32] - 保利物业佛山公司携手"金钥匙"国际联盟，推动高端服务标准国际化升级[34] 未来方向 - 交付力从"交付产品"向"交付生活"升维，强调服务环节与全周期价值体系构建，成为房企长期主义实践核心[35]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司收入为32亿美元，较去年下降约7% [7] - 股东基金未提及具体数据，每股资产净值为65.4，全年每股股息为1.08美元 [16] - 净负债率为27.2%，有效利率为4.2%，固定利率债务占总债务组合的62%，平均债务期限为4.5年 [17] - 2024年到期债务仅占总负债的0.6%，无特别高的再融资压力 [17] - 零售资本回报率在5.25% - 5.5%之间，办公室为4.25% - 5%，住宅为3.75% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售入住率为97%，约10%的零售空间用于重大升级，影响了零售收入 [7] - 营业额租金增长45%，销售额略好于去年 [10] - 租赁续约、租金审查和新租赁的租金回报率在2023年主要为正 [5] 办公业务 - 办公入住率为89%，受香港写字楼市场经济复苏缓慢影响，市场目前仍疲软 [7][8] - 高端零售商和医疗保健服务等行业占整个投资组合的比例超过12% [9] 住宅业务 - 住宅入住率为60%，仍面临压力 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港受外部因素影响，虽游客数量有所改善，但消费仍谨慎，出口部门依然疲软，大湾区城市吸引香港游客，导致游客流量失衡 [4] - 零售市场面临充满挑战的外部环境和强势港元的阻碍，游客消费重点从购物转向体验式旅游 [9] - 写字楼市场经济复苏缓慢，目前仍疲软，房东通过更灵活的租赁条款和增加租赁激励措施来维持入住率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行大型战略复兴计划，对零售物业进行翻新 [5] - 继续多元化租户组合，引入高端零售商和服务行业的新租户 [6] - 投资灵活办公空间或共享办公，以补充和对冲办公投资组合 [6] - 打造独特的内容和体验，如Lee Gardens注重场所营造，Hysan Place推出Urban Hood概念 [10][11] - 加强营销，通过建立Urban Park、Urban Sky、Play Doors等独特空间，以及利用线上线下渠道开展活动 [12] - 推进Caroline Hill项目建设，完成Lee Garden 1和Lee Garden 5的翻新，预计2024年第二季度开始营业 [11][13] - 发展轻资产支柱业务，IWG成为现代办公解决方案生态系统的关键部分，New Frontier受益于中国对高端医疗服务的需求增长 [13][14] - 注重可持续发展，维持或提高评级机构的评级，获得相关奖项，降低碳强度和电力强度，承诺基于科学的目标，推广绿色出行 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是全球动荡的一年，世界从疫情中逐渐恢复，但仍面临诸多挑战，香港受外部因素影响，消费谨慎，出口疲软 [4] - 零售业务虽受装修影响，但看到积极迹象，随着装修完成，预计租金回报率将继续为正，整体前景乐观 [5][21][22] - 写字楼市场仍面临挑战，未来几年租金可能面临压力，公司将努力维护入住率 [41][64] - 考虑到市场不确定性和业务发展需求，调整股息政策，以确保有足够资金应对未来挑战和抓住机遇 [33][34][35] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现良好，碳强度较基线下降38%，购买电力强度下降21%，270万平方英尺的建筑达到绿色标准，Lee Gardens是香港岛最大的电动汽车充电枢纽，拥有超过160个充电桩 [14][15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2023年下半年零售销售复苏率与疫情前相比如何，以及零售租赁更新和展望如何 - 2023年下半年零售销售虽未完全恢复到2018年水平，但有积极迹象，公司对零售前景持乐观态度，预计随着装修完成，租金回报率将继续为正，整体租金将上涨 [21][22][28] 问题2: 办公室租户搬迁的后续计划 - 未提及具体后续计划 [19] 问题3: 股息削减的原因及未来股息政策 - 由于房地产市场结构变化和不确定性增加，公司希望保持保守，节约现金以应对未来挑战和抓住机遇，未来仍希望保持稳定和渐进的股息政策 [33][34][35] 问题4: 永续证券的处理方式 - 8.5亿美元次级永续证券的首次赎回日期为2025年9月，公司将监测贷款市场和债券市场，寻找最合适的解决方案，目前银行仍有兴趣为公司提供融资 [46][47] 问题5: 确认股息政策是否仍是稳定和渐进的，以及入住成本和Lee Gardens 1和5的租金回升情况 - 稳定和渐进仍是公司的目标，但需根据下半年的利率和经济环境来确定是否能够实现，整体投资组合的入住成本约为中个位数，预计Lee Gardens 1和5的租金在装修完成后将逐步回升 [51][52][53] 问题6: 上海项目的进展和未来展望 - 上海Lee Garden办公室在升级后年底入住率达到30%，有30% - 40%的空间正在进行深入洽谈，希望今年能达成一些交易，提高入住率 [13][60][61] 问题7: 办公室租赁到期情况和近期空置风险，以及未来两年的资本支出计划 - 今年第二和第四季度办公室租赁到期租金与今年相似，可能面临负租金回报率的挑战，公司将努力维护入住率，未来几年的资本支出主要用于Caroline Hill项目和复兴项目，每年约20亿美元 [63][64][66]

