报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

研究背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验，深度研究超过1000家公司 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如Google、Nokia）以及众多新兴市场股票 [1] - 在撰写个人博客约3年后转向以价值投资为核心的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] 专注行业领域 - 最青睐覆盖金属和矿业类股票 [1] - 对其他多个行业亦有深入研究，包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

分析师背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验 深度研究超过1000家公司 [1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品 如石油 天然气 黄金 铜 科技公司 如谷歌 诺基亚 以及众多新兴市场股票 [1] - 运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究数百家不同公司 [1] - 擅长覆盖金属与矿业股 同时对非必需消费品 必需消费品 房地产投资信托基金 公用事业等行业亦有研究 [1] 披露信息 - 分析师当前在所提及公司中未持有任何股票 期权或类似衍生品头寸 [2] - 分析师可能在接下来72小时内通过购买股票或看涨期权等方式 在LTC公司建立有益的多头头寸 [2] - 文章内容为分析师个人观点 未获得相关公司补偿 与所提及公司无业务关系 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月17 - 21日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模23.8亿元 主力净流入1732万元 大宗交易总额36822万元 本周无REITs产品新增上市 有2只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为-0.97%和-0.89% 加权REITs指数回报率为-1.02% 回报率排序为纯债>黄金>REITs>原油>美股>A 股>可转债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 回报率分别为-1.11%和-1.12% 水利设施类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为水利设施类、生态环保类和交通基础设施类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 9只上涨 68只下跌 涨幅前三为中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT和华夏南京交通高速公路REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和招商高速公路REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模23.8亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施类、水利设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额1732万元 交投热情增加 主力净流入额前三的底层资产REITs为消费基础设施类、新型基础设施类、交通基础设施类 单只REIT前三为华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额36822万元 较上周下降 11月21日成交额最高 单只REIT大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、华夏基金华润有巢REIT、中银中外运仓储物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年11月21日 我国公募REITs产品77只 发行规模1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [37] - 本周无REITs产品新增上市 [39] 待上市项目 - 18只REITs待上市 11只为首发 7只为待扩募 [42] - 本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已反馈” 中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [42]

分析师背景与专业领域 - 拥有超过10年的公司研究经验，深度研究公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如Google、Nokia）以及众多新兴市场股票 [1] - 专注于价值投资，通过自有博客和YouTube频道发布研究内容，已在YouTube上研究了数百家不同公司 [1] - 尤其偏好覆盖金属与矿业股，同时对非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业等行业亦有研究 [1] 分析师持仓与文章独立性 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品持有STNE和PAGS的多头头寸 [2] - 文章内容为分析师个人观点，未因撰写本文获得除Seeking Alpha之外的其他报酬 [2] - 分析师与文中提及的任何公司均无业务关系 [2]

420 Investor服务与历史 - 投资服务平台420 Investor于2013年推出，随后科罗拉多州将成人使用大麻合法化[1] - 该服务在2023年迁移至Seeking Alpha平台[1] - 平台历史上通过模型投资组合、视频和书面材料为大麻股投资者提供行业覆盖服务[1] 服务内容与覆盖范围 - 该投资小组密切跟踪20只股票，分享投资新闻、财报预览和财报后分析[1] - 服务功能包括一个模型投资组合、每周10个带图表分析的视频、每周3篇总结文章、每月一份新闻简报以及问答聊天功能[1] 分析师背景与专业经验 - 分析师Alan Brochstein, CFA是首批专门关注大麻行业的投资专业人士之一[1] - 其于1986年开始在证券行业担任金融专业人士，在机构环境中管理投资直至2007年创立AB Analytical Services[1] - 同时担任New Cannabis Ventures的管理合伙人，该公司自2015年起成为大麻行业相关金融信息的主要提供商[1] 相关房地产投资信托基金ETF - 跟踪的几只大型房地产投资信托基金ETF包括：2000年成立的iShares美国房地产ETF（IYR）、2015年成立的不动产精选行业SPDR®基金ETF（XLRE）以及Vanguard Real Estate ETF[1]

公司背景与服务 - 投资服务平台420 Investor于2013年推出 专注于帮助投资者了解大麻股票 提供模型投资组合、视频和书面材料 [1] - 该平台于2023年迁移至Seeking Alpha 继续提供相关服务 [1] - 服务负责人Alan Brochstein, CFA 是首批专注于大麻行业的投资专业人士之一 自1986年开启金融职业生涯 [1] - Alan Brochstein也是New Cannabis Ventures的管理合伙人 该公司自2015年起成为大麻行业相关金融信息的主要提供商 [1] 服务内容与覆盖范围 - 投资服务小组密切覆盖20只股票 分享投资新闻、收益报告预览和事后分析 [1] - 小组服务特色包括一个模型投资组合、每周10个带图表分析的视频、每周3篇总结文章、每月通讯以及问答聊天功能 [1] - 服务跟踪多个大型房地产投资信托基金ETF 包括2000年成立的iShares美国房地产ETF、2015年成立的房地产精选行业SPDR基金ETF以及Vanguard房地产ETF [1]

