文章核心观点 - 在政策驱动及翘尾行情效应下，多个重点城市的二手房市场在2026年1月展现出韧性，成交量明显回升，市场出现探底企稳迹象，并对全年楼市回暖抱有期待 [1][4][5] 市场表现与数据 - **深圳市场显著回暖**：2026年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9% [2] - 深圳市房地产中介协会数据显示，1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高 [2] - 乐有家研究中心数据显示，深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57% [2] - **其他重点城市同步回暖**：中指研究院数据显示，2026年1月北京和上海二手房成交量同比增幅均超20% [4] - 克而瑞数据显示，全国13个重点城市1月二手房成交面积环比、同比分别增长16%和33% [4] 市场特征与参与者行为变化 - **业主定价趋于理性**：部分业主从依据自身预期定价转向根据市场规律调整定价，市场呈现“以价换量”特征 [2] - **购房者需求变化**：购房者越来越看重租售比，年化租售比接近3%的房产吸引了自住兼投资的需求 [1] - **挂牌量趋势变化**：随着成交回暖，部分城市二手房挂牌量正悄然下降，行业对“挂牌量迎来下行趋势”达成共识 [5] - **房东心态转变**：在经历数年价格博弈后，越来越多房东拒绝继续“拼低价出货”，正在改变市场供求关系与价格趋势 [5] 市场回暖的驱动因素 - **政策支持**：2026年初政策层面释放清晰“稳预期”信号，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项具体措施落地 [6] - **季节性因素**：由于2026年农历新年时间较晚，预计3月“小阳春”的部分购房需求前移至1月 [3] - **市场环境改善**：楼市的舆论环境得到“净化”，股市等金融市场带来的“财富效应”以及优质学位房成交提前回暖 [5] - **估值趋于合理**：多个重点城市二手房市场进入探底阶段，从部分板块和人群看，房价收入比、租售比已开始趋于合理 [5] 行业展望与关键节点 - **市场处于探底阶段**：行业认为市场正进入探底阶段，但触底企稳及夯实底部基础仍需多方共同发力，包括促进一二手房交易循环、降低交易成本、净化交易环境以及修复居民在就业、收入和预期层面的信心 [5] - **稳步回暖预期**：从当前市场形势看，2026年深圳房地产市场预计仍以稳步回暖为主 [3]

事件概述 - 青岛市民李先生通过贝壳平台及旗下合作品牌“有一家”门店的谢姓经纪人，于1月10日签约购买一套总价146万元的房产，并支付了定金、中介费及超过100万元房款，约定1月15日过户 [2][3] - 在等待过户期间，该谢姓经纪人仍在安居客等平台发布并推销同一房源，带其他购房者（李先生朋友薛先生）看房议价，涉嫌“一房两卖” [2][7] - 为保障交易，李先生家人曾连续三日“守房”以防其他看房者，房屋最终于1月15日完成过户 [8][9] - 贝壳平台确认涉事经纪人为其注册在职人员，并表示平台规定房源签约后不允许经纪人再带客看房，目前已介入调查但尚未给出处理结果 [13] 涉事平台与中介行为 - 涉事中介为贝壳合作品牌“有一家”房产中介门店的注册经纪人 [13] - 经纪人在买卖双方已签约、房款已转入贝壳共管账户超过100万元、交易进入过户阶段后，仍对外发布房源、带客看房并议价 [2][3][7] - 经纪人曾试图将过户日期从1月15日推迟至1月19日，并多次催促其他意向购房者支付3万至5万元意向金 [9][10] - 事件曝光后，该经纪人以“记不清了”等理由搪塞，否认签约后带看行为 [13] 行业规范与法律定性 - 贝壳平台客服明确表示，其平台房源仅能签约一次，签约完成后绝不允许经纪人再带客看房洽谈 [13] - 律师指出，中介在交易锁定后仍带看议价的行为，既构成中介服务合同的违约，也违反法律规定与行业监管要求 [14] - 依据《中华人民共和国民法典》，中介负有如实报告义务，其恶意行为导致购房者面临风险或损失的，应承担违约赔偿责任，情节严重的无权要求支付中介费 [14] - 购房者有权要求中介停止违规行为并保留追究违约责任的权利，若遭受损失可依法主张包括房屋差价在内的全额赔偿 [14]