财务数据和关键指标变化 - 2023年上半年公司总收入为16.11亿美元 [4] - 股东资金和每股资产净值较六个月前下降约2% [13] - 首期中期股息为0.27，与上一中期相同 [14] - 债务组合中不到5%在未来18个月到期 [14] - 6月底公司手头现金约43 - 44亿美元，足以覆盖2023 - 2025年底到期的所有债务 [15] - 中期期末公司有大约100亿港元的承诺银行信贷额度 [15] - 债务组合有效利率为3.9%，平均债务期限接近五年，净负债率约为26%，固定利率债务组合约占总债务的四分之三 [16] - 信用评级维持不变，穆迪为BAA1，维持A - 信用评级 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售出租率为98%，约11%的零售面积用于重大升级，影响了零售收入 [4][5] - 租户销售额同比增长，与2019年上半年相比，前十大奢侈租户销售额增长近30%，餐饮销售额已恢复到2019年上半年水平，这两部分约占总租户销售额的60%；非前十大奢侈和非餐饮业务约恢复到2019年上半年的80% [21][22][23] - 营业额租金同比增长67%，续租、租金披露和新租赁的租金回报率大多为正 [5] - 零售组合的占用成本为15% [29] 办公业务 - 办公出租率为89%，银行、财富管理、金融以及医疗健康等行业需求有良好增长 [4][9] - 办公租赁出现负租金回报率，约为个位数至十几的负数，2024年到期租约的租金与2023年水平相似，若即期租金维持现状，可能仍会出现负回报率情况 [40] 住宅业务 - 住宅出租率为61%，一季度获得了Villa Lutte的占用许可证，并有房屋和公寓交易，价格良好 [4][10] - Topgawa 1的发展计划一季度获政府批准，将开发成三栋24层住宅建筑，底层为12万平方英尺的商业街零售，公司负责监督零售部分的设计和运营 [10] 共享办公业务 - 与去年相比，香港和大湾区所有中心的共享办公空间入住率普遍明显增加，但单位租金没有太大增长，共享办公空间的需求仍然有效且强劲 [53] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球经济存在不确定性，地缘政治紧张局势持续，世界贸易下降，货币和财政政策收紧，国际银行体系稳定性受关注，核心通胀持续高企，地缘经济发酵，国际货币基金组织将全球经济增长预期下调至2.8% [3] - 香港经济有改善迹象，GDP同比恢复增长，劳动力市场持续改善，失业率降至2.9%，上半年零售销售额同比增长20.7% [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用双引擎商业模式，零售和办公业务相互平衡 [5] - 对Lee Garden进行改造，打造独特社区，满足不同客户需求，涵盖高端奢侈品牌、年轻家庭和追求生活方式的客户群体 [6] - 对Hysan Place进行改造，打造城市文化区，吸引租户和客户，同时进行地下和底层的改造，提供主题餐饮和购物体验 [7][8] - 开展营销活动和忠诚度计划，吸引游客和刺激销售 [8] - 针对不同消费群体进行零售改造，以提高销售额和支持租金 [28] - 强调社区商业模式，为本地和游客提供独特体验，与同行竞争 [35][37] - 与中国海外集团合作开展Caroline Hill项目，按计划推进，建设成本后期增加，通过项目贷款和合资伙伴出资解决资金问题 [44][45][46] - 与RWG成立合资公司开展大湾区共享办公业务 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球经济存在不确定性，但香港经济有改善迹象，零售行业有望随着游客数量和消费的进一步恢复而复苏 [3][4][6] - 办公业务仍面临压力，需努力维持入住率，同时关注零售业务的进一步恢复 [40][43] - 公司可持续发展目标已实现，并不断修订以满足社区需求，获得了相关奖项和良好评级 [12][13] 其他重要信息 - 公司于2020年成立董事会级别的可持续发展委员会，采用可持续发展商业模式，强调包容性、积极经济影响、社会福祉、气候变化应对和宜居性 [11] - 公司采用联合国可持续发展目标，重点关注健康与福祉、体面工作与经济增长、可持续城市与社区以及目标伙伴关系四个关键领域 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：租户销售额与疫情前相比的恢复情况以及7月的销售势头如何？ - 租户销售额同比增长，与2019年上半年相比，前十大奢侈租户销售额增长近30%，餐饮销售额已恢复到2019年上半年水平，这两部分约占总租户销售额的60%；非前十大奢侈和非餐饮业务约恢复到2019年上半年的80% [21][22][23] 问题2：最新的占用成本是多少？顶级奢侈品牌的议价能力是否增强？中期内占用成本能否回到2016 - 2017年的低20%水平？ - 零售组合的占用成本为15%，顶级奢侈品牌选择公司进行扩张是因为公司有强大的客户基础和忠诚度计划，双方是合作伙伴关系，若品牌销售额增长，租金将得到良好支持 [29][30][32] 问题3：与同行相比，公司在香港零售市场的竞争格局如何？AEI和办公市场逆风对派息政策有何影响？ - 公司传统本地客户基础强大，且注重为本地和游客提供独特体验，与同行形成差异化竞争；派息政策会考虑经营业绩、资本支出需求和经济前景，目前办公业务仍有压力，需观察后续运营情况再确定派息 [35][37][38] 问题4：Caroline Hill项目未来几年的资本支出是多少？是否需要进一步再融资？ - 项目进展顺利，前期支付了土地溢价，目前进入主合同招标阶段，建设成本后期增加，通过项目贷款和合资伙伴出资解决资金问题，预计不会有重大融资问题 [44][45][46] 问题5：上半年零售租金回报率情况如何？下半年展望如何？共享办公空间的运营情况如何？如何维持入住率？ - 上半年零售租金回报率总体为负，但有积极迹象，超过75%的租户租金回报率为正，排除某些重大因素后比例高达90%，预计2024年零售空间收入基础将更加正常化；共享办公空间入住率普遍增加，但单位租金增长不明显，需求仍然强劲，公司与RWG成立合资公司开展大湾区业务 [50][52][53]