二、重点城市租赁市场收益率表现 一、全国40城租赁市场景气度概况 根据安居客租赁市场景气度指数显示，8月全国40城的租赁市场景气度指数为72.4。随着夏季毕业租赁旺季逐渐步入尾声，市场景气度指数较上月略有下 降。本月，随着租赁供需活跃度的小幅减少，市场挂牌租金也呈现环比微幅回落。相较于去年同期，今年毕业季的租赁市场表现较为温和，8月的市场表 现优于同期水平。 在供需方面，8月新增租赁挂牌房源量较上月小幅下降3%，新增供应的活跃度有所减弱。同时，受毕业季需求集中释放的影响，本月租赁线上需求热度环 比下降7%。同时，前期市场活跃度较高的一二线城市，本月供需环比回落更为显著。此外，挂牌房源的去化周期保持稳定，在新增供需放缓的情况下， 以价换量助力房源加速去化。 根据安居客监测的数据显示，7月10个重点城市的挂牌租金收益率均呈现同比上升态势。总体来看，重点城市的挂牌租金收益率整体呈现出小幅增长趋 势。具体而言，多数城市因房价下行，导致其挂牌租金收益率被动提升；而另一些城市，如广州、深圳及成都，则因挂牌租金同比回升，进而带动其挂牌 租金收益率同比上涨。 一线城市中，7月北京的挂牌租金收益率达到了2.2%，而广州则达到了 ...

中国老年人租房市场现状分析 - 超三分之二中介机构对60岁以上老人设限 要求子女陪同签约或直接拒绝 [4] - 29.9%的老年人无自有或配偶产权住房 全国独居老人比例达14.2% 其中20%依赖租房解决居住问题 [7] - 60岁及以上流动人口达1800万人 约占全部流动人口7.2% 一线城市流动老人数量持续增长 北京流动老人占比28% 广州2023年60岁以上流动人口56.45万人同比增长16.84% [21][22] 老年人租房需求特征 - 主要租房原因包括照顾孙辈就近入学（老漂族） 医疗资源寻求 以及传统养老模式瓦解产生的"候鸟老人"群体 [6] - 需求集中于低楼层 近医疗点 带扶手或防滑设施的适老化房源 且预算普遍有限 [9] - 城市独居老人住房需求尤为突出 现有市场房源主要满足年轻群体需求（高楼层 开放式布局） [7][9] 市场供给端限制因素 - 中介机构普遍设置年龄限制 部分平台将租客年龄限制在18-60岁之间 线上平台缺乏老年群体专属入口 [14] - 适老改造成本高昂 后续维修成本可能无法通过租金覆盖 [15] - 房东担忧风险成本增加 包括意外事故法律纠纷（如北京案例中房东因防滑措施不到位被判赔3万元）及房屋闲置损失（上海案例中房屋闲置8个月需高额消毒费用） [9] 政策与市场机制缺陷 - 公租房政策优先保障本地户籍老人 流动老年群体缺乏完整政策保障 [22] - 现有租房险种未覆盖老年群体 房东投保意愿低导致风险收益比失衡 [18] - 法律层面存在矛盾：《老年人权益保障法》禁止年龄歧视 但房屋租赁属于平等市场行为 房东享有租客选择权 [13] 国内外解决方案探索 - 广州2024年新修订公租房管理办法放宽收入标准 增加适老化设施 杭州对70岁以上老人实行优先保障选房 [22] - 北京中介推出"省心租"模式 由公司全权管理房源并配备租房管家 [23] - 日本2001年立法细分三种老年人租房类型 2023年附带服务的老年住宅达28.5万户 新加坡允许公积金支付租金并推行"长者优先配屋计划" [23][24] 行业发展建议方向 - 建立政府主导的"租赁责任保险"机制 由房东 租户 企业共同承担突发意外经济损失 [19] - 完善市场准入规则 通过具体标准评估老年人经济与行为能力而非简单年龄限制 [14] - 推动适老化改造从自有房向租赁市场延伸 平衡政策执行偏差 [16]

2025年7月，四川的大三学生刘明决定和女友一起在学校附近租房，准备考公。 这是他们第一次租房，看到学校附近的招租广告后，只仓促地看了一天房就签下了租房合同。 房子很新，但也有刺鼻的味道，一些家具的外包装未拆封，洗衣机的水管没插，冰箱、床垫的塑料膜都 没撕掉。中介告诉他，房子并非新装修，至少放了半年以上，而且房子曾经也有人住过。 尽管心有疑虑，但他们仍以950元/月的租金租下了房间，加上水电费、管理费、押金等，共花了3800多 元。 而一旦年轻人因为串串房导致健康问题，不仅人财两失，还会走上漫漫维权路。 他跟我说，有病就去治病 从2024年开始，就陆续有刚毕业的年轻人落入串串房陷阱。 当时他们没有料到，会掉入串串房的陷阱。 "串串"本是重庆话，有掮客、经纪人的含义，"串串房"指的是炒房客以低价收购旧房子或者毛坯房，再 以极低成本装修后作为精装房高价出租、赚取差价。这类房屋通常会出现甲醛超标等问题。 刘明签合同的当天，房东没有出现，第二天加上房东的朋友圈，他才发现全是收清水房（刚建好、没有 经过室内装修的房子）、快速装修再出租的信息。这时，刘明才意识到，自己上当了，签了一个由二房 东包装过的串串房。 刘明的经历 ...

交易概述 - 公司拟将位于安吉县塘浦工业园区双桥路366号的1宿舍1-5层、2宿舍1-5层及食堂1-4层出租给安吉鸿创物业有限公司，租期10年，总租金金额为916.99万元（含税）[1] - 本次交易经公司第四届董事会第十次会议审议通过，表决结果为7票同意、0票反对、0票弃权，无需提交股东大会审议[2] - 交易不构成关联交易或重大资产重组，交易对方与公司无关联关系[1][2] 交易对方信息 - 承租方安吉鸿创物业有限公司成立于2025年7月2日，注册资本100万元人民币，法定代表人林荷英，持股99%[3] - 公司经营范围涵盖物业管理、房地产租赁、建材销售、日用百货销售等一般项目及食品销售等许可项目[3] - 鸿创物业与公司不存在产权、业务、资产、债权债务或人员方面的其他关系[3] 标的资产详情 - 出租房产总面积为9,443.65平方米，包括1宿舍1-5层、2宿舍1-5层及食堂1-4层[4] - 房产产权清晰，未被采取查封、冻结等司法措施[4] - 租赁期限自2025年9月1日至2035年8月31日，含免租装修期2025年9月1日至10月31日[4] 协议核心条款 - 租金定价采用分层计价：宿舍区域按含税价8.3元/平方米计算，食堂区域按含税价7元/平方米计算，合计月租金74,473.9元[5] - 租金每3年上涨3.5%，按不含税价计算，租金每年一次性付清[5] - 承租方需支付38万元房屋押金，并承担水电、通讯等使用费用及消防设施安装维护成本[6] - 限制整体转租，经营项目转让需出租方书面同意，若遇政府拆迁则合同自动终止[6] 历史租赁情况 - 公司前期累计出租多项资产，包括商会大厦C座12楼8号房、塘浦工业园区3号厂房区域等，用途涵盖生产经营及办公[2] - 历史租赁期限为1年至10.5个月不等，单笔租金金额最高为7.5万元[2] 交易影响 - 本次出租有利于盘活闲置资产，提高资产运营效率，增加公司收入[7] - 交易遵循公平公正原则，预计对公司未来财务状况产生积极影响[7]

市场总体格局 - 上海集中式公寓开业规模近41万间 持续领跑全国租赁市场 [2] - 租赁市场已从规模扩张进入结构优化时期 需求端呈现细分变化 [12] 户型需求变化 - 两房以上户型产品市占率达44.6% 较去年年初增长7.1个百分点 [3] - 两房户型占比增长5.1个百分点 三房户型增长1.8个百分点 [3][4] - 新开业项目中超55%配置两房及三房户型 其中三成项目以两房为主力产品 [5] - 一房户型占比下降6.8个百分点 多人间下降0.4个百分点 [4] 整租需求趋势 - 整租签约量持续攀升 2024年三季度达32.3%后稳定在32%-33%区间 [5] - 家庭型整租需求持续上扬 反映"以租代购"成为更多家庭选择 [1][8] - 租客居住理念从"经济性优先"转向"舒适性优先" 年轻租客追求整租体验 [8] 高端市场表现 - 服务式公寓占比5.54% 租金和出租率逆势上扬 [9] - 高净值客群对内环内服务式公寓需求稳定 更愿为个性化服务买单 [1][9] - 高端客户需求包括：高端装修、智能家居、24小时管家服务、商务配套及多元化居住体验 [9] 租金表现 - 个人房源租金坪效101.83元/㎡/月 同比下降11.78% [9] - 集中式公寓租金坪效148.5元/㎡/月 同比下降6.60% [9] - 保租房集中入市对租金平抑效果明显 中外环区域供需错配导致租金持续下滑 [9]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长4.7% [10] - 第二季度营收达到人民币260亿元 同比增长11.3% [10] - 第二季度毛利率为21.9% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币13.1亿元 同比下降31.2% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币18.2亿元 同比下降32.4% [12] - 第二季度经营现金流净流入人民币8.26亿元 [28] - 第二季度新房DSO为51天 保持健康水平 [28] - 截至第二季度末 现金流动性约为人民币700亿元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度营收为人民币67亿元 同比下降8.4% [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为39.9% 同比下降7.5个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长8.5% [16] - 新房交易服务第二季度营收为人民币86亿元 同比增长8.6% [17] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为24.4% 同比下降0.6个百分点 [17] - 家装家居业务第二季度营收为人民币46亿元 同比增长13% [20] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为32.1% 同比上升0.8个百分点 [20] - 房屋租赁服务业务第二季度营收达到创纪录的人民币57亿元 同比增长78% [22] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为8.4% 同比上升2.5个百分点 [23] - 新兴及其他服务第二季度营收为人民币4.32亿元 同比下降50.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房交易量同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 存量房销售占平台总房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 截至第二季度末 管理租赁单元超过59万套 相比2024年同期的31万套大幅增长 [23] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店增长36.8% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长19.5% 其中非链家经纪人增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心从规模扩张转向效率提升 重点提高单店和单经纪人生产力 [34][65] - 实施社区中心运营策略 在北京开设首家全服务家装高端门店 [39] - 通过AI技术重塑业务流程 在租赁业务中部署AI人机模式处理标准化工作 [48] - 贝壳家业务坚持轻资产模式 不成为开发商 不提供任何形式的资金解决方案 [23][94] - 建立AI项目矩阵 开发不同AI应用 包括AIGC营销和AI驱动的CRM产品 [69] - 通过集中采购和优化订单派发规则降低成本 家装业务集中采购率超过60% [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头减弱 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的消化影响 [8] - 房地产市场出现同比下滑 主要由于去年中期密集利好政策造成的高基数 [8] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 新房认购量环比下降25% 表明市场进入急剧调整期 [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [61] - 政策仍有空间 包括需求侧的限购放松和供给侧的高质量住房供应 [62] 其他重要信息 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达到41% 显示多元化增长动力 [9] - 公司持续回购股票 截至2025年6月已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的10.3% [29] - 董事会批准扩大股票回购计划授权至10亿美元 并将计划延长至2028年8月31日 [30] - 家装业务客户投诉率从去年同期的超过25%降至今年第二季度的低于10% [90] - 北京地区家装业务营收从2023年的超过7亿元增长至2024年的11.5亿元 2025年上半年超过15亿元 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 第二季度二手房市场概况及下半年展望 [55] - 第二季度市场交易量和价格显著走弱 6月交易量同比下降8% 房价环比下降1.7% [57] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 政策仍有空间支持市场复苏 [61][62] 问题: 在市场下行背景下采取了哪些措施提升效率 [64] - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更加注重效率提升和可持续发展 [65] - 在不同城市采取差异化策略 在北京和上海整合低效门店和淘汰低效经纪人 [66] - 通过AI技术提升效率 AI驱动的CRM产品已在59个城市使用 覆盖超过33.5万经纪人 [72] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 [76] - 新规产品目前仅占单位数的10%左右 对经纪渠道销售市场整体影响较小 [78] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 避免错误定价造成的利润损失 [80] - 客户洞察能力可精确定位潜在客户及其需求 帮助开发商精准定位产品 [82] 问题: 家装家居业务的增长驱动和成本优化空间 [85] - 家装业务通过集中采购和SKU整合降低材料成本 集中采购率超过60% [87] - 优化订单派发规则和提高系统订单分发能力提升服务提供商工作效率 [88] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型高端家装门店 探索一站式全服务模式 [89] 问题: 贝壳家业务的未来计划和投资预算 [93] - 坚持轻资产商业模式 除成都和上海两个项目外 不会独立运营其他项目 [94] - 将为自有资金峰值总投资设定严格上限 额外自有资金投资不超过10亿元 [96] - 成都和上海两个自营项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [96]

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入同比下降14.05%至5764.12万元，归母净利润同比下降74.88%至2062.12万元，主要因收缩低毛利装修业务及上年同期物业征迁收益高基数影响[2][6] - 公司聚焦房屋租赁与物业服务核心业务，通过优化运营和新增产业投资布局半导体及智能制造领域，扣非净利润实现4.16%同比增长至1490.89万元[4][5] - 货币资金减少57.51%至6.20亿元，主要因购买大额存单、结构性存款及支付政策性搬迁所得税，但金融资产配置总额达13.3亿元[6][7] 财务表现 - 营业收入5764.12万元（同比-14.05%），营业成本2939.32万元（同比-15.85%），毛利率因业务结构调整有所改善[2] - 销售费用246.06万元（同比-37.01%），管理费用1366.01万元（同比+20.81%），财务费用-546.06万元（主要因存款利息收入变动）[2][6] - 经营活动现金流净额-1.15亿元（同比-264.25%），投资活动现金流净额-6.89亿元（同比-1076.64%），主要因大额金融资产投资[2][6] 业务运营 - 房屋租赁业务采用自营与出租模式，持有上海核心区域低成本物业资产，具备区位优势和抗风险能力[3][5] - 物业服务以郑州"百年德化·风情购物公园"为核心，总建筑面积6万平方米，通过主题活动和新媒体运营提升经营效果[3][4] - 收缩美居装修业务，转向优质商装项目，同步精简组织架构优化人员配置[3][4] 资产与投资 - 货币资金6.20亿元，交易性金融资产1.10亿元（结构性存款），债权投资5.56亿元（大额存单），合计金融资产13.3亿元[6][7] - 长期股权投资1499.10万元（主要投向合营企业天祥健台），投资性房地产8072.20万元[7] - 新增半导体、智能制造等领域产业基金投资，借助专业机构资源布局硬科技领域[5] 公司治理 - 管理层全面变更，选举黄颖为董事长、Dai Zilong为总经理兼财务负责人，并组建新董事、监事及高管团队[10][11][12] - 实施每10股派现1.40元（含税）的分红方案，合计派发现金红利2887.95万元[8][9] - 修订《公司章程》及内部管理制度，提升治理水平和信息披露质量[9] 行业环境 - 房屋租赁行业存在政策审批不确定性，物业改造升级受市政规划影响[8] - 家装市场竞争格局分散，价格竞争激烈，中小型公司通过价格与服务角逐[3] - 2025年上半年社会消费品零售总额24.55万亿元（同比+5.0%），消费意愿指数呈现筑底企稳态势[3]

文章核心观点 - 中国家庭为获取优质教育资源普遍选择学区附近老旧房源 导致居住条件降级 牺牲生活品质 [2][3][4] - 新一代家长开始重视居住环境对教育的影响 催生"成长型居住"需求 要求房子成为教育的"合伙人" [7][8][9] - 专业租赁机构通过提供灵活布局 促进家庭互动和精准选址的解决方案 满足家庭动态需求 [11][13][16] - 租房模式从被动选择转变为主动战略 帮助家庭在保持生活品质的同时获得教育资源 [9][24][26] 当代中国家庭居住现状 - 为换取优质教育资源 多数家庭主动从宽敞住房搬入学区附近房龄20年以上的老旧房源 [2][4] - 居住降级体现在三个维度:功能降级(空间仅满足睡觉和学习) 体验降级(采光通风环境全面下滑) 关系降级(拥挤环境导致沟通质量下降) [5][6] - 75%学龄儿童家庭认为空间严重不足 尤其缺乏储物和学习区域 [17] 新一代居住需求变革 - 家长认知转变:房子需成为"可对话的家" 能响应孩子各成长阶段需求并滋养所有家庭成员 [7][8][9] - 需求从静态产权购买转向动态租赁策略 "以租代买"成为主动选择而非妥协方案 [9] - 需要解决方案能解决传统租房痛点:房东临时售房 破旧布局 缺乏社区配套等 [9][10] 专业租赁机构解决方案 - 提供模块化可变空间:采用可调书桌和灵活布局 使同一房间可随孩子成长阶段转换功能(游戏区→学习区→独立卧室) [17] - 设计促进家庭互动:开放式设计预留家庭互动空间 如客厅黑板墙和餐厅自习桌 降低高质量陪伴门槛 [19][20] - 精准选址优化通勤:通过地图找房功能打造"教育能量圈" 实现步行可达学校和课外资源 节省通勤时间(案例显示节省90分钟/天) [21] - 提供全方位服务支持:百万级别房源选择 24小时客服 保洁维修搬家等家庭服务能力 [24] 行业价值重构 - 专业租赁机构提供的不再是单纯空间 而是完整的居住解决方案 开辟传统买卖市场外的价值空间 [23][24] - 解决方案使家庭在不拥有房产的情况下享受高质量教育型居住体验 将资源从房产枷锁转向陪伴本身 [24][26] - 代表未来居住方向:从追求产权转向追求体验 从被动牺牲转向主动选择 从单一功能转向多元成长 [26][27]

全国重点城市租金走势 - 全国55个重点城市个人房源租金连续11个月环比下降 其中上海同比跌幅达11.78% [1][3] - 超六成城市租金环比下降 但跌幅多控制在3%以内 47个城市出现同比下跌 [3] 上海租赁市场动态 - 核心区域案例显示淮海路附近房源租金较峰值下降近三分之一 同类户型从2.2万元/月降至1.5万元/月 [1] - 徐汇区老破小房源挂牌价从6200元/月降至5800元/月 房东出现"宁空不降"心态 [3] - 个人房源新增供应量达61.80万间 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [3] 保障性租赁住房发展 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套 供应104个项目共20139套 平均出租率超80% [2] - 杨浦区保租房项目42平方米户型月租4600元 较邻近商品房同面积户型6030元/月低23.7% [1] - 今明两年保租房供应量将比前两年增加1-2万间/年 形成对个人房源市场的持续挤压 [2] 市场机制与专家观点 - 保租房大量入市导致租赁市场竞争加剧 租金下行压力持续 [2] - 个人房源挂牌量激增引发房东间价格竞争 部分房东接受降价出租 部分坚持"宁空不降" [3] - 专家指出租金下降降低城市居住成本 但市场对利好的消化程度仍显不足 [2]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金连续11个月环比下降 [2] - 55个城市中个人房源租金环比下降的城市超过六成 跌幅多在3%以内 [9] - 55城个人房源合计新增供应量61.80万间 同比上涨12.19% 达近三年峰值水平 [7] 上海租赁市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为跌幅显著城市 [3][9] - 淮海路附近房源市场租金较最高点下降近1/3 大户型房源月租金从2.2万元降至1.5万元 [3] - 徐汇区老破小房源月挂牌价从6200元降至5800元 [9] 保障性租赁住房供应影响 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套房源 供应104个项目共20139套 平均出租率超80% [6] - 杨浦区保租房项目42平方米一居月租金4600元 较周边同类商品住宅6030元低23.7% [3] - 今明两年保租房供应量将高出前两年1-2万间/年水平 对个人房源市场形成持续挤压 [6] 市场供需结构变化 - 个人房源挂牌量创近三年新高 导致房源间竞争加剧 [7] - 大量相对低价且品质有保障的保租房入市 使租住成本有望进一步下降 [6] - 租金下行压力持续 目前尚无上涨迹象 [9] 房东心态与市场反应 - 部分房东采取"宁空不降"策略 拒绝大幅降价出租 [9] - 个别房东借"房东税"传言尝试涨租 但市场整体仍处于调整期 [9] - 租金下降使城市住房成本降低 但个体感受度偏弱 [6]