核心观点 - 在政策驱动和翘尾行情效应下，多个重点城市二手房市场在2026年1月展现出韧性，成交量明显回升，吹响了楼市“小阳春”的前哨，市场对全年楼市多了一份期待 [1] 市场表现与数据 - **深圳市场表现强劲**：深圳1月二手房成交活跃，据深圳贝壳研究院统计，1月二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9% [5] - **深圳数据创近期新高**：深圳市房地产中介协会数据显示，1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且市场已连续11个月录得量破5000套 [5] - **深圳热度持续**：乐有家研究中心指出，深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57%，即便临近春节，2月1日一手和二手住宅仍成交78套 [6] - **多城迎来“开门红”**：除深圳外，北京和上海1月二手房成交量同比增幅均超20%，克而瑞数据显示，全国13个重点城市1月二手房成交面积环同比分别增长16%和33% [6] 市场特征与参与者行为变化 - **业主定价趋于理性**：房产中介反映，此前部分业主依据自身预期定价，现在多数已能根据市场规律调整定价，市场呈现“以价换量”特征 [4] - **购房者需求变化**：购房者越来越看重租售比，年化租售比接近3%的房产，其自住兼投资的需求在逐步显现 [3] - **卖方心态转变**：在经历数年价格博弈后，越来越多房东开始拒绝继续“拼低价出货”，心态与行为的变化正在改变市场供求关系与价格趋势 [9] - **挂牌量趋势变化**：随着成交回暖，部分城市二手房挂牌量正悄然下降，尽管各机构统计绝对值略有不同，但对“挂牌量迎来下行趋势”已达成共识 [9] 市场回暖的驱动因素 - **季节性因素前移**：由于2026年农历新年时间较晚，预计3月“小阳春”的部分购房需求前移到1月，带动了1月成交 [6] - **价格调整到位与性价比**：二手房价格调整已基本到位，性价比较高的房源去化较快，且二手房及周边配套真实可见，能比新房更快满足居住需求 [6] - **政策环境支持**：政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初多项措施落地，如换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，从需求端与融资端协同发力 [9] - **基本面与市场环境改善**：楼市舆论环境得到“净化”，股市等金融市场带来“财富效应”，优质学位房成交提前回暖，部分板块的房价收入比、租售比已趋于合理 [8] 未来展望 - **市场预期稳步回暖**：从当前市场形势看，2026年深圳房地产市场预计以稳步回暖为主 [6] - **“小阳春”行情可期**：政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，3月市场需求有望逐步释放，核心重点城市“小阳春”行情依然值得期待 [9]

香港1月住宅物业注册量分析 - 2026年1月香港住宅物业（包括一手私宅、二手私宅及二手公营房屋）注册量为6,137宗，虽较2025年12月的6,650宗环比减少约7.7%，但仍创下7个月以来的次高水平，反映注册量仍在较高水平徘徊 [1] - 2026年1月的注册量同比2025年1月的3,850宗大幅增加近60%，鉴于注册登记流程的滞后性，该数据主要反映的是2025年12月的市场状况 [4] 按区域划分的注册量表现 - 港岛区1月住宅物业注册量为1,085宗，较2025年同期的683宗增加约58.9% [5] - 九龙区1月住宅物业注册量为2,278宗，较2025年同期的1,234宗大幅增加约84.6%，增幅在三区中最为显著，主要受区内一手注册个案同比激增逾2.3倍所带动 [5] - 仅统计油塘柏景峰、启德DOUBLE COAST及启德海湾三个新盘，合计录得301宗一手注册，已超过2025年同期整个九龙区239宗的一手注册量 [5] - 新界区1月住宅物业注册量为2,774宗，为三区中最多，较2025年同期的1,933宗增加约43.5% [5] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下的住宅物业1月注册量为2,764宗，为各金额类别中最多，较2025年同期的2,035宗增加约35.8% [5] - 逾500万至1,000万港元的住宅物业1月注册量为2,388宗，较2025年同期的1,308宗大幅增加约82.6% [5] - 逾1,000万港元的住宅物业1月注册量为985宗，较2025年同期的507宗激增约94.3%，增幅在各金额类别中最为显著 [5]

一线城市二手房市场整体表现 - 2026年1月传统淡季，一线城市二手房市场呈现“淡季不淡”的独立行情，成交集体回温 [1][2] - 北京1月二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 上海1月二手房网签成交22834套，连续第三个月超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [1][5] - 深圳1月二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近10个月新高 [1][7] - 广州1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07%，市场需求韧性较强 [1][7] 北京与上海市场特征 - 北京与上海市场出现相似特征：成交攀升、挂牌量下滑 [3] - 北京市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购等 [3] - 北京新政后，成交活跃的主要是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，某小区开间户型上涨约10万至15万 [3] - 截至1月26日，北京头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平 [4] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [5] - 上海部分区域如宝山，总价200万左右的房源成交活跃，低总价房源存量正在变少 [5] 广州与深圳市场动态 - 广州1月二手住宅网签面积达89.40万平方米，环比增长2.05%，多个区域网签环比增长，其中花都区增幅领先，达7.30% [7] - 深圳市场连续11个月录得成交量破5000套，置业者信心显著修复 [7] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质、高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [7] - 乐有家门店数据显示，2026年1月深圳门店签约量同比去年大幅上涨57% [8] - 调研显示，53%的受访者看涨2026年深圳楼市成交量，43%的受访者认为成交价将维稳 [8] 市场回暖动因与专家观点 - 业内专家认为，市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房进入探底阶段，房地产“小阳春”行情提前显现 [2][8] - 市场回暖动因包括：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，前期政策显效释放潜在需求；受春节假期后移影响，基数相对较低 [8] - 近期二手房挂牌量回落，议价空间收窄、成交周期缩短，带动市场交易活跃度提升 [8] - 近期二手房成交较多的是学位房，因1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [9] - 市场呈现显著的“结构性分化”特征，核心区域优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [9]

北京房地产市场 - 1月北京二手住宅网签量达1.5万套 为连续第二个月维持在1.5万套以上[1] - 2025年12月24日新政后 某房产中介门店线上咨询量增长11% 线下带看量和交易量相应提升[3] - 新政从首付款、税费、购房资格放宽等角度降低了购房门槛和成本 促使部分租房客群考虑转为购房[3][5] - 1月1日起个人销售不满2年住房的增值税税率由5%下调至3% 换购住房个人所得税退税优惠政策延续实施两年 降低了置换群体的交易成本[7] - 2026年春节较晚是1月二手房成交量同比增长超20%的影响因素之一 部分春节后的子女入学购房需求提前至节前释放[9] - 受春节假期影响 2月交易量预计将比1月有所降低 3月数据将回升 预计1-3月整体保持平稳态势[9] 上海房地产市场 - 1月上海二手房累计成交22834套 同比2025年1月的18387套大幅上涨超24%[10][12] - 1月是继2025年11月、12月之后 上海二手房成交量连续第三个月站上22000套[12] - 1月上海二手房成交价已现止跌趋势 2025年12月及2026年1月的成交均价环比上月均小幅微涨[12] - 上海二手房挂牌量呈现稳步下降趋势 例如浦东前滩板块1月挂牌量为1158套 较2025年12月的1200多套和2025年9月的1380多套持续减少[12] - 近几个月上海二手房挂牌量环比每月下滑幅度在3%到5% 挂牌价则持续数月环比上升约3% 反映市场预期在拉升[14] - 全市二手房挂牌量下降使得库存去化压力降低 市场供需关系正逐渐趋于平衡[14] - 当前相对友好的市场政策 包括信贷政策及较低的首付比例 对房地产成交有明显带动作用[14]

北京二手房市场表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量达1.5万套 为连续第二个月维持在1.5万套以上[1] - 2025年12月24日新政实施后 某中介门店线上咨询量增长11% 线下带看量和交易量相应提升[3] - 政策降低了购房门槛和成本（如首付、税费、资格放宽） 促使更多年轻人和租房客群考虑购房[3][4] - 1月1日起个人销售不满2年住房的增值税税率由5%下调至3% 换购住房个税优惠政策延续两年 降低了置换成本并稳定市场预期[6] - 1月二手房成交量同比增长24% 成交价止跌回稳[8] - 2026年春节较晚是1月成交量同比增长超20%的影响因素 部分子女入学购房需求提前释放[8] - 预计2月受春节影响交易量将比1月降低 3月数据将回升 1-3月整体保持平稳态势[8] 上海二手房市场表现 - 2026年1月上海二手房累计成交22,834套 同比2025年1月的18,387套大幅上涨超24%[9][11] - 1月是继2025年11月、12月之后 上海二手房成交量连续第三个月站上22,000套[11] - 2025年12月及2026年1月的二手成交均价环比均小幅微涨 成交价已基本止跌[11] - 二手房挂牌量稳步下降 市场供需关系逐渐趋于平衡[9] - 以浦东前滩板块为例 二手房挂牌量从2025年9月的1,380多套降至2025年12月的1,200多套 再降至2026年1月的1,158套[11] - 近几个月挂牌量呈现下滑趋势 环比每月下滑幅度在3%到5%[13] - 近几个月挂牌价持续环比上升 上升空间在3%左右 反映市场预期在拉升[13] - 当前信贷政策及较低首付比例等友好政策对房地产市场成交有明显带动作用[13]

北京1月二手房市场表现及核心驱动因素 - 1月份北京二手住宅网签量达1.5万套，同比增长20.8%，这是网签量连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] 政策支持是成交量增长的关键原因 - 去年12月24日的房地产政策实施后，中介门店线上咨询量增长11%，线下带看房和交易量相应提升 [3] - 1月1日起，个人销售不满两年的住房增值税税率由5%下调为3%，降低了交易成本 [3] - 换购住房个人所得税优惠政策延续实施两年，卖旧买新、卖小买大时可享退税优惠，降低了房产置换群体的交易成本 [3] - 持续出台的政策逐步降低了购房门槛和成本，促使更多购房者尤其是年轻人选择购房 [3] 季节性因素与市场预期 - 今年春节较晚是1月二手房成交量同比增长超20%的影响因素 [4] - 每年春节后，子女入学产生的购房需求会集中释放，今年部分这类购房需求提前到春节前释放 [4] - 业内人士预计，二月份受春节影响交易量会比一月份降低，三月份数据会回升，但一二三月整体会保持平稳态势 [4]