REIT行业整体表现与估值 - 自2022年3月美联储开始加息以来 REITs表现落后标普500指数约70% 远高于全球金融危机期间约20%的落后幅度[6] - 尽管估值非常便宜 但高资本成本限制了外部增长 不过行业基本面整体非常稳固[7] - REIT行业类似高中毕业班级 前10%为标普500成分股 后10%为削减股息或高杠杆的REITs 投资机会主要集中在不被关注的中小型REITs[8][9] REITs基本面与业绩指引 - 超过三分之二的REITs提高了2025年盈利指引 超过三分之一的REITs今年提高了股息 超过60%的公司提高了今年净营业收入指引[12][13] - 公司管理层需要专注于增长收入、削减开支、提高利润和股息 而不受宏观经济头条影响[11][14] - 自2022年初以来 有36家REIT公司通过合并、清算等方式退出市场 而同期仅有10家新REIT上市[26][27] 利率环境对REITs的影响 - REITs对利率敏感的说法存在误解 终端消费者使用REIT物业时并不考虑利率水平[16][18][19] - 许多REITs拥有投资级评级 借款环境相对稳定 日常利率波动不大[20][21] - 平均REIT股息收益率约为4% 但若等权重计算则接近6% 随着美联储降息 10年期国债收益率下降将使REITs相对固定收益更具吸引力[23][25] 股息政策与增长前景 - REITs目前的基本面已超过疫情前峰值 但股息尚未恢复到疫情前水平 部分公司保留现金以备不时之需[29][30] - 西蒙地产集团疫情后第11次提高股息 Welltower市值五年增长超过5倍 Strawberry Fields公司股息随资产组合扩大而翻倍[32][33] - Realty Income和Agree Realty等公司提供稳定月度股息 AGNC Mortgage在疫情期间始终保持股息支付[35][36] 各细分行业表现 - 数据中心REITs受益于AI趋势 零售REITs如Tanger和西蒙地产实现两位数租金增长 高级住房领域供应有限且租金增长强劲[39][40][41] - 伯克希尔哈撒韦收购广告牌REIT Lamar Advertising 抵押贷款REITs在住宅信贷方面表现稳定[42][43] - 实验室空间（如Alexandria）和冷藏仓储受关税和竞争影响 公寓租金增长持平 办公、工业、酒店等行业表现不一[44][45][46] 零售REITs与经济环境 - 零售REITs包括商场、商业街和净租赁资产 食品杂货锚定购物中心需求稳定 高端奢侈品物业表现良好[49][50][51] - 零售商注重体验式服务 如Netflix在商场开设娱乐概念店 Warby Parker和特斯拉从线上转向实体店[53][55] - Tanger等公司通过食品、饮料、零售和娱乐等综合体验吸引家庭客群 净租赁零售涉及加油站、便利店等多种业态[56] 办公REITs现状 - 办公REITs仅占典型指数的约4% 但获得90%的媒体关注 需要区分优质资产和低品质资产[63][75] - 帝国大厦现价7美元 可能低于资产价值 SL Green、BXP等拥有黄金地段优质资产的公司将渡过难关[62][63] - 小型、高杠杆、郊区或低品质办公物业面临挑战 黑石等私募机构的动向值得关注[64][65] ETF产品策略 - HOMZ ETF全面覆盖住房领域 包括住宅REITs、住宅建筑商、家居用品零售商和服务提供商 当前高利率环境下租赁运营商受益[68][69][70] - RIET ETF专注于高股息、低杠杆的REITs 偏重中小型公司 包含10%的REIT优先股 当前年化收益率约12%[73][74][75] REITs投资特性 - REITs具有高度透明度 提供详细的财务数据、债务到期期限和租户情况 投资者可直接联系管理层[76][77] - 应关注公司债务到期时间表 区分长期债务和短期偿付压力 避免被"商业地产末日"等头条误导[78][79] - 股权REITs具有实物资产可观察性 投资者可通过实地考察物业状况（如停车场车辆数、店面标志）了解公司经营情况[83][84]

研究背景与经验 - 研究经验超过10年 深度研究公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品如石油、天然气、黄金、铜以及科技公司如谷歌、诺基亚和众多新兴市场股票 [1] - 研究形式从个人博客转向价值投资类YouTube频道 已研究数百家不同公司 [1] 行业覆盖范围 - 重点关注金属与矿业类股票 [1] - 熟悉其他多个行业 包括可选消费/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

分析师背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验，深入研究过的公司总数超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 在撰写个人博客约3年后，转向以价值投资为重点的YouTube频道，目前已研究数百家不同公司 [1] - 偏好覆盖金属和矿业类股票，同时对非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业等行业也较为熟悉 [1]