市场整体表现 - 上海二手房市场成交量连续三个月超过2.2万套，其中1月网签成交22834套，创下近5年同期新高 [1][2] - 1月二手房成交量环比基本持平，同比上涨约25%，市场呈现“企稳”信号 [2] - 成交价格出现“止跌”信号，已连续两个月止住下跌趋势，市场不再单纯依赖“以价换量” [1][2] 成交量与市场热度 - 1月10日单日网签成交达1261套，创近三个月新高，随后的多个周末单日成交也均突破1200套 [2] - 成交量创5年新高的核心驱动因素是低总价房源精准适配刚需，以及新房市场热度下滑导致的分流减少 [2] - 市场成交信心修复，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱 [5] 成交结构特征 - 市场呈现“刚需主导，改善发力”的特征，300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力 [3] - 低总价房源（总价300万以下）的线上供给比例达50.06%，且流量比例更高，是吸引首次购房年轻家庭的核心 [3] - 中高及高总价房源的供需占比均不足14%，更多高净值人群仍聚焦于新房市场 [3] 区域与板块分析 - 成交较好的区域主要集中在浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、宝山区 [4] - 花木、北蔡等靠近浦东核心商圈的板块热度居前，兼顾刚需与改善需求 [4] - 松江泗泾、九亭，青浦华新，宝山顾村等近郊板块因房价较低，对刚需群体吸引力强 [4] - 奉贤金汇等远郊区域凭借低总价、小户型（两居室占比高）及产业园区规划，支撑本地居住需求 [4] - 外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善需求释放 [3] - 中环内“老小”房源优势凸显，成交占比攀升 [3] 价格与房东心态 - 多个板块房价已出现止跌企稳信号，其中徐汇滨江、四川北路、董家渡等板块价格较此前有所回升或企稳 [5][6] - 整体二手房价格跌幅预计将进一步趋缓，前期价格调整到位的房源有望率先止跌 [6] - 房东心态呈现分化，部分不急于出手，也有部分愿意随行就市调整报价 [5] - 市场整体挂牌价及成交价稳定，但部分门店挂牌量较此前减少约20%，原因包括房源去化及房东撤牌观望 [5][6] 与新房市场的对比 - 1月上海新房市场进入传统淡季，商品住宅（不含保障房）成交面积25.71万平方米，成交套数1939套，处于季节性低位 [6] - 新房市场在核心区域高端产品领域保持优势，1月销售金额TOP20项目合计销售108.2亿元，顶豪改善盘是绝对主力 [7] - 土地市场表现审慎，1月两批次土拍均以底价收官，全市成交涉宅用地规划建筑面积33万平方米 [6] - 二手房凭借价格优势与地段实用性，在刚需与中高端改善市场均形成竞争力，与新房市场形成竞争互补格局 [7] 市场驱动因素与未来展望 - 年初购房者受政策宽松、市场触底回暖预期影响，加快入市决策 [6] - 5年新高的成交量可能形成“羊群效应”，带动更多观望群体入场 [6] - 随着前期出让的优质地块逐步进入供应序列，市场对年后“小阳春”行情抱有预期 [7] - 在政策与市场双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点 [7]

上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 - 核心观点：上海通过“以二手存量补保障”的新路径，收购二手住房用作保障性租赁住房，旨在完善住房保障体系、撬动楼市流动性与改善市场预期 [3] - 首批试点区域包括浦东新区、静安区和徐汇区，优先收购地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房源 [3] - 中国建设银行上海市分行为此项目提供定制化专项方案及全周期、多层次的金融服务支持 [4] 政策对市场流动性与预期的影响 - 该政策被认为能推动住房保障体系更加完善，通过收购存量房源有效缩短建设周期、优化区域布局、完善房型结构、加快形成有效供给 [4] - 政策对二手房市场整体流动性有积极影响，被收购房源的业主将进入改善型住房市场，有助于保持市场活力并促进购买力持续释放 [4][5] 上海二手房市场近期表现 - 2025年1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上涨25%，且在没有新政刺激下已连续三个月成交量突破2.2万套 [4] - 市场出现“企稳”信号，成交价已连续2个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量”，刚性需求持续释放 [4] - 中环内“老小”优势凸显，成交占比攀升，超过80%的客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱 [